Zwolnienie z opodatkowania zakupu dwóch działek ewidencyjnych gdzie na jednej z nich znajduje się budynek mieszkalny i gospodarczy

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 marca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 28 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani nabyć swoją pierwszą nieruchomość z rynku wtórnego. 21 stycznia 2024 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość położona w (…), stanowiąca między innymi działkę oznaczoną w ewidencji gruntów jako tereny mieszkaniowe, drogi i grunty orne, oznaczoną jako działki nr: (…) i (…), o łącznej powierzchni 0,1288 ha, zabudowaną:

-budynkiem mieszkalnym o numerze porządkowym (…), murowanym, jednorodzinnym, parterowym z poddaszem nieużytkowym, podpiwniczonym, o powierzchni zabudowanej 119 m² wybudowanym w 1948 r.,

-budynkiem gospodarczym wolnostojącym, o powierzchni zabudowy ok. 45,00 m², zlokalizowanym na działce (…),

dla której to nieruchomości V Wydział Ksiąg Wieczystych (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), przy czym w działach 1-Sp, i VI tej księgi nie ma wpisów, a księga wieczysta nie zawiera żadnych wzmianek o wnioskach. W dziale III tej księgi widoczne są informacje o ustanowieniu służebności drogi.

Cena nieruchomości wynosi 480.000,00 zł. Został przekazany zadatek w wysokości 48.000,00 zł. Zobowiązała się Pani zapłacić resztę ceny sprzedaży w łącznej kwocie 432.000,00 zł w terminie do 14 dni kalendarzowych od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Od przedwstępnej umowy sprzedaży podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano, jako od umowy nieobjętej dyspozycją art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

31 sierpnia 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którą osoby, które zakupią swoją pierwszą nieruchomość nie zapłacą podatku od czynności cywilnoprawnych od tej transakcji na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie zmienionych przepisów prawnych z 31 sierpnia 2023 r. notariusz nie potrafił określić czy przy zawarciu umowy przyrzeczonej, zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych Panią obowiązuje, gdyż na działce oprócz budynku mieszkalnego znajduje się przynależny do niego budynek gospodarczy.

Przedmiotem sprzedaży jest tylko nieruchomość gruntowa (działka o numerze ewidencyjnym (…) oraz (…)) zabudowana budynkiem mieszkalnym (Identyfikator: (…)), budynkiem gospodarczym wolnostojącym (Identyfikator (…)). Budynek gospodarczy stanowi część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej (nr ewidencyjny (…)).

Nie przysługiwało ani nie przysługuje Pani prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że budynek gospodarczy oraz budynek mieszkalny znajdują się na tej samej działce tj. działce nr (…). Księga wieczysta opiewa na dwie działki o nr: (…) oraz (…), gdzie działka nr (…) oznaczona jest jako droga.

Pytanie

Czy zgodnie z nowym przepisem (art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przy zakupie pierwszej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z będącym jej częścią składową budynkiem gospodarczym będzie Pani zwolniona od zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny wraz z przynależnym pomieszczeniem gospodarczym. Budynek gospodarczy jest częścią składową tej nieruchomości, nie może być zatem odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Zamierza Pani kupić swoją pierwszą nieruchomość gruntową wraz z będącymi jej częściami składowymi budynkiem gospodarczym. Uważa Pani, że zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych powinna być Pani zwolniona z całości podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,  w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że planuje Pani nabyć swoją pierwszą nieruchomość z rynku wtórnego. 21 stycznia 2024 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży. Przedmiotem sprzedaży jest tylko nieruchomość gruntowa (działka o numerze ewidencyjnym (…) oraz (…)) zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym wolnostojącym. Przy czym, budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy znajduje się na tej samej działce, tj. działce nr (…), natomiast działka nr (…) oznaczona jest jako droga. Księgą wieczystą objęte są obie ww. działki ewidencyjne.

Nie przysługiwało ani nie przysługuje Pani prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Pani zdaniem, powinna być Pani zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w stosunku do całej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży.

Z Pani stanowiskiem nie możemy się zgodzić.

Opisana umowa sprzedaży podlega bowiem zwolnieniu z opodatkowania tylko w zakresie tej działki ewidencyjnej, na której znajduje się budynek mieszkalny.

Należy zwrócić uwagę, że jedna nieruchomość (dla której prowadzona jest dana księga wieczysta) może obejmować jedną lub wiele działek ewidencyjnych. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że działka ewidencyjna jest najmniejszą jednostką powierzchniową podziału kraju dla celów ewidencji. Działka ta może być przedmiotem obrotu (w tym sprzedaży). Jednakże zgodnie z zasadą superficies solo cedit, gdy na działce takiej znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zwolnieniu z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podlega sprzedaż, której przedmiotem jest m.in. budynek mieszkalny. Mając zatem na uwadze ww. zasadę superficies solo cedit, z omawianego zwolnienia korzysta sprzedaż nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz innym budynkiem gospodarczym, o ile stanowią one część składową gruntu w ramach jednej działki ewidencyjnej.

Tym samym, skoro nabędzie Pani nieruchomość gruntową, w skład której, wchodzić będzie działka ewidencyjna o numerze (…), zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym, gdzie zabudowania stanowić będą część składową gruntu w ramach tej działki ewidencyjnej, to w takiej sytuacji będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ale tylko w stosunku do tej części przedmiotu sprzedaży.

Natomiast do sprzedaży drugiej działki ewidencyjnej nr (…) (oznaczonej jako droga), pomimo objęcia jej tą samą księgą wieczystą co działki ewidencyjnej nr (…), zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania. Zwolnieniu podlega jedynie sprzedaż obejmująca m.in. budynek mieszkalny i tym samym części składowe działki, na której jest usytułowany. Zwolnieniem nie jest objęta sprzedaż pozostałych działek ewidencyjnych, a więc tych, na których substancja mieszkaniowa się nie znajduje.

Tym samym, w stosunku do tej części przedmiotu sprzedaży, czyli nabycia działki ewidencyjnej nr (…), nie będzie mogła Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, nie mogliśmy podzielić Pani stanowiska, bowiem zwolnieniem objęta jest tylko część sprzedaży a nie jak Pani twierdzi, całość.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.