Umowa powiernicza a brak opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych - Interpretacja indywidualna z dnia 29 kwietnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.59.2025.3.DR

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lutego 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy powierniczej. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca (dalej „Wnioskodawca” lub „Powierzający”) planuje zawarcie umowy zlecenia powierniczego (dalej „Umowa Powiernicza”), zgodnie z którą Wnioskodawca zleci podmiotowi trzeciemu (dalej „Powiernik”) dokonanie nabycia przez Powiernika od jeszcze innego podmiotu trzeciego (dalej „Sprzedający”), na podstawie umowy sprzedaży (dalej „Umowa Sprzedaży”), nieruchomości opisanej poniżej. Powiernik, Sprzedający oraz Wnioskodawca (każdy z osobna):

1.jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą na terytorium Polski oraz

2.polskim rezydentem podatkowym oraz

3.czynnym podatnikiem podatku VAT.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w Polsce, stanowiącej jedną działkę gruntu (dalej „Działka”). Działka nie jest zabudowana, jak również nie jest uzbrojona w media, ani nie jest ogrodzona. Działka nie była od momentu jej nabycia przez Sprzedającego i nie będzie do momentu sprzedaży na rzecz Powiernika wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Działka podlega ustaleniom obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”) i znajduje się w obszarach oznaczonych na rysunku planu symbolami:

1.ZWS.12 – tereny zieleni ochronnej cieku wodnego,

2.ZI.8, ZI.9, ZI.10 – tereny zieleni izolacyjnej,

3.KDZ.2 – tereny drogi publicznej,

4.3U.8, 3U.9 – tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych.

W odniesieniu do terenów zieleni ochronnej ścieku wodnego zgodnie z MPZP:

1.Wyznacza się tereny zieleni ochronnej cieku wodnego oznaczone na rysunku planu symbolami od ZWS.1. do ZWS.12. z podstawowym przeznaczeniem terenu na zieleń stanowiącą obudowę biologiczną wód powierzchniowych śródlądowych oraz rowów stanowiących urządzenia wodne.

2.Ustala się:

a)nakaz zagospodarowania zgodnie z wymogami przepisów odrębnych w zakresie ochrony wód powierzchniowych śródlądowych oraz urządzeń wodnych;

b)w terenach ZWS.7., ZWS.8., ZWS.9., ZWS.11., ZWS.12. obowiązuje ochrona stanowisk roślin chronionych, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 1 lit. m);

c)w terenach ZWS.3., ZWS.4., ZWS.5., ZWS.7., ZWS.8., ZWS.11., ZWS.12. realizacja obiektów budowlanych wymaga zachowania warunków określonych w § 10 ust. 5;

d)zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych,

e)dopuszcza się stosowanie mostków zapewniających połączenia z terenami sąsiednimi oraz połączeń komunikacyjnych niewyznaczonych na rysunku planu.

W odniesieniu do terenów zieleni izolacyjnej zgodnie z MPZP:

1.Wyznacza się tereny zieleni izolacyjnej oznaczone na rysunku planu symbolami od ZI.1. do ZI.19. z podstawowym przeznaczeniem terenu na zieleń ograniczającą niekorzystny wpływ terenów komunikacyjnych.

2.Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń:

a)budowli i urządzeń związanych bezpośrednio z ochroną terenów sąsiednich przed uciążliwym oddziaływaniem układu komunikacyjnego;

b)urządzeń i sieci infrastruktury technicznej;

c)urządzeń ochrony akustycznej (ekranów akustycznych);

d)nie wyznaczonych na rysunku planu wjazdów na tereny przyległych nieruchomości;

e)dojść pieszych oraz ścieżek rowerowych;

f)nie wyznaczonych na rysunku planu dróg dojazdowych i wewnętrznych a w terenie ZI.14 również parkingów.

