Skutki podatkowe nabycia lokalu mieszkalnego w sytuacji posiadania domu w złym stanie technicznym

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 15 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełniła go Pani pismem z 18 marca 2024 r. (data wpływu – 6 marca 2024 r.) – oraz w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 kwietnia 2024 r. (data wpływu – 16 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(wniosek został złożony z opisem zdarzenia przyszłego, jednak na dzień jego uzupełnienia przedmiotem wniosku jest już stan faktyczny)

(...) 2014 r., w ramach umowy darowizny – Repetytorium A nr (...) – pozyskała Pani nieruchomość o obszarze (...) m², na której znajdował się budynek mieszkalny pochodzący z lat 40-tych ubiegłego wieku, o powierzchni (...) m². Budynek był przeznaczony do rozbiórki i nie był wpisany do rejestru zabytków. (...) 2024 r. sprzedała Pani wyżej wymienioną nieruchomość w celu nabycia lokalu mieszkalnego w (…). Jako, że budynek od początku nie nadawał się do zamieszkania, mieszkanie, które nabyła Pani (...) 2024 r. jest Pani pierwszym lokalem mieszkalnym.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że budynek mieszkalny znajdujący się na nieruchomości nabytej przez Panią tytułem darowizny mógł być budynkiem zamieszkanym przez właścicieli poprzednich, ponieważ znajdowała się w nim kuchnia kaflowa i piec kaflowy, jednak nie posiadał on toalety. Zakłada Pani w dobrej wierze, że od 1940 r. do czasu nabycia go przez Pani dziadków był on w użytkowaniu oraz że w stosunku do tego budynku uzyskano pozwolenie na jego użytkowanie lub złożono zawiadomienie o zakończeniu jego budowy (w myśl prawa budowlanego).

Nie posiadała Pani decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę tego budynku lub zakazującą jego użytkowania, aczkolwiek budynek był w stanie zagrażającym zdrowiu: zapadnięte fundamenty, zarwane sufity, zalanie wodą przez dach przez brak eksploatacji, zarwane podłogi, czarna pleśń.

Przez określenie, że budynek mieszkalny był „przeznaczony do rozbiórki” – miała Pani na myśli, że budynek groził zawaleniem, nie posiada Pani oficjalnych decyzji.

Nie posiadała Pani wcześniej – poza opisanym we wniosku domem (budynkiem mieszkalnym) – prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.

Budynek został zbudowany w latach 40-tych poprzedniego wieku. Został nabyty przez Pani dziadków – (…) na początku lat 2000 i nie był ogrzewany, remontowany, ani zamieszkany. Poskutkowało to znaczącą degradacją budynku – zarwanie się dachu, podłóg, podtopienie fundamentów i pojawienie się czarnej pleśni. Nie posiadał on toalety ani łazienki. Wejście do niego groziło uszczerbkiem na zdrowiu z powodu jego ogólnego stanu.

W Pani opinii, tak zdegradowany budynek, nie nadawał się do zamieszkania, a więc nie spełniał warunków mieszkalnych.

Pytanie

Czy w powyższym przypadku kwalifikuje się Pani do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych przy transakcji zakupu mieszkania w (…)?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, ponieważ budynek stojący na wyżej wymienionej nieruchomości nie nadawał się od początku do zamieszkania, w pełni kwalifikuje się Pani do zwolnienia.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z wniosku wynika, że (...) 2014 r., w ramach umowy darowizny nabyła Pani nieruchomość, na której znajdował się budynek mieszkalny pochodzący z lat 40-tych ubiegłego wieku, o powierzchni (...) m². Budynek był przeznaczony do rozbiórki, ponieważ groził zawaleniem. Nie posiadała Pani decyzji organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę tego budynku lub zakazującą jego użytkowania. Budynek mógł być wcześniej zamieszkany i użytkowany do około 2000 r. (do czasu nabycia go przez Pani dziadków), ponieważ znajdowała się w nim kuchnia kaflowa i piec kaflowy. Później nie był ogrzewany, remontowany, ani zamieszkany. Poskutkowało to znaczącą degradacją budynku – zarwanie się dachu, podłóg, podtopienie fundamentów i pojawienie się czarnej pleśni. Nie posiadał on toalety ani łazienki. Wejście do niego groziło uszczerbkiem na zdrowiu z powodu jego ogólnego stanu. Budynek nie nadawał się do zamieszkania, a więc nie spełniał warunków mieszkalnych. Nie posiadała Pani wcześniej – poza opisanym we wniosku domem (budynkiem mieszkalnym) – prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach. (...) 2024 r. sprzedała Pani wyżej wymienioną nieruchomość w celu nabycia lokalu mieszkalnego.

Ma Pani wątpliwości czy przysługiwało Pani zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu lokalu mieszkalnego.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. prawo własności do lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Wskazała Pani, że w drodze umowy darowizny stała się Pani właścicielem nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym. Pani zdaniem (potwierdzonym – jak Pani wskazała – zdjęciami załączonymi do uzupełnienia wniosku), budynek był przeznaczony do rozbiórki, ponieważ jego stan groził zawaleniem. Nieruchomość ta nie była objęta decyzją organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę lub zakazującą jego użytkowanie.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość.

W celu ustalenia czy będący w Pani posiadaniu budynek mieszkalny faktycznie nie może (nie mógł) służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych nie możemy opierać się jedynie na subiektywnej opinii  wyrażonej w opisie sprawy (nawet popartej załączonymi do wniosku zdjęciami), tj. przez stwierdzenie, że budynek był przeznaczony do rozbiórki – groził zawaleniem. Należy ustalić czy w okresie posiadania budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, tj. czy była wydana decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego użytkowanie i czy przez cały okres posiadania tego budynku był on objęty powyższymi decyzjami organu nadzoru budowlanego.

W myśl art. 54 ust. 1 Prawo budowlane:

Zgodnie z art 55. ust. 1-2 ww. ustawy:

Stosownie do art. 56 ust. 1-2 cyt. ustawy:

W myśl art. 66 ust. 1-2 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 67 ust. 1 ww. ustawy:

Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Skoro więc, w stosunku do nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, którego była Pani właścicielką – nie została wydana decyzja organ nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania nieruchomości lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowiła budynek mieszkalny służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

To, że budynek, którego była Pani właścicielką, nie posiadał toalety, miał pleśń, zarwany dach, podłogi, czy podtopione fundamenty, nie może stanowić przesłanki do zastosowania omawianego zwolnienia. Ustawodawca nie uzależnił bowiem prawa do stosowania zwolnienia od stanu technicznego czy funkcjonalności budynku.

Reasumując, brak decyzji wydanych przez organ nadzoru budowlanego w stosunku do posiadanej przez Panią nieruchomości, uniemożliwia Pani skorzystanie ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem – zgodnie z opisanym zdarzeniem – była Pani właścicielką budynku mieszkalnego jednorodzinnego, a zatem nie spełnia Pani warunków do skorzystania ze zwolnienia, określonych w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Końcowo wskazuję, że od wniosku została uiszczona opłata w kwocie wyższej od należnej – 80 zł, zatem kwota 40 zł zostanie Pani zwrócona zgodnie ze wskazanym we wniosku sposobem zwrotu opłaty, tj. na podany rachunek bankowy.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Z uwagi na to, że do uzupełnienia wniosku dołączono dokumenty, informujemy, że nie prowadzimy postępowania dowodowego, zatem wydając tą interpretację opieramy się wyłącznie na opisie stanu faktycznego podanego we wniosku, przyjmując go jako niepodlegający ocenie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, (…) (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.