Interpretacja indywidualna z dnia 9 października 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.538.2023.2.ACZ

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (ustalenie kosztów uzyskania przychodów).

Interpretacja indywidualna  – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów:

- kwoty spłaty na rzecz drugiego współwłaściciela nieruchomości, kosztów kuratora sądowego, kosztów na rzecz Sądu tytułem wyłożonych tymczasowo wydatków, kosztów procesu sądowego, kosztów oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę poniesionych na zlecenie Sądu, opłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych od spłaty jest prawidłowe,

- kosztów związanych z opłacaniem podatku od nieruchomości w wysokości 1/4 za drugiego współwłaściciela nieruchomości, kosztów związanych z uporządkowaniem nieruchomości (wycięcie dziko rosnących krzewów i zarośli) oraz kosztów sporządzenia świadectwa energetycznego budynku jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 24 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 6 września 2023 r. (wpływ 8 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

20 lipca 2023 r. sprzedała Pani zabudowaną nieruchomość położoną w miejscowości (…), gmina (…), pow. (…). Uzyskany przychód ze sprzedaży to 299 000 zł.

Nieruchomość nabyła Pani w drodze spadku na podstawie testamentu sporządzonego przez Pani wuja, F.C. Otrzymała Pani 3/4 spadku, ponieważ do 1/4 była uprawniona córka wuja, G.B. Sprawa sądowa dotycząca spadku toczyła się w latach 2008-2021. Na żadną z rozpraw G.B. nie zgłosiła się. Mieszkała ona poza granicami polski i nie można było ustalić jej adresu.

Zgodnie z postanowieniem Sądu z 25 listopada 2021 r. przyznano Pani na własność całą nieruchomość i Sąd zobowiązał Panią do poniesienia następujących kosztów:

1)spłatę 1/4 wartości spadku na rzecz G.B., na kwotę 38 750 zł. Kwota ta została złożona do depozytu sądowego, a koszty kuratora sądowego wyniosły 1 440 zł;

2)opłaciła Pani na rzecz Sądu (…) w (…) kwotę 1 591 zł 25 gr tytułem wyłożonych tymczasowo wydatków.

Dodatkowo, poniosła Pani następujące koszty związane z nabytą nieruchomością:

1)koszty oszacowania wartości nieruchomości na zlecenie Sądu (…) w (…) – 2 400 zł;

2)opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych PCC-3 (spłata spadku) – kwota 775 zł;

3)koszt sporządzenia świadectwa energetycznego budynku – 1 600 zł, należącego do sprzedanej nieruchomości;

4)przez cały okres trwania sprawy spadkowej, która toczyła się w Sądzie przez 15 lat opłacała Pani podatek od nieruchomości na rzecz gminy (…) za G.B. (1/4 część), której adres był nieznany (lata 2008-2021) – poniesiony koszt to około 3 500 zł (14 rat po około 250 zł);

5)koszt uporządkowania zabudowań i działki (wycięcie dziko rosnących krzewów) – 6 000 zł.

W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że F.C. zmarł (…) 2007 r.

Spadek po F.C. nabyła Pani w drodze testamentu z 15 listopada 2007 r.

Córka F.C., G.B., w tym testamencie została wydziedziczona. Mieszkała za granicą i nie interesowała się ojcem. Nie znano jej adresu.

Stwierdzenie nabycia całości spadku nastąpiło na podstawie postanowienia Sądu  z 25 listopada 2021 r., które uprawomocniło się 3 grudnia 2021 r.

F.C. nabył zabudowaną nieruchomość położoną we wsi (…) w drodze umowy kupna-sprzedaży do użytku własnego. Mieszkał tam.

W skład spadku po F.C. weszła tylko zabudowana nieruchomość.

Przedmiotem spadku po F.C. w zabudowanej nieruchomości położonej we wsi (…) był Pani udział w wysokości 3/4 nieruchomości.

F.C. na dzień śmierci był wyłącznym właścicielem zabudowanej nieruchomości.

Sprawa spadkowa po żonie W. C., która zmarła (…) 2003 r., nie została przeprowadzona.

Postanowienie Sądu z 25 listopada 2021 r. dotyczyło działu spadku. Zobowiązano Panią do spłaty do depozytu Sądu (…) w (…) 1/4 części spadku córce F.C., G.B., która dziedziczyła po zmarłej (…) 2003 r. matce, W.C. Na tej podstawie została Pani właścicielem całej nieruchomości.

G.B. nie stawiła się na żadną z rozpraw sądowych. Sprawa dotycząca podziału spadku trwała 15 lat.

Przed dokonaniem działu spadku przysługiwał Pani udział w wysokości 3/4 zabudowanej nieruchomości i 1/4 G.B.

Zgodnie z postanowieniem Sądu z 25 listopada 2021 r. została Pani właścicielem całej zabudowanej nieruchomości.

