Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości na cele publiczne

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe, a w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego:

- w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania – jest prawidłowe,

- w części dotyczącej konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 26 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 29 marca 2024 r. (data wpływu – 2 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) 2023 r. sprzedała Pani (zakupiony przez Panią w (…) 2021 r.) lokal, stanowiący odrębną nieruchomość, znajdujący się w miejscowości (…). Mieszkanie kupiła Pani posiłkując się kredytem hipotecznym. Ponieważ na tym terenie ma zostać wybudowany (…) zgłosiła się Pani do programu dobrowolnych nabyć. Cena za mieszkanie ustalona z (…) opiewała na kwotę (…) zł, z czego kwota (…) zł została przekazana na spłatę zaciągniętego przez Panią na zakup tego mieszkania kredytu.

Środki jakie Pani pozostały na zakup innego lokalu wynosiły (…) zł. Wskazała Pani, że nie ma lokali w takich cenach. (…) 2023 r. kupiła Pani za kwotę (…) zł lokal o (…) m² mniejszy i w stanie do częściowego remontu. Ponownie musiała się Pani posiłkować kredytem hipotecznym.

Notariusz sporządzająca akt notarialny, pobrała od Pani podatek, w związku z tym, że nie spełnia Pani warunków zwolnienia zgodnie z art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (luka prawna).

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że nieruchomość, którą sprzedała Pani na (…) została zbyta na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Podkreśliła Pani również, że w sytuacji braku sprzedaży ww. nieruchomości zostałaby Pani wywłaszczona. Spełniała Pani warunki do przyznania nieruchomości zamiennej.

Pytanie

Czy przedmiotowy zakup nowej nieruchomości nie powinien być objęty zwolnieniem przedmiotowymi?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przedmiotowy zakup nie powinien być objęty podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ spółka (…) zakupiła ww. lokal z przeznaczeniem na cele publiczne.

Zgodnie z art. 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyby nie sprzedała Pani dobrowolnie mieszkania – zostałaby Pani wywłaszczona. Spółka (…) w trakcie negocjacji informowała Panią o możliwości dostania nieruchomości zamiennej, jednak w chwili podjęcia decyzji nie mieli żadnej nieruchomości zamiennej do zaoferowania, dlatego zdecydowała się Pani na sprzedaż.

Wskazała Pani również, że wydatkowała Pani pieniądze na zakup kolejnej nieruchomości żeby mieć gdzie mieszkać. Wskazała Pani, że nie mogło być mowy o 100% wydatkowania środków otrzymanych z (…), bo musiała Pani spłacić kredyt, który zaciągnęła Pani na zakup lokalu w gminie (…). Na zakup kolejnej nieruchomości znów musiała Pani posiłkować się kredytem.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r., poz. 170 ze zm.) podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy:

Stosownie do art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 2 i 3 cytowanej ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1  lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym; w przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza – jako płatnika – jest pobór tego podatku.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zwalnia się od podatku następujące czynności cywilnoprawne: sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):

 a) nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,

 b) nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,

 c) nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska

- w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty).

Z wniosku wynika, że (…) 2023 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość. Mieszkanie kupiła Pani posiłkując się kredytem hipotecznym. Ponieważ na tym terenie ma zostać wybudowany (…) zgłosiła się Pani do programu dobrowolnych nabyć. Cena za mieszkanie ustalona z (…) opiewała na kwotę (…) zł, z czego kwota (…) zł została przekazana na spłatę zaciągniętego przez Panią na zakup tego mieszkania kredytu. Środki jakie Pani pozostały na zakup innego lokalu wynosiły (…) zł. Nieruchomość, którą sprzedała Pani na (…) została zbyta na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami. W sytuacji braku sprzedaży ww. nieruchomości zostałaby Pani wywłaszczona. Spełniała Pani warunki do przyznania nieruchomości zamiennej. (…) 2023 r. kupiła Pani lokal za kwotę (…) zł. Ponownie musiała się Pani posiłkować kredytem hipotecznym. Notariusz sporządzająca akt notarialny, pobrała od Pani podatek.

Z treści art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie wynika, że aby umowa sprzedaży nieruchomości korzystała ze zwolnienia jej nabywca:

- winien być wcześniej właścicielem nieruchomości sprzedanej na cele publiczne, określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- w przypadku wywłaszczenia spełniłby warunki do otrzymania nieruchomości zamiennej.

Nabycie nowej nieruchomości musi nastąpić w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty). Zwolnienie przysługuje do wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania.

Z treści wniosku wynika, że sprzedana przez Panią nieruchomość przeznaczona była na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, a w razie wywłaszczenia spełniłaby Pani warunki do przyznania nieruchomości zamiennej. Nabycie nowej nieruchomości nastąpiło w terminie 5 lat od ww. sprzedaży. Zatem, spełniła Pani wszystkie warunki określone dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 9 pkt 3 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zatem stanowisko w tym zakresie należało uznać za prawidłowe.

Z art. 9 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolnienie to przysługuje w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny).

Z treści wniosku wynika, że sprzedała Pani na cele publiczne mieszkanie za (…) zł, natomiast kupiła Pani lokal za kwotę (…) zł.

Zatem zwolnieniu podlega wyłącznie kwota odpowiadająca cenie uzyskanej ze sprzedaży mieszkania na rzecz (…) (tj. (…) zł), natomiast pozostała część ceny podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na zasadach ogólnych.

Powinna więc Pani od przedmiotowej umowy sprzedaży – wbrew Pani twierdzeniu – uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jednakże podatek ten winien być uiszczony od różnicy ceny nabywanego i zbywanego mieszkania.

Tym samym, w tej części stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.