Wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. II SA/Po 744/12

Dnia 23 stycznia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2013 roku sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] czerwca 2012 roku Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę

Uzasadnienie

Decyzją nr [...] z dnia [...] września 2011 r., znak [...], Prezydent Miasta P., na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późn.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-handlowego, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...] i [...], przy ul. P. - K. w P.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że inwestor G. M. H. Sp. z o.o. Sp. k. złożył w dniu [...] grudnia 2010 r. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla opisanej inwestycji. W trakcie postępowania wykonano analizę urbanistyczną, uzupełnioną następnie w dniu [...] marca 2011 r. i w dniu [...] maja 2011 r. Ponadto uzyskano opinię Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] stycznia 2011 r., znak [...], opinię Zarządu Dróg Miejskich z dnia [...] stycznia 2011 r., znak [...], i z dnia [...] marca 2011 r., znak [...], a także stanowisko gestorów sieci i urządzeń infrastruktury technicznej oraz stanowisko uczestników postępowania. Projekt decyzji z dnia [...] maja 2011 r. uzyskał pozytywne uzgodnienie Miejskiego Konserwatorowi Zabytków z dnia [...] czerwca 2011 r. Analizując krąg podmiotów, które posiadają przymiot strony, organ przyjął, że obszar oddziaływania przedsięwzięcia ogranicza się do terenów położonych w jego sąsiedztwie, tj. do nieruchomości znajdujących się bezpośrednio przy granicy z inwestycją, jak i po drugiej stronie ul. P. i ul. K. Na obecnym etapie nie ma bowiem możliwości innego ukształtowania obszaru oddziaływania inwestycji w szczególności ze względu na brak danych o emisji hałasu, wibracjach, natężeniu ruchu oraz zanieczyszczeniu powietrza. Organ przedstawił następnie stan prawny i powołał się na art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z uwagi bowiem na brak planu miejscowego planowana inwestycja wymagała uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wskazano, że organ jest zobowiązany do wydania pozytywnej dla inwestora decyzji, jeżeli spełnione zostaną przesłanki ustawowe. W oparciu o delegację ustawową z art. 61 ust. 6 tejże ustawy Prezydent Miasta P. powołał się nadto na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588 z 2003 r.), wymieniając zarazem poszczególne przepisy przy określaniu parametrów dla przedmiotowej inwestycji. W celu sporządzenia analizy urbanistycznej wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia obszar analizowany o promieniu wynoszącym 315 m, co odpowiada 3-krotności szerokości granicy frontowej od ul. K. Szerokość elewacji frontowej od ul. P. i pl. W. L. jest bowiem mniejsza i wynosi odpowiednio 96 m i 11 m. Przeprowadzona analiza wykazała możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia. Zabudowa występująca w obszarze analizowanym pełni funkcję mieszkaniową wielorodzinną, wielorodzinną z usługami i usługową. W najbliższym sąsiedztwie inwestycji znajdują się budynki o funkcji usługowej (ul. K. - szpital, ul. S.- usługi oświatowe, ul. S. - usługi oświatowe, pl. W. L. - obiekt handlowo-usługowy, ul. S.- budynek handlowo-biurowy, ul. W. - budynek usługowy, ul. Ś. M. - budynek handlowy). Nadto, budynki w obszarze analizowanym położone są w przeważającej części we frontowej granicy działek, tworząc zwartą zabudowę pierzejową. Budynki położone na działkach sąsiednich - znajdujące w kwartalne zamkniętym ul. P., ul. K. i ul. O. - zlokalizowane są w granicy frontowej działek, a od strony ul. P. i ul. K. - również w linii rozgraniczającej ulicy. Poza tym średni wskaźnik intensywności zabudowy dla zabudowy kubaturowej wynosi 74,9%. Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i wielorodzinnej z usługami wskaźnik ten wynosi 74,6% (od 28,9% do 100%), a dla zabudowy usługowej 76,8% (od 15,5% do 100%). W tym kontekście organ zauważył, że § 5 ust. 2 rozporządzenia pozwala odstąpić od średniej wartości wskaźnika powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Fakt, że w obszarze analizowanym kilkanaście działek posiada ten wskaźnik na poziomie wyższym od średniego uzasadnia w ocenie organu zwiększenie tego parametru dla omawianej inwestycji w porównaniu do średniej dla całego obszaru analizowanego. Zwłaszcza, że w sąsiedztwie przedsięwzięcia część budynków zajmuje w pełni powierzchnię działki. Rozwiązanie to uzasadnia również śródmiejski charakter lokalizacji inwestycji oraz jej położenie u zbiegu ul. K. i ul. P., co w efekcie pozwala na domknięcie pierzei. Prezydent Miasta P. zauważył także, że wedle § 6 i § 2 ust. 5 powołanego rozporządzenia inwestycja posiada 2 elewacje frontowe - od ul. K. i ul. P. - oraz małą elewację od pl. W. L. Wprawdzie organ powinien był przyjąć średnią szerokość elewacji frontowych występujących w obszarze analizowanym, istniejąca zabudowa ma jednak pierzejowy charakter, w którym dominują budynki z elewacjami zajmującymi całą szerokość frontu działki, niezależnie od ich szerokości, tworząc zabudowę zwartą. Ponadto, budynki położone w kwartale zamkniętym ul. P., ul. K. i ul. O. również mają elewacje frontowe pokrywające się z szerokością frontów działek. Dlatego zasadne jest w ocenie organu określenie szerokości elewacji frontowej inwestycji na 100% szerokości frontu działki z każdej strony. Omawiając kwestię wysokości budynku, Prezydent Miasta P. wskazał w oparciu o § 7 cytowanego rozporządzenia, że krawędzie elewacji frontowych występujące w obszarze analizowanym nie są jednolite. Przeważają budynki o 5 i 6 kondygnacjach nadziemnych. Z analizy urbanistycznej wynika zarazem, że wysokość planowanego budynku musi stanowić przedłużenie krawędzi istniejących budynków przy ul. P. i ul. K., zgodnie z zasadą kształtowania zabudowy pierzejowej. Tak wyznaczona wysokość przyszłego obiektu nawiązuje do wysokości już istniejącej zabudowy w kwartale wyznaczonym ul. P., ul. K. i ul. O., mającej maksymalne wysokości wyznaczone rzędną terenu - od 79,76 m n.p.m. (ul. P.) do 86,96 m n.p.m. (ul. O.-ul. K.). Tym samym liczba kondygnacji i wysokość w najwyższym punkcie dachu inwestycji nie przekroczy maksymalnej liczby kondygnacji nadziemnych budynków i ich wysokości, znajdujących się w obszarze analizowanym. Wprowadzenie dodatkowej kondygnacji z koniecznością jej wycofania jest natomiast uzasadnione różnicą terenu między ul. P. i ul. K.. Przechodząc do geometrii dachu, organ wskazał, że w obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie, jak i strome, a kształt dachu planowanego obiektu powinien nawiązywać do jednego z nich. Tym samym w ocenie Prezydenta Miasta P. spełnione zostały warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do zastrzeżeń zgłaszanych przez strony, organ wyjaśnił znaczenie decyzji o warunkach zabudowy, wskazując zarazem, że część podnoszonych wątpliwości może być rozpatrzona dopiero na następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w trakcie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.