Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od pierwotnego nabycia a brak przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych - Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.418.2025.2.RS

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnili go Państwo pismem z 2 czerwca 2025 r. (wpływ 5 czerwca 2025 r.) oraz 12 czerwca 2025 r. (wpływ 17 czerwca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowana będąca stroną postępowania:

A. A ul. A 1 (...)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. A ul. A 1

(...)

3.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

A. B

ul. B 1

(...)

Opis zdarzenia przyszłego

W 1996 r. jako rodzina nabyliście Państwo wspólnie dwie działki budowlane o powierzchni łącznej 745 m² i wybudowaliście dom dwurodzinny o powierzchni 131,5 m² i 127,3 m² o dwóch adresach i osobnych wejściach (dom stoi na rogu ul. A1 i B1).

Budynek został przyjęty do użytkowania w 2003 r. Obecnie w kwietniu 2025 r. dokonaliście Państwo notarialnego zniesienia współwłasności poprzez ustanowienie odrębności lokali.

Uzupełnienie wniosku

A. A i B. A (małżonkowie) oraz A. B (córka A. A) – jako rodzina postawiliście Państwo dom dwurodzinny w 2000 r. Dom zawierał dwa oddzielne lokale z osobnymi wejściami: od ul. A 1 (A. A i B. A ) i od ul. B 1 (A.A ).

(…) 2025 r. nastąpiło zniesienie współwłasności. W akcie notarialnym zawarto oświadczenie, że strony nie czynią względem siebie i nie przysługują im żadne spłaty ani dopłaty.

Żadna ze stron nie nabywa nieruchomości przekraczającej wartość udziału we współwłasności nieruchomości, który przed zniesieniem jej przysługiwał.

W piśmie z 12 czerwca 2025 r. doprecyzowali Państwo, że zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat. Żadna ze stron nie nabyła ponad wartość udziału, jaki przysługiwał przed zniesieniem.

A. A i B. A posiadają nieruchomość wspólnie, mają zamiar ją sprzedać w 2025 r. lub 2026 r. Państwa dom ma 25 lat i jest obecnie dużym obciążeniem finansowym i fizycznym. Mają Państwo po 75 lat i chcą mieszkać w lokalu mniejszym metrażowo i tańszym w utrzymaniu. Taki był powód zniesienia współwłasności, co nie znaczy ze nabyli Państwo nieruchomość.

Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej.

A. B ma zamiar sprzedać swoją część nieruchomości w 2025 r. Nie prowadzi działalności gospodarczej. Nieruchomość stanowi jej wyłączną własność.

Dom wybudowaliście Państwo w 2000 r., zawiera on dwa lokale mieszkalne nie połączone ze sobą żadnymi wspólnymi pomieszczeniami. Inwestycję budowlaną każdy właściciel prowadził za własne środki finansowe, budynek ma osobne adresy (stoi na skrzyżowaniu dwóch ulic), osobne przyłącza. Zniesienie współwłasności musiało nastąpić, ponieważ dom stoi niesymetrycznie na dwóch działkach i nie był określony jako „bliźniak” a dom dwurodzinny.

A. A i B. A (małżonkowie) mają zamiar sprzedać swoją część z powodu wieku i braku środków na remonty i wymianę różnych urządzeń grzewczych.

A. B ma zamiar sprzedać swoją część z powodu zmian w życiu rodzinnym i zawodowym.

Pytanie

Czy sprzedaż nieruchomości spowoduje powstanie przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Zainteresowanych, zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i obyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia. Zainteresowani uważają, że dla Nich był to 2000 r.

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż nieruchomości nie spowoduje powstania przychodu, gdyż posiadacie Państwo tę nieruchomość od 1996 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c omawianej ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu i rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

We wniosku wskazali Państwo, że:

·W 1996 r. nabyliście Państwo jako rodzina dwie działki budowlane, na których wybudowaliście w 2000 r. dwurodzinny dom z osobnymi wejściami, oddany do użytkowania w 2003 r.

·(…) 2025 r., zawarliście umowę zniesienia współwłasności, w której oświadczyliście Państwo nie czynicie względem siebie żadnych spłat ani dopłat. Żadna ze stron nie nabyła nieruchomości przekraczającej wartość udziału we współwłasności nieruchomości, który przed zniesieniem jej przysługiwał.

·W najbliższym czasie (2025 r. lub 2026 r.) zamierzają Państwo sprzedać swoje nieruchomości.

Zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy. Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu tego przepisu jest każda czynność, na mocy której na osobę fizyczną – nabywcę – przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to, czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny. Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1061 ze zm.):

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności, w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny, jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 Kodeksu cywilnego:

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Z kolei art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu stanowi, że:

§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Zgodnie zaś z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Natomiast zgodnie z art. 211 ww. Kodeksu:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Art. 212 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Przy czym zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat.

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat.

Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeśli:

·podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

·wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zatem, jeżeli przy zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności, oznacza to, że dla części nieruchomości – nabytej w drodze zniesienia współwłasności – datą nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

We wniosku wskazali Państwo, że w wyniku zniesienia współwłasności każda ze stron otrzymała majątek o wartości odpowiadającej wcześniejszemu udziałowi.

Żadna ze stron nie nabyła nieruchomości o wartości przekraczającej wartość przysługujących im udziałów we współwłasności nieruchomości objętej zniesieniem współwłasności.

Skoro wartość nabytych przez Państwa lokali mieszkalnych powstałych w wyniku zniesienia współwłasności, nie przekraczała wartości udziału we współwłasności nieruchomości, który pierwotnie Państwu przysługiwał, uznać należy, że czynność zniesienia współwłasności nie stanowiła dla Państwa nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, dla celów podatku dochodowego, bieg terminu pięcioletniego dla nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie na podstawie umowy sprzedaży (był to 1996 r.).

W konsekwencji, odpłatne zbycie w 2025 r. lub 2026 r. przez Państwa nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zbycie nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W konsekwencji nie powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego, obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowana będąca stroną postępowania – (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.