Interpretacja indywidualna z dnia 8 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.424.2023.2.KM

Opodatkowanie sprzedaży udziałów w nieruchomości i obowiązek zarejestrowania działalności gospodarczej.

Interpretacja indywidualna – w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży objętych wspólnością ustawową małżeńską udziałów obejmujących ½ części nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); – nieprawidłowe w części dotyczącej prawa do przyznania statusu podatnika podatku od towarów i usług wyłącznie jednemu z małżonków (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz – nieprawidłowe w części dotyczącej obowiązku złożenia w odpowiednim urzędzie skarbowym celem rejestracji druku VAT-R przez tylko jedno z Państwa (małżonków), (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży objętych wspólnością ustawową małżeńską udziałów obejmujących ½ części nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);

·dotyczącej prawa do przyznania statusu podatnika podatku od towarów i usług wyłącznie jednemu z małżonków (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);

·obowiązku złożenia w odpowiednim urzędzie skarbowym celem rejestracji druku VAT-R przez tylko jedno z Państwa (małżonków), (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 grudnia 2023 r. (wpływ 5 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan (…)

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

·Pani (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Jesteście Państwo polskimi rezydentami podatkowymi. Nie prowadzicie Państwo na terytorium Polski pozarolniczej działalności gospodarczej.

Nabyliście Państwo na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej:

1)30 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym (…) o powierzchni 0,5252 ha, położona w obrębie (…) (dalej jako „Nieruchomość 1”);

2)29 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym (…) o powierzchni 0,3787 ha, położona w obrębie (…) (dalej jako „Nieruchomość 2”):

3)29 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym (…) o powierzchni 0,3603 ha, położona w obrębie (…) (dalej jako „Nieruchomość 3”);

4)29 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym (…) o powierzchni 0,1548 ha, położona w obrębie (…) (dalej jako „Nieruchomość 4”);

5)16 marca 2022 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości składającej sięz niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi (…) o powierzchni 0,2941 ha i (…) o powierzchni 0,1469 ha, o łącznej powierzchni 0,4410 ha, położonych w obrębie (…) (dalej jako „Nieruchomość 5”).

15 marca 2023 r. zawarliście Państwo ze spółką (…) z siedzibą w (…), wpisaną do rejestru osób prawnych Republiki Litewskiej: (…), posiadającą oddział przedsiębiorcy zagranicznego z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej pod nazwą (…) (Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) Oddział w Polsce (REGON (…), KRS (…)) (dalej jako „Spółka”) umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązali się Państwo zawrzeć ze Spółką w przyszłości umowę, mocą której Państwo sprzedadzą, a Spółka kupi:

1)udział obejmujący ½ część Nieruchomości 1 za cenę (…) zł,

2)udział obejmujący ½ część Nieruchomości 2 za cenę (…) zł,

3)udział obejmujący ½ część Nieruchomości 3 za cenę (…) zł,

4)udział obejmujący 14 część Nieruchomości 4 za cenę (…) zł,

5)udział obejmujący część Nieruchomości 5 za cenę (…) zł,

6)udział obejmujący 14 część Nieruchomości 6 za cenę (…) zł (dalej jako „Umowa Przedwstępna”).

7)30 grudnia 2021 r. udział obejmujący 14 część nieruchomości składającej sięz niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi (…) o powierzchni 0,3000 ha i (…) o powierzchni 0,0839 ha, o łącznej powierzchni 0,3839 ha, położonych w obrębie (…) (dalej jako „Nieruchomość 6”).

Przedmiotowe udziały w Nieruchomościach nabyliście Państwo jako lokatę kapitału, tj. z nadzieją wzrostu ceny i sprzedaży z zyskiem.

Z informacji posiadanych przez Państwa, ww. transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej w (…) w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) działki położone w obrębie miasta (…) są przeznaczone:

· o numerach geodezyjnych (…) [Nieruchomość 1], (…) [Nieruchomość 2], (…) [Nieruchomość 3], (…) [część Nieruchomości 5], (…) [część Nieruchomości 6] – pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi,

· o numerze geodezyjnym (…) [Nieruchomość 4] – w około 97% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 3% pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową wraz z obiektamii urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną,

· o numerze geodezyjnym (…) [część Nieruchomości 5] – w około 98% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 2% pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zabudowę usługową wraz z obiektamii urządzeniami towarzyszącymi oraz zielenią urządzoną,

· o numerze geodezyjnym (…) [część Nieruchomości 6] – w około 98% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 2% pod ulicę dojazdową o szerokości w liniach rozgraniczających 10,0 m z jezdnią 1x2 pasy ruchu,

• o numerach geodezyjnych (…) [działki sąsiednie, niestanowiące Państwa własności] – w około 99% pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w około 1% pod ulicę dojazdową o szerokości w liniach rozgraniczających 10,0 m z jezdnią 1x2 pasy ruchu.

Przedmiotowe Nieruchomości znajdują się w Państwa spokojnym posiadaniu.

W roku 2022 podjęli Państwo zamiar zbycia udziałów we własności Nieruchomości i w tym celu zamieszczali Państwo odpowiednie ogłoszenia sprzedaży w branżowych portalach internetowych.

Strony postanowiły, że przyrzeczona Umową Przedwstępną umowa sprzedaży („Umowa Sprzedaży” lub „Umowa Przyrzeczona”) zostanie zawarta najpóźniej do 28 lutego 2024 r.

