Interpretacja indywidualna z dnia 10 marca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-3.4012.564.2022.2.AKS

Brak opodatkowania sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 grudnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 20 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży działek nr 1 i nr 2. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 lutego 2023 r. (wpływ 27 lutego 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan rolnikiem indywidualnym, prowadzi Pan otrzymane w spadku po rodzicach gospodarstwo rolne, nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej, w zakresie PIT rozlicza się Pan ryczałtowo, nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT.

24 września 1997 r. nabył Pan, na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej, grunt rolny w B., składający się z 2 działek geodezyjnych o numerach ewidencyjnych 3 i 4, o łącznej pow. 3,0858 ha, który stanowi część Pana gospodarstwa rolnego i który do tej pory cały czas uprawia Pan rolniczo.

Grunt nie był udostępniany innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia.

Dla większości nieruchomości (ok. 90% powierzchni gruntu) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała Rady Miejskiej), przewidujący przeznaczenie terenu jako terenu obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, dla pozostałej części nieruchomości obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z 1999 r., przewidujące zabudowę usługowo-mieszkaniową. Obecnie w toku jest procedura wywłaszczenia z części nieruchomości na rzecz Miasta i Gminy pod realizację inwestycji celu publicznego – budowy ścieżki pieszo -rowerowej. Działka nr 3 decyzją administracyjną została podzielona na działki nr 5 i nr 1, a działka nr 4 na działki nr 6 i nr 2. 28 września. 2022 r. została wydana przez Starostę decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na wybudowaniu ścieżki pieszo rowerowej na przylegających do szosy działkach, m.in. nr 5 i nr 6. Na mocy tej decyzji, z mocy prawa działki nr 5 i nr 6 stały się własnością Gminy. Pozostałe po wydzieleniu działek nr 5 i nr 6, działki nr 1 i nr 2 mają łączną powierzchnię 3,0368 ha.

Nie podejmował Pan żadnych czynności mających charakter działalności gospodarczej w obrocie nieruchomościami, w celu przekształcenia przedmiotowej nieruchomości rolnej w nieruchomość inwestycyjną (nie występował Pan do Urzędu Miasta i Gminy z wnioskiem o opracowanie mpzp i nie ingerował Pan w proces zmiany przeznaczenia gruntu, nie uzbrajał Pan terenu, nie dzielił go Pan na mniejsze działki, nie wydzielał Pan dróg wewnętrznych).

Pozostałą po wydzieleniu działek pod ścieżkę rowerową część gruntu (działki nr 1 i nr 2) o pow. 3,0368 ha zamierza Pan obecnie sprzedać jednemu nabywcy, a uzyskane ze sprzedaży środki zainwestować w rozwój prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.Działki nr 1 oraz nr 2 były, są i będą wykorzystywane przez Pana od momentu nabycia do momentu sprzedaży do celów upraw rolnych.

2.Ww. działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

3.Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, kupujący ode mnie produkty rolne wystawia fakturę VAT RR z 8% VAT-em.

4.Zbiory z ww. działek dokonywane przez Pana były i są przeznaczone na sprzedaż.

5.Przy nabyciu działek nr 3 oraz nr 4 nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego (zakup był w 1997 r. od osoby fizycznej).

6.Z potencjalnym nabywcą działek nr 1 i nr 2 nie przewiduje Pan zawierania umowy przedwstępnej, chyba, że takiej umowy zażąda bank finansujący zakup potencjalnego nabywcy. Potencjalny nabywca nie jest na ten moment jeszcze pewien, czy zakup nie będzie częściowo sfinansowany za pomocą kredytu bankowego. Umowa sprzedaży będzie musiała jednak zostać zawarta jako umowa warunkowa – pod warunkiem wyrażenia zgody na zbycie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa jako, że niewielka część nieruchomości (ok. 10%) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele nie rolne, a jest objęta tylko studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę mieszkaniową. Ponadto informuje Pan, że zgłosiła się do Pana w tym miesiącu właścicielka sąsiedniej działki nr 7, która graniczy z Pana działką nr 2, która jest przez Pana od niej dzierżawiona i wykorzystywana rolniczo, powiadamiając Pana, że zamierza wypowiedzieć Panu umowę dzierżawy, bo planuje sprzedać swoją nieruchomość. Działka nr 7 jest objęta tym samym co Pana działka planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. W myśl reguł, ustanowionych przez ten plan miejscowy, dostęp do drogi publicznej (czyli działki nr 8) możliwy jest tylko poprzez Pana działki nr 1 i nr 2 w miejscu objętym planem. Nie ma możliwości uzyskania dostępu do działki nr 10 stanowiącej inną drogę publiczną, poprzez działkę nr 9, bo działka nr 9 nie jest objęta mpzp i obejmuje grunty III klasy bonitacyjnej. W związku z powyższym właścicielka działki nr 7 prosi Pana o możliwość ustanowienia służebności drogi koniecznej przechodu i przejazdu przez Pana działki nr 1 i nr 2, względnie wydzielenia i odsprzedania jej części działek nr 1 i nr 2 pozwalających na uzyskanie dostępu do drogi publicznej (czyli do działki nr 8).

