Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 13 maja 2022 r., sygn. II SA/Gl 223/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Asesor Tomasz Dziuk (spr.), Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Protokolant specjalista Magdalena Pochopin, , , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2022 r. sprawy ze skargi Gminy A na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.

Uzasadnienie

Starosta [...] decyzją z dnia 29 listopada 2016 r. nr [...] (dalej "decyzja ZRID") udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...] wraz z budową ciągu pieszo-rowerowego w U.". Z dniem, w którym ta decyzja stała się ostateczna, (tj. z dniem 31 grudnia 2016 r.), nieruchomość położona w U., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 0,2047 ha, powstała z podziału działki nr [...], stała się z mocy prawa własnością Gminy U.

Starosta [...] decyzją nr [...] z dnia 29 czerwca 2021 r. wydaną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. - o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm., dalej w skrócie "specustawa drogowa"), orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości 307 281,00 zł na rzecz jej dotychczasowych współwłaściciel, według przynależnych im udziałów.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Gmina U., jako adresat wynikającego z niej obowiązku zapłaty odszkodowania. W odwołaniu zakwestionowano sporządzoną w toku postępowania wycenę nieruchomości, stanowiącą podstawę ustalenia odszkodowania przez organ I instancji. Zdaniem Gminy wartość nieruchomości została zawyżona. Organ nie wyjaśnił przy tym w sposób wyczerpujący uwag Gminy składanych do operatu szacunkowego oraz nie zweryfikował podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ponadto w toku poprzednio prowadzonego postępowania odszkodowawczego sporządzono operat szacunkowy z wyceną dwukrotnie niższą, niż obecna. Jednocześnie w obecnie sporządzonym operacie biegła wskazała, że w okresie od stycznia 2018 r. do listopada 2020 r. stwierdzono stabilizację cen na rynku nieruchomości, a trend czasowy bliski jest 0%. Strona zakwestionowała także podobieństwo przyjętych do wyceny transakcji pod względem położenia, przeznaczenia terenów, z których została wydzielona przedmiotowa nieruchomość oraz powierzchni i kształtu. Zarzucono, że obszar badanego rynku biegła rozszerzyła z powiatu cieszyńskiego na obszar sąsiedniego powiatu bielskiego, pomimo faktu, że na rynku powiatu [...] odnotowano wystarczającą ilość transakcji niezbędnych do przeprowadzenia wyceny. Strona podniosła także, że w operacie szacunkowym z 2017 r. biegła wskazała, że ceny transakcji drogowych z U. wynosiły od 20 zł do 37 zł za 1 m2 i ta ostatnia cena została uwzględniona w ówczesnym operacie. Natomiast w operacie z 2020 r. ceny działek drogowych w U. wynosiły od 10 zł do 40 zł za 1 m2. Natomiast do bazy transakcji porównawczych biegła ich nie zaliczyła, co wymaga obecnie wyjaśnienia. W odwołaniu został również zawarty wniosek o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o ocenę operatu szacunkowego z dnia 10 grudnia 2020 r., w trybie przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.