Zgodnie z zapewnieniami kupującej Spółki, Spółka na ww. Nieruchomości zamierza zrealizować przedsięwzięcie polegające na budowie budynku produkcyjno-magazynowego z częścią socjalno-biurową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną: budowlami, urządzeniami budowlanymi i zagospodarowaniem terenu.

Zobowiązaliście się Państwo wraz z pozostałymi współwłaścicielami, w terminie do 28 lutego 2024 r. (opisanym jako termin zawarcia Umowy Sprzedaży), trwale wyłączyć z produkcji rolnej wszystkie Nieruchomości stanowiące przedmiot Umowy Przedwstępnej, w tym w ciągu 14 dni od przedstawienia Stronie Sprzedającej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia Spółki na terenie Nieruchomości lub na części tych Nieruchomości złożyć we właściwym organie wnioski o wydanie decyzji zezwalających na wyłączenie gruntów przedmiotowych nieruchomości z produkcji rolniczej.

Wraz ze współwłaścicielem ww. Nieruchomości oddaliście je Państwo kupującej Spółce do używania na czas oznaczony, od daty zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, a kupująca Spółka zobowiązała się zapłacić stronie sprzedającej umówiony czynsz za cały okres używania Nieruchomości z dołu. Oddanie Nieruchomości do używania objęło w szczególności:

1.możliwość dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, przez co należy rozumieć prawo do wykonywania robót budowlanych, prawo do wystąpieniao uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektów, jakie będą wznoszonew ramach inwestycji planowanej przez Spółkę, jak też wszelkich innych postępowań administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji na Nieruchomościach, jak w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia na obszarze wyżej wymienionych Nieruchomości, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o przeniesieniu tych decyzji na inny podmiot;

2.zawarcie i realizację umowy o przyłączenie i dostawę wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków i odbioru śmieci, w tym między innymi z właściwymi przedsiębiorstwami przesyłowymi, jak w szczególności: (...).

Nadto, ustanowiliście Państwo swym pełnomocnikiem przedstawiciela kupującej Spółki w oddziale na terytorium Polski do:

1.reprezentowania Państwa przed Urzędem Miejskim w (…) oraz Starostwem Powiatowym w (…) we wszystkich sprawach związanych z Nieruchomościami, w tym do dokonania podziału geodezyjnego tych działek, na warunkach i według uznania pełnomocnika, a następnie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę budynków, które będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez kupującą Spółkę na wyżej opisanych Nieruchomościach oraz we wszelkich innych postępowaniach administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji, w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych i decyzji o przeniesieniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę na Spółkę;

2.występowania we wszelkich sprawach związanych z Nieruchomościami przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i usuwaniem śmieci, w tym między innymi przed (...), zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług, regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych, które mogą okazać się konieczne dla realizacji tego pełnomocnictwa;

3.zastępowania i reprezentowania, a także działania w Państwa imieniu i na Państwa rzecz wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej, sądów, osób prawnych i fizycznych, do składania w jego imieniu oświadczeń, wniosków i odwołań, jak również do odbioru i kwitowania dokumentów, korespondencji, przesyłek, doręczeń sądowych, do prowadzenia postępowańw sprawach cywilnych i administracyjnych oraz do załatwiania wszelkich czynnościi formalności celem należytego wykonania zawartych w Umowie Przedwstępnej postanowień.

Strony zastrzegły również, iż do 28 lutego 2024 r. kupującej Spółce przysługiwać będzie prawo odstąpienia od Umowy Przedwstępnej.

W przypadku odstąpienia od Umowy Przedwstępnej, rozwiązaniu ulegnie umowa o oddanie do używania Nieruchomości oraz wygasną wszelkie pełnomocnictwa udzielone przez Państwa. W razie rozwiązania Umowy Przedwstępnej lub odstąpienia od Umowy Przedwstępnej przez którąkolwiek ze stron z przyczyn niezawinionych przez stronę sprzedającą, nie będą Państwo zobowiązani do zwrotu kupującej Spółce jakichkolwiek poniesionych przez nią kosztów związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz podjęciem czynności związanych z realizacją planowanej przez kupującą spółkę inwestycji, zaś kupująca Spółka zwolni Państwa z obowiązku świadczenia opłat rocznych z tytułu trwałego wyłączenia z produkcji rolnej nieruchomości i będzie odpowiedzialna względem za to, że Skarb Państwa nie będzie od nich żądał spełnienia wyżej wymienionego świadczenia (opłaty).

Nadto, strony postanowiły, że w przypadku wydania przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej interpretacji indywidualnej w przedmiotowej sprawie, z której będzie wynikało, iż sprzedaż udziałów w Nieruchomościach będą opodatkowane podatkiem VAT, kwoty do zapłaty (umowna cena) stanowić będą podstawę do obliczenia (podwyższenia) cen w ten sposób, że za ceny sprzedaży będą uważane kwoty podane w treści Umowy Przedwstępnej, powiększone o kwotę podatku VAT według stawki wskazanej w wyżej opisanej interpretacji indywidualnej i obowiązującej dla tego typu zdarzeń podatkowych na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej, o ile przynajmniej jedno z Państwa: (1) zarejestruje się w rejestrze podatników VAT oraz (2) wystawi fakturę VAT w dniu zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

Na marginesie należy odnotować, że tą samą Umową Przedwstępną pozostałą resztę udziału (½) w Nieruchomościach zobowiązał się sprzedać inny współwłaściciel – (…), zaś warunki sprzedaży udziałów pomiędzy tym współwłaścicielem a kupującą Spółką są analogiczne w treści do niniejszej Umowy Przedwstępnej.