3.Ustala się następujące warunki zagospodarowania terenu:

a)zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych;

b)obowiązek urządzenia zespołów zieleni niskiej, średniowysokiej i wysokiej, zapewniającej ochronę przed hałasem i zanieczyszczeniami od terenów komunikacji;

c)w terenach ZI.6., ZI.10., ZI.11. obowiązuje ochrona stanowisk roślin chronionych, o których mowa w § 10 ust. 1 pkt 1 lit. m);

d)w terenach ZI.5., ZI.6., ZI.7., ZI.8., ZI.11., ZI.12., ZI.14., realizacja obiektów budowlanych wymaga zachowania warunków określonych w § 10 ust. 5.

W odniesieniu do terenów dróg publicznych zgodnie z MPZP:

1.Wyznacza się tereny dróg publicznych oznaczone na rysunku planu symbolami zgodnie ich kwalifikacją: drogi klasy zbiorczej oznaczone na rysunku planu symbolami od KDZ.1. do KDZ.4.,

2.Podstawowym przeznaczeniem jest lokalizacja ulic, z wyposażeniem dostosowanym do klasy i przeznaczenia ulicy w obszarze (jezdnie, chodniki, obiekty małej architektury, ścieżki rowerowe, pasy i zatoki postojowe, pasy zieleni, przejścia piesze i przejazdy rowerowe, zatoki przystankowe, zadaszenia przystankowe), wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (odwodnienie - w tym rowy odwadniające - jako kanały zamknięte lub rowy otwarte, oświetlenie, urządzenia zabezpieczeń, oznakowania i sterowania ruchem oraz służące ograniczaniu uciążliwości komunikacyjnej).

W odniesieniu do terenów zabudowy usług wielofunkcyjnych zgodnie z MPZP:

1.Wyznacza się tereny zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczone na rysunku planu symbolami od 3U.3. do 3U.10 z podstawowym przeznaczeniem terenu na obiekty i urządzenia związane z działalnością usługową.

2.Jako przeznaczenie dopuszczalne ustala się możliwość lokalizacji obiektów i urządzeń:

2.1zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w terenach 3U.3, 3U.4., 3U.5, 3U.6., 3U.7., 3U.9., 3U.10. z możliwością lokalizacji usług wbudowanych; w terenie 3U.8. nie dopuszcza się zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej;

2.2wolnostojących lub dobudowanych budynków gospodarczych i garażowych, z zachowaniem pozostałych ustaleń dla terenu;

2.3obiektów małej architektury, urządzeń i budowli, urządzeń ochrony akustycznej (ekranów akustycznych) oraz zieleni urządzonej towarzyszącej zabudowie;

2.4sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;

2.5stacji paliw w terenach 3U.7, 3U.8., 3U.9.;

2.6parkingów naziemnych ( w tym wielopoziomowych) i podziemnych (wbudowanych) w terenach 3U.3., 3U.4., 3U.5., 3U.6., 3U.7, 3U.8., 3U.9, 3U.10., z zachowaniem minimalnych wskaźników parkingowych wskazanych szczegółowo w MPZP;

2.7nie wyznaczonych na rysunku planu dróg dojazdowych i wewnętrznych oraz dojść i dojazdów do budynków;

2.8ścieżek rowerowych.

W MPZP dla Działki są wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Powiernik otrzyma od Wnioskodawcy środki pieniężne z przeznaczeniem na zapłatę na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży Działki (dalej „Zaliczka”) oraz zobowiąże się do nabycia Działki w imieniu własnym, ale na rachunek Wnioskodawcy. Powiernik zobowiązany będzie do zwrotu Zaliczki na rzecz Wnioskodawcy, gdyby nie doszło do nabycia Działki przez Powiernika. Powiernik zobowiązany będzie do dysponowania Działką, w tym ponoszenia kosztów utrzymania Działki, zgodnie z dyspozycjami Wnioskodawcy. Powiernik zobowiązany będzie do rozporządzania Działką zgodnie z dyspozycjami Wnioskodawcy, a w szczególności będzie zobowiązany do przeniesienia własności Działki na rzecz Wnioskodawcy. Powiernik będzie świadczył usługi na podstawie Umowy Powiernictwa odpłatnie za wynagrodzeniem (dalej „Wynagrodzenie”). Powiernik będzie jako właściciel Działki zobowiązany do zapłaty należności publicznoprawnych związanych z Działką, jak w szczególności podatek od nieruchomości oraz inne obowiązkowe opłaty i podatki obciążające właściciela (dalej: „Opłaty”). Opłaty zgodnie z Umową będą zwracane Powiernikowi przez Wnioskodawcę. Zgodnie z Umową Powierniczą Powiernik będzie ponosił koszty, inne niż Opłaty, związane z wykonywaniem praw i obowiązków związanych z Działką, w tym koszty nakładów na Działkę (dalej: „Wydatki”), w związki z nabyciem usług od podmiotów trzecich (dalej „Usługi”). Wydatki będą zwracane Powiernikowi przez Wnioskodawcę zgodnie z Umową Powierniczą.

