Sprzedaż lokali niemieszkalnych wyodrębnionych w budynku: jaka stawka VAT?

Spółka z o.o. (podatnik VAT czynny) kupiła od firmy X w lutym 2024 r. nieruchomość zabudowaną budynkiem, w którym znajdują się lokale niemieszkalne. Był on wybudowany i oddany do użytku w maju 2021 r. przez firmę X, która do momentu sprzedaży nie dokonywała na niego nakładów. Firma X wynajmowała nieruchomość od czerwca 2021 r. i wtedy doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Spółka nabyła ją z zamiarem sprzedaży poszczególnych lokali niemieszkalnych, po uprzednim wyodrębnieniu ich własności. Traktowała nabytą nieruchomość jako towar handlowy i nie wprowadzała jej (tj. budynku i gruntu) do ewidencji środków trwałych. W czerwcu 2025 r. nastąpiło formalne wyodrębnienie wszystkich lokali niemieszkalnych znajdujących się w tym budynku, które stanowią dla spółki towary handlowe. Nakłady związane z wyodrębnieniem i przystosowaniem budynku do sprzedaży lokali niemieszkalnych stanowiły ok. 20 proc. wartości budynku. Obecnie spółka zamierza sprzedać te wyodrębnione lokale. Czy w przypadku tych transakcji należy zastosować zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Opodatkowaniu VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, a w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT towary to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.