Wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2024 r., sygn. I OSK 167/23

Dnia 28 czerwca 2024 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) po rozpoznaniu w dniu 28 czerwca 2024 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 października 2022 r., sygn. akt IV SA/Wa 1374/22 w sprawie ze skargi M. C. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2021 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz M. C. kwotę 6.200,00 (sześć tysięcy dwieście) PLN tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 3 października 2022 r., IV SA/Wa 1374/22 oddalił skargę M. C. na decyzję Ministra Rozwoju i Technologii z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach sprawy:

Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia [...] marca 2021 r. nr [...] orzekł o: ustaleniu odszkodowania w wysokości 10.233,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w gminie P., obręb [...] S., oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 0,1087 ha, przeznaczonej pod realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Budowa drogi [...] O. ([...]) – P. ([...]) ode. P. – P.", stanowiącej własność M. C. (pkt 1.); powiększeniu ustalonego w pkt 1. odszkodowania o kwotę 511,65 zł (pkt 2.); zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty na rzecz M. C. tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody Mazowieckiego nr [...] z dnia [...] sierpnia 2019 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. M. C. od powyższej decyzji Wojewody Mazowieckiego złożył odwołanie, kwestionując poprawność wyceny, na podstawie której Wojewoda Mazowiecki ustalił odszkodowanie i wnosząc m.in. o ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę P. D. z [...] lipca 2020 r., ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Minister Rozwoju i Technologii decyzją z dnia [...] lutego 2022 r. nr [...] utrzymała w mocy ww. decyzję Wojewody Mazowieckiego. W ocenie Ministra niedostatecznie uzasadnione jest nieprzyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. transakcji drogowych do wyceny z uwagi na fakt, że zgodnie z dokumentami planistycznymi przeznaczenie nieruchomości jest inne niż drogowe. Realizacja zasady ustalania odszkodowania zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie w sprawie wyceny", jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych". Przyjmując ceny porównawcze w procesie wyceny należy uwzględnić ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan, studium uwarunkowań, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) lub też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ, jaki na cenę nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można pomijać, że pojęcie "cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" jest determinowane celem wywłaszczenia. Cel nabycia kształtuje poziom ceny transakcyjnej powodując, że w zbiorze cen porównawczych należy uwzględniać również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych. Nadto Minister argumentował, że tylko ewidentny brak transakcji drogowych na rynku lokalnym umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny. Dlatego biegły powinien przede wszystkim wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nieruchomości drogowych. Minister jednocześnie nie podzielił twierdzenia odwołania, że jedynie drogowe przeznaczenie planistyczne nieruchomości porównawczych umożliwia, w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, włączenie nieruchomości do próbki reprezentatywnej nieruchomości drogowych. Także cel nabycia wypełnia dyspozycję ww. przepisu, o ile nieruchomość porównawcza została nabyta w warunkach rynkowych pod realizację drogi publicznej. Minister podzielił uwagi Wojewody, że przyjęta przez rzeczoznawcę metodologia wyceny doprowadziła do nieuzasadnionego pominięcia bądź niedostrzeżenia transakcji nieruchomości drogowych w powiatach sąsiadujących z powiatem p., w którym zlokalizowana jest szacowana nieruchomość. W myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Przepis ten reguluje, w jakiej kolejności powinny być analizowane rynki transakcyjne. Pierwszym i nadrzędnym krokiem jest podjęcie próby utworzenia próbki reprezentatywnej nieruchomości porównawczych na rynku lokalnym, rozumianym co do zasady jako obszar gminy, na której znajduje się szacowana nieruchomość. Dopiero stwierdzenie braku takich transakcji, uprawnia rzeczoznawcę majątkowego do rozszerzenia analizy na rynek regionalny.