Interpretacja indywidualna z dnia 1 sierpnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.381.2025.2.MJ

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 czerwca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 11 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – 7 lipca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W czerwcu 2024 r. otrzymała Pani w darowiźnie od brata nieruchomość – prawo do użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami przemysłowo-magazynowymi.

Nieruchomość była wcześniej wykorzystywana przez Pani brata w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej (m.in. jako miejsce magazynowania i obsługi klientów), lecz po darowiźnie nie była przez Panią w żaden sposób użytkowana - ani osobiście, ani w ramach działalności, której Pani nie prowadzi. W momencie dokonania darowizny na nieruchomości wpisana była hipoteka na rzecz banku, zabezpieczająca kredyt zaciągnięty przez Pani brata na cele związane z jego działalnością gospodarczą. Hipoteka ta nie została wykreślona przed sprzedażą nieruchomości.

W maju 2025 r. sprzedała Pani tę nieruchomość na rzecz urzędu gminy, w której znajduje się nieruchomość. Gmina nabyła nieruchomość w celu przeznaczenia jej pod inwestycję komunalną, a transakcja miała charakter cywilnoprawny (tj. nie odbyła się w trybie formalnego wywłaszczenia na podstawie specustawy drogowej lub o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego, część ceny sprzedaży (w wysokości ok. 31%) została przekazana przez kupującego – urząd gminy – bezpośrednio do banku, celem spłaty zadłużenia Pani brata i uzyskania dokumentu zezwalającego na wykreślenie hipoteki. Zostało to zapisane w akcie notarialnym. Warunkiem zawarcia umowy sprzedaży i skutecznego przeniesienia własności było spłacenie całego zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. Bez tej spłaty bank nie wyraziłby zgody na wykreślenie hipoteki, a kupujący nie nabyłby nieruchomości.

Kwota przekazana bankowi pochodziła z ceny sprzedaży i została potrącona z kwoty, którą Pani otrzymała jako sprzedająca. W efekcie nie otrzymała Pani całej ceny do własnej dyspozycji – część tej kwoty została wydatkowana na spłatę długu hipotecznego Pani brata, który nadal był wpisany w księdze wieczystej, lecz był to element niezbędny dla przeprowadzenia transakcji.

Pytanie

Czy kwota przekazana przez nabywcę bezpośrednio do banku w ramach spłaty kredytu hipotecznego zabezpieczonego na sprzedawanej nieruchomości, zaciągniętego przez Pani brata (darczyńcę), może zostać uznana za koszt odpłatnego zbycia pomniejszający przychód ze sprzedaży w rozumieniu art. 19 ust. 2 ustawy o PIT?

Pani stanowisko w sprawie

Uważa Pani, że kwotę przekazaną z ceny sprzedaży przez nabywcę bezpośrednio do banku, celem spłaty kredytu hipotecznego brata (darczyńcy), należy uznać za koszt odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 19 ust. 2 ustawy o PIT.

Zgodnie z tym przepisem, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest cena określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Choć spłacany kredyt nie był Pani osobistym zobowiązaniem, jego spłata była niezbędna do dokonania sprzedaży nieruchomości wolnej od obciążeń – czyli w formie, którą akceptował nabywca. Transakcja nie mogłaby dojść do skutku bez wykreślenia hipoteki.

Fakt, że kwota spłaty trafiła bezpośrednio do banku, a nie przez Pani konto, nie ma znaczenia – nastąpiło to za Pani wiedzą, zgodą i z Pani udziałem w akcie notarialnym. Oznacza to, że wydatek został poniesiony przez Panią w sensie ekonomicznym i miał związek przyczynowo-skutkowy ze zbyciem nieruchomości.

Stanowisko to potwierdzają liczne orzeczenia sądów administracyjnych, m.in. wyrok NSA z 2 lutego 2024 r. (sygn. II FSK 607/21), który wskazuje, że spłata długu hipotecznego, choć zaciągniętego przez inną osobę, może być uznana za koszt zbycia, jeśli była warunkiem przeprowadzenia transakcji.

