Kłopotliwe skutki braku reakcji starosty na zgłoszenie budowy

Jeżeli w terminie 21 dni nie wniesie on sprzeciwu wobec zgłoszenia inwestora, to później nie może już nic zrobić – nawet jeśli pierwotnie błędnie ocenił sytuację. Jest tak, ponieważ przepisy nie przewidują zastosowania milczącego załatwienia sprawy z procedury administracyjnej

Wyobraźmy sobie, że deweloper zamierza zrealizować inwestycję, np. wybudować kilka domków rekreacyjnych na terenie sąsiadującym z parkiem narodowym. Składa zgodnie z przepisami zgłoszenie do starosty. Jeśli ten nie zareaguje – to po 21 dniach dniach inwestor może budować. Starosta jednak po upływie terminu orientuje się, że popełnił błąd, nie wyrażając sprzeciwu, bo osiedle domków znajdzie się na trasie migracyjnej zwierzyny, a teren budowy został umiejscowiony w otulinie parku narodowego. Niestety – na tym etapie, mimo że inwestycja może mieć negatywny wpływ na ekosystem, np. zniszczenia cennych siedlisk czy zaburzenia lokalnej fauny, starosta nic nie może już zrobić. Nie ma bowiem instrumentu prawnego, który pozwalałby mu na odpowiednie działanie, jeśli wcześniej w wymaganym przepisami terminie nie zgłosił sprzeciwu wobec zgłoszenia.

Gdzie tkwi problem

Opisywany problem dotyczy wszystkich inwestycji wymagających zgłoszenia. Zasadniczo w wypadkach gdy inwestor prowadzi inwestycję bez koniecznego zgłoszenia budowy albo pozwolenia na budowę, a także wbrew zgodom budowlanym – organ nadzoru budowlanego ma kompetencje do ingerencji w realizowane przedsięwzięcie. Jednak inaczej jest w wypadku inwestycji realizowanych na podstawie zgłoszenia, wobec którego nie został wniesiony sprzeciw, i to nawet wtedy, gdy organ administracji architektoniczno-budowlanej działał błędnie (np. co przeoczył). W takiej sytuacji nie ma instrumentu prawnego pozwalającego na reakcję. Tracą na tym wszyscy:

• inwestor, który nie ma pewności co do legalności swoich poczynań (bo dopiero wtedy, gdy już zrealizuje inwestycję, a ta okaże się niezgodna z przepisami – nadzór budowlany będzie mógł zadziałać, co w konsekwencji może skończyć się nawet koniecznością rozbiórki) i