Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 5 września 2019 r., sygn. II SA/Sz 643/19

Inne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 września 2019 r. sprawy ze skargi C. P. S. z o.o. sp. k. w G. na uchwałę Rady Miejskiej w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wraz z inwestycjami towarzyszącymi na terenie działek nr [...], [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] przy [...] w K. oddala skargę.

Uzasadnienie

1. C. P. sp. z o.o. sp. komandytowa z siedzibą w G. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na uchwałę Rady Miejskiej Koszalina nr VI/131/2019 z dnia 23 maja 2019 r. w sprawie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wraz z inwestycjami towarzyszącymi na terenie działek nr [...], [...] i [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] przy Al. [...] w K., żądając stwierdzenia nieważności uchwały. Skargę wniesiono na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym

(Dz.U. z 2017 r. poz. 1875 ze zm.) i podniesiono zarzut naruszenia art. 7 ust. 4 ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496) - dalej: "ustawa o ułatwieniach w inwestycji" - poprzez nie wzięcie pod uwagę stanu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeb i możliwości rozwoju gminy wynikających z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że

[...] r. skarżąca Spółka złożyła do R. M. w K., za pośrednictwem Prezydenta Miasta K. , wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami na parterze na działce [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] przy Al. [...] w K.. Wniosek ten został złożony w trybie określonym w art. 7 ust. 1 ustawy o ułatwieniach w inwestycjach. W toku prac nad wnioskiem Spółka uwzględniła opinię Miejskiej Komisji Urbanistycznej w zakresie stosowania lokalnych standardów urbanistycznych obowiązujących na terenie miasta zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Koszalinie Nr III/38/2019 z dnia 24 stycznia 2019 r. (Dz. Urz. Woj. Zach. 2019 poz. 1183) i dostosowała wniosek do tej uchwały. Następnie wniosek, zgodnie z art. 7 pkt 12 i 14 ustawy o ułatwieniach w inwestycjach, został przekazany do zaopiniowania i uzgadniania przez odpowiednie organy. Wszystkie organy, które wyszczególnia ustawa pozytywnie ustosunkowały się do przedstawionej propozycji lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Wniosek został także pozytywnie zaopiniowany przez Miejską Komisję Urbanistyczno-Architektoniczną, której opinia nie była wymagana ustawą. Przytoczone w uzasadnieniu do uchwały obawy Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej w sprawie parkowania, pochodzą z pierwszego posiedzenia komisji, jeszcze sprzed modyfikacji wniosku o wskaźniki parkingowe zawarte w Lokalnych Standardach Urbanistycznych. Odnosząc się do zarzutów stawianych wnioskowanej inwestycji przez ciała niewymienione w ustawie, skarżąca Spółka wyjaśniła, że Z. D. i T. w K., wypowiadając się negatywnie o lokalizacji inwestycji z uwagi na mniejszą niż wymagana odległość zabudowy od Alei M. C. zapomniał, że proponowana lokalizacja budynku jest zgodna z obowiązującą linią zabudowy występującą w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który to plan został z ZDMiT uzgodniony. Natomiast opinia Rady Osiedla została wydana bez wnikania w potencjalną zabudowę, jaka możliwa jest do zrealizowania w oparciu o obecnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan dopuszcza na przedmiotowej działce budynek o tej samej co proponowana we wniosku powierzchni użytkowej (budynek do pięciu kondygnacji, ale o znacznie większej powierzchni), jedynie o funkcji usługowej. Funkcja ta bez porównania zwiększa częstotliwość ruchu pojazdów osobowych i dostawczych w stosunku do funkcji mieszkaniowej proponowanej we wniosku. Realizacja obiektu zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego posługiwałaby się dużo niższym wskaźnikiem parkingowym zawartym w planie w stosunku do wskaźnika nakazanego w lokalnych standardach urbanistycznych (wskaźnik 1,5 powiększony o 5%). Natomiast opinia podmiotów prowadzących działalność w przychodni zdrowia powstała bez wiedzy, że funkcją alternatywną dla mieszkaniowej jest budynek usług ochrony zdrowia (sklep medyczny, centrum diagnostyczne i sieciowa specjalistyczna przychodnia zdrowia). W takich usługach specjalizuje się inwestor. Z powyższego wynika, że sugerowanie w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały, iż lokalizacja wnioskowanej inwestycji mieszkaniowej może powodować konflikty sąsiedzkie, jest fałszywa. To realizacja zgodnego z planem miejscowym obiektu usługowego o funkcji medycznej takie konflikty może potencjalnie generować. Mimo to, w dniu 23 maja 2019 r. Rada Miejska Koszalina podjęła uchwałę nr VI/131/2019 którą odmówiła ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wraz z inwestycjami towarzyszącymi na terenie działek nr [...], [...] i [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] przy Al. [...] w K.. W ocenie skarżącej Spółki Rada nie wzięła pod uwagę wszystkich czynników wskazanych w art. 7 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w inwestycji, który obliguje organ administracji publicznej do wzięcia pod uwagę takich czynników