Interpretacja indywidualna z dnia 29 września 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.480.2025.1.PM
Nie uznaje się gminy za podatnika VAT w zakresie czynności przekazywania użytkowania wieczystego na rzecz spółki na mocy decyzji wojewody. Takie ustanowienie nie spełnia definicji odpłatnej dostawy towarów ani nie rodzi obowiązku podatkowego w VAT.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie braku uznania Państwa za podatnika podatku VAT – w rozumieniu art. 15 ustawy – w związku z czynnością ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), nieuznania za odpłatną dostawę towarów ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek i braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT pierwszej opłaty oraz opłaty rocznej z tytułu ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz braku obowiązku wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego działek oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste tych działek we własnej deklaracji VAT, tj. pliku JPK_V7M (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
29 lipca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:
·braku uznania Państwa za podatnika podatku VAT – w rozumieniu art. 15 ustawy – w związku z czynnością ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 1);
·nieuznania za odpłatną dostawę towarów ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek i braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT pierwszej opłaty oraz opłaty rocznej z tytułu ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 2);
·braku obowiązku wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego działek oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste tych działek we własnej deklaracji VAT, tj. pliku JPK_V7M (pytanie oznaczone we wniosku nr 3);
·ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymanej pierwszej opłaty oraz opłat rocznych (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina (dalej: Gmina lub Wnioskodawca) jest zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej również: VAT) jako podatnik VAT czynny.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1465; dalej: ustawa o samorządzie gminnym), Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1 cytowanej ustawy, do zakresu działania Gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
Gmina jest miastem na prawach powiatu, gdyż zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2024 r. poz. 107; dalej: ustawa o samorządzie powiatowym) miasto