Interpretacja indywidualna z dnia 23 września 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.409.2025.3.SN

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 lipca 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 7 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego.

Uzupełniła go Pani pismami z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 19 sierpnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie oraz pismem z 14 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Przy rozpatrywaniu niniejszego wniosku wnosi Pani o uwzględnienie informacji w zakresie rozrachunków z mieszkańcami dotyczących wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego zawartych we wniosku z (…)2025 r. i piśmie z (…)2025 r. i uwzględnionych w interpretacji indywidualnej wydanej (…)2025 r. (znak pisma: (…)). Stan faktyczny w ww. zakresach nie uległ bowiem zmianie.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

Udzielając odpowiedzi na poszczególne pytania, wskazuje Pani, jak niżej.

I. Zawarła Pani umowę najmu okazjonalnego w formie pisemnej. W umowie najmu jest wskazane, że opłaty m.in. z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego ponosi najemca.

II. Mieszkanie będące przedmiotem najmu znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej.

III. Eksploatacja dotyczy użytkowania części wspólnych nieruchomości.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali: „pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach”.

Z rozrachunków z mieszkańcami na rok 2024 wynika, że stawka za eksploatację to metraż mieszkania razy kwota ustalona uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej.

(…)

Zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali: „Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2)opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3)ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4)wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5)wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Ze sprawozdania finansowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024 wynika, że czynności wykonywane w ramach eksploatacji i powstałe w związku z tym koszty są następujące:

(…)

IV. Fundusz remontowy to środki gromadzone na pokrycie środków związanych z remontem, naprawą, modernizacją części wspólnych nieruchomości.

Wg Pani wiedzy i dostępnych publikacji, fundusz remontowy nie jest obowiązkowy we wspólnotach mieszkaniowych. Może zostać ustanowiony uchwałą wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota, do której Pani należy jako właścicielka mieszkania, taką uchwałę podjęła. Wysokość opłat na fundusz remontowy również ustalana jest w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej i zależna od metrażu mieszkania.

(…)

Ze sprawozdania finansowego dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024 wynikają jedynie nw. pozycje:

(…)

Z informacji przekazanych e-mailowo (…)2025 r. przez Zarządzającego Najmem wynika, że:

Fundusz remontowy to gromadzenie środków na większe naprawy, odnowienia lub modernizacje nieruchomości wspólnej: remonty elewacji, wymiana instalacji (woda, kanalizacja, elektryczność w częściach wspólnych), remont dachów, balkonów, klatek schodowych, modernizacja wind, ocieplenia budynków, usuwanie awarii powstałych w wyniku sił natury (np. pożar, zalanie).

Powstające koszty: wynagrodzenia firm budowlanych, koszt materiałów, koszty nadzoru inwestorskiego.

V.Opłaty za eksploatację, centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy są ustalane w jednej kwocie i przekazywane przez administrację Wspólnoty Mieszkaniowej do wiadomości właścicieli poszczególnych lokali.

(…)

Dokładnie ta kwota wskazana jest w umowie najmu, w której zawarto takie zapisy:

Czynsz najmu i opłaty

1.Z tytułu użytkowania Lokalu Najemca będzie płacił Wynajmującej kwotę, na którą składają się:

a)czynsz najmu – w wysokości (..). zł (słownie: (...)) miesięcznie,

b)opłaty związane z bieżącym używaniem Lokalu należne Wspólnocie Mieszkaniowej (dostawa wody, podgrzanie wody, odbiór ścieków, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci oraz inne opłaty należne Wspólnocie Mieszkaniowej, która odpowiada za dostawy tychże mediów),

c)opłatę za zużycie energii elektrycznej wskazaną w § 6 ust. 5 niniejszej Umowy.

2.Czynsz najmu wraz z doliczonymi do niego opłatami należnymi Wspólnocie Mieszkaniowej (wg stawki wskazanej w § 6 ust. 4 niniejszej Umowy) płatny jest z góry do dnia (...) każdego miesiąca.