Ponadto podkreśla Pani, że nieruchomość nie była przez Panią wykorzystywana w działalności gospodarczej ani nie była środkiem trwałym, wobec czego sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W związku z powyższym, koszt spłaty hipoteki powinien zostać zaliczony do kosztów odpłatnego zbycia, a tym samym powinien pomniejszyć on podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy i praw majątkowych. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 237 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość/prawo wieczystego użytkowania gruntu, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości/prawa wieczystego użytkowania gruntu powoduje przejście jej/jego własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość/to prawo wieczystego użytkowania gruntu obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z opisu sprawy wynika, że w czerwcu 2024 r. otrzymała Pani w darowiźnie od brata prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami przemysłowo-magazynowymi. Z kolei w maju 2025 r. sprzedała Pani je na rzecz gminy. Nieruchomość była wcześniej wykorzystywana przez Pani brata w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, lecz po darowiźnie nie była przez Panią w żaden sposób użytkowana – ani osobiście, ani w ramach działalności.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami stanowiła dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym nabyła Pani je w drodze darowizny.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie. Należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym, za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć bezpośredni związek przyczynowo-skutkowy.

Można do takich kosztów zaliczyć:

·koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

·prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

·koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

·wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

·koszty i opłaty sądowe.

Ustawodawca wprawdzie nie określił, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia, niemniej w doktrynie wskazuje się, że mogą to być wyłącznie koszty, które muszą być ponoszone w związku ze zbyciem. Będą to więc – jak już wyżej wskazano – np. koszty związane z wyceną nieruchomości, koszty notarialne, koszty pośredników, ale także koszty związane z ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych (por. J. Marciniak (red.), Podatek dochodowy od osób fizycznych, Warszawa 2011 r., s. 199, A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 10, art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX 2010).

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że:

Stosownie zaś do art. 19 ust. 4 ww. ustawy :

Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Określony w przywołanym wyżej art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych katalog wydatków, które w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, nabytych w drodze darowizny, mogą zostać uznane za koszty uzyskania przychodu ma charakter katalogu zamkniętego, w związku z czym, tylko wydatki wyraźnie w nim wskazane mogą pomniejszyć uzyskany przychód.

W świetle powyższego, podstawą obliczenia podatku dochodowegoz odpłatnego zbycia nieruchomości/prawa majątkowego, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia, określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiącym wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie (jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej), pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia rozumiane jako wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, tj. udokumentowanymi nakładami, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania oraz kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z kolei, jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:

Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ma Pani wątpliwości, czy spłata kredytu hipotecznego obciążającego prawo do użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami mieści się w pojęciu „kosztu odpłatnego zbycia” w rozumieniu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że kwota ceny sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny może być pomniejszona o:

-koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy oraz

-koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Wyjaśnienia wymaga, że sam fakt spłaty przez Panią zadłużenia z tytułu zaciągniętego przez darczyńcę kredytu na cele związane z jego działalnością gospodarczą pozostaje bez wpływu na określenie przychodu ze sprzedaży prawa majątkowego/nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wynika to stąd, że kwota kredytu nie stanowi dla Pani kosztu odpłatnego zbycia. Kwota ta nie miała związku z odpłatnym zbyciem i nie była wydatkiem niezbędnym do dokonania odpłatnego zbycia prawa majątkowego/nieruchomości. Poza tym obowiązek spłaty kredytu nie ciążył na Pani, ale na darczyńcy.

Mając na uwadze powyższe przepisy prawa oraz przedstawiony opis stanu faktycznego stwierdzam, że sprzedaż przez Panią prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami w 2025 r., przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie w drodze darowizny w 2024 r., stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Uzyskany z ww. tytułu dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzyprzychodem z odpłatnego zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami określony zgodnie z art. 19 ww. ustawy, a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do kosztów tych można zaliczyć tylko takie wydatki, które są niezbędne aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, czyli np. koszty związane z wyceną nieruchomości/prawa majątkowego, koszty notarialne czy koszty pośredników.

Podsumowując, do kosztów odpłatnego zbycia, które pomniejszą przychód z odpłatnego zbycia prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz ze znajdującymi się na nim budynkami, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie może Pani zaliczyć kwoty spłaty kredytu hipotecznego zabezpieczonego na przedmiocie sprzedaży, zaciągniętego przez darczyńcę na cele związane z jego działalnością gospodarczą.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Ponadto, nie jestem uprawniony do analizowania i oceny załączonych dokumentów. Jestem związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Panią we wniosku, zadanym przez Panią pytaniem oraz zajętym stanowiskiem. W związku z powyższym załączone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić przedmiotu merytorycznej analizy w niniejszej sprawie.

W odniesieniu do powołanego wyroku sądu administracyjnego należy zauważyć, że zapadł on w indywidualnej sprawie określonego podmiotu i nie ma mocy wiążącej w sprawie będącej przedmiotem Pani wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.