Wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. I SA/Wa 2101/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska WSA Tomasz Szmydt Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 lutego 2014 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.

Uzasadnienie

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lipca 2013 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] ustalającą od J. S. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w obrębie [...], wywołanego podziałem dz. nr [...] o pow. [...] ha.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Burmistrz Miasta K. decyzją z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] na wniosek J. S., zatwierdził podział nieruchomości położonej w K., przy ul. [...], oznaczonej jako dz. ew. nr [...] na działki: nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] - przeznaczone w części pod zabudowę, natomiast w pozostałej części pod drogi. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 30 lipca 2010 r.

Burmistrz Miasta K. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i zobowiązał do jej uiszczenia J. S. Organ wskazał, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co potwierdza sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. operat szacunkowy z dnia 9 stycznia 2013 r. Operat ten uwzględnia zarzuty właściciela nieruchomości dotyczące poprzednio sporządzonej wyceny z dnia 18 listopada 2011 r. W skorygowanym operacie szacunkowym wartość nieruchomości przed podziałem oszacowano na kwotę [...] zł, natomiast po podziale na kwotę [...] zł. Wyceny działki dokonano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. Badaniem objęto gminę K., czyli rynek lokalny. Do określenia wartości nieruchomości przed podziałem przyjęto do porównania 3 nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianej działki. W wyniku analizy rzeczoznawca majątkowy ustalił cechy rynkowe istotnie wpływające na wartość nieruchomości oraz ustalił wagi cech, które przyjęto na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości gruntowych. Cena maksymalna porównywanych nieruchomości wyniosła [...] zł/m2, zaś cena minimalna - [...] zł/m2. Po zastosowaniu czynników korygujących różnice występujące pomiędzy porównywalnymi nieruchomościami, przyjęto wartość nieruchomości przed podziałem na poziomie [...] zł/m2, tj. [...] zł dla całej nieruchomości. Z kolei do wyceny nieruchomości po podziale zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, przy czym odrębnie wyceniono działki wydzielone pod zabudowę mieszkaniową i odrębnie pod drogi wewnętrzne. Przy wycenie nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową badaniem objęto gminę K. Do porównania przyjęto 19 nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. W wyniku analizy rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe istotnie wpływające na wartość nieruchomości oraz ustalił wagi tych cech. Dla przyjętych do porównania nieruchomości ceny oscylowały pomiędzy [...] zł/m2 a [...] zł/m2, a zatem średnio [...] zł/m2. Po zastosowaniu czynników korygujących różnice występujące pomiędzy porównywalnymi nieruchomościami, przyjęto wartość działek budowlanych po podziale (od nr [...] do nr [...] oraz nr [...], [...], [...], [...], [...], [...]) na poziomie [...] zł/m2, tj. [...] zł. Dla działki nr [...] z uwagi na przebiegającą linię energetyczną, ograniczającą możliwości inwestycyjne zastosowano dodatkowy współczynnik korygujący 0,75 i przyjęto wartość po podziale [...] zł/m2, tj. [...] zł, natomiast dla dz. nr [...] i [...], z uwagi na niekorzystny kształt, zastosowano dodatkowo współczynnik korygujący 0,9 i przyjęto wartość po podziale po [...] zł/m2, tj. [...] zł. Z kolei przy wycenie działek wydzielonych pod drogi wewnętrzne do porównania przyjęto 11 nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej, przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Badaniem objęto rynek lokalny, tj. gminy K., W., M., Z. W wyniku analizy rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe istotnie wpływające na wartość nieruchomości oraz ustalił wagi tych cech. Dla przyjętych do porównania nieruchomości ceny oscylowały pomiędzy [...] zł/m2 a [...] zł/m2, a zatem średnio [...] zł/m2. Po zastosowaniu współczynników korygujących różnice występujące pomiędzy porównywalnymi nieruchomościami, przyjęto wartość działek drogowych po podziale (nr [...], [...] i [...]) na poziomie [...] zł/m2, tj. [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości po podziale wyniosła [...] zł. Organ podał, że przy wycenie nie brano pod uwagę części składowych nieruchomości. Wyceny dokonano według stanu nieruchomości przed podziałem i po podziale przy zastosowaniu cen z daty sporządzenia operatu szacunkowego. Zdaniem organu, powyższy operat szacunkowy wykonany został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, a zatem mógł stanowić dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Ponieważ w dniu 30 lipca 2010 r., tj. w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w K. z dnia [...] lutego 2003 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2003 r. Nr [...], poz. [...]) w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, zmienionej uchwałą z dnia [...] października 2007 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. Maz. z 2007 r. Nr [...], poz. [...]), określająca stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy powstałej między wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości w wyniku jej podziału, wysokość tej opłaty w niniejszej sprawie ustalono na kwotę [...] zł.