3.Najemca jest zobowiązany płacić czynsz przelewem na rachunek bankowy Wynajmującej prowadzony w banku (…) o numerze (…) i tytułować przelew „Czynsz najmu oraz opłaty do Wspólnoty Mieszkaniowej za miesiąc (…)”.

4.Wysokość ustalonej przez Wspólnotę Mieszkaniową zaliczki miesięcznej z tytułu opłat za użytkowanie Lokalu, o których mowa w § 6 ust. 1 lit. b) niniejszej Umowy, wnoszona do Wspólnoty Mieszkaniowej, wynosi obecnie (…) zł plus opłata za wywóz odpadów w wysokości (…) zł/osoba miesięcznie (a zatem łącznie przy trzech osobach zamieszkujących Lokal: (…) zł).

5.Opłatę za zużycie energii elektrycznej dolicza się do czynszu najmu, wg faktur z zakładu energetyki (…), obsługującego Wspólnotę Mieszkaniową i dostarczającego energię do Lokalu, po wystawieniu przez ten zakład faktury za dany okres rozliczeniowy.

6.Z racji tego, że Wynajmująca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą niezwiązaną z najmem lokali, ale objętą obowiązkiem VAT, dostawa energii elektrycznej do Lokalu traktowana jest na gruncie podatkowym jako odsprzedaż usługi i objęta 23% VAT, który to podatek będzie doliczany do kwoty wynikającej z faktury, o której mowa w § 6 ust. 5 niniejszej Umowy, a następnie rozliczany przez Wynajmującą z Urzędem Skarbowym.

7.Wskazana w § 6 ust. 4 niniejszej Umowy średnia miesięczna wysokość opłat za używanie lokalu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej może ulec zmianie w przypadku zmiany wysokości tych stawek dokonanej przez Wspólnotę Mieszkaniową, o czym Najemca zostanie poinformowany przez Wynajmującą.

8.Strony ustalają, że jeśli zmiana wysokości opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej spowoduje niedopłaty lub nadwyżki tych opłat, dokonają między sobą rozliczeń niedopłat lub nadwyżek.

9.Opłaty do Wspólnoty Mieszkaniowej i dystrybutora energii obsługującego Wspólnotę Mieszkaniową, ponosi Najemca za pośrednictwem Wynajmującej.

10.Wynajmująca może przekazywać Najemcy co miesiąc, za pośrednictwem Zarządzającego Najmem, fakturę elektroniczną obejmującą opłaty wynikające z niniejszej Umowy.

A zatem:

·najemca ma wskazaną w umowie najmu konkretną kwotę opłat na rzecz Wspólnoty, którą Pani jako właścicielka mieszkania najpierw pobiera od najemcy, a później przelewa na konto Wspólnoty;

· jeśli ta kwota ulegnie zmianie, bo np. Wspólnota zmieni stawki, to najemca jest o tym informowany, przedstawiane jest mu nowe rozliczenie i aneksowana umowa najmu.

VI. Zgłasza Pani do administracji liczbę osób zamieszkujących Pani mieszkanie. Administracja uwzględnia to w rozrachunkach, tj. w zaliczkach dotyczących Pani mieszkania. Nie ma Pani bezpośredniej umowy na odbiór odpadów.

Pani jako osoba fizyczna/właścicielka mieszkania nie realizuje ani nie organizuje fizycznie/technicznie wywozu opadów z Pani mieszkania czy terenu Wspólnoty. Odpady z mieszkania wynoszone są do wspólnych kontenerów, a stamtąd wywożone przez przedsiębiorstwo dokonujące wywozu odpadów.

VII. Zgłasza Pani do administracji liczbę osób zamieszkujących Pani mieszkanie. Administracja uwzględnia to w rozrachunkach, tj. w zaliczkach dotyczących Pani mieszkania. Nie ma Pani bezpośredniej umowy na odbiór odpadów. Stawkę administracja wskazuje najprawdopodobniej na podstawie lokalnych uchwał w tym zakresie.

