Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi: poradnik dla przedsiębiorców

Rynek nieruchomości rolnych wciąż jest jednym z najbardziej regulowanych segmentów gospodarki. Choć na pierwszy rzut oka może się wydawać, że restrykcje wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczą przede wszystkim rolników indywidualnych, to z ich skutkami mierzy się również wielu przedsiębiorców – inwestorów, deweloperów czy właścicieli firm planujących zakup gruntu, aby prowadzić działalność gospodarczą. W praktyce barierami okazują się nie tylko konieczność spełnienia wielu warunków formalnych, lecz także: brak przejrzystych procedur, różne interpretacje przepisów i często nieprzewidywalne działania Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W poradniku wyjaśniamy, kiedy i dlaczego obrót ziemią rolną podlega ograniczeniom, jakie są wyjątki oraz jakich błędów unikać, aby nie narazić się na nieważność transakcji lub przejęcie gruntu przez Skarb Państwa.

nieruchomość rolna – definicje

Ograniczenia dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi mają charakter systemowy i wynikają z założenia, że ziemia rolna to dobro szczególnie chronione, które powinno pozostać w rękach rolników indywidualnych.

Co ustawodawca uznaje za „nieruchomość rolną”? Pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 46¹ kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z nim chodzi o nieruchomości, „które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”. Warto zaznaczyć, że kodeksowa definicja nieruchomości rolnej mówi o możliwości wykorzystywania nieruchomości na cele rolne, a nie o aktualnym sposobie korzystania z nieruchomości.

Ponadto ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.) dodatkowo zawęża tę definicję – uznaje bowiem za nieruchomości rolne wyłącznie te, które nie zostały przeznaczone na cele inne niż rolne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP).

Ważne! Przy ocenie, czy dana nieruchomość jest rolna, decydujące znaczenie ma wpis w ewidencji gruntów i budynków.