Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM) – zasady działania, funkcjonalności, dane

Nie wcześniej niż w drugiej połowie 2027 roku ma ruszyć portal DOM, którego celem będzie w szczególności udostępnianie wiarygodnych, sprawdzonych cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Dane te będą jednak publikowane w formie uśrednionych informacji statystycznych, by uniemożliwić identyfikację nabywców i samych nieruchomości. Portal ten ma zapewnić rzetelną i bezpłatną informację dla osób planujących zakup lokalu mieszkalnego. Prowadzić portal DOM będzie Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, a koszty jego utworzenia i funkcjonowania będą pokrywane z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnym – czyli de facto ze składek wpłacanych do DFG przez deweloperów.

Informacja o cenach mieszkań

Kolejny krok do pełnej jawności cen mieszkań

W Sejmie trwają od końca sierpnia 2025 r. prace legislacyjne nad rządowym projektem ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 1638), przygotowanym w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

Celem tej nowelizacji jest utworzenie ram prawnych dla powstania i funkcjonowania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami i udostępniania z niego informacji oraz sposób pozyskiwania danych i informacji do tego portalu.

Uruchomienie portalu DOM będzie kolejnym krokiem do pełnej jawności cen mieszkań w Polsce.

Obowiązek publikowania cen oferowanych lokali

Przypomnijmy, że od 11 września 2025 r., na mocy ustawy z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2025 r. poz. 758), deweloperzy mają obowiązek publikowania na swoich stronach internetowych najważniejszych informacji o swoich inwestycjach mieszkaniowych, a w szczególności:

1) cen za 1 m² powierzchni użytkowej każdego z oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem umowy deweloperskiej,

2) cen pomieszczeń przynależnych, o których mowa w art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie, o której mowa w pkt 1,

3) innych niż określone w pkt 1 i 2 świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić na rzecz dewelopera w wykonaniu umowy przenoszącej własność nabywanego lokalu.

Wyżej wymienione ceny i świadczenia muszą być prezentowane z uwzględnieniem podatku od towarów i usług (VAT) – czyli w kwotach brutto.

Ceny w portalu DOM

Jednak ceny publikowane przez deweloperów są cenami ofertowymi, a nie transakcyjnymi i dotyczą lokali nowych. W portalu DOM znajdą się docelowo uśrednione ceny transakcyjne (czyli takie, które zostały faktycznie zapisane w zawartych umowach) zarówno na pierwotnym rynku mieszkaniowym (mieszkania nowe) jak i na rynku wtórnym (mieszkania używane).

Jak pisze Ministerstwo Rozwoju i Technologii: Portal DOM zapewni użytkownikom dostęp do informacji dotyczących średnich cen transakcyjnych mieszkań i domów w wybranej lokalizacji. Osoby poszukujące nieruchomości będą mogły dzięki temu łatwiej wybrać najkorzystniejszą ofertę. Statystyki będą generowane w oparciu o parametry takie jak np.: rodzaj rynku, rodzaj nabywcy, liczba pokoi, rodzaj nieruchomości mieszkalnej, czy powierzchnia użytkowa - co pozwoli przyszłemu nabywcy na bardziej rzetelną i realistyczną analizę potencjalnej transakcji na rynku mieszkaniowym.

Obecny dostęp do informacji o cenach mieszkań

Warto też wiedzieć, że obecnie osoby rozważające zakup mieszkania są zdane przede wszystkim na ogłoszenia publikowane w różnych miejscach (np. portale ogłoszeniowe, ww. strony deweloperów), czy na informacje z kręgu rodziny i znajomych. Ceny publikowane w ogłoszeniach są z reguły cenami ofertowymi, które mogą znacząco odbiegać od wartości rynkowych.

Dane transakcyjne podawane przez Narodowy Bank Polski są publikowane tylko dla największych miast Polski. Dane z innych źródeł są natomiast publikowane z dużym opóźnieniem (dane Głównego Urzędu Statystycznego) lub nie są dostępne powszechnie i bezpłatnie (np. dane gromadzone przez Związek Banków Polskich w ramach systemu Amron-Sarfin).

Jak wskazują m.in. badania NBP, ceny ofertowe są najczęściej o kilka bądź kilkanaście procent wyższe od realnych cen transakcyjnych.

Skąd będą czerpane dane do portalu DOM

Projekt omawianej nowelizacji zakłada, że Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), który prowadzi już na podstawie nowelizowanej ustawy deweloperskiej Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (zwaną dalej „Ewidencją”).

W Ewidencji tej są już teraz gromadzone dane i informacje, które częściowo będą mogły zasilić również Portal DOM. Ponadto do portalu DOM dane będą dostarczane przez deweloperów (i inne podmioty profesjonalne), którzy dotychczas nie rejestrowali transakcji w Ewidencji.