VIII.Jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Rejestracja dokonana została z racji prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, która nie jest w żaden sposób związana z najmem nieruchomości, ale jest działalnością objętą obowiązkiem VAT.

IX. Usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (czynsz najmu).

Dla zaliczki miesięcznej do Wspólnoty Mieszkaniowej w rachunku wystawianym dla najemcy jako podstawę zwolnienia wskazała Pani § 3 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia MF z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku od towarów i usług oraz warunków stosowania tych zwolnień.

Z tytułu czynszu najmu i zaliczek do Wspólnoty Mieszkaniowej dla najemcy wystawia Pani rachunek o treści jak poniżej:

(…)

Po otrzymaniu interpretacji indywidualnej z (…)2025 r. (znak pisma: (…): „Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami dotyczące centralnego ogrzewania, zimnej wody i ścieków oraz podgrzania wody, które są wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej, podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.

Wobec powyższego zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego pobierane od najemcy powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu. Jak Pani wskazała w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (czynsz najmu). Tym samym, § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia nie znajdzie tu zastosowania.

Podsumowując, stwierdzam, że w opisanym stanie faktycznym, zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego, które są wpłacane do Wspólnoty Mieszkaniowej, nie podlegają zwolnieniu od podatku VAT na podstawie przepisu § 3 ust. 1 pkt 11 Rozporządzenia.”.

X. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali: „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”.

Eksploatacja – jako właścicielka mieszkania nie zawierała Pani i nie zawiera żadnych umów związanych z eksploatacją; ze Sprawozdania finansowego za rok 2024 wynika, że koszty części wspólnej, to:

(…)

Przy powyższych jedynie wynagrodzenie zarządu procedowane jest w ramach uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej; jeśli chodzi o pozostałe elementy, zajmuje się nimi zarządca/administrator Wspólnoty, który nie ustala każdorazowo ze Wspólnotą, komu zleci wykonywanie danych czynności, tylko po prostu je zleca, prawdopodobnie wybranym przez siebie, podmiotom.

Wywóz śmieci – jako właścicielka mieszkania nie zawierała Pani żadnej odrębnej umowy na wywóz śmieci. Pani aktywność w tym zakresie ogranicza się do informowania administracji Wspólnoty o liczbie osób zamieszkałych w Pani mieszkaniu. Deklarację do przedsiębiorstwa zajmującego się wywozem odpadów składa administrator. Jako właścicielka mieszkania, w ramach rozrachunków ze Wspólnotą Mieszkaniową, wpłaca Pani co miesiąc określoną kwotę za odpady dla Pani mieszkania, zależną od liczby zamieszkałych w nim osób. Zaliczka ta do Wspólnoty Mieszkaniowej jest jedyną zaliczką, którą z tego tytułu Pani opłaca. Nie dostaje Pani żadnych odrębnych faktur czy umów od odbiorcy odpadów.

Fundusz remontowy – jako właścicielka mieszkania nie zawierała Pani żadnych umów związanych z funduszem remontowym; kwestie te organizuje raczej zarządca/administrator Wspólnoty.

Podsumowując: po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania, sama jako właścicielka nie zawierała Pani żadnych dodatkowych umów na eksploatację, centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę i ścieki, wywóz śmieci i fundusz remontowy, a do wszystkich tych mediów ma Pani dostęp i opłaca je Pani w ramach rozrachunków z mieszkańcami (zaliczek do Wspólnoty Mieszkaniowej).

