Interpretacja indywidualna z dnia 22 września 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT1.4011.534.2025.2.MK

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 24 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. 26 sierpnia 2025 r. w odpowiedzi na wezwanie wpłynęło uzupełnienie tego wniosku. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od 2007 roku, posiada rezydencję podatkową w Polsce oraz jest czynnym podatnikiem VAT zarejestrowanym w Polsce. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wykonuje zarówno czynności opodatkowane podatkiem VAT, jak i zwolnione na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

W roku 2007 otrzymała w darowiźnie od męża (pomiędzy Wnioskodawczynią oraz jej mężem panuje ustrój rozdzielności majątkowej) Nieruchomość (dalej we wniosku jako: Nieruchomość). Nieruchomość ta została wybudowana przed 1 stycznia 1995 r. Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami nie było obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i w związku z tym nie dokonano także formalnego zawiadomienia o jej zakończeniu.

Zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów budynek ten znajduje się na terenach mieszkaniowych i stanowi budynek mieszkalny. Nieruchomość nie ma wyodrębnionych samodzielnych lokali, co w konsekwencji oznacza, że w obrębie danego budynku nie ma wydzielonych, niezależnych jednostek mieszkalnych lub użytkowych, które mogłyby stanowić odrębną własność. Innymi słowy, cały budynek stanowi jedną nieruchomość, a nie jest podzielony na mniejsze, niezależne lokale. Nieruchomość posiada 4 kondygnacje, na których łącznie znajduje się 5 lokali.

Nieruchomość nie była przez Wnioskodawczynię wprowadzona do Ewidencji Środków Trwałych i konsekwentnie nie była w jakikolwiek sposób amortyzowana. Wnioskodawczyni na przestrzeni lat wynajmowała lokale znajdujące się w Nieruchomości w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni wynajmowała:

1)4 lokale na cele niemieszkalne (użytkowe);

2)1 lokal na cele mieszkaniowe.

Adres ww. nieruchomości nie został uwzględniony w CEIDG jako „dodatkowe miejsce wykonywania działalności gospodarczej”.

Koszty związane z utrzymaniem nieruchomości (np. media), a także koszty remontów i napraw eksploatacyjnych były finansowane w ramach działalności gospodarczej – stanowiły koszt uzyskania przychodu, a VAT uwzględniony w fakturach ww. tytułami w części stanowił VAT naliczony Wnioskodawczyni. Koszty remontów i napraw budynku oraz parkingu nigdy nie przekroczyły 30% wartości nieruchomości. Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedaż ww. nieruchomości.

Uzupełnienie wniosku

Wnioskodawczyni rozpoczęła najem poszczególnych lokali użytkowych w roku 2007, 2008, 2009 i 2018 (w zależności od lokalu). Natomiast najem lokali mieszkalnych rozpoczął się w roku 2014. Zarówno najem lokali użytkowych, jak i mieszkalnych trwa do dnia dzisiejszego:

1)najem lokalu użytkowego nr 1 o powierzchni ok. 90 m² rozpoczął się od 29 czerwca 2007 r.;

2)najem lokalu użytkowego nr 2 o powierzchni ok. 60 m² rozpoczął się od 15 sierpnia 2008 r.;

3)najem lokalu użytkowego nr 3 o powierzchni ok. 30 m² rozpoczął się od 22 kwietnia 2009 r.;

4)najem lokalu użytkowego nr 4 o powierzchni ok. 90 m² rozpoczął się od 25 kwietnia 2018 r.;

5)najem lokalu mieszkalnego o powierzchni ok. 90 m² rozpoczął się od 30 września 2015 r.

Na cele mieszkaniowe wykorzystywana była 1/4 powierzchni użytkowej budynku, natomiast na cele niemieszkalne 3/4 powierzchni użytkowej budynku.

Pytanie

Czy do sprzedaży Nieruchomości będzie miał zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.?

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni do transakcji znajdzie zastosowanie art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.

W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na spełnienie przez Wnioskodawczynię przesłanki pozytywnej z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., tzn. pomiędzy zakupem Nieruchomości a ich sprzedażą upłynął okres powyżej 5 lat.

W drugiej kolejności podkreślić należy, że do tej sprzedaży nie znajduje zastosowania art. 14 ust. 2 u.p.d.o.f., ponieważ Nieruchomość nie była składnikiem majątku, który:

a)byłby środkiem trwałym podlegającym ujęciu w środkach trwałych,

b)składnikiem majątku o wartości do 10.000 zł,

c)składnikiem majątku o okresie używalności krótszym niż lub równym rokowi.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że Nieruchomość nigdy nie została przyjęta do używania w rozumieniu art. 22a u.p.d.o.f.

