Wyrok WSA w Olsztynie z dnia 10 lutego 2022 r., sygn. II SA/Ol 964/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk sędzia WSA Adam Matuszak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 lutego 2022 r. sprawy ze skargi Wójta Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.

Uzasadnienie

Decyzją z [...] r. Starosta [...] (dalej: "Starosta", "organ I instancji"), na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 4g, ust. 5, art. 18 ust. 1, ust. 1e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363 z późn. zm.; dalej: specustawa drogowa) oraz art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990z późn. zm.; dalej u.g.n.), ustalił na rzecz H. i E.G. odszkodowanie w wysokości 18.552,45 zł za prawo własności nieruchomości [...], która z mocy prawa przeszła na własność gminy [...] na podstawie decyzji Starosty z [...] r. w sprawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej dla zadania: [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożył zobowiązany do wypłaty ustalonego odszkodowania - Wójt [...] (dalej: "skarżący"), kwestionując prawidłowość ustalenia wartości prawa własności nieruchomości, a w konsekwencji i wysokość odszkodowania. W uzasadnieniu wskazał, że w operacie szacunkowym z 26 maja 2021 r., na podstawie którego ustalona została wysokość tego odszkodowania, brak jest analizy rynku lokalnego, zaś przedstawienie zaledwie czterech nieruchomości porównawczych nie może być uznane za dokonanie analizy rynkowej. Stwierdził również, że nieruchomości te nie spełniają kryteriów podobieństwa. Działka z poz. 3 została nabyta przez dewelopera, który buduje budynek wielorodzinny, stąd cena wyniosła 162,74 zł/m2, i ten sam deweloper nabył przyległą działkę wymienioną w poz. 2 za cenę 114,27 zł/m2. Działka wykazana w poz. 4, która ma najwyższą cenę, wynoszącą 211,16 zł/m2, jest typową działką budowlaną o małej powierzchni, położoną w zagospodarowanym osiedlu domów jednorodzinnych, uzbrojoną we wszystkie media z bardzo dobrym dojazdem. Natomiast cena nieruchomości z poz. 1 nie uwzględnia udziału w drodze wewnętrznej, a ponadto została nabyta przez dwa podmioty, co niewątpliwie podniosło jej cenę. Skarżący dodał, że w okresie ostatnich 15 miesięcy przeprowadzono kilkadziesiąt transakcji gruntami budowlanymi na terenie obrębów [...], a ceny zawierały się w przedziale od 25 zł/m2 do 100 zł/m2. W jego ocenie, wyceniana działka nie charakteryzuje się szczególnymi cechami, które uzasadniałyby przyjęcie do porównania nieruchomości o najwyższych cenach transakcyjnych, a wręcz przeciwnie przez jej teren przebiega linia telekomunikacyjna, co ogranicza jej zagospodarowanie. Rzeczoznawca nie uwzględnił ponadto, że dla przedmiotowej nieruchomości była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Skarżący zarzucił bezkrytyczne przyjęcie przez Starostę opinii i wskazał, że przy poprzedniej inwestycji budowy [...], organ ten ustalił odszkodowanie dla gruntów sąsiednich w kwocie 60-63 zł/m2. Zauważył, że po dwóch latach ceny gruntów nie wzrosły ponad dwukrotnie.