Kupująca Spółka obecnie weryfikuje możliwość realizacji zamierzonego przedsięwzięcia na oddanych jej do używania Nieruchomościach, w szczególności poprzez trwałe wyłączenie z produkcji rolnej wszystkich Nieruchomości, uzyskanie warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę.

Kupująca Spółka jest podatnikiem VAT, a zakupione Nieruchomości nabywa w celu realizacji czynności opodatkowanych.

Zakładają Państwo, że w celu zawarcia Umowy Sprzedaży obydwoje małżonkowie staną do aktu notarialnego osobiście lub za pośrednictwem pełnomocnika.

Dla jasności sytuacji wskazać należy, że ilekroć przepisy prawa będą uzależniały ważność lub skuteczność Umowy Sprzedaży od zachowania określonej formy, spełnienia warunku (np. dostęp do drogi publicznej) lub uzyskania zgody (np. zgody małżonka na sprzedaż udziału we własności Nieruchomości, w przypadku, gdyby do aktu mógł stawić się tylko jeden z małżonków), strony zawrą umowę w odpowiedniej formie, spełnią warunek i uzyskają zgodę.

Jedno z Państwa, którym zgodnie z podjętą decyzją będzie (…), zamierza zarejestrować się jako podatnik VAT przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej, a po jej zawarciu wystawić fakturę zbiorczą dokumentującą sprzedaż wszystkich udziałów obejmujących % część Nieruchomości 1, 2, 3, 4, 5, 6, gdzie jako podstawa opodatkowania zostanie przyjęta cena poszczególnych udziałów, do której zostanie doliczona kwota podatku VAT w stawce 23%.

(…), który dokona rejestracji i wystawi fakturę, zamierza rozliczyć transakcję w ten sposób, że złoży dokument elektroniczny – JPK_VAT z deklaracją oraz uiści w terminie kwotę podatku należnego.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W odpowiedzi na wezwanie uzupełniliście Państwo wniosek udzielając odpowiedzi na poniższe pytania:

1.„W jaki sposób i przez Kogo (Pana lub Pana żonę) udziały w nieruchomości były wykorzystywane od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży”? – Państwa odpowiedź: „Udziały w Nieruchomości nigdy nie były wykorzystywane przez Państwa na cele prowadzenie działalności gospodarczej. Nabyliście je Państwo jako lokatę kapitału”.

2.„Czy Pan lub Pana żona do momentu sprzedaży wykorzystywał ww. udziały działkach w działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), w tym w działalności rolniczej z tytułu której był czynnym zrejestrowanym podatnikiem podatku VAT? Jeżeli tak, to przez Kogo i w jakiej działalności”? – Państwa odpowiedź: „Nie”.

3.„Czy z nieruchomości, będących przedmiotem sprzedaży, dokonywane były/są zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych? Jeśli tak to należy wskazać kto dokonywał tych dostaw (Pan lub Pana żona) czy dostawa produktów rolnych była opodatkowana podatkiem VAT”? – Państwa odpowiedź: „Nie”.

4.„Czy udziały w nieruchomości będące przedmiotem wniosku były/są/będą wykorzystywane i przez Kogo (Pana lub Pana żonę) wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT”? – Państwa odpowiedź: „Nie”.

5.„W ramach jakich czynności nastąpiło nabycie przez Pana lub Pana żonę udziału w prawie własności do nieruchomości objętych zakresem wniosku, tj.: opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zwolnionych od podatku od towarów i usług, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? Czy został naliczony podatek należny”? – Państwa odpowiedź: „Nie”.

6.„Czy z tytułu nabycia ww. udziałów w nieruchomości, przysługiwało i Komu (Panu lub Pana żonie) prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”? – Państwa odpowiedź: „Nie”.

7.„Czy Pan lub Pana żona dokonywaliście już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości (…)”?– Państwa odpowiedź: „Nie”.

8.„Czy Pan lub Pana żona posiadacie inne nieruchomości (…)”? – Państwa odpowiedź: „Nie”.

9.„Czy Pan lub Pana żona zamierzacie w przyszłości nabyć kolejne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży”? – Państwa odpowiedź: „Nie”.

10.„Kto był/jest stroną umowy użyczenia, na podstawie której udziały w nieruchomości oddano Spółce do używania? Czy stroną umowy był wyłącznie Pan, Pana małżonka lub Państwo oboje”? – Państwa odpowiedź: „Nigdy nie zawarto umowy „użyczenia” Nieruchomości. W odniesieniu do Nieruchomości zawarto umowę o treści opisanej we wniosku o interpretację (oddania do używania za czynsz). Stronami umowy byli: (…), (…) i (…) (Sprzedawcy), z jednej strony, oraz spółka (…) (Kupująca Spółka), z drugiej strony.

Szczegółowe dane Kupujqcej Spółki to: (…) z siedzibą w (…), wpisana do rejestru osób prawnych Republiki Litewskiej: (…) pod numerem (…), poprzednio pod firmą (…), posługująca się polskim NIP (…), posiadającą oddział przedsiębiorcy zagranicznego z siedzibą na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej pod nazwą (…) (Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) Oddział w Polsce (REGON (…), KRS (…)).