W sprawozdaniu finansowym dla Wspólnoty Mieszkaniowej za rok 2024 w osobnych pozycjach ujęte są koszty części wspólnej i media:

(…)

Z informacji przekazanych e-mailowo (…)2025 r. przez Zarządzającego Najmem wynika, że:

Eksploatacja – na rzecz nieruchomości wspólnej (utrzymanie wspólnych części budynku, np. klatki schodowe, dach, elewacja). Centralne ogrzewanie (CO) – jeśli rozliczane na podstawie powierzchni lub podzielników ale w przypadku naszej Wspólnoty na podstawie liczników zużycia ciepła, zakup energii cieplnej dotyczy całego budynku (nieruchomości wspólnej), rozliczany indywidualnie według udziałów lub zużycia. Zimna woda i ścieki – zakup wody dotyczy indywidualnego zużycia w lokalach, chociaż technicznie dostawa jest do całego budynku; rozliczenie według wskazań wodomierzy. Podgrzanie wody – jak wyżej: dostawa jest do budynku, ale rozliczana według zużycia w poszczególnych lokalach (wodomierze + liczniki zużycia co). Wywóz śmieci – usługa na rzecz właścicieli lokali, jednak rozliczana zbiorczo (w przypadku Miasta (…) każdy zarządca raz w miesiącu wysyła do UM deklaracje o ilości osób zamieszkujących dany budynek (chyba, że wartość jest ta sama to tylko dokonuje opłaty na podstawie poprzedniej deklaracji). Fundusz remontowy – na rzecz nieruchomości wspólnej, właściciele partycypują zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej.

XI. Na mocy postanowień umowy najmu obciąża Pani najemcę kosztem „rozrachunków z mieszkańcami” jakimi zostaje Pani obciążona przez Wspólnotę Mieszkaniową, bez naliczania marży. Tzn.: miesięczny czynsz do Wspólnoty Mieszkaniowej wynosi np. 500 zł, a więc Najemca wpłaca Pani 500 zł, a następnie Pani wpłaca to 500 zł na konto Wspólnoty Mieszkaniowej tytułem czynszu/rozrachunków z mieszkańcami za dany miesiąc.

XII. Tak jak wskazywano we wniosku o interpretację i we wcześniejszych punktach niniejszego pisma:

·wielkość zaliczki miesięcznej na rzecz wspólnoty ustalana jest przez Wspólnotę i przekazywana do wiadomości właściciela danego lokalu,

·najemca zobowiązany jest płacić:

a)czynsz najmu – w wysokości (...) zł (słownie: (...)) miesięcznie,

b)opłaty związane z bieżącym używaniem Lokalu należne Wspólnocie Mieszkaniowej (dostawa wody, podgrzanie wody, odbiór ścieków, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci oraz inne opłaty należne Wspólnocie Mieszkaniowej, która odpowiada za dostawy tychże mediów),

c)opłatę za zużycie energii elektrycznej wskazaną w § 6 ust. 5 niniejszej Umowy.

2.Czynsz najmu wraz z doliczonymi do niego opłatami należnymi Wspólnocie Mieszkaniowej (wg stawki wskazanej w § 6 ust. 4 niniejszej Umowy) płatny jest z góry do dnia (...) każdego miesiąca.

Wysokość ustalonej przez Wspólnotę Mieszkaniową zaliczki miesięcznej z tytułu opłat za użytkowanie Lokalu, o których mowa w § 6 ust. 1 lit. b) niniejszej Umowy, wnoszona do Wspólnoty Mieszkaniowej, wynosi obecnie (…) zł plus opłata za wywóz odpadów w wysokości (…) zł/osoba miesięcznie (a zatem łącznie przy trzech osobach zamieszkujących Lokal: (…) zł).

7.Wskazana w § 6 ust. 4 niniejszej Umowy średnia miesięczna wysokość opłat za używanie lokalu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej może ulec zmianie w przypadku zmiany wysokości tych stawek dokonanej przez Wspólnotę Mieszkaniową, o czym Najemca zostanie poinformowany przez Wynajmującą.

7.Wskazana w § 6 ust. 4 niniejszej Umowy średnia miesięczna wysokość opłat za używanie lokalu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej może ulec zmianie w przypadku zmiany wysokości tych stawek dokonanej przez Wspólnotę Mieszkaniową, o czym Najemca zostanie poinformowany przez Wynajmującą.