Przedmiotem postępowania sądowego z 25 listopada 2021 r. była zabudowana nieruchomość (działka o pow. 0,27 ha). Zabudowę stanowiły budynek mieszkalny kompletnie zniszczony, nadający się do kapitalnego remontu (lokum w nim zrobili sobie bezdomni) oraz 2 budynki gospodarcze bardzo zniszczone, nadające się do rozbiórki.

W wyniku uzyskania spadku nie uzyskała Pani przysporzenia majątku. Sprawa spadkowa ciągnęła się przez 15 lat, koszty sądowe i koszty wyjazdów na rozprawy jakie poniosła Pani w tym czasie, przekroczyły wartość rynkową nieruchomości uzyskanej w drodze spadku.

Koszt sporządzenia świadectwa energetycznego poniosła Pani w związku ze sprzedażą nieruchomości położonej w miejscowości (…). Było to konieczne do sporządzenia umowy kupna-sprzedaży. Wymagało tego biuro notarialne. Koszt ten poniosła Pani przed sprzedażą nieruchomości.

W czasie posiadania nieruchomości poniosła Pani następujące koszty:

·spłata 1/4 spadku na rzecz G.B. – 3 8750 zł,

·koszty kuratora sądowego – 1 440 zł,

·koszty na rzecz Sądu (…) – 1 591 zł 25 gr,

·podatek PCC-3 (38 750 zł x 2%) – 775 zł,

·koszt wydania świadectwa energetycznego wymaganego przy sprzedaży nieruchomości – 1 600 zł,

·koszty rzeczoznawcy (wycena nieruchomości na potrzeby Sądu) – 2 400 zł,

·koszty procesu sądowego – 3 200 zł,

·koszt uporządkowania nieruchomości i wycięcia zarośli – 6 000 zł.

Na wszystkie wymienione powyżej koszty posiada Pani faktury VAT bądź dokumenty stwierdzające poniesienie opłat administracyjnych.

Sprzedaż nieruchomości w (…) nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Pytanie

Chciałaby Pani uzyskać informację czy wszystkie poniesione koszty związane z nabytą nieruchomością (wymienione w pkt 74), może Pani zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, wszystkie koszty, które wymieniła Pani w pkt 74 wniosku, dotyczą uzyskania przychodu ze sprzedaży.

24 lipca 2023 r. złożyła Pani wizytę w Urzędzie Skarbowym (…) i nie udzielono Pani wyczerpujących odpowiedzi. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu jest konieczne do złożenia PIT-39, który chciałaby Pani rozliczyć w sposób rzetelny.

Pani zdaniem, wszystkie wymienione powyżej koszty, są kosztami uzyskania przychodu ze sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Treść art. 10 ust. 6 ww. ustawy wskazuje, że:

Z kolei, jak stanowi art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Natomiast jak stanowi art. 925 ww. Kodeksu:

Na mocy art. 926 § 1 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

W myśl art. 210 §1 Kodeksu cywilnego:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się więc likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie natomiast z art. 212 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić m.in. przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego, czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

·podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

·wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału w nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział. Podkreślić zatem należy, że w każdej sytuacji, kiedy w wyniku zniesienia współwłasności jeden z dotychczasowych współwłaścicieli został zobowiązany do spłaty, mamy do czynienia z nieekwiwalentnym podziałem, a po stronie osoby zobowiązanej do spłaty następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany przez niego udział we współwłasności. Tym samym, data zniesienia współwłasności będzie również datą nabycia tej części nieruchomości, o którą zwiększył się udział w niej po dokonaniu zniesienia współwłasności.

Z przedstawionego przez Panią we wniosku i jego uzupełnieniu opisu sprawy wynika, że przed postanowieniem Sądu z 25 listopada 2021 r. o dział spadku, które uprawomocniło się 3 grudnia 2021 r., była Pani współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości w udziale 3/4, który to udział w nieruchomości nabyła Pani w spadku po swoim wuju, F.C., zmarłym w 2007 r., na podstawie testamentu jako jedyna spadkobierczyni. Współwłaścicielem pozostałego udziału w powyższej nieruchomości, tj. udziału 1/4 była G.B., która odziedziczyła ten udział w spadku po swojej mamie, W.C., zmarłej w 2003 r.

W wyniku postanowienia Sądu z 25 listopada 2021 r. stała się Pani wyłącznym właścicielem zabudowanej nieruchomości, z obowiązkiem dokonania spłaty na rzecz G.B.

