Wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 18 lipca 2024 r., sygn. II SA/Wr 421/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 lipca 2024 r. sprawy ze sprzeciwu A. M. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu z dnia 24 października 2023 r. Nr SKO 4121.54.2023 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalno-usługowego z garażem oddala sprzeciw.

Uzasadnienie

Zakwestionowaną sprzeciwem decyzją z 24 października 2023 r. (Nr SKO 4121.54.2023) Samorządowego Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu (dalej: "Kolegium", "SKO", "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania N. sp. z o. o. z siedzibą we W., uchylił decyzję Prezydenta W. (dalej: "organ I instancji", "Prezydent") z 21 lipca 2023 r. (Nr 390/2023; nr pisma [...]) odmawiającą ustalenia na rzecz N. sp. z o. o. warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym oraz dwóch budynków usługowych z garażem podziemnym połączonych łącznikiem, wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji we W., u zbiegu ulic [...] i [...] (działka nr [...], AR_[...], obręb K.) i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Decyzja została podjęta w następujących okolicznościach sprawy.

Prezydent decyzją z 21 lipca 2023 r. (Nr 390/2023) odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalno-usługowego z garażem podziemnym oraz dwóch budynków usługowych z garażem podziemnym połączonych łącznikiem, wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji we W., u zbiegu ulic [...] i [...] (działka nr [...], AR_[...], obręb K.). W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że planowana inwestycja zlokalizowana będzie w rejonie ul. [...], która stanowi ważną arterię komunikacyjną osiedla-K. oraz w rejonie dawnego cmentarza [...]. Na zachód od ul. [...] znajduje się głównie zabudowa jednorodzinna, pomiędzy ul. [...] i [...] zlokalizowana jest zabudowa wielorodzinna z dachami płaskimi. Po przeciwnej stronie ulicy [...] na wprost terenu objętego wnioskiem znajduje się kościół a za nim plebania i przedszkole. Na wschód od ul. [...] do ul. [...] obszar charakteryzuje się dość gęstą zabudową z dominującą zabudową jednorodzinną oraz kilkoma budynkami wielorodzinnymi z okresu przedwojennego o charakterze willi miejskich. Południową część obszaru analizowanego zajmuje O., które charakteryzuje się wysoką zabudową wielorodzinną od 12 m do 38 m. Na osiedlu tym zlokalizowane są również budynku usługowe m.in. budynek handlowo-usługowy [...], kioski spożywcze oraz budynek biurowy administracji osiedla. Działka nr [...] objęta wnioskiem zlokalizowana u zbiegu ulic [...] i [...] jest niezabudowana i graniczy bezpośrednio z terenem nieczynnego cmentarza [...]. Działka przylega bezpośrednio do drogi publicznej ul. [...] i ul. [...]. Prezydent wyjaśnił, że pełnomocnik Inwestora zapoznał się z wynikami przeprowadzonej analizy i w uzupełnieniu z 18 listopada 2021 r. skorygował zamierzenie inwestycyjne, a następnie 5 maja 2022 r. uzupełnił wniosek o opracowanie zawierające charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu. Mając na uwadze powyższe, osoba o wymaganych ustawą kwalifikacjach przygotowała projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. Projekt ten został przesłany, w celu uzgodnienia, do Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we Wrocławiu, Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego, Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie i Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego we Wrocławiu. Organy uzgadniające nie zajęły stanowiska w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, dlatego uzgodnienie należało przyjąć za dokonane. W dniu 12 sierpnia 2022 r. organ I instancji wysłał do stron postępowania zawiadomienie z informacją, że zakończył postępowanie dowodowe w sprawie i przystąpił do rozpatrzenia zgromadzonego materiału dowodowego. W dniu 30 maja 2023 r. pełnomocnik Inwestora, poprzez uzupełnienie wniosku, definitywnie doprecyzował planowane powierzchnie parkingów, powierzchnie usługowe, garaże podziemne oraz rodzaj planowanych usług w budynku mieszkalno-usługowym i w pozostałych budynkach usługowych. Po rozpatrzeniu zgromadzonego materiału dowodowego, organ stwierdził, że dla spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa nie wystarczy to, że w obszarze analizowanym istnieją budynki mieszkalne wielorodzinne. Lokalizacja na wnioskowanej działce budynku mieszkalno-usługowego i dwóch budynków usługowych w zestawieniu z resztą działek, na których posadowione są budynki jednorodzinne, nie jest wystarczającą podstawą do stwierdzenia, że ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, będzie stanowiło kontynuację cech. Dysproporcja w ilości i rodzaju zabudowy jest tutaj znacząca, nie sprowadza się bowiem do mechanicznego powielania funkcji czy parametrów zabudowy w razie ustalenia, że w terenie analizowanym istnieją jakiekolwiek obiekty o analogicznej funkcji i wybranych pasujących do inwestycji parametrach. Zabudowa ta bowiem znajduje się w zupełnie odmiennym kontekście przestrzenno-funkcjonalnym. W ocenie Prezydenta planowany sposób zagospodarowania terenu i cechy zabudowy, a także jej układ przestrzenny, odpowiadają współczesnym trendom projektowania budynków mieszkalno-usługowych i usługowych, jednak w żaden sposób nie kontynuują cech zabudowy i zagospodarowania terenu występującego w sąsiedztwie. Jest to bowiem rozległe osiedle zabudowy jednorodzinnej, w przeważającej części wolno stojącej. Budynki zlokalizowane są na działkach o regularnych kształtach, usytuowane wzdłuż ulic z dużymi ogrodami. Wobec powyższego stwierdzono, że planowana inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Odnosząc się do pozostałych warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977, ze zm.) – dalej: u.p.z.p., organ stwierdził, że: - teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, tj. ul. [...] i ul. [...] (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), - istniejące uzbrojenie terenu w zakresie sieci: wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej i energetycznej jest wystarczające dla przedmiotowej inwestycji (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.), - teren inwestycji znajduje się na gruntach oznaczonych geodezyjnie jako RIVb i Bp - nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne w świetle ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.), - przepis odrębny, pozostający w kompetencjach organu, sprzeciwia się realizacji planowanej inwestycji (art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p.). Jak wskazano ze względu na fakt, iż planowana inwestycja zlokalizowana będzie w sąsiedztwie istniejącego nieczynnego Cmentarza [...] zlokalizowanego przy ul. [...] Prezydent zobowiązany był rozważyć, czy w sprawie mają zastosowanie przepisy § 3 rozporządzenia Ministra Gospodarki Komunalnej z 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze (Dz. U. z 1959 r. Nr 52, poz. 315) – dalej: rozporządzenie. Po przeanalizowaniu wniosku organ I instancji stwierdził, że zabudowa planowana jest do realizacji u zbiegu ulic: [...] i [...] , jej funkcja została określona jako mieszkalno-usługowa. Zabudowa ta wchodzi częściowo w strefę 50 m od granicy działki, na której znajduje się cmentarz. Prezydent wskazał, że decyzja taka nie będzie mogła być zrealizowana na kolejnym etapie inwestycyjnym z uwagi na zapis zawarty w rozporządzeniu, w szczególności w zakresie odległości od istniejących w terenie zabudowań. W konsekwencji powyższego organ lokalizacyjny uznał, że zaistniała sprzeczność inwestycji z przepisem odrębnym, co wykluczyło możliwość ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.