11.„Kto uzyskiwał korzyści z ww. umowy – czy Pan, Pana małżonka lub Państwo oboje? Proszę wyjaśnić”– Państwa odpowiedź: „Korzyść z oddania Nieruchomości do używania uzyskają: (…), (…) i (…), z jednej strony, oraz spółka (…), z drugiej strony”.

12.„Czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy użyczenia? Jeśli tak, to kto rozliczał podatek należny z tego tytuł? Gdy podatek należny nie był rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był rozliczany”? – Państwa odpowiedź: „Z tytułu wzięcia ww. Nieruchomości do używania Kupująca Spółka zobowiązała się zapłacić Stronie Sprzedającej czynsz w wysokości 1 (jeden) złoty za cały okres używania Nieruchomości (tj. od daty zawarcia niniejszej Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Przyrzeczonej), z dołu (tj. po zakończeniu okresu oddania do używania). Na datę udzielenia odpowiedzi okres oddania do używania Nieruchomości nie upłynął, nie wystąpił zatem warunek rozliczenia czynszu”.

13.„Kto i w jaki sposób dokumentował umowę użyczenia? Czy czynsz z tytułu umowy użyczenia był dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał faktury”? – Państwa odpowiedź: „Nigdy nie zawarto umowy „użyczenia” Nieruchomości. Umowa oddania do używania Nieruchomości została zawarta w treści Umowy Przedwstępnej”.

14.„Czy w stosunku do ww. udziałów w działkach, które mają stanowić przedmiot sprzedaży, poczynił/poczyni Pan lub Pana żona przed sprzedażą jakiekolwiek działania dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości (np. podział, budowa drogi, uzbrojenie terenu, ogrodzenie działki, itp.), jeśli tak to jakie, Kto oraz kiedy i w jakim celu”? – Państwa odpowiedź: „W odniesieniu do Nieruchomości podejmowali Państwo wyłącznie działania opisane we wniosku. Na datę udzielenia odpowiedzi udało się uzyskać ostateczną decyzję wydaną przez Starostę Powiatu (…) w dniu 24 października 2023 r., numer (…), orzekającą:

·zezwolić na wyłączenie z produkcji rolnej gruntów o łącznej powierzchni 1,2663 ha, wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnegoi sklasyfikowanych jako Rlllb w działkach o numerach: (…), położonych w obrębie (…), gmina (…), w związku z budową budynku produkcyjno-magazynowego w ramach zabudowy produkcyjno-usługowej;

·zobowiązać właścicieli do zdjęcia wierzchniej próchniczej warstwy glebyz gruntów sklasyfikowanych jako Rlllb przewidzianych pod realizację przedmiotowej inwestycji, położonych w obrębie (…), gmina (…) oraz wykorzystania jej na pozostałej części działek o numerach (…), położonychw obrębie (…). Z uzasadnienia decyzji wynika,iż wyłączenie z produkcji rolnej gruntów sklasyfikowanych jako RIVa, RIVb, PSIVi PsV nastąpi z chwilą rozpoczęcia użytkowania innego niż rolnicze, bez potrzeby uzyskania decyzji, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Nadto w myśl ww. decyzji inwestorzy mają obowiązek niezwłocznie powiadomić tutejszy organ o dacie faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej oraz złożyć pisemne oświadczenie o wartości m2 gruntu na działkach o numerach: (…), położonych w obrębie (…), gmina (…), na datę faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Organ określi w odrębnej decyzji wysokość oraz terminy uiszczania opłat z tytułu trwałego wyłączenia z produkcji rolnej gruntów sklasyfikowanych jako Rlllb o powierzchni 1,2663 ha na przedmiotowych działkach”.

Ponadto, w odpowiedzi na pytanie: „Czy informacja w opisie sprawy „Wnioskodawca oraz pozostały współwłaściciel w terminie do dnia 28 lutego 2024 r. (opisanym jako termin zawarcia Umowy Sprzedaży) zobowiązali się trwale wyłączyć z produkcji rolnej wszystkie Nieruchomości stanowiące przedmiot Umowy Przedwstępnej, w tym w ciągu 14 dni od przedstawienia Stronie Sprzedającej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia Spółki na terenie Nieruchomości lub na części tych Nieruchomości złożyć we właściwym organie wnioski o wydanie decyzji zezwalających na wyłączenie gruntów przedmiotowych nieruchomości z produkcji rolniczej” dotyczy również Pana żony, tj. omyłkowo wpisano Wnioskodawca a powinno być Wnioskodawcy” wskazali Państwo, że „należało użyć stwierdzenia zobowiązali się”.

Pytania

1.Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, dotyczącym sprzedaży objętych wspólnością ustawową małżeńską udziałów obejmujących ½ część Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wrazz obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, przez Wnioskodawców nieprowadzących zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, będzie stanowiła przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług – VAT?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 1:

2.Czy w przypadku sprzedaży objętych wspólnością ustawową małżeńską udziałów obejmujących ½ części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, przeznaczonychw miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, przez Wnioskodawców nieprowadzących zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, status podatnika podatku od towarówi usług (podmiotowość prawną w zakresie VAT) może uzyskać wyłącznie jedenz małżonków?

