Interpretacja indywidualna z dnia 8 sierpnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.519.2025.1.MKW.PRM

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 23 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej dostawy nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi - A.A., (…), adres zam.: (…).

Zgodnie z wnioskiem wierzyciela skierowano egzekucję do nieruchomości będących własnością dłużnika:

• nieruchomości pod adresem: (…) (działka nr 1), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi KW o nr I.;
• nieruchomości pod adresem: (…) (działka nr 2, 3, 4), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą o nr II.

Z uwagi na złożony przez wierzyciela wniosek o przeprowadzenie licytacji z ww. nieruchomości komornik podjął szereg czynności mających na celu ustalenie czy w przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji powstanie obowiązek odprowadzenia podatku VAT.

Korespondencja kierowana do dłużnika w tejże sprawie (tj. podatku VAT) na adres zamieszkania tj. (…), powróciła jako odebrana z właściwą odpowiedzią dokonaną przez dłużnika.

Z uwagi, na znaczną wartość ww. nieruchomości i możliwy przy tym obowiązek podatku VAT, powstaje pytanie - czy w przypadku sprzedaży nieruchomości o nr KW I., II. i III. zaistnieje obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku VAT.

Analiza Ksiąg Wieczystych nie doprowadziła do rozstrzygnięcia w zakresie powstałych wątpliwości. Uzyskano oświadczenie dłużnika wskazujące na sposób rozliczenia podatku VAT pomiędzy stronami umowy.

Dłużnik nabył odpowiednio:

• nieruchomość o nr KW I. w drodze umowy sprzedaży sporządzonej 22 grudnia 1999 r.,
• nieruchomość o nr KW II. w drodze umowy sprzedaży sporządzonej 22 grudnia 1999 r.

Nieruchomość o nr KW I. stanowi niezabudowana działka gruntu o nr ewid.: 1, o powierzchni 1,5293 ha (na podst. danych EGiB: grunty orne).

Nieruchomość o nr KW I. położona na obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z Uchwałą (…) zmienionej uchwałą Nr (…) w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…) przedmiotowa działka nr 1 znajduje się w przeważającej części na terenach rolnych (ok. 13353 m²) i w części w granicach obszarów wskazanych do sporządzenia planów miejscowych oznaczonych jako tereny zabudowy rekreacyjnej (ok. 1940 m²).

Ponadto część działki znajduje się w obszarze chronionego krajobrazu (…).

Nieruchomość o nr KW II. stanowi zabudowana działka gruntu o nr ewid.:

• 2 o powierzchni 1,0977 ha (na podst. danych EGiB: łąki trwałe, nieużytki, pastwiska trwałe, grunty orne),
• 3 o powierzchni 14,0511 ha (na podst. danych EGiB: łąki trwałe, nieużytki, pastwiska trwałe, grunty orne, rowy),
• 4 o powierzchni 0,0946 ha (na podst. danych EGiB: tereny mieszkaniowe).

Działka ewidencyjna 4 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Powierzchnia zabudowy (zgodnie z danymi EGiB) wynosi 202 m². Budynek wzniesiony około 1890 r. Budynek w bardzo złym stanie technicznym. Wymaga rozbiórki lub do generalnego remontu. Nieruchomość położona na obszarze, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą (…) zmienionej uchwałą Nr (…) w sprawie uchwalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (…):

• działka nr 2 znajduje się w części na terenach rolnych (ok. 4214 m²) i w części w granicach obszarów wskazanych do sporządzenia planów miejscowych jako tereny zabudowy rekreacyjnej (ok. 6763 m²)
• działka nr 3 znajduje się w części na terenach rolnych (ok. 58422 m²) i w części w granicach obszarów wskazanych do sporządzenia planów miejscowych jako tereny zabudowy rekreacyjnej (ok. 82089 m²)
• działka nr 4 znajduje się w części na terenach rolnych (ok. 136 m²) i w części w granicach obszarów wskazanych do sporządzenia planów miejscowych jako tereny zabudowy rekreacyjnej (ok. 810 m²).

Ponadto cała nieruchomość znajduje się w Obszarze Chronionego Krajobrazu (…).

W wyniku zapytania złożonego za pośrednictwem strony internetowej - podatki.gov.pl/wykaz-podatnikow-VAT-wyszukiwarka ustalono, iż w okresie 5 lat dłużnik nie figuruje w rejestrze VAT jako podmiot zarejestrowany jako podatnik VAT, niezarejestrowany oraz wykreślony i przywrócony do rejestru VAT.

Jednocześnie jednak dłużnik figuruje jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą od 2 października 2017 r. pod firmą (…). Ponadto w Urzędzie Statystycznym (baza danych REGON) widnieje od 15 maja 2000 r. jako osoba fizyczna prowadząca działalność rolniczą.