8.Strony ustalają, że jeśli zmiana wysokości opłat na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej spowoduje niedopłaty lub nadwyżki tych opłat, dokonają między sobą rozliczeń niedopłat lub nadwyżek.

Oznacza to, że najemca zobligowany jest do płacenia stawki zaliczek ustalonej przez Wspólnotę. Po rozliczeniu okresowym zimnej wody i ścieków, podgrzania wody i C.O. może być zobowiązany do dokonania dopłaty brakującej kwoty lub ja jestem zobligowana do zwrotu mu nadpłaty.

Najemca nie ma wpływu na stawki dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego – są one zależne od wielkości mieszkania i kwoty ustalonej w uchwale Wspólnoty.

Najemca nie ma wpływu na stawkę za wywóz odpadów – jest ona liczona jako iloczyn liczby osób zamieszkujących dany lokal i stawki ustalonej w przepisach prawa miejscowego. Najemca zobligowany jest do wskazania liczby osób, które zamieszkują z nim lokal.

XIII.Jeśli chodzi o wywóz odpadów, to tutaj również nie ma możliwości, aby najemca wybrał dostawcę innego niż ten, który obsługuje całą Wspólnotę.

W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego – tutaj też nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca/administrator Wspólnoty.

XIV.Jeśli chodzi o wywóz odpadów, to tutaj również nie ma możliwości, aby najemca wybrał dostawcę innego niż ten, który obsługuje całą Wspólnotę.

W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego – tutaj też nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca nieruchomości.

XV. Nie jest Pani w stanie jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. W Pani ocenie zatem w obecnym stanie prawnym wywóz odpadów organizuje gmina, a właściciel nieruchomości ani najemca nie mają możliwości wyboru świadczeniodawcy w tym zakresie.

Ze sprawozdania finansowego za rok 2024 wynika, że opłata za śmieci wnoszona jest do UM(…).

Pytanie

Czy opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego również podlegają zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT?

W nawiązaniu do treści interpretacji indywidualnej wydanej (…)2025 r. (znak pisma: (…)), proszę o wskazanie, czy będące elementem rozrachunków z mieszkańcami opłaty z tytułu wywozu śmieci, oraz zaliczki na eksploatację i fundusz remontowy podlegają zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Pani stanowisko w sprawie

W interpretacji indywidualnej wydanej (…)2025 r. (znak pisma: (…)) dotyczącej rozliczeń podatkowych dotyczących wynajmu mieszkania prywatnego na cele mieszkalne osobie fizycznej przez osobę fizyczną będącą jedyną właścicielką mieszkania i prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą podlegającą obowiązkowi VAT, wskazaliście Państwo, że będące elementem rozrachunków z mieszkańcami opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym.

Skoro zatem najem mieszkania osobie fizycznej na cele mieszkaniowe, jako świadczenie główne, podlega zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, to, w stanie faktycznym zawartym we wniosku z (…)2025 r. i piśmie z (…)2025 r., opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego również podlegają zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

W Pani ocenie tak – skoro bowiem, wg treści ww. interpretacji, opłaty z tytułu wywozu śmieci, oraz zaliczki na eksploatację i fundusz remontowy „(…) powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu”.

Skoro zatem usługa najmu podlega zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, to opłaty z tytułu wywozu śmieci oraz zaliczki na eksploatację i fundusz remontowy podlegają zwolnieniu z VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

W oparciu o art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady, podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Stosownie do art. 8 ust. 2a ustawy:

Przepis ten jest źródłem praw i obowiązków podatników w odniesieniu do świadczeń określanych mianem „odsprzedaży” lub „refakturowania” usług. W związku z tym należy stwierdzić, że nabycie usług oraz ich późniejsza odsprzedaż (z marżą czy bez) powinny być zawsze traktowane jako dwie odrębne transakcje usługowe.