W przypadku pozytywnej odpowiedzi na pytanie 2:

3.Czy przed zawarciem transakcji sprzedaży udziałów we własności Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, z których każdy (udział) obejmuje ½ części, jedenz Wnioskodawców powinien złoży w odpowiednim urzędzie skarbowym drukVAT-R, celem rejestracji na podatek od towarów i usług oraz, po zawarciu transakcji sprzedaży, udokumentować sprzedaż wszystkich udziałów obejmujących ½ części Nieruchomości fakturą VAT i rozliczyć w całości podatek VAT od całej otrzymanej ceny?

Państwa stanowisko w sprawie

Odnośnie do pytania 1:

W Państwa ocenie, sprzedaż objętych wspólnością ustawową małżeńską udziałów obejmujących ½ części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, będzie stanowiła przedmiot opodatkowania podatkiem od towarów i usług – VAT, chociażby Państwo nie posiadali zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej;

Odnośnie do pytania 2:

W Państwa ocenie, w przypadku sprzedaży objętych wspólnością ustawową małżeńską udziałów obejmujących części Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, przez Państwa – nieprowadzących zarejestrowanej pozarolniczej działalności gospodarczej, status podatnika podatku od towarów i usług (podmiotowość prawną w zakresie VAT) może uzyskać wyłącznie jeden z małżonków.

Odnośnie do pytania 3:

W Państwa ocenie, przed zawarciem transakcji sprzedaży udziałów we własności Nieruchomości 1, Nieruchomości 2, Nieruchomości 3, Nieruchomości 4, Nieruchomości 5, Nieruchomości 6, z których każdy [udział] obejmuje ½ części, jedno z Państwa powinno złożyć w odpowiednim urzędzie skarbowym druk VAT-R, celem rejestracji na podatek od towarów i usług oraz, po zawarciu transakcji sprzedaży, udokumentować sprzedaż udziałów we własności Nieruchomości fakturą VAT i rozliczyć w całości podatek VAT od całej otrzymanej ceny.

Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT” stanowi: „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Art. 2 pkt 6 ustawy o VAT stanowi: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”.

Art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel”.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności”.

Art. 15 ust. 2 ustawy o VAT stanowi: „Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Art. 19a ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20. art. 21 ust. 1 i art. 138f”.

Art. 29a ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5 jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika”.

Art. 96 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „Podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3”.

Art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT stanowi: „Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2. dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem”.

Art. 108 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „W przypadku gdy osoba prawna, jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej lub osoba fizyczna wystawi fakturę, w której wykaże kwotę podatku, jest obowiązana do jego zapłaty”.

Art. 113 ust. 1 ustawy o VAT stanowi: „Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku”.

Art. 113 ust. 5 ustawy o VAT stanowi: „Jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę”.

Art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE. L. Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.) stanowi: „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE stanowi: „Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa terenu budowlanego, art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE stanowi: „Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje: odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze”.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92, które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610).

Art. 535 Kodeksu cywilnego stanowi: „Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę”.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego: umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (§ 1). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (§2).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W myśl art. 659 Kodeksu cywilnego: przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (§ 1). Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (§ 2).

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela, zaś czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

Art. 96 Kodeksu cywilnego stanowi: „Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo)”. Art. 98 Kodeksu cywilnego stanowi: „Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności”.

Art. 99 Kodeksu cywilnego stanowi: „§ 1 jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie, zaś zgodnie z § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie”.

Art. 108 Kodeksu cywilnego stanowi: „Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony”.

Art. 109 Kodeksu cywilnego stanowi: „Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi”.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Zawarliście Państwo Umowę Przedwstępną sprzedaży z kupującą Spółką, oddaliście Państwo kupującej Spółce Nieruchomości do używania, a także udzieliliście kupującej Spółce stosownych pełnomocnictw.

Oddanie kupującej Spółce Nieruchomości do używania objęło m.in. prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane.

Pełnomocnictwa zostały udzielone m.in. do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, do dokonania podziału geodezyjnego tych działek, na warunkach i według uznania pełnomocnika, a następnie uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę budynków, które będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez kupującą Spółkę na wyżej opisanych nieruchomościach oraz we wszelkich innych postępowaniach administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji, w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych i decyzji o przeniesieniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę na Spółkę.

W ramach pozyskania Nieruchomości do używania oraz otrzymanego pełnomocnictwa kupująca Spółka dokonuje szeregu czynności celem zweryfikowania możliwości realizacji zamierzonego przedsięwzięcia. Pomimo że ww. czynności dokonywane są przez kupującą Spółkę, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, faktyczny właściciel nieruchomości wystąpił z wnioskiem (w przypadku trwałego wyłączenia gruntów z produkcji rolnej) lub udzielił stosownego pełnomocnictwa potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, by mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano uprzednio, udzielili Państwo stosownego pełnomocnictwa kupującej Spółce.

Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez kupującą Spółkę wywołają skutki bezpośrednio w Państwa sferze prawnej. Działania te dokonywane są za Państwa pełną zgodą i mogą wpłynąć na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Oznacza to, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży nieruchomości podjęte zostaną pewne działania w sposób zorganizowany.

Państwa zdaniem uznać należy, że zakup udziałów we własności Nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem, a także podejmowane przez Państwa działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy, w Państwa ocenie, planowana sprzedaż udziałów we własności Nieruchomości będzie dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ustawy o VAT.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmą Państwa działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż należących do Państwa udziałów F(½ części) w Nieruchomościach 1, 2, 3,4, 5 i 6 stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W myśl art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: w momencie zawierania małżeństwa między małżonkami powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w trakcie małżeństwa zarówno przez oboje, jak i jedno z nich. Wspólność majątkowa stanowi system stosunków regulujących uprawnienia względem praw majątkowych małżonków, które dotyczyć mogą składników majątku należących do: majątku wspólnego męża, majątku wspólnego żony, majątku wspólnego małżonków.