Postępowanie egzekucyjne wobec ww. dłużnika toczy się w tutejszej kancelarii od 9 stycznia 2025 r.

Pod adresem nieruchomości wobec których prowadzona jest egzekucja tj. nr KW I., II., nie widnieje zgodnie z ww. wykazem podatników zarejestrowana działalność dłużnika.

Dłużnik, zgodnie z rejestrem prowadzi działalność w pod innym adresem tj. odpowiednio: (…) oraz (…).

Podjęte w toku postępowania czynności nie pozwalają pewnie wskazać czy sprzedaż nieruchomości, będzie wiązała się z obowiązkiem naliczenia podatku VAT. Jednocześnie, z uwagi na prowadzoną egzekucję z nieruchomości o nr KW tj.: II. i I. organ egzekucyjny wezwał dłużnika do udzielenia informacji i złożenie oświadczenia na poniżej wskazane pytania (dotyczące ww. wskazanych nieruchomości).

Odnośnie nieruchomości nr KW II. dłużnik na właściwe pytania odpowiedział następująco:

„1.a) czy przedmiotowa nieruchomość stanowi wyłącznie majątek prywatny dłużnika? [Dłużnik odpowiedział: TAK]

b) czy dłużnik pod adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji w niniejszym postępowaniu egzekucyjnym prowadzi działalność gospodarczą oraz czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (np. siedziba działalności, biura, magazyny itp.) - jeżeli tak wnoszę o wskazanie jaki charakter ma prowadzona działalność gospodarcza (sposób jej prowadzenia itp.) [Dłużnik odpowiedział: NIE]

2. Czy dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług? [Dłużnik odpowiedział: NIE]

3. Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? [Dłużnik odpowiedział: NIE]

4. Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nieruchomości w trybie licytacji? [Dłużnik odpowiedział: Od czasu nabycia nieruchomości nikt na niej nie mieszka (była zasiedlona przed wojną)]

5. Czy ewentualnie nabycie nieruchomości było potwierdzone fakturą? [Dłużnik odpowiedział: NIE - umową]

6. Kiedy i w jaki sposób została nabyta przez dłużnika nieruchomość? [Dłużnik odpowiedział: zakup 22-12-1999 rok]

7. Czy nieruchomość (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze (kiedy zawarte zostały umowy)? - jeżeli tak wnoszę o wskazanie dat, w których zawarte zostały umowy. [Dłużnik odpowiedział: NIE]

8. W przypadku jeżeli nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną wnoszę o wskazanie czy znajdujące się na nieruchomości budynki (budynek mieszkano-usługowy, budynek magazynowo-produkcyjny) zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (kiedy). [Dłużnik odpowiedział: NIE DOTYCZY]

9. W przypadku jeżeli nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowe. [Dłużnik odpowiedział: NIE DOTYCZY]

10. Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego? Wskazanie powyższych informacji należy złożyć w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego pisma osobiście lub pisemnie pod rygorem zwrócenia się o wskazane informacje do właściwych instytucji co będzie wiązało się z dodatkowym kosztem postępowania. [Dłużnik odpowiedział: NIE]”

Odnośnie nieruchomości o nr KW I. dłużnik na właściwe pytania odpowiedział następująco:

„1.a) czy przedmiotowa nieruchomość stanowi wyłącznie majątek prywatny dłużnika [Dłużnik odpowiedział: TAK]

b) czy dłużnik pod adresem nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji w niniejszym postępowaniu egzekucyjnym prowadzi działalność gospodarczą oraz czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (np. siedziba działalności, biura, magazyny itp.) - jeżeli tak wnoszę o wskazanie jaki charakter ma prowadzona działalność gospodarcza (sposób jej prowadzenia itp.) [Dłużnik odpowiedział: NIE]

2. Czy dłużnik jest podatnikiem podatku od towarów i usług? [Dłużnik odpowiedział: NIE]

3. Czy w stosunku do przedmiotowej nieruchomości dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? [Dłużnik odpowiedział: NIE]

4. Czy i kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie w trybie art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług nieruchomości w trybie licytacji? [Dłużnik odpowiedział: NIE DOTYCZY]

5. Czy ewentualnie nabycie nieruchomości było potwierdzone fakturą? [Dłużnik odpowiedział: NIE - było potwierdzone umową]

6. Kiedy i w jaki sposób została nabyta przez dłużnika nieruchomość? [Dłużnik odpowiedział: zakup 22-12-1999 rok]

7. Czy nieruchomość (zabudowania, budynki znajdujące się na nieruchomości) były lub są wykorzystywane przez dłużnika do wykonywania czynności opodatkowanych, czy były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze ( kiedy zawarte zostały umowy)? - jeżeli tak wnoszę o wskazanie dat, w których zawarte zostały umowy. [Dłużnik odpowiedział: NIE]

