Wyszukaj według identyfikatora
Wyszukiwanie po identyfikatorze Zamknij close
ZAMKNIJ close
account_circle Jesteś zalogowany jako:
ZAMKNIJ close
Powiadomienia
keyboard_arrow_up keyboard_arrow_down znajdź
removeA addA insert_drive_fileWEksportuj printDrukuj assignment add Do schowka
Data publikacji: 2022-09-28

Sprzedaż nieruchomości – spory podatkowe

1. Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym

Moment powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Moment powstania przychodu z tytułu sprzedaży firmowej nieruchomości należy wyznaczać na zasadach ogólnych (zob. art. 12 ust. 3a updop oraz art. 14 ust. 1c updof). Powstaje on w dniu wydania rzeczy, nie później niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności. Przy czym przez wydanie rzeczy (nieruchomości) należy rozumieć czynność związaną z przeniesieniem prawa własności. Przy tym umowę sprzedaży nieruchomości, której skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości, uważa się za dokonaną pod datą zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (zob. art. 155 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego). Tym samym dla celów podatku dochodowego datę sprzedaży nieruchomości wyznacza data sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Oznacza to, że dopiero w dniu sporządzenia aktu notarialnego powstaje przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości. Przychód ten nie powstanie zatem ani w związku podpisaniem umowy przedwstępnej, ani dokonaniem przedpłat wynikających z tej umowy. Te czynności nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W przypadku pdof przychodu nie stanowi odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  4. innych rzeczy.

Warunkiem jest, by odpłatne zbycie:

  • nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej i
  • zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (art. 10 ust. 1 pkt 8 updop).

Koszty związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości. Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości jest pomniejszany o koszty jego uzyskania, do których zwykle zalicza się:

  • niezamortyzowaną wartość początkową nieruchomości (w przypadku gdy stanowiła środek trwały, który nie został całkowicie zamortyzowany) oraz
  • wydatki związane z transakcją sprzedaży, np. opłatę notarialną poniesioną przez sprzedającego w związku z zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Wydatki na nabycie nieruchomości lub jej ulepszenie są zaliczane do kosztów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Wyjątkiem są grunty, które amortyzacji nie podlegają. W przypadku sprzedaży nieruchomości ostatni odpis amortyzacyjny jest dokonywany za miesiąc, w którym nastąpiła sprzedaż (art. 16h ust. 1 pkt 1 updop oraz art. 22h ust. 1 pkt 1 updof). Na skutek odpłatnego zbycia nieruchomości wydatki na nabycie tego środka trwałego, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, są kosztem podatkowym (art. 16 ust. 1 pkt 1 updop oraz art. 23 ust. 1 pkt 1 updof).

W przypadku sprzedaży nie w pełni zamortyzowanej nieruchomości kosztem podatkowym jest jej niezamortyzowana wartość początkowa. U osób fizycznych, które zakup nieruchomości sfinansowały kredytem hipotecznym, zarówno koszty związane z pozyskaniem kredytu (koszty ustanowienia hipoteki, PCC, koszty ubezpieczenia nieruchomości), jak i spłacone odsetki nie mogą być uznane za koszty podatkowe dotyczące zbywanej nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa. Sprzedający mieszkanie podatnicy pdof mogą korzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej odpłatne zbycie. Do wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe przepisy updof zaliczają wydatki na:

• nabycie mieszkań, domów, działek pod domy,

• budowę, rozbudowę, remonty własnych nieruchomości mieszkalnych,

• spłatę kredytów związanych z celami mieszkaniowymi, w tym kredytów refinansowych przeznaczonych na spłatę innych kredytów związanych z celami mieszkaniowymi.

Wydatki na cele mieszkaniowe powinny dotyczyć obszaru Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) albo Szwajcarii (zob. art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 updof).

Podstawa prawna:

1.1. Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę nie zawsze jest przejawem działalności gospodarczej

O tym, że sprzedaż nieruchomości nie następuje w ramach prowadzonej działalności może świadczyć przykładowo to, że jej nabycie miało okazjonalny charakter, gdyż nastąpiło na podstawie umowy zawartej między członkami rodziny. O tym, że sprzedaż nie odbywa się w ramach zawodowego obrotu nieruchomościami świadczy także znaczny czas, po upływie którego nieruchomość została sprzedana. Tym samym przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości nie będzie przychodem z działalności gospodarczej przedsiębiorcy.

MF

Sprzedaż nieruchomości jest jednym z praw, jakie przysługują właścicielowi nieruchomości. Podkreślić należy, że planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż ma charakter okazjonalny, nie jest związana z zawodowym obrotem nieruchomościami. O powyższym świadczyć może chociażby fakt, że sprzedaż Nieruchomości odbędzie się po upływie kilku lat od jej otrzymania w drodze darowizny, a samo nabycie, także miało okazjonalny charakter, gdyż nastąpiło na podstawie umowy zawartej między członkami rodziny.

Co niezwykle istotne, Wnioskodawca nie podejmuje żadnych działań, które typowe są dla działalności deweloperskiej lub związanej z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawca nabył udziały w prawie własności nieruchomości do majątku osobistego i przez wiele lat nie używał nieruchomości w żaden sposób, w szczególności nie czynił na niej nakładów ani nie wykonywał żadnych czynności mających na celu zwiększenie atrakcyjności działek, takich jak, np. podział działek na mniejsze, wydzielenie dróg wewnętrznych czy dokonanie przyłączy infrastruktury technicznej. Wnioskodawca nie jest również osobiście zaangażowany w uzyskiwanie określonych rozstrzygnięć administracyjnych, warunkujących zawarcie umowy przyrzeczonej czy w uzyskiwanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej. Czynności te wykonuje przyszły nabywca nieruchomości. (…)

Podsumowując, planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż, nie może być uznana za przejaw działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów Ustawy PIT, a zatem przychód ze sprzedaży nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 6 września 2022 r., sygn.

close POTRZEBUJESZ POMOCY?
Konsultanci pracują od poniedziałku do piątku w godzinach 8:00 - 17:00