Istotą wspólności majątkowej małżeńskiej jest współwłasność każdego z małżonków w każdym ze składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej). Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania udziały małżonków są nieokreślone, zaś żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego oraz rozporządzać udziałem, który w przypadku ustania wspólności majątkowej przypadłby mu w udziale.

W myśl art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny (§ 1). Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba, że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku (§ 2).

Zgodnie zaś z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy o VAT: podmioty, o których mowa w art. 15 i art. 15a, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne.

Odnosząc powyższe do stanu faktycznego niniejszego wniosku, należy wskazać, że przedmiotowe udziały obejmujące ½ część Nieruchomość są składnikiem małżeńskiej wspólności majątkowej. Sprzedaż będzie dotyczyć obojga małżonków, jako sprzedających te udziały we własności Nieruchomości. Obojgu z Państwa z tytułu sprzedaży będą przysługiwać określone w prawie cywilnym prawa i obowiązki.

Jednocześnie, pomimo tego, że obrót gospodarczy dotyczy majątku wspólnego małżonków, to małżeństwo, jako takie nie posiada statusu podatnika podatku VAT, a w konsekwencji, konieczność ustalenia podatnika VAT odnosi się do każdego z małżonków z osobna.

Mimo, iż na gruncie ustawy o VAT brak jest regulacji prawnych, które w sposób jednoznaczny pozwalałyby przyjąć, aby w powołanej sytuacji tylko jeden z małżonków został uznany za podatnika podatku VAT, mimo że obrót gospodarczy dotyczy majątku wspólnego małżonków, to pogląd potwierdzający Państwa stanowisko utrwalił się w judykaturze (tak np. wyrok NSA z 24 lipca 2018 r. I FSK 1498/16, wyrok NSA z 20 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1681/12 oraz wyrok NSA z 12 października 2017 r. sygn. akt I FSK 2324/15). W powołanym wyroku NSA z 24 lipca 2018 r. stwierdza się: „w takiej zaś sytuacji, gdy faktyczną aktywność w realizacji zawartej umowy najmu nieruchomości wykazuje jedynie jedno z małżonków, a drugie poza formalnym umożliwieniem zawarcia umowy, polegającym na udzieleniu stosownego pełnomocnictwa w tym zakresie, pozostaje całkowicie bierne w jej wykonaniu, brak jest podstaw do uznania tegoż drugiego małżonka za podatnika podatku od towarów i usług w sensie materialnym, czyli że w odniesieniu do tej usługi działa on w charakterze podatnika”.

Powyższy pogląd należy przyjąć także na gruncie sprawy, w której obydwoje małżonkowie zachowują się w sposób aktywny przy sprzedaży majątku wspólnego, a decyzja o zarejestrowaniu się Pana, jako podatnik VAT jest wyrazem konsensusu małżeńskiego.

W Państwa ocenie należy przyjąć, że pomimo tego, że sprzedaż obejmuje składnik majątku wspólnego małżonków, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby jako podatnik przy sprzedaży występował tylko jeden, dowolnie wybrany małżonek – ten, który dokona rejestracji jako podatnik VAT – i tylko ten małżonek wystawił fakturę VAT przy sprzedaży oraz rozliczył w całości podatek VAT związany z tą transakcją.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest – prawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży objętych wspólnością ustawową małżeńską udziałów obejmujących ½ części nieruchomości (pytanie oznaczone we wniosku nr 1); – nieprawidłowe w części dotyczącej prawa do przyznania statusu podatnika podatku od towarów i usług wyłącznie jednemu z małżonków (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz – nieprawidłowe w części dotyczącej obowiązku rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług przez tylko jedno z Państwa (Pana lub Pana żonę), (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z dnia 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1) określone udziały w nieruchomości,

2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub

faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ww. ustawy Kodeks cywilny.

Art. 195 Kodeksu cywilnego:

Art. 198 Kodeksu cywilnego:

Zatem współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020, poz., 1359 ze zm.)

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

Na mocy art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi:

Według art. 43 § 1 pkt 1 cyt. Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu, oboje małżonkowie maja równe udziały w majątku wspólnym.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z treści złożonego wniosku wynika, że nabyliście Państwo w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej, do majątku osobistego:

• w dniu 30 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczone numerem geodezyjnym (…);
• w dniu 29 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym (…);
• w dniu 29 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym (…);
• w dniu 29 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, którą stanowi niezabudowana działka oznaczona numerem geodezyjnym (…);
• w dniu 16 marca 2022 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości składającej się z niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi (…) i (…);
• w dniu 30 grudnia 2021 r. udział obejmujący ½ część nieruchomości, składającej się z niezabudowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnymi (…) i (…).

Nabyli Państwo ww. udziały w Nieruchomościach jako lokatę kapitału, tj. z nadzieją wzrostu ceny i sprzedaży z zyskiem.

Transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W roku 2022 podjęliście Państwo zamiar zbycia udziałów we własności Nieruchomości i w tym celu zamieszczali Państwo odpowiednie ogłoszenia sprzedaży w branżowych portalach internetowych.