W wykonaniu Umowy Powierniczej Wnioskodawca planuje nabyć własność Działki od Powiernika, przy czym Powiernik może być właścicielem Działki nawet przez kilka lat. Wnioskodawca, po nabyciu Działki od Powiernika w wykonaniu Umowy Powierniczej, będzie wykorzystywał Działkę w następujący sposób:

1.realizacja inwestycji deweloperskiej i sprzedaż lokali mieszkalnych i usługowych (dalej „Lokale”) na rzecz osób trzecich albo

2.realizacja inwestycji komercyjnej niemieszkalnej (budowa parku handlowego) i wynajem powierzchni na rzecz osób trzecich.

Pytanie

Czy umowa przeniesienia przez Powiernika własności Działki na rzecz Wnioskodawcy w wykonaniu Umowy Powierniczej będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 9)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, umowa przeniesienia przez Powiernika własności Działki na rzecz Wnioskodawcy w wykonaniu Umowy Powierniczej nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 295 z późn. zm.; dalej „PCCU”) podatkowi podlegają wskazane w tym przepisie czynności cywilnoprawne, w tym umowa sprzedaży. Wnioskodawca wskazuje, że umowa, na podstawie której Powiernik przeniesienie własność Działki na rzecz Wnioskodawcy, nie została wymieniona w art. 1 PCCU, w szczególności nie stanowi ona umowy sprzedaży, a w związku z tym nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Szczegółowe ustalenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Zatem umowa powiernicza należy do kategorii umów nienazwanych. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) zasada swobody umów. Zgodnie z tym przepisem:

Najczęściej podstawą do skonstruowania umowy powierniczej jest umowa zlecenia. Prawa i obowiązki stron tej umowy należy zatem zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu.

Jak wynika z art. 734 i 735 Kodeksu cywilnego, istotą umowy zlecenia jest odpłatne lub nieodpłatne dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub jeżeli tak stanowi umowa w imieniu własnym lecz na rachunek zlecającego. W tym ostatnim wypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy (fiducjarny).

Jak wynika z art. 740 Kodeksu cywilnego:

Ze zdarzenia opisanego we wniosku wynika, że planują Państwo zawarcie umowy zlecenia powierniczego, zgodnie z którą zlecą Państwo podmiotowi trzeciemu (Powiernik) dokonanie nabycia działki gruntu (Działka) przez Powiernika od jeszcze innego podmiotu trzeciego (Sprzedający), na podstawie umowy sprzedaży. W wykonaniu Umowy Powierniczej planują Państwo nabyć własność Działki od Powiernika, przy czym Powiernik może być właścicielem Działki nawet przez kilka lat.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż zawarcie umowy powierniczej nie zostało wymienione w ustawowym katalogu czynności określonych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym – z powyższych przyczyn – wszystkie czynności dokonywane w ramach realizacji umowy powierniczej nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem nie mieszczą się w katalogu czynności ściśle wymienionych jako podlegające opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowaniu tym podatkiem nie będzie zatem również podlegało następujące w wykonaniu powierniczej umowy zlecenia przeniesienie przez Powiernika własności Działki na Państwa rzecz.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób prawnych zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.