Interpretacja indywidualna z dnia 21 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.905.2022.2.AG

Ustalenie przychodu zarządy nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 18 listopada 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 17 listopada 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 lutego 2023 r. (wpływ 3 lutego 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani właścicielem jednoosobowej działalności (…), planuje zawarcie umowy, której przedmiotem jest świadczenie usługi zarządzania Nieruchomością. Stronami umowy będą: Pani, występująca jako jednoosobowa działalność gospodarcza, będąca zgodnie z umową Zarządcą nieruchomości oraz Właściciel nieruchomości.

Zgodnie z umową w ramach obowiązków Zarządcy wskazuje się m.in.:

a)wystawianie i dostarczanie najemcom w imieniu Właściciela w trybie określonym w umowach najmu rachunków z tytułu umów najmu oraz wysyłanie przypomnień o zbliżającej się zapłacie należności,

b)zobowiązanie do przyjmowania wpłat od najemców lokali mieszkalnych z tytułu ich umów najmu. W tym celu Zarządca jest zobowiązany we własnym imieniu założyć rachunek bankowy przeznaczony do przyjmowania wszelkich wpłat od najemców lokali mieszkalnych wraz z wszelkimi innymi przychodami i pożytkami z nieruchomości,

c)dodatkowo Zarządca jest zobowiązany do założenia rachunku pomocniczego, który będzie stanowił tzw. Rachunek Funduszu Remontowego, na który Zarządca będzie co miesięcznie wpłacał z rachunku głównego 10% kwoty wpływów otrzymanych od najemców,

d)z rachunku głównego Zarządca w imieniu Właściciela ma obowiązek opłacać koszty związane ze stałymi opłatami utrzymania nieruchomości (np. energia elektryczna, woda, gaz, podatek od nieruchomości itp.).

Wynagrodzenie z tytułu realizowania umowy przez Zarządcę nieruchomości wynosi 6% wszystkich wpłat z tytułu umów najmu nieruchomości miesięcznie.

Pani wynagrodzenie (wynagrodzenie Zarządcy nieruchomości) będzie rozliczone na podstawie wystawionej przez Panią faktury (która nie będzie fakturą VAT, ponieważ wystawca nie jest Vat-owcem). Powyższe wynagrodzenie będzie wypłacane również przez Panią z rachunku głównego, którego będzie Pani właścicielem. Powyższe stanowi jedyny Pani przychód z tytułu zarządzania nieruchomością. Dodatkowo zapis umowy pomiędzy Właścicielem nieruchomości a Zarządcą stanowi: „§ 5 1. Wszelkie przychody i pożytki z nieruchomości stanowią przychód właściciela”.

Pytanie

Czy środki pieniężne wpływające na Pani konta bankowe (założone w Pani imieniu: zgodnie z umową konto pomocnicze „główne” i konto pomocnicze „fundusz remontowy”) z tytułu wpłat od najemców (opłaty za najem lokalu mieszkalnego zgodnie z umową pomiędzy Właścicielem a najemcami lokali mieszkalnych) oraz z tytułu wszelkich innych przychodów i pożytków z nieruchomości pobierane przez Panią w imieniu Właściciela nieruchomości traktowane są jako Pani przychód?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie – z treści opisanej umowy wynika, że Pani jedynym, faktycznym przychodem z tytułu zarządzania nieruchomością będzie kwota wynosząca łącznie 6% wszystkich wpłat z tytułu umów najmu nieruchomości miesięcznie, rozliczane na podstawie wystawionej przez Panią faktury (która nie będzie fakturą VAT, ponieważ wystawca nie jest Vat-owcem).

Uważa Pani, że powyższe powinno stanowić jedyny Pani przychód z tytułu zarządzania nieruchomością. Pozostałe środki znajdujące się na rachunku bankowym głównym oraz pomocniczym Zarządzającego (czyli Pani) wpływające z tytułu umów najmu lokali mieszkalnych na terenie nieruchomości nie stanowią Pani przychodu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) oraz przepisów odrębnych ustaw – w tym ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) i ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1805 ze zm.), a także postanowień umowy o zarządzanie nieruchomością.