15 marca 2023 r. zawarli Państwo ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której zobowiązali się Państwo zawrzeć w przyszłości ze Spółką umowę, mocą której sprzedadzą Państwo, a Spółka kupi, udział obejmujący ½ część ww. Nieruchomości.Zgodnie z zapewnieniami Kupującej Spółki, Spółka na ww. Nieruchomości zamierza zrealizować przedsięwzięcie polegające na budowie budynku produkcyjno-magazynowego z częścią socjalno-biurową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną: budowlami, urządzeniami budowlanymi i zagospodarowaniem terenu.

Zarówno Państwo, jak i pozostali współwłaściciele, w terminie do dnia 28 lutego 2024 r. (opisanym jako termin zawarcia Umowy Sprzedaży) zobowiązaliście się trwale wyłączyć z produkcji rolnej wszystkie Nieruchomości stanowiące przedmiot Umowy Przedwstępnej, w tym w ciągu 14 dni od przedstawienia Stronie Sprzedającej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia Spółki na terenie Nieruchomości lub na części tych Nieruchomości złożyć we właściwym organie wnioski o wydanie decyzji zezwalających na wyłączenie gruntów przedmiotowych Nieruchomości z produkcji rolniczej. Państwo i pozostali współwłaściciele oddaliście ww. Nieruchomości kupującej Spółce do używania na czas oznaczony, od daty zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, a kupująca Spółka zobowiązała się zapłacić stronie sprzedającej umówiony czynsz za cały okres używania Nieruchomości z dołu. Oddanie Nieruchomości do używania objęło w szczególności:

· możliwość dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, przez co należy rozumieć prawo do wykonywania robót budowlanych, prawo do wystąpienia o uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektów, jakie będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez Spółkę, jak też wszelkich innych postępowań administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji na Nieruchomościach, jak w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia na obszarze wyżej wymienionych Nieruchomości, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji o przeniesieniu tych decyzji na inny podmiot;

·zawarcie i realizację umowy o przyłączenie i dostawę wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków i odbioru śmieci, w tym między innymi właściwymi przedsiębiorstwami przesyłowymi, jak w szczególności: (...).

Nadto, ustanowili Państwo swym pełnomocnikiem przedstawiciela kupującej Spółki w oddziale na terytorium Polski.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży udziału w prawie własnościdziałek nr (…)

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy planowana transakcja sprzedażyudziału w prawie własnościdziałek nr (…) na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że oddaliście Państwo ww. Nieruchomości kupującej Spółce do używania na czas oznaczony, od daty zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, a kupująca Spółka zobowiązała się zapłacić stronie sprzedającej umówiony czynsz za cały okres używania Nieruchomości z dołu.

Wskazać należy, że na gruncie podatku od towarów i usług najem/dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego wskazuje, że:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, w sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, istotne znaczenie ma również kwestia udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej udzielili Państwo Spółce pełnomocnictwa do:

1)reprezentowania Państwa przed Urzędem Miejskim w (…) oraz Starostwem Powiatowym w (…) we wszystkich sprawach związanych z Nieruchomościami, w tym do dokonania podziału geodezyjnego tych działek, na warunkach i według uznania pełnomocnika, a następnie uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniem na budowę budynków, które będą wznoszone w ramach inwestycji planowanej przez kupującą Spółkę na wyżej opisanych Nieruchomościach oraz we wszelkich innych postępowaniach administracyjnych związanych z przygotowaniem i realizacją inwestycji, w szczególności takich, których przedmiotem będzie uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych i decyzji o przeniesieniu decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę na Spółkę;

2)występowania we wszelkich sprawach związanych z Nieruchomościami przed organami przedsiębiorstw zajmujących się dostawą wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzaniem ścieków i usuwaniem śmieci, w tym między innymi przed (...), zawierania, zmiany i rozwiązywania umów o dostawę usług, regulowania wszelkich płatności związanych z dostawą usług, a w związku z tym do składania wszelkiego rodzaju wniosków i podań, do odbioru korespondencji, pism, przesyłek pocztowych, tak zwykłych jak i poleconych, dokumentów, w tym zaświadczeń, do podpisywania dokumentów oraz do dokonania wszelkich czynności prawnych, które mogą okazać się konieczne dla realizacji tego pełnomocnictwa;

3)zastępowania i reprezentowania, a także działania w imieniu i na rzecz Państwa wobec wszelkich władz, urzędów administracji państwowej i samorządowej, sądów, osób prawnych i fizycznych, do składania w jego imieniu oświadczeń, wniosków i odwołań, jak również do odbioru i kwitowania dokumentów, korespondencji, przesyłek, doręczeń sądowych, do prowadzenia postępowań w sprawach cywilnych i administracyjnych oraz do załatwiania wszelkich czynności i formalności celem należytego wykonania zawartych w Umowie Przedwstępnej postanowień.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Państwa, ale przez osoby trzecie (Spółkę), nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Państwa sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Kupujący, dokonując ww. działań, uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości, których jesteście Państwo współwłaścicielami. Działania te, dokonywane za Państwa pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności działeknr (…) jako towaru i wzrost ich wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, ww. działki są Państwa współwłasnością i będą podlegać wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Państwa sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będą działki o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności niezabudowanych działek nr (…) i ostatecznie ich sprzedaż.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że udzielenie przez Państwa stosownych pełnomocnictw Spółce skutkować będzie tym, że wszystkie ww. czynności, pomimo że będą podejmowane przez nabywcę, będą podejmowane w Państwa imieniu i na Państwa korzyść, ponieważ to Państwo jako współwłaściciele działek będą stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności z nią związanych.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, będziecie Państwo podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. będziecie Państwo wykazywali aktywność w przedmiocie zbycia udziału w prawie własności działek nr (…) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Państwa sprzedaż udziału w prawie własności działek nr (…), których jesteście Państwo współwłaścicielami będzie zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Podsumowując, w odpowiedzi na pytanie nr 1 z wniosku należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Państwa za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawyudziału w prawie własności działek nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Państwa stanowisko dotyczące pytania nr 1 z wniosku dotyczące obowiązku opodatkowania sprzedaży udziałów w przedmiotowych Nieruchomościach należy uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