8. W przypadku jeżeli nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną wnoszę o wskazanie czy znajdujące się na nieruchomości budynki (budynek mieszkalno-usługowy, budynek magazynowo- produkcyjny) zostały nabyte czy wybudowane przez dłużnika (kiedy). [Dłużnik odpowiedział: NIE DOTYCZY]

9. W przypadku jeżeli nieruchomość stanowi nieruchomość zabudowaną kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków i budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez które rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonywaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowe. [Dłużnik odpowiedział: NIE DOTYCZY]

10. Czy dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie nieruchomości (w tym ze wskazaniem budynków, budowli lub ich części) przekraczające 30% wartości początkowej tych obiektów, w stosunku do których przysługiwało mu prawo odliczenia podatku naliczonego? Wskazanie powyższych informacji należy złożyć w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego pisma osobiście lub pisemnie pod rygorem zwrócenia się o wskazane informacje do właściwych instytucji co będzie wiązało się z dodatkowym kosztem postępowania. [Dłużnik odpowiedział: NIE].”

Pytania

1)Czy w przypadku sprzedaży w drodze licytacji prowadzonej przez komornika, nieruchomości dla której prowadzona jest KW I., II., powstanie obowiązek naliczenia i odprowadzenia do Urzędu Skarbowego należnego podatku?

2)Czy podatek ustalony we właściwej stawce należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania nieruchomości dokonanej przez biegłego?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, dokonana sprzedaż nieruchomości w toku egzekucji sądowej nie powinna być opodatkowana podatkiem VAT z zastosowaniem stawki podstawowej, która to obecnie wynosi 23% w myśl art. 43 ust. 21 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, i kwalifikować się jako dostawa towarów, w postaci wyżej opisanego prawa.

W ocenie Komornika w przypadku opodatkowania, ustalona przez biegłego sądowego kwota oszacowania zajętego prawa jest kwotą brutto, w której zawiera się należny podatek od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775), zwanej dalej ustawą:

Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2023 r. poz. 2505 i 2760) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.), zwana dalej Ordynacją podatkową, zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik, natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy związany ze sprzedażą towarów, to komornik jest zobowiązany do wystawienia faktury w imieniu i na rzecz dłużnika.

Tym samym, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości (gruntów, ale i budynków, budowli), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Należy podkreślić jednak, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Na podstawie w art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również udziałów w nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży nieruchomości angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaż licytacyjna nieruchomości objętych KW nr I. oraz II. spowoduje powstanie obowiązek naliczenia i odprowadzenia podatku VAT do Urzędu Skarbowego oraz czy podatek ustalony we właściwej stawce należy doliczyć do kwoty oszacowania nieruchomości, czy też jest on zawarty w kwocie oszacowania dokonanej przez biegłego.

Aby dokonać tej analizy w kontekście opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży ww. nieruchomości należących do dłużnika w pierwszej kolejności przeanalizować należy, czy w odniesieniu do tej sprzedaży dłużnik będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z opisu sprawy prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużnikowi, który prowadzi działalność rolniczą od 2000 r. oraz działalność gospodarczą od 2 października 2017 r. Dłużnik nie figuruje w rejestrze podatników VAT czynnych. Sprzedaż licytacyjna prowadzona jest wobec nieruchomości dłużnika objętych KW nr I. (działka nr 1) oraz II. (działki nr 2, 3 oraz 4). Dłużnik w odpowiedzi na Pana wezwanie wskazał, że ww. nieruchomości nie były wykorzystywane w prowadzonej przez Niego działalności gospodarczej. Działki nr 1, 2, 3 oraz 4 nie były wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, w tym nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dłużnik wskazał, że opisane nieruchomości stanowią jego majątek prywatny.

W analizowanej sprawie w odniesieniu do licytacyjnej sprzedaży nieruchomości dłużnika objętych KW nr I. oraz II. brak jest przesłanek pozwalających na uznanie, że dłużnik wystąpi w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie działki nr 1, 2, 3 oraz 4 nie były wykorzystywane przez dłużnika w żaden sposób - nie korzystał z nich dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomości nie były także przedmiotem najmu lub dzierżawy.

W związku z tym, zbycie nieruchomości nie będzie dokonane w ramach działalności gospodarczej, lecz w ramach rozporządzania własnym majątkiem i będzie działaniem w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Skoro zatem dłużnik z tytułu omawianej transakcji nie wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, również dokonana przez Pana - jako komornika sądowego - dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Tym samym Pana stanowisko uznaję za prawidłowe.

Ponadto z uwagi na rozstrzygnięcie w zakresie pytania nr 1, odpowiedź na pytanie nr 2 nie wymaga odpowiedzi.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ponadto informujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej Pana przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione w Pana opisie sprawy, które nie zostały objęte pytaniem - tj. opodatkowania/braku opodatkowania podatkiem VAT licytacyjnej sprzedaży nieruchomości objętej KW III. nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.