Powyższy przepis jest odpowiednikiem art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, który stanowi, że:

Oznacza to, że podmiot świadczący (sprzedający) daną usługę nabywa ją we własnym imieniu, lecz na rzecz osoby trzeciej. Jest on traktowany najpierw jako usługobiorca, a następnie jako usługodawca tej samej usługi. Przeniesienie ciężaru kosztów na inną osobę, nie jest świadczeniem usługi w tym samym zakresie.

Dotyczy to sytuacji, w której podatnik kupuje usługę, a następnie odsprzedaje ją w takiej samej formie swojemu kontrahentowi. Przeniesienie kosztów nabycia usługi, o którym mowa wyżej, dotyczy wyłącznie usługi, jaką nabywca nabył w celu odsprzedaży w postaci takiego samego świadczenia, co nie jest tożsame z sytuacją odsprzedaży tej usługi będącej elementem pomocniczym świadczenia głównego, bez którego świadczenie pomocnicze nie ma racji bytu. Zatem konsekwencją uznania podatnika biorącego udział w odsprzedaży usługi za świadczącego, jest wystawienie przez niego faktury dokumentującej wyświadczenie tej usługi.

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, usługa najmu wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i jako czynność odpłatna, świadczona za wynagrodzeniem, wypełnia dyspozycję art. 5 ust. 1 ustawy, tj. jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:

Przepis art. 29a ust. 6 ustawy precyzuje dodatkowe elementy, jakie obejmuje podstawa opodatkowania. Zgodnie z tym przepisem:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że zawarła Pani umowę najmu okazjonalnego w formie pisemnej. W umowie najmu jest wskazane, że opłaty m.in. z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego ponosi najemca. Mieszkanie będące przedmiotem najmu znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej. Opłaty za eksploatację, centralne ogrzewanie, zimną wodę i ścieki, podgrzanie wody, wywóz śmieci, fundusz remontowy są ustalane w jednej kwocie i przekazywane przez administrację Wspólnoty Mieszkaniowej do wiadomości właścicieli poszczególnych lokali. Z zawartej przez Panią umowy najmu wynika, że z tytułu użytkowania Lokalu Najemca będzie płacił Wynajmującej kwotę, na którą składają się: czynsz najmu, opłaty związane z bieżącym używaniem Lokalu należne Wspólnocie Mieszkaniowej (dostawa wody, podgrzanie wody, odbiór ścieków, centralne ogrzewanie, wywóz śmieci oraz inne opłaty należne Wspólnocie Mieszkaniowej, która odpowiada za dostawy tychże mediów), opłatę za zużycie energii elektrycznej wskazaną w § 6 ust. 5 niniejszej Umowy. Zatem najemca ma wskazaną w umowie najmu konkretną kwotę opłat na rzecz Wspólnoty, którą Pani jako właścicielka mieszkania najpierw pobiera od najemcy, a później przelewa na konto Wspólnoty.

Pani wątpliwości dotyczą zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy opłat z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega konkretna czynność (dostawa towaru lub usługa), a nie zapłata (opłata, płatność), co wynika wprost z art. 5 ust. 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

W opisanej sytuacji, aby rozstrzygnąć kwestię prawidłowego opodatkowania lub zwolnienia od podatku VAT wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy w przypadku przenoszenia na najemcę tych kosztów mamy do czynienia z jedną usługą kompleksową w zakresie najmu czy też z odrębnymi świadczeniami.

Każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług, powinno być traktowane jako odrębne i niezależne. Jeżeli jednak w skład tego świadczenia złożonego wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu świadczenia kompleksowego.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował TSUE w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zasadniczo, zgodnie z wyrokiem TSUE z 25 lutego 1999 r. w sprawie C-349/96, każde świadczenie usług musi być uznawane za odrębne i niezależne, przy czym nie należy dokonywać sztucznego podziału świadczeń, które z ekonomicznego punktu widzenia obejmują jedną usługę. W sprawach wątpliwych należy więc brać pod uwagę okoliczności dokonywania transakcji, które – jak wynika z wyroku TSUE z 2 maja 1996 r. w sprawie C-231/94 – mają na celu określenie, czy wykonywane czynności są ze sobą na tyle ściśle związane, że można je uznać za jedno świadczenie, którego podział miałby charakter sztuczny.