7.Nawet, gdyby zaszła konieczność uprzedniego zawarcia umowy przedwstępnej, to umowa przedwstępna nie będzie:

a)zawierała jakichś szczególnych warunków, np. konieczności uzyskania zgód, pozwoleń (poza KOWR), opinii, czy decyzji związanych z działkami,

b)ustanawiała szczególnych praw i obowiązków dla stron umowy, ewentualnie za wyjątkiem wyrażenia zgody przez sprzedającego i kupującego na ustanowienie w ostatecznej umowie sprzedaży, służebności drogi koniecznej dla właściciela działki nr 7 lub wydzielenia i odsprzedania właścicielowi działki nr 7 części działek nr 1 i nr 2 pozwalających na uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla działki nr 7,

c)ustanawiała żadnych pełnomocnictw dla kupującego,

d)ustanawiała żadnych praw do dokonywania inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości (uzbrojenie, ogrodzenie itp.) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność,

e)stwarzała konieczności ponoszenia przez potencjalnego nabywcę nakładów finansowych związanych z przedmiotowymi działkami,

f)nie zamierza Pan udzielać kupującemu żadnych pełnomocnictw związanych z przedmiotowymi działkami.

8.W momencie sprzedaży będące przedmiotem wniosku działki nr 1 i nr 2, będą znajdowały się w ok. 90% na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przewidującym możliwość zabudowy budynkami produkcyjnymi, magazynowymi. Ok. 10% powierzchni działek nie jest objęta mpzp, a jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, przewidującego możliwość zabudowy mieszkaniowej.

9.W momencie sprzedaży ww. działek nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Ani Pan, ani według Pana wiedzy, kupujący, nie występowali i nie będą występować do Urzędu Miasta i Gminy o wydanie takiej decyzji odnośnie części działek nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a dla terenu objętego mpzp takiej decyzji nie wydaje się.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 21 lutego 2023 r.)

Czy w świetle przytoczonych faktów transakcja sprzedaży gruntu obejmującego działki nr 1 i nr 2 podlega opodatkowaniu?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie wyrażone w piśmie z 21 lutego 2023 r.)

