Czy sprzedaż ekspektatywy podlega opodatkowaniu VAT

Przepisy ustawy o VAT nie regulują odrębnie ani też nie definiują problematyki nabycia i sprzedaży ekspektatywy, czyli przyrzeczenia, chociaż w praktyce obrotu gospodarczego, przede wszystkim w budownictwie, jest to forma bardzo często spotykana. Powoduje to pewne komplikacje w stosowaniu przepisów. Przez termin ten rozumie się roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Można je sprzedać, podarować, a spadkobiercy mogą ją odziedziczyć. Ekspektatywa podlega również egzekucji. Powstaje zazwyczaj w wyniku zawarcia umowy o budowę lokalu oraz o przeniesienie jego własności na rzecz nabywcy. Po zawarciu umowy nabywcy przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Aby jednak przysługiwała ekspektatywa oraz wszystkie uprawnienia z nią związane, umowa powinna być sporządzona na piśmie pod rygorem nieważności.

Natomiast aby zbycie ekspektatywy było skuteczne, strony powinny zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Przedmiotem opodatkowania VAT jest m.in. odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów na potrzeby VAT należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, w tym również m.in. wydanie towaru na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony, lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione. Z powyższego wynika, że sprzedaż ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego w przepisach o VAT uznawana jest za dostawę towaru podlegającą opodatkowaniu VAT. Do jej opodatkowania ma zastosowanie stawka podstawowa VAT w wysokości 22%.

Stanowisko takie potwierdziła również Izba Skarbowa w Warszawie w piśmie nr 1401/PH-I/4407/14-171/05/EN, w którym stwierdziła: „(…) Przeniesienie prawa do lokalu użytkowego w drodze sprzedaży ekspektatywy ustanowienia odrębnej własności tego lokalu należy traktować jako dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT(…)” .