W pierwszej kolejności należy dokonać analizy przepisu art. 113 ust. 1 i następne ustawy.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Stosownie do art. 113 ust. 13 ustawy:

Zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników: 1) dokonujących dostaw:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Zgodnie z przedstawionymi okolicznościami sprawy, grunty na moment sprzedaży będą stanowić tereny budowlane. Powyższe wynika z faktu, że przedmiotowe działki według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę.

Tym samym, działki będące przedmiotem sprzedaży będą stanowić teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W takiej sytuacji nie znajdzie również zastosowania zwolnienie od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, bowiem zgodnie z ww. art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy, zwolnienie z art. 113 ust. 1 ustawy nie ma zastosowania do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie sprawy wskazaliście Państwo, że działki, objęte zakresem postawionego we wniosku pytania, od momentu nabycia do momentu sprzedaży nie były i nie są wykorzystywane przez Państwa do wykonywania działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Udziały w Nieruchomościach nabyto jako lokatę kapitału, tj. z nadzieją wzrostu ceny i sprzedaży z zyskiem. Transakcja sprzedaży udziałów w Nieruchomościach nie stanowiła przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, czynność nabycia udziałów nie została udokumentowana fakturą. Zatem należy stwierdzić, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Państwa udziałów w przedmiotowych działkach nie wystąpił podatek od towarów i usług. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki, lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało. Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione warunki zawarte w tym przepisie. Zatem, w przedmiotowej sprawie, dostawa przez Państwa udziałów w prawie własnościdziałek nr (…) nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu.

W konsekwencji stwierdzam, że sprzedaż przez Państwa udziałów obejmujących ½ części Nieruchomości 1 (działki nr (…)), Nieruchomości 2 (działki nr (…)), Nieruchomości 3 (działki nr (…)), Nieruchomości 4 (działki nr (…)), Nieruchomości 5 (działek nr (…)), Nieruchomości 6 (działek nr (…)), przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w zasadniczej części pod zabudowę produkcyjną i usługową wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących obowiązku zarejestrowania się jako czynny podatnik podatku od i usług przed dokonaniem transakcji sprzedaży udziału w prawie własności działek nr (…) oraz obowiązku udokumentowania powyższej czynności fakturą VAT należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy:

Zgodnie z art. 96 ust. 4 ustawy:

Jak wynika z art. 96 ust. 5 ustawy:

Powyższe przepisy stanowią o terminie dokonania rejestracji dla celów podatku VAT w zależności od zaistniałej sytuacji lub statusu podatnika. Rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Jak zatem wskazano powyżej sprzedaż przez Państwa udziałów w prawie własności działek nr (…) stanowić będzie działalność gospodarczą, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo z tytułu tej czynności będzie działać w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Dostawa udziałów w prawie własności ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Należy zaznaczyć, że ustawa o podatku od towarów i usług nie reguluje sytuacji przeprowadzania transakcji przez małżonków, w odniesieniu do majątku stanowiącego wspólność małżeńską, jednakże ustrój ten – jak wynika z powołanych przepisów prawa cywilnego – określa równe prawa majątkowe dla obydwu małżonków.

Wobec powyższego stwierdzam, że w związku ze sprzedażą udziału w prawie własności działek nr (…), powinni Państwo przed dokonaniem transakcji sprzedaży dokonać zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożyć we właściwym urzędzie skarbowym druk VAT-R i zarejestrować się jako podatnicy podatku VAT czynni.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 106b ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że nabywcą udziałów w prawie własnościdziałek nr (…) będzie spółka z ograniczona odpowiedzialnością, a transakcja sprzedaży udziałów – jak wyżej wskazano – będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy, stwierdzam, że skoro z tytułu sprzedaży przez Państwa udziałów obejmujących ½ części Nieruchomości 1 (działki nr (…)), Nieruchomości 2 (działki nr (…)), Nieruchomości 3 (działki nr (…)), Nieruchomości 4 (działki nr (…)), Nieruchomości 5 (działek nr (…) i (…)), Nieruchomości 6 (działek nr (…) i (…)), będziecie Państwo stroną dokonującą czynności opodatkowanej podatkiem VAT i będziecie Państwo występowali w charakterze podatników, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, to oboje Państwo będziecie zobowiązani udokumentować przedmiotową dostawę wystawiając we własnym imieniu fakturę na sprzedaż udziałów przypadających na każdego z Państwa jako współwłaściciela udziałów w działkach.

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie postawionych we wniosku pytań nr 2 i 3 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).