Pana zdaniem, sprzedając przedmiotowy grunt (działki nr 1 i nr 2) nie będzie Pan, w świetle przytoczonych faktów, działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a jedynie korzystał z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Zatem transakcja sprzedaży gruntu nie podlega opodatkowaniu VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 W. 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Co istotne – jak wskazał TSUE – dla uznania, że czynność sprzedaży działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest „rolnikiem ryczałtowym”. Według TSUE sprzedaż działek przekształconych z rolnych na budowlane nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, jeżeli następuje w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Trybunał orzekł, że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu prawa UE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr 10 i 2, będzie Pan spełniać przesłanki do uznania go za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że jest Pan rolnikiem indywidualnym, prowadzi Pan otrzymane w spadku po rodzicach gospodarstwo rolne, nie prowadzi Pan pozarolniczej działalności gospodarczej, w zakresie PIT rozlicza się Pan ryczałtowo, nie jest Pan czynnym podatnikiem VAT. 24 września 1997 r. nabył Pan, na podstawie umowy sprzedaży od osoby fizycznej, grunt rolny w B., składający się z 2 działek geodezyjnych o numerach ewidencyjnych 3 i 4, o łącznej pow. 3,0858 ha, który stanowi część Pana gospodarstwa rolnego i który do tej pory cały czas uprawia Pan rolniczo. Grunt nie był udostępniany innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia. Obecnie w toku jest procedura wywłaszczenia z części nieruchomości na rzecz Miasta i Gminy pod realizację inwestycji celu publicznego – budowy ścieżki pieszo-rowerowej. Działka nr 3 decyzją administracyjną została podzielona na działki nr 5 i nr 1, a działka nr 4 na działki nr 6 i nr 2. 28 września 2022 r. została wydana przez Starostę decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na wybudowaniu ścieżki pieszo rowerowej na przylegających do szosy działkach, m.in. nr 5 i nr 6. Na mocy tej decyzji, z mocy prawa działki nr 5 i nr 6 stały się własnością Gminy. Pozostałe po wydzieleniu działek nr 5 i nr 6, działki nr 1 i nr 2 mają łączną powierzchnię 3,0368 ha. Nie podejmował Pan żadnych czynności mających charakter działalności gospodarczej w obrocie nieruchomościami, w celu przekształcenia przedmiotowej nieruchomości rolnej w nieruchomość inwestycyjną (nie występował Pan do Urzędu Miasta i Gminy z wnioskiem o opracowanie mpzp i nie ingerował Pan w proces zmiany przeznaczenia gruntu, nie uzbrajał Pan terenu, nie dzielił go Pan na mniejsze działki, nie wydzielał Pan dróg wewnętrznych). Pozostałą po wydzieleniu działek pod ścieżkę rowerową część gruntu (działki nr 1 i nr 2) o pow. 3,0368 ha zamierza Pan obecnie sprzedać jednemu nabywcy, a uzyskane ze sprzedaży środki zainwestować w rozwój prowadzonego przez Pana gospodarstwa rolnego. Działki nr 1 oraz nr 2 były, są i będą wykorzystywane przez Pana od momentu nabycia do momentu sprzedaży do celów upraw rolnych. Ww. działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Jest Pan rolnikiem ryczałtowym, kupujący od Pana produkty rolne wystawia fakturę VAT RR z 8% VAT-em. Zbiory z ww. działek dokonywane przez Pana były i są przeznaczone na sprzedaż. Z potencjalnym nabywcą działek nr 1 i nr 2 nie przewiduje Pan zawierania umowy przedwstępnej, chyba, że takiej umowy zażąda bank finansujący zakup potencjalnego nabywcy. Potencjalny nabywca nie jest na ten moment jeszcze pewien, czy zakup nie będzie częściowo sfinansowany za pomocą kredytu bankowego. Umowa sprzedaży będzie musiała jednak zostać zawarta jako umowa warunkowa – pod warunkiem wyrażenia zgody na zbycie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa jako, że niewielka część nieruchomości (ok. 10%) nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele nie rolne, a jest objęta tylko studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę mieszkaniową. Nawet, gdyby zaszła konieczność uprzedniego zawarcia umowy przedwstępnej, to umowa przedwstępna nie będzie: zawierała jakichś szczególnych warunków, np. konieczności uzyskania zgód, pozwoleń (poza KOWR), opinii, czy decyzji związanych z działkami, ustanawiała szczególnych praw i obowiązków dla stron umowy, ewentualnie za wyjątkiem wyrażenia zgody przez sprzedającego i kupującego na ustanowienie w ostatecznej umowie sprzedaży, służebności drogi koniecznej dla właściciela działki nr 7 lub wydzielenia i odsprzedania właścicielowi działki nr 7 części działek nr 1 i nr 2 pozwalających na uzyskanie dostępu do drogi publicznej dla działki nr 7, nie będzie ustanawiała żadnych pełnomocnictw dla kupującego, nie będzie ustanawiała żadnych praw do dokonywania inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększą atrakcyjność nieruchomości (uzbrojenie, ogrodzenie itp.) przed zawarciem umowy sprzedaży przenoszącej własność, nie będzie stwarzała konieczności ponoszenia przez potencjalnego nabywcę nakładów finansowych związanych z przedmiotowymi działkami. Nie zamierza Pan udzielać kupującemu żadnych pełnomocnictw związanych z przedmiotowymi działkami.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy wskazać należy, że w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek nr 1 i nr 2 brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż działek nr 1 i nr 2 będzie wypełniać przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając działki nr 1 i nr 2 będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pan przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą – w stosunku do tej transakcji. W konsekwencji, sprzedaż działek nr 1 i nr 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego dokonując sprzedaży działek nr 1 i nr 2 będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek nr 1 i nr 2 a ich dostawę cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, transakcja sprzedaży gruntu obejmującego działki nr 1 i nr 2 nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie nadmienia się, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z dołączonych do niego dokumentów. W związku z tym załączone przez Wnioskodawcę do wniosku dokumenty nie były przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 10 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).