Zgodnie z art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Przechodząc na grunt prawa podatkowego, wskazuję, że podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. 2022 r. poz. 2647 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zatem, wszelkie dochody podatnika niewymienione enumeratywnie w katalogu zwolnień przedmiotowych oraz od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku podlegają opodatkowaniu.

Źródła przychodów ustawodawca w sposób enumeratywny wyszczególnił w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wśród nich w pkt 3 pozarolniczą działalność gospodarczą.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zwracam uwagę, że przychodem podatkowym są wyłącznie tylko takie wartości, które definitywnie powiększają aktywa osoby fizycznej. Z tego przepisu wynika, że za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty, które nie zostały faktycznie otrzymane, tj. przychody należne, które są przypisywane podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą już w momencie uzyskania skutecznego czy też wymagalnego tytułu prawnego do uzyskania określonej kwoty.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą. Planuje Pani zawarcie umowy, której przedmiotem jest świadczenie usługi zarządzania nieruchomością. Zgodnie z umową w ramach obowiązków Pani – Zarządcy nieruchomości, której właścicielem jest osoba trzecia (dalej: Właściciel), wskazuje się m.in.: wystawianie i dostarczanie najemcom w imieniu Właściciela w trybie określonym w umowach najmu rachunków z tytułu umów najmu oraz wysyłanie przypomnień o zbliżającej się zapłacie należności, zobowiązanie do przyjmowania wpłat od najemców lokali mieszkalnych z tytułu ich umów najmu. W tym celu Pani jest zobowiązana we własnym imieniu założyć rachunek bankowy przeznaczony do przyjmowania wszelkich wpłat od najemców lokali mieszkalnych wraz z wszelkimi innymi przychodami i pożytkami z nieruchomości, jest Pani zobowiązana do założenia rachunku pomocniczego, który będzie stanowił tzw. Rachunek Funduszu Remontowego, na który będzie Pani co miesiąc wpłacała z rachunku głównego 10% kwoty wpływów otrzymanych od najemców, z rachunku głównego Pani w imieniu Właściciela ma też obowiązek opłacać koszty związane ze stałymi opłatami utrzymania nieruchomości (np. energia elektryczna, woda, gaz, podatek od nieruchomości itp.). Wynagrodzenie z tytułu realizowania umowy przez Panią z tytułu zarządu nieruchomością wynosi 6% wszystkich wpłat z tytułu umów najmu nieruchomości miesięcznie.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy środki pieniężne wpływające na Pani konta bankowe, tj. konto pomocnicze „główne” i konto pomocnicze „fundusz remontowy” z tytułu wpłat od najemców (opłaty za najem lokalu mieszkalnego zgodnie z umowami między Właścicielem a najemcami lokali mieszkalnych) oraz z tytułu wszelkich innych przychodów i pożytków z nieruchomości pobierane przez Panią w imieniu Właściciela nieruchomości traktowane są jako Pani przychód.

W rozpatrywanej sprawie wyjaśniam, że środki finansowe gromadzone na rachunku bankowym otworzonym przez Panią – Zarządcę nieruchomości, w związku z zarządem nieruchomością, nie stanowią Pani przychodów dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych. Pani, jako zarządca nieruchomości, nie jest jej właścicielem, a jedynie działa w imieniu i na rzecz Właściciela. Gromadzi Pani jedynie przychody z najmu oraz ponosi koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. Dlatego też zgromadzone środki nie stanowią dla Pani realnego przysporzenia. Jedynym Pani przysporzeniem w ramach źródła – działalność gospodarcza będzie Pani wynagrodzenie z tytułu zarządu wynoszące 6% wszystkich wpłat z tytułu umów najmu.

Reasumując – środki pieniężne wpływające na Pani konta bankowe (założone w Pani imieniu: zgodnie z umową konto pomocnicze „główne” i konto pomocnicze „fundusz remontowy”) z tytułu wpłat od najemców (opłaty za najem lokalu mieszkalnego zgodnie z umową między Właścicielem a najemcami lokali mieszkalnych) oraz z tytułu wszelkich innych przychodów i pożytków z nieruchomości pobierane przez Panią w imieniu Właściciela nieruchomości nie stanowią Pani przychodów opodatkowanych podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem tym jest jedynie kwota wynagrodzenia z tytułu zarządu nieruchomością.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).