Program „Lokal za grunt” – jak opodatkować i księgować

Wprowadzając program „Lokal za grunt” prawodawca nie wprowadził na gruncie VAT żadnych szczególnych unormowań dotyczących rozliczania dokonywanych w jego ramach transakcji. W konsekwencji, chociaż rozwiązanie to w założeniu miało być szczególnie korzystne dla samorządów, to w istocie - z podatkowego punktu widzenia - nie zawsze takie musi być. Aby uniknąć podatkowo-ekonomicznej pułapki, gminy powinny już na wstępnym etapie, w trakcie podejmowania decyzji, czy dana jednostka powinna, może i chce się zaangażować w projekt „Lokal za grunt”, przeanalizować jego skutki podatkowe.

„Lokal za grunt” - istota programu

Wprowadzony z początkiem kwietnia 2021 r. model „Lokal za grunt” w założeniu ma być efektywnym rozwiązaniem służącym inwestowaniu przez gminy w rozwój zasobów mieszkaniowych, a przez to służącym realizacji zadań własnych samorządu w zakresie polityki mieszkaniowej. Dzięki niemu gminy mają skuteczniej realizować swoje zadania służące zaspokajaniu potrzeb socjalnych, oświatowych i kulturowych społeczności lokalnej. W ramach takiego programu gmina może bowiem nabywać nie tylko lokale mieszkalne, ale również budynki lub lokale o innym przeznaczeniu na cele społecznie pożyteczne.

W przepisach zostały zapisane szczególne procedury angażujące radę gminy w przedsięwzięcie, w ramach których grunt z gminnego zasobu nieruchomości ma być zbywany deweloperom na szczególnych warunkach wymiany. W praktyce, ze względu na specyfikę całej transakcji (zamiana), procedury jej stosowania mogą wymagać szerokiego zaangażowania samorządowców nie tylko na etapie przygotowania zbycia gruntu, ale również w czasie realizacji umowy przez dewelopera. W praktyce więc rozwiązanie może okazać się korzystne dla deweloperów, którzy zyskują możliwość bezpłatnego (albo niskokosztowego) nabycia gruntu, ale niekoniecznie dla samorządów, które nie unikną zaangażowania administracyjnego w prowadzenie takiej inwestycji budowlanej. Transakcje w modelu „Lokal za grunt” będą wymagały wielu działań na etapie przygotowania konkretnego przedsięwzięcia, a następnie egzekwowania jego wykonania przez dewelopera. Nie można również zapominać o tym, że pomimo zapisania w ustawie pewnych mechanizmów zabezpieczających, duża część ryzyka pozostaje po stronie samorządu. Do momentu bowiem otrzymania zakontraktowanych budynków czy lokali gmina ponosi ryzyko niewypłacalności nabywcy gruntu.