Istotne jest tutaj stanowisko, jakie zajął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale (w składzie 7 sędziów) o sygn. II FPS 8/13 z 17 lutego 2014 r., gdzie Sąd stwierdził, że:

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z niemal identycznym stanem faktycznym, ponieważ Nieruchomość nie była składnikiem majątku w ramach działalności gospodarczej Wnioskodawcy.

Dodatkowo, analogiczne stanowisko ze stanowiskiem Wnioskodawcy zajął Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w podobnej sprawie w interpretacji indywidualnej z 14 września 2021 r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.442.2021.3.KO:

Mając zatem na względzie powyższe, w sytuacji, gdy wspólnicy przekazali do wspólnie prowadzonej Spółki cywilnej prawa nieodpłatnego używania posiadanych udziałów w nieruchomościach, to składników tych nie można uznać za środki trwałe w rozumieniu art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Konsekwentnie należy zatem również stwierdzić, że ich odpłatne zbycie nie będzie generowało przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej w związku z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a tej ustawy. Zatem sprzedaż przedmiotowych składników majątku należy kwalifikować do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Mając jednak na uwadze, że od nabycia nieruchomości i udziałów w nieruchomościach upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w tym przepisie, zatem ich odpłatne zbycie nie spowoduje powstania zobowiązania w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podobnie WSA w Łodzi w orzeczeniu z 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I SA/Łd 797/22. Z tych wszystkich względów, zdaniem Sądu opisana przez stronę nieruchomość nie spełnia definicji środka trwałego z art. 22a ust. 1 u.p.d.f., nie podlega ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. A skoro tak, to jej sprzedaż nie mieści się w dyspozycji przepisu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a u.p.d.f. Przychód z tytułu opisanej transakcji nie może zostać zaliczony do źródła działalności gospodarczej lecz do źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.f.

Nieruchomość została nabyta tytułem nieodpłatnym (darowizna od męża), a więc do jej pozyskania nie były zaangażowane środki finansowe pochodzące z działalności gospodarczej.

Mając powyższe na względzie Wnioskodawczyni uważa, że:

a)do tej sprzedaży nie znajdzie zastosowania art. 14 ust. 2 u.p.d.o.f.;

b)zastosowanie znajdzie natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. i na jego podstawie sprzedaż nie zostanie opodatkowana z uwagi na upływ 5 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Źródłem przychodów jest m.in.:

•pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3);

•odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a-c).

Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika, że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy

Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (…).

 Stosownie natomiast do art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też od dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).

Klasyfikując środki trwałe do poszczególnych grup należy posiłkować się Klasyfikacją Środków Trwałych. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1864), Klasyfikacja Środków Trwałych jest usystematyzowanym wykazem środków trwałych (obiektów) służących do celów ewidencyjnych, ustalania stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. W Klasyfikacji Środków Trwałych za podstawową jednostkę ewidencji przyjmuje się pojedynczy element majątku trwałego spełniający określone funkcje w procesie wytwarzania wyrobów i świadczenia usług. Może nim być m.in. budynek, maszyna, pojazd mechaniczny. Jedynie w nielicznych przypadkach dopuszcza się w ewidencji przyjęcie za pojedynczy obiekt obiektu zbiorczego, którym może być zespół przewodów rurociągowych lub zespół latarni jednego typu, użytkowanych na terenie zakładu, ulicy, osiedla, zespoły komputerowe.

Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych:

przez budynek należy rozumieć zadaszone obiekty budowlane, na trwale połączone z gruntem, wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

W świetle przepisów ww. rozporządzenia, budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne, i tak:

- budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem,

- budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w KŚT oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz. U. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) oraz przypisano każdemu rodzajowi KŚT odpowiedni symbol Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU).

Jak wynika z pkt 2 objaśnień wstępnych PKOB, stanowiącej załącznik do ww. rozporządzenia, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa (50%) całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Przy czym część „mieszkalna” budynku, tj. wykorzystywana dla celów mieszkalnych, obejmują pomieszczenia mieszkalne (kuchnie, pokoje wypoczynkowe, sypialnie), pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie).

W opisie zdarzenia wskazała Pani, że na cele mieszkaniowe wykorzystywana była 1/4 powierzchni użytkowej budynku, natomiast na cele niemieszkalne 3/4 powierzchni użytkowej budynku. Zatem nieruchomość wykorzystywana była przez Panią głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.

Regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ww. ustawy objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Z powyższych przepisów wynika, że przychód z planowanej przez Panią sprzedaży nieruchomości stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ze zbycia tej nieruchomości opodatkowany będzie podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z wybraną formą opodatkowania Pani działalności gospodarczej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do powołanych przez Panią interpretacji indywidualnych i wyroków sądów administracyjnych, dotyczą one konkretnych indywidualnych spraw w określonym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym i tylko w nich są wiążące.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.