jak potrzeby mieszkaniowe na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Jednocześnie w uzasadnieniu do uchwały potwierdzono, że koncepcja architektoniczno-urbanistyczna załączona do wniosku Spółki spełnia wymogi prawne dla tego typu inwestycji na terenie gminy Miasto K. . Z doręczonego Spółce uzasadnienia uchwały wynika, że organ administracji wyłącznie powierzchownie i pobieżnie odniósł się do wskazanej przez ustawodawcę przesłanki, którą obligatoryjnie musi wziąć pod uwagę przy podejmowaniu uchwał w tego typu sprawach. W ocenie strony skarżącej nie wypełnia normy określonej w art. 7 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w inwestycji, lakoniczne stwierdzenie, że potrzeby mieszkaniowe na terenie Gminy Miasto K. są wystarczająco zaspokojone na dzień podejmowania uchwały. Organ niedostatecznie pochylił się nad tą przesłanką. Świadczyć może o tym zarówno to, że w uzasadnieniu do uchwały w żaden sposób nie odniesiono się do tak istotnych aspektów polityki mieszkaniowej dla każdej gminy jak np. czas oczekiwania na przyznanie lokalu komunalnego oraz ich standardów. Zabrakło także chociażby wskazania na wysokie ceny lokali mieszkalnych na terenach gminy Miasto K. oraz o wpływie przedmiotowej inwestycji na ten stan. Organ w uzasadnieniu do zaskarżonej uchwały nie posłużył się analizą potrzeb mieszkaniowych zawartą w uzasadnieniu do projektu uchwały odrzuconej przez Radę Miejską w głosowaniu bezpośrednio poprzedzającym podjęcie zaskarżonej uchwały. Wskazywała ona choćby na skokowy wzrost udzielanych pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych (z 207 w roku 2014 do 600 w roku 2018). W tym miejscu skarżąca Spółka wskazała, że w dniu 23 maja 2019 r. radni Rady Miejskiej K. dwukrotnie głosowali w sprawie lokalizacji tej samej inwestycji mieszkaniowej. Jedno głosowanie dotyczyło ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a drugie odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Z uzasadnienia pierwszego projektu uchwały wynika niezaspokojenie potrzeb mieszkaniowych części mieszkańców. Z drugiego wynika zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Obydwa uzasadnienia wykonał ten sam organ w oparciu o te same dane. Niezaspokojenie potrzeb mieszkaniowych organ stwierdził po dwóch miesiącach wnikliwej analizy, a do przekonania o spełnieniu potrzeb mieszkaniowych doszedł w czasie kilkunastu minut jakie dzieliły obydwa głosowania (w tym czasie odbyło się również błyskawiczne posiedzenie Komisji Gospodarki Komunalnej, która zmieniła swoje stanowisko z pozytywnego na negatywne). Drugie głosowanie przeprowadzono w celu uniknięcia rozdźwięku, który jest widoczny przy analizie pierwszego głosowania. Pierwsze głosowanie nie uwzględnia merytorycznych podstaw jakimi są: spełnienie wymogów ustawy, spełnienie wymogów Lokalnych Standardów Urbanistycznych i niezaspokojenie potrzeb mieszkaniowych części mieszkańców K. przy skokowo rosnącym zapotrzebowaniu w tym zakresie (uzasadnienie projektu uchwały, odrzuconego głosowaniem Rady Miasta). Dla oceny zgodności z prawem podjętej uchwały niezbędna jest również analiza odrzuconego glosowaniem projektu uchwały i zawartego w nim uzasadnienia, z którego wynika niezaspokojenie potrzeb mieszkaniowych części mieszkańców. Po drugie, argument o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych zawarty w uzasadnieniu podjętej uchwały jest nieprawdziwy, co wynika z uzasadnienia odrzuconego projektu uchwały. Dowodzi to niezgodności zaskarżonej uchwały z art. 7 ust. 4 ustawy. Uzasadnienie odrzuconej uchwały pozostaje w zgodzie z powszechnym przeświadczeniem planistów o zbyt niskiej intensywności zabudowy centrum K. powodującej nienależyte wykorzystanie infrastruktury technicznej i społecznej oraz zamieranie aktywności miejskich w śródmieściu. Zjawisku temu towarzyszy stały wzrost zainteresowania zamieszkiwaniem w centrum miasta przy jednoczesnej bardzo niskiej podaży działek, które w większości należą do Miasta. Również przedmiotowa działka nabyta została od Miasta i w myśl obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można na niej zrealizować obiekt usługowy o kubaturze porównywalnej z kubaturą wnioskowanej inwestycji. Nie można natomiast, zrealizować najbardziej naturalnej i najmniej szkodliwej dla miasta funkcji - budynku mieszkalnego. Spółka zwróciła uwagę, że w uzasadnieniu do zaskarżonej uchwały zawarto obszerne fragmenty dotyczące problemu miejsc parkingowych dla funkcji usługowej. Okoliczności te nie powinny być motywem podejmowania zaskarżonej uchwały, stosownie do treści art. 7 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w inwestycjach. Niemniej ilość 72 miejsc postojowych dla 40-45 lokali mieszkalnych, zawiera w sobie duży zapas mogący służyć również funkcji usługowej. Ponadto, przedłożona we wniosku koncepcja wstępna nie jest projektem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego ale jest jedynie podstawą do określenia warunków zabudowy jakie mają panować na danym terenie. Spółka wyjaśniła, że zaskarżona uchwała dotyczy inwestycji mieszkaniowej dla której Spółka jest inwestorem, a zatem uchwała narusza bezpośrednio interes prawny strony, o którym mowa w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym.