Aplikacja na pulpit
- Tematy:
- budynek,
- czynności,
- czynności cywilnoprawne,
- nabycie nieruchomości,
- nieruchomości,
- rozbiórka budynku,
- sprzedaż,
- zwolnienie
Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.91.2024.2.AD
Skutki podatkowe posiadania domu z pozwoleniem na rozbiórkę w związku z możliwością skorzystania ze zwolnienia okreslonego w art. 9 pkt 17.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
22 lutego 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 7 marca 2024 r. (data wpływu – 7marca 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
(…) 2021 r. aktem notarialnym Repertorium A nr (…) przed notariuszem (…) nabył Pan działkę nr (…), zabudowaną domem jednorodzinnym przy ul. (…), na który zostało wydane prawomocne pozwolenie nr (…) na rozbiórkę przez prezydenta miasta (…) z (…) 2021 r.
Ma Pan wątpliwości czy może Pan zostać zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie swojego pierwszego mieszkania z rynku wtórnego, ponieważ obecna nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że nabyty budynek nigdy nie był przez Pana zamieszkały, ponieważ jego stan nie nadawał się do zamieszkania. Nie posiada Pan informacji, które wskazują czy budynek kiedykolwiek został oddany do użytkowania; jest to budynek sprzed II wojny światowej, ma ponad 100 lat. Nie wie Pan także, czy w stosunku do tego budynku uzyskano pozwolenie na jego użytkowanie lub złożono zawiadomienie o zakończeniu jego budowy (w myśl Prawa budowlanego).
Wskazał Pan, że w stosunku do opisanego domu jednorodzinnego wystąpiono o pozwolenie na rozbiórkę z powodu pożaru, w wyniku którego budynek uległ zniszczeniu. Gdyby nie wystąpiono o pozwolenie na rozbiórkę ww. nieruchomości, nieruchomość ta spełniałaby przesłanki do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę budynku w myśl prawa budowlanego; stan techniczny budynku uzasadnia rozbiórkę.
Na moment nabycia przez Pana ww. nieruchomości - nie nadawała się do ona zamieszkania. Od momentu wydania pozwolenia na rozbiórkę nikt jej nie zamieszkiwał. Aktualnie trwają prace przygotowawcze do rozbiórki (przenoszenie pozwolenia na rozbiórkę, zgłaszanie rozbiórki, przenoszenie przyłączy prądu, wody, gazu z budynku do granicy działki).
Nie posiada Pan ani nie posiadał – poza opisanym we wniosku domem jednorodzinnym – prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.
Pytanie
Czy przysługuje Panu zwolnienie z opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych od pierwszego mieszkania, ponieważ obecna nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania?
Pana stanowisko
Pana zdaniem, jeżeli nabył Pan nieruchomość przeznaczona do rozbiórki, na którą jest wydane prawomocne pozwolenie na rozbiórkę – to w świetle prawa nie posiada Pan nieruchomości mieszkalnej, w której może Pan zamieszkać. Przysługuje Panu zatem zwolnienie zgodnie z ustawą z dnia 26 maja 2023 r. o zwolnieniu z obowiązku płacenia podatku przy zakupie pierwszego mieszkania.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.
Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
Płatnicy obowiązani są uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku.
Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z wniosku wynika, że (…) 2021 r. nabył Pan działkę zabudowaną domem jednorodzinnym, na który zostało wydane prawomocne pozwolenie z (…) 2021 r. na rozbiórkę. Planuje Pan zakup mieszkania z rynku wtórnego. Wskazał Pan, że w stosunku do opisanego domu jednorodzinnego wystąpiono o pozwolenie na rozbiórkę z powodu pożaru, w wyniku którego budynek uległ zniszczeniu. Gdyby nie wystąpiono o pozwolenie na rozbiórkę ww. nieruchomości, nieruchomość ta spełniałaby przesłanki do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę budynku w myśl prawa budowlanego; stan techniczny budynku uzasadnia rozbiórkę. Aktualnie trwają prace przygotowawcze do rozbiórki. Nie posiada Pan ani nie posiadał – poza opisanym we wniosku domem jednorodzinnym – prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub też udziału w tych prawach.
Ma Pan wątpliwości czy będzie Panu przysługiwało zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu mieszkania.
Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz.682 ze zm.).
Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany zgruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
W doktrynie przyjmuje się, że w świetle wyżej przedstawionych definicji, warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny, jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Należy więc ustalić czy w okresie posiadania przez Pana opisanej nieruchomości, budynek nie służył lub nie mógł służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
W myśl art. 66 ustawy Prawo budowlane:
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, októrych mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Stosownie do art. 67 ww. ustawy:
Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Z kolei stosownie do art. 30b ust. 1-3 Prawa budowlanego:
Rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę.
Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej.
Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się:
1) zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię;
2) szkic usytuowania obiektu budowlanego;
3) opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych;
4) opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia;
5) pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów – nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar (…);
6) projekt rozbiórki lub jego kopię – w zależności od potrzeb.
Z powyższego wynika, że decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje właściwy organ na wniosek strony i za zgodą właściciela obiektu budowlanego (budynku). Decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ nie może udzielić pozwolenia na rozbiórkę inwestorowi, który nie spełni wszystkich prawem przewidzianych wymagań.
W omawianej sprawie nie mamy zatem do czynienia z decyzją nakazującą rozbiórkę, lecz z pozwoleniem rozbiórki budynku mieszkalnego. Pomimo tego, objęcie budynku takim pozwoleniem ze względu na jego zły stan techniczny jest potwierdzeniem, że niemożliwie jest jego normalne użytkowanie i tym samym nie może służyć on zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych nabywcy (nie spełnia on definicji budynku mieszkalnego w świetle ustawy Prawo budowlane).
Skoro zatem w opisanej sprawie dysponuje Pan dokumentem potwierdzającym prawo do rozbiórki budynku mieszkalnego ze względu na jego zły stan techniczny, to należy uznać, że przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego powinien być Pan objęty zwolnieniem z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 zezm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy zdnia11marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalejjako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