Mając na uwadze przedstawiony przez Panią opis sprawy, należy podkreślić różnicę między czynnością odpłatnego zniesienia współwłasności dokonaną przez współwłaścicieli, a czynnością działu spadku dokonaną wyłącznie między spadkobiercami nabywającymi spadek po tym samym spadkodawcy. Dział spadku obejmuje rozporządzenie przez wszystkich spadkobierców prawami majątkowymi wchodzącymi w skład spadku dziedziczącymi po tym samym spadkodawcy, a nie jak w przypadku zniesienia współwłasności – rozporządzenie udziałami w nieruchomości przez współwłaścicieli. Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zatem, ponieważ nie była Pani spadkobierczynią po zmarłej W.C., a G.B. nie dziedziczyła po F.C., była Pani uczestnikiem zniesienia współwłasności, tj. czynności pomiędzy Panią jako spadkobierczynią po zmarłym F.C., a spadkobierczynią po zmarłej W.C. i w wyniku zniesienia współwłasności, nabyła Pani udział w nieruchomości z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego spadkobiercy (współwłaściciela).

Biorąc pod uwagę powyższe, nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Panią w 2023 r. zabudowanej nieruchomości, w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w drodze spadku po wuju, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. nieruchomości przez spadkodawcę, tj. Pani wuja. W związku z powyższym, nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży tego udziału nabytego w spadku.

Natomiast, sprzedaż ww. zabudowanej nieruchomości, w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w 2021 r. w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w drodze zniesienia współwłasności.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:

Jak stanowi art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ww. ustawy, nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za ww. koszty uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może Pani również zaliczyć koszt sporządzenia świadectwa energetycznego budynku, niezbędny do zawarcia umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości. Oznacza to, że kwotę tego kosztu należy uwzględnić przy obliczaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Przy czym, może Pani odliczyć jedynie taką część ww. kosztu, która odpowiada wartości udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności w części przekraczającej przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości, bo tylko przychód ze sprzedaży tego udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Istotne jest więc, aby od powyżej wskazanych kosztów odpłatnego zbycia odróżnić koszty uzyskania przychodu, których zasady ustalania określone zostały w art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Art. 22 ust. 6c cytowanej ustawy stanowi, że:

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Z kolei stosownie do treści art. 22 ust. 6f ww. ustawy:

Jak wskazano wyżej, w analizowanej sprawie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega tylko część przychodu z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości – tj. udział nabyty przez Panią w 2021 r. w drodze zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości nabyty w drodze spadku po wuju.

Zatem, skoro sprzedaż udziału w zabudowanej nieruchomości nabytego w spadku po Pani wuju nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż nie stanowi w ogóle źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to nie może generować także kosztów. W konsekwencji, przepis ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odnoszący się do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia tego udziału w nieruchomości, tj. art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie ma zastosowania w przedstawionej sprawie.

Zatem, w związku z tym, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega tylko część przychodu z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości – nabytego w 2021 r. w drodze zniesienia współwłasności z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela nieruchomości (nabycie odpłatne), koszty uzyskania przychodów ustalone mogą być wyłącznie na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak wynika z przywołanych powyżej przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości przypadającym na udział w ww. nieruchomości nabyty w drodze zniesienia współwłasności ponad przysługujący pierwotnie udział w tej nieruchomości nabyty w drodze spadku, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nabycie tego udziału nastąpiło odpłatnie w drodze zniesienia współwłasności. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wskazany art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter szczególny i wyczerpująco określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy.

W art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca przewidział, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zaliczyć można:

• udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania, których wysokość ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przywołane przepisy jednoznacznie wskazują, że kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia mogą być tylko udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa majątkowego (udziału w prawie) powiększone o udokumentowane nakłady zwiększające wartość tej zbywanej nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa (udziału w prawie). Przepis ten formułuje katalog zamknięty, który w żadnym wypadku nie dopuszcza zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innych wydatków niż wymienione. Zatem, sam fakt poniesienia przez podatnika wydatku nie upoważnia go jeszcze do zaliczenia tego wydatku do kosztów nabycia, wytworzenia lub nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie wystarczy samo subiektywne przekonanie podatnika, że skoro wydatek w jakiś sposób z różnych względów towarzyszy, np. nabyciu, to należy uznać go za wydatek mający wpływ na wysokość podstawy opodatkowania. Nie każdy bowiem wydatek ma bezpośredni wpływ na nabycie bądź wytworzenie zbywanej nieruchomości lub prawa (udziału w nieruchomości lub prawie), podobnie jak nie każdy wydatek będzie uznany za nakład na nieruchomość zwiększający jej wartość. Określając zatem koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę tylko te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód i zostały wymienione w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pojęcie kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy tych wydatków, które zbywca musiał ponieść, aby nabyć zbywaną przez siebie nieruchomość (udział w nieruchomości) lub prawo (udział w prawie).