Dodatkowe dane z rynku pierwotnego oraz dane z rynku wtórnego będą dostarczane przez Krajową Administrację Skarbową, która gromadzi dane o transakcjach dotyczących nabywania nieruchomości dla celów podatkowych oraz w celu zapobiegania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. KAS zbiera te dane w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

Jak czytamy w uzasadnieniu omawianego projektu, Portal DOM będzie tworzony i prowadzony w oparciu o trzy źródła danych mieszkaniowych (projektowany art. 56b ust. 1 ustawy deweloperskiej):

1) dane z rynku pierwotnego dotyczące umów w zakresie mieszkań i domów jednorodzinnych objętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, pozyskiwane od podmiotów profesjonalnych obowiązanych do zgłaszania danych do Ewidencji,

2) dane z rynku pierwotnego dotyczące umów sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych nieobjętych obowiązkiem prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego, pozyskiwane od podmiotów profesjonalnych nieobjętych obowiązkiem zgłaszania danych do Ewidencji,

3) dane z rynku pierwotnego i wtórnego udostępniane przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, zwanej dalej „KAS”, w oparciu o informacje wynikające z aktów notarialnych zgłaszanych przez notariuszy.

Po wejściu w życie omawianej nowelizacji, dane i informacje do Portalu DOM będą automatycznie pobierane przez automatyczne połączenie z systemem prowadzonym przez Szefa KAS, tj. Centralnym Rejestrem Czynności Majątkowych (CRCM), który będzie z kolei automatycznie zasilany przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych (CREWAN), do którego dane i informacje są wprowadzane przez notariuszy.

A zatem po wpisaniu przez notariusza do CREWAN danych dotyczących m.in. wartości transakcji i powierzchni nieruchomości, znajdą się one automatycznie w CRCM, a następnie – również automatycznie – będą pobierane do Portalu DOM.

Wykorzystanie istniejących struktur i baz danych

Wykorzystanie istniejących struktur i baz danych ograniczyć ma obowiązki sprawozdawcze podmiotów dysponujących wiedzą źródłową o transakcjach na rynku mieszkaniowym, a więc przede wszystkim deweloperów (dla rynku pierwotnego) i notariuszy (dla rynku pierwotnego i wtórnego).

Zatem, co do zasady Portal DOM będzie korzystać z danych już obecnie gromadzonych przez organy publiczne. Zestawienie tych danych w jednym miejscu oraz upublicznienie generowanych na podstawie tych danych statystyk ma zapewnić większą przejrzystość rynku mieszkaniowego.

Koszty funkcjonowania portalu DOM będą pokrywane ze środków gromadzonych w Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Jakie dane będą dostępne na portalu DOM

Dane zbierane przez UFG będą publikowane na portalu DOM ale w postaci informacji statystycznych dotyczących cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych (w tym udostępnianie wyników na mapach).

Na portalu DOM mają być upubliczniane:

a) informacje o średnich cenach transakcyjnych lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych lub

b) średnich cenach transakcyjnych metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych, lub

c) medianach tych cen transakcyjnych (oraz o liczbie transakcji, z których pochodzą ceny transakcyjne uwzględnione przy generowaniu informacji statystycznych),

- w lokalizacji, okresie oraz o charakterystyce nieruchomości (np. rodzaju obiektu będącego przedmiotem umowy, powierzchni użytkowej, liczbie pokoi) lub transakcji (np. rodzaju nabywcy) wybranych łącznie przez użytkownika Portalu DOM.

Upublicznianie tych informacji na portalu DOM będzie następowało w sposób, który uniemożliwia identyfikację nabywców i samych nieruchomości.

Dla wyeliminowania ryzyka ustalenia danych konkretnych nabywców i danych dotyczących konkretnych transakcji, wyniki wyszukiwania na portalu DOM, oparte na wybranych przez użytkownika tego portalu parametrach - będą mu prezentowane pod warunkiem, że liczba opartych na tych parametrach lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych i różnych nabywców będzie nie niższa niż sześć.

Dodatkowo liczba transakcji będzie dotyczyła albo lokali mieszkalnych, albo domów jednorodzinnych (tzn. nie będzie możliwe wygenerowanie średniej ceny transakcyjnej np. dla 4 lokali i 2 domów jednorodzinnych).

Ponadto ze względu na ograniczenie okresu przechowywania w ramach prowadzenia Portalu DOM danych identyfikujących nabywcę konieczne jest dostosowanie do tego ograniczenia przyjętego mechanizmu ochrony prywatności.

Z tego względu ograniczona ma być możliwość dokonania przez użytkownika Portalu DOM dyspozycji zawężenia wyniku do okresu nie dłuższego niż dwa lata poprzedzające dokonanie dyspozycji takiego zawężenia.