Zatem, przy podatkowej kwalifikacji świadczeń polegających na dostawie towarów i świadczeniu usług związanych z usługą najmu nieruchomości, w każdym przypadku należy uwzględniać rzeczywisty przebieg transakcji. Świadczenie złożone będzie mieć miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych czynności (świadczeń) wykonywanych na rzecz jednego nabywcy będzie miała charakter świadczenia podstawowego i świadczenia pomocniczego (lub świadczeń pomocniczych), a zatem takich, które umożliwiają skorzystanie (względnie lepsze skorzystanie) ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można, bez popadania w sztuczność, rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy – wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia.

Odnosząc się do zaliczek na rozrachunki z mieszkańcami z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego pobieranych od najemcy należy zauważyć, że – jak Pani wskazała – najemca nie ma wpływu na stawki dotyczące eksploatacji i funduszu remontowego – są one zależne od wielkości mieszkania i kwoty ustalonej w uchwale Wspólnoty. W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego, nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca/administrator Wspólnoty. W zakresie eksploatacji i funduszu remontowego, nie ma możliwości, aby najemca wybrał jakiegokolwiek dostawcę. Konieczna jest albo uchwała Wspólnoty, albo decyzję w zakresie wyboru dostawcy podejmuje zarządca nieruchomości.

Jak wynika z opisu sprawy, eksploatacja dotyczy użytkowania części wspólnych nieruchomości. Czynności wykonywane w ramach eksploatacji i powstałe w związku z tym koszty są następujące: energia elektryczna – część wspólna; sprzątanie klatki schodowe; sprzątanie teren zewnętrzny; podlewanie zieleni, kora sosnowa, nawóz; wynagrodzenie zarządu; opłata za prowadzenie rachunku; poczta (znaczki, przesyłki) inne opłaty; ubezpieczenia; konserwacja dźwigów; eksploatacja zlecona węzłów ciepł.; przegląd graw. sys. oddymiania, klap; usługi telekom – telefon w windach; opłata za dozór techniczny; przegląd hydroforów; monit., nagrania, internet; przegląd budowlany, elektryczny; przegląd wył. p.poż, gaśnice, hydranty; przeg., serwis separat., pomp. WUKO, napraw; wody opadowe; inne koszty. Fundusz remontowy to środki gromadzone na pokrycie środków związanych z remontem, naprawą, modernizacją części wspólnych nieruchomości. Fundusz remontowy to gromadzenie środków na większe naprawy, odnowienia lub modernizacje nieruchomości wspólnej: remonty elewacji, wymiana instalacji (woda, kanalizacja, elektryczność w częściach wspólnych), remont dachów, balkonów, klatek schodowych, modernizacja wind, ocieplenia budynków, usuwanie awarii powstałych w wyniku sił natury (np. pożar, zalanie). Powstające koszty: wynagrodzenia firm budowlanych, koszt materiałów, koszty nadzoru inwestorskiego.

Biorąc zatem pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy należy uznać, że zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego pobierane od najemcy wchodzą w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu lokalu.

Wobec powyższego zaliczki na rozrachunki z mieszkańcami z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego pobierane od najemcy powinny być traktowane jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu i opodatkowane według zasad właściwych dla usługi najmu. Jak Pani wskazała w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (czynsz najmu).

W konsekwencji, dla ww. opłat z tytułu eksploatacji i funduszu remontowego, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Odnosząc się natomiast do opłat za wywóz śmieci przywołać należy pkt 45 wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 16 kwietnia 2015 r. w sprawie C-42/14 (Wojskowa Agencja Mieszkaniowa). W ocenie Trybunału, czynność wywozu śmieci powinna być traktowana jako odrębna od usługi najmu, jeżeli najemca ma możliwość wyboru świadczeniodawcy tej usługi, a „nawet jeśli ze względu na dogodność nie dokonuje tego wyboru lub nie korzysta z tego uprawnienia, lecz otrzymuje świadczenie od podmiotu wyznaczonego przez wynajmującego, na podstawie umowy zawartej między tymi dwoma ostatnimi podmiotami, okoliczność ta stanowi wskazówkę przemawiającą za istnieniem świadczenia odrębnego od najmu”.

Należy tu zauważyć, że w art. 6c ust. 1 ustawy z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 733) wskazano, że:

Na mocy art. 6c ust. 2 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Na podstawie art. 6h pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Jak stanowi art. 6l ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Zgodnie z art. 6m ust. 1 pkt 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W myśl art. 6o ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W świetle art. 6q ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

W oparciu o art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach:

Z powołanych wyżej przepisów jednoznacznie wynika, że obowiązek uiszczania opłat za wywóz śmieci ciąży na właścicielu nieruchomości lub innych podmiotach władających nieruchomością.

W świetle przepisów ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, zarówno wynajmujący, jak i najemca nie mają możliwości dokonania wyboru świadczeniodawcy tych usług. Zobowiązanie do uiszczenia opłat z tytułu odbioru odpadów komunalnych ciąży na właścicielu nieruchomości i nie może być w drodze umowy przeniesione na najemcę ze skutkiem zwalniającym wynajmującego z obowiązku jej zapłaty. Zapłata ta stanowi zatem nieodłączny element usługi najmu i powinna być traktowana jako jedna usługa z najmem, o ile wynajmujący decyduje się na „przeniesienie” jej kosztu na najemcę.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w ramach rozrachunków ze Wspólnotą Mieszkaniową, wpłaca Pani co miesiąc określoną kwotę za odpady dla Pani mieszkania, zależną od liczby zamieszkałych w nim osób. Najemca nie ma wpływu na stawkę za wywóz odpadów – jest ona liczona jako iloczyn liczby osób zamieszkujących dany lokal i stawki ustalonej w przepisach prawa miejscowego. Najemca zobligowany jest do wskazania liczby osób, które zamieszkują z nim lokal. Jeśli chodzi o wywóz odpadów, to tutaj nie ma możliwości, aby najemca wybrał dostawcę innego niż ten, który obsługuje całą Wspólnotę. Zgłasza Pani do administracji liczbę osób zamieszkujących Pani mieszkanie. Administracja uwzględnia to w rozrachunkach, tj. w zaliczkach dotyczących Pani mieszkania. Odpady z mieszkania wynoszone są do wspólnych kontenerów, a stamtąd wywożone przez przedsiębiorstwo dokonujące wywozu odpadów. Wywóz odpadów organizuje gmina, a właściciel nieruchomości ani najemca nie mają możliwości wyboru świadczeniodawcy w tym zakresie. Opłata za śmieci wnoszona jest do UM(…).

Należy zatem wskazać, że opłata za wywóz śmieci powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu lokalu o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. Jak Pani wskazała w opisie sprawy, usługa najmu mieszkania osobie fizycznej jest zwolniona od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy (czynsz najmu).

W konsekwencji, dla ww. opłat z tytułu wywozu śmieci również zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Podsumowując, stwierdzam, że opłaty z tytułu wywozu śmieci, eksploatacji i funduszu remontowego są opodatkowane analogicznie jak usługa najmu lokalu, którego te opłaty dotyczą – zatem również korzystają ze zwolnienia od podatku VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Pani stanowisko należało więc uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Niniejsza interpretacja rozstrzyga w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast wniosek w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

W związku z powyższym, wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pani wniosku (pytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być, zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.