W konsekwencji, kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży zabudowanej nieruchomości – w części nabytej przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości – może być w całości (udokumentowana i faktycznie przez Panią poniesiona) kwota spłaty na rzecz G.B. za nabycie tej części nieruchomości oraz udokumentowane koszty postępowania związanego ze zniesieniem współwłasności, tj. koszty kuratora sądowego, koszty na rzecz Sądu (…) tytułem wyłożonych tymczasowo wydatków, koszty procesu sądowego, koszty oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę poniesione na zlecenie Sądu (…), opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych od spłaty, ponieważ mieszczą się one w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Brak jest natomiast podstaw prawnych, aby koszty związane z opłacaniem przez Panią podatku od nieruchomości w wysokości 1/4 za drugiego współwłaściciela nieruchomości oraz koszty związane z uporządkowaniem nieruchomości (wycięcie dziko rosnących krzewów i zarośli) zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży zabudowanej nieruchomości – w udziale nabytym przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości, czy też do kosztów odpłatnego zbycia i tym samym obniżyć kwotę przychodu ze sprzedaży tego udziału w nieruchomości.

Poniesione przez Panią koszty związane z opłacaniem przez Panią podatku od nieruchomości w wysokości 1/4 za drugiego współwłaściciela nieruchomości oraz koszty związane z uporządkowaniem nieruchomości (wycięcie dziko rosnących krzewów i zarośli), nie stanowią ani udokumentowanych kosztów nabycia tego udziału w drodze zniesienia współwłasności, ani udokumentowanych kosztów wytworzenia czy też udokumentowanych nakładów, które zwiększyły wartość zabudowanej nieruchomości poczynionych w czasie jej posiadania, a zatem nie mieszczą się w dyspozycji art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy praw stwierdzić należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Panią w 2023 r. zabudowanej nieruchomości, w odniesieniu do udziału nabytego w spadku po Pani wuju, nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tego udziału nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. udziału w nieruchomości przez spadkodawcę, tj. Pani wuja, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne zbycie ww. nieruchomości, w odniesieniu do udziału nabytego przez Panią w 2021 r. w drodze zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 30e ww. ustawy, ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w drodze zniesienia współwłasności.

Do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości – w udziale nabytym przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości, może Pani zaliczyć udokumentowaną i faktycznie przez Panią poniesioną kwotę spłaty na rzecz G.B. za nabycie tego udziału w nieruchomości oraz koszty postępowania związanego ze zniesieniem współwłasności, tj. koszty kuratora sądowego, koszty na rzecz Sądu (…) tytułem wyłożonych tymczasowo wydatków, koszty procesu sądowego, koszty oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę poniesione na zlecenie Sądu (…), opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych od spłaty.

Zatem, w tej części Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Natomiast, do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży zabudowanej nieruchomości  – w udziale nabytym przez Panią w wyniku zniesienia współwłasności ponad przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości, nie jest Pani uprawniona zaliczyć kosztów związanych z opłacaniem przez Panią podatku od nieruchomości w wysokości 1/4 za drugiego współwłaściciela nieruchomości, kosztów związanych z uporządkowaniem nieruchomości (wycięcie dziko rosnących krzewów i zarośli) oraz kosztów sporządzenia świadectwa energetycznego budynku. Wydatków związanych z opłacaniem przez Panią podatku od nieruchomości w wysokości 1/4 za drugiego współwłaściciela nieruchomości oraz kosztów związanych z uporządkowaniem nieruchomości (wycięcie dziko rosnących krzewów i zarośli) nie sposób utożsamiać z wydatkami poniesionymi na nabycie tej części nieruchomości lub kosztami wytworzenia czy nakładami, które zwiększyły wartość nieruchomości poczynionymi w czasie jej posiadania, a to uniemożliwia zakwalifikowanie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, koszt sporządzenia świadectwa energetycznego budynku, może Pani zaliczyć do kosztów odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w wysokości, która odpowiada wartości udziału nabytego w wyniku zniesienia współwłasności w części przekraczającej przysługujący Pani pierwotnie udział w tej nieruchomości.

Zatem, w tej części Pani stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Jeżeli natomiast, podlegający opodatkowaniu przychód z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności, o którym mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie niższy niż podlegające uwzględnieniu w obliczeniu podstawy opodatkowania (dochodu) koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodu, wówczas nie wystąpi dochód, stanowiący podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W takiej sytuacji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży całej nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację indywidualną w trybie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.), opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Należy wskazać, że przy wydawaniu interpretacji Organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie przedstawionego stanu faktycznego.

Wyjaśnić również należy, że wydając interpretacje w trybie ww. przepisu tutejszy Organ nie dokonuje wyliczeń. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego wyliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy w postępowaniu podatkowym. Dlatego też tutejszy Organ nie odniósł się do kwot wskazanych we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).