Dane wyszukiwane na portalu DOM będzie można sortować według różnych charakterystyk nieruchomości lub transakcji, np. liczby pokoi, powierzchni użytkowych, rynku pierwotnego lub wtórnego, domu jednorodzinnego albo lokalu mieszkalnego, umiejscowienia na danej kondygnacji, rodzaju nabywcy (np. osoba fizyczna, osoba prawna) itp.

Aby możliwe było upublicznianie ww. informacji statystycznych na mapach, konieczne jest precyzyjne określenie położenia poszczególnych nieruchomości mieszkaniowych objętych transakcjami. UFG będzie je ustalał w szczególności w oparciu o numer działki i identyfikator działki pozyskane z księgi wieczystej.

Zakres danych zbieranych przez UFG - kontrowersje

Pewne kontrowersje budzi dość szeroki zakres danych zbieranych przez UFG na potrzeby portalu DOM. Oprócz oczywiście samych cen transakcyjnych, chodzi w szczególności o dane rzeczywistych uczestników transakcji (nabywców), jak NIP albo PESEL, numery ksiąg wieczystych, aktów notarialnych, adresów zbywanych nieruchomości, czy daty zawarcia umów przenoszących własność nieruchomości.

Jednak Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że:

• dane te nie będą powszechnie udostępniane na portalu DOM:
• • dane te mają umożliwiać jedynie prezentację danych statystycznych (uśrednionych) w przekrojach terytorialnym, czasowym i rodzajowym (tj. przez pryzmat charakterystyki nieruchomości lub transakcji), co pozwoli osobom zainteresowanym nabyciem mieszkania lub domu na zorientowanie się w cenach danej kategorii nieruchomości mieszkaniowych na wybranym terenie i w wybranym czasie, a w konsekwencji na wybór najkorzystniejszej oferty z katalogu im dostępnych,
  • na podstawie projektowanych przepisów, informacje statystyczne, dotyczące obrotu lokalami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi położonymi na terytorium RP, mają być generowane, opracowywane i udostępniane w postaci, która uniemożliwia identyfikację nabywcy i samej nieruchomości;
• dostęp do gromadzonych w ramach prowadzenia Portalu DOM danych i informacji oraz uprawnienie do ich przetwarzania zostaną ograniczone do niewielkiej liczby osób podlegających dodatkowym wymaganiom, w tym wymaganiom związanym z ochroną danych osobowych.
• niektóre informacje, takie jak np. ustalany w oparciu o numer PESEL wiek nabywcy, będą natomiast dostępne, wyłącznie po ich przetworzeniu i zagregowaniu, ograniczonemu gronu podmiotów realizujących zadania publiczne i tylko wówczas, jeżeli takie informacje będą niezbędne do realizacji zadań ustawowych tych podmiotów przyczyniających się do prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli;
• Katalog podmiotów publicznych, którym te dane będą udostępnianie został wskazany w projektowanym art. 56e ust. 1 ustawy deweloperskiej – chodzi m.in. o Prezesa Rady Ministrów, ministrom właściwym ds. mieszkalnictwa, spraw wewnętrznych, finansów publicznych, Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej, dyrektorowi izby administracji skarbowej, naczelnikowi urzędu skarbowego lub naczelnikowi urzędu celno-skarbowego, Prezesom UOKiK, NBP, GUS.

Jak więc widać omawiany projekt nowelizacji przewiduje dwa tryby dostępu do portalu DOM:

1) dla wszystkich użytkowników – dostęp do statystyk o cenach transakcyjnych mieszkań i domów na rynkach pierwotnym i wtórnym, z możliwością filtrowania według lokalizacji, okresu, typu nieruchomości, liczby pokoi itp.,

2) dla ww. podmiotów publicznych (wskazanych w ustawie) – dostęp umożliwiający analizę obrotu nieruchomościami w kontekście polityki mieszkaniowej i planowania instrumentów wsparcia.

Kiedy ruszy portal DOM?

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zakłada, że Portal DOM osiągnie pełną funkcjonalność po upływie 20 miesięcy od dnia ogłoszenia omawianej nowelizacji w Dzienniku Ustaw. Taki jest też zasadniczy termin wejścia w życie tej nowelizacji.

Zakładając, że nowelizacja ta przejdzie procedurę legislacyjną w Sejmie i Senacie i zostanie opublikowana w Dzienniku Ustaw jeszcze przed końcem 2025 roku, to uruchomienia portalu DOM z pełną jego funkcjonalnością można się spodziewać dopiero na przełomie III i IV kwartału 2027 roku.

Paweł Huczko

prawnik, redaktor portalu infor.pl, specjalizuje się w tematyce prawa podatkowego oraz prawnych aspektów zarządzania nieruchomościami

Źródło:

Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy 1638) – przebieg procedury legislacyjnej w Sejmie.