Wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 marca 2025 r., sygn. II SA/Kr 2/25

Decyzja administracyjna ustalająca warunki zabudowy jest legalna, jeśli analiza architektoniczno-urbanistyczna uwzględnia różnorodność i funkcję istniejącego otoczenia, a dostęp do drogi publicznej można uznać za zapewniony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędzia WSA Jacek Bursa Protokolant: sekretarz sądowy Joanna Biegalska – Ciepacz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 28 października 2024 r. znak SKO.ZP/415/335/2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.

Uzasadnienie

Uzasadniane

Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia 15 kwietnia 2024 r. nr 183/6730.2/2024 działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 977), §1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r., Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze i garażem podziemnym na działce nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną (sieć kanalizacji sanitarnej i opadowej) oraz wjazdem i obsługą komunikacyjną na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.". W uzasadnieniu wskazano, że w dniu 8 maja 2020 r. do organu I instancji wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji opisanej na wstępie. Po przeprowadzeniu postępowania, organ I instancji decyzją z dnia 1 grudnia 2021 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie, decyzją z dnia 16 maja 2022 r. uchyliło w całości opisaną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przed organem I instancji. Kolegium dopatrzyło się uchybień w zakresie przeprowadzonej analizy i wyznaczanych na jej podstawie parametrów dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Następnie, sprzeciw do powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożył inwestor – W. Sp. z o.o. z siedzibą w K. Wyrokiem z dnia 22 sierpnia 2022r., sygn. akt: II SA/Kr 787/22 WSA w Krakowie oddalił sprzeciw wskazując, że z wyników analizy można wyczytać, że ustalając wysokość wskaźników tj. wielkość powierzchni zabudowy, szerokość, czy wysokość elewacji frontowej, wzięto pod uwagę głównie zabudowę wielorodzinną – wyłącznie te wskaźniki znalazły się w szczegółowych tabelach. Jednocześnie z analizy nie wynika, aby jej autor brał szczególnie pod uwagę parametry budynków jednorodzinnych, które znajdują się w bezpośrednim lub bardzo bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Jest to szczególnie rażące w przypadku ustalenia wysokości elewacji. Tymczasem rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje ustalania parametrów przyszłej zabudowy w zależności od planowanej funkcji projektowanego obiektu. W tym sensie brak jest podstaw aby twierdzić, że ustalając warunki zabudowy dla budynku wielorodzinnego należy mieć na uwadze wyłącznie budynki wielorodzinne. Przeciwnie, ogólne reguły ustalone rozporządzeniem zakładają przy ustalaniu poszczególnych parametrów przede wszystkim nawiązanie do zabudowy znajdującej się najbliżej terenu inwestycji - w przedmiotowej sprawie zabudowy jednorodzinnej. Wobec tego, że zgodnie z § 9 ust. 2 cyt. rozporządzenia "wyniki analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy", uzasadnienie zawarte wyłącznie w treści wyników analizy można uznać za wystarczające, o ile współgra z parametrami określonymi w decyzji. W przedmiotowej sprawie uzasadnienie w tym zakresie jest jednak zdaniem Sądu niewystarczające. Analizując treść uzasadnienia analizy Sąd ocenił, że w sposób niewystarczający uzasadniają one odstępstwo od średnich parametrów. Wyłącznym argumentem, przemawiającym za odstąpieniem od średnich wartości – zarówno w przypadku wielkości powierzchni zabudowy, jak i szerokości elewacji frontowej było duże zróżnicowanie szerokości i wysokości budynków w analizowanym obszarze oraz brak "wykształcenia jednorodnego charakteru kształtowania parametrów istniejącej zabudowy". Powyższe uzasadnienie nie usprawiedliwia zdaniem Sądu odstąpienia od średnich wartości. W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wobec czego, na potrzeby rozważenia ustalenia wz sporządzono analizę architektoniczno-urbanistyczną, w której opisano stan zagospodarowania nieruchomości. Organ stwierdził, że jest możliwym realizacja przedmiotowego zamierzenia budowlanego w parametrach dostosowanych do zastanego ładu przestrzennego, w szczególności, do zabudowy znajdującej się w najbliższym otoczeniu. W tym stanie faktycznym i prawnym orzeczono o ustalaniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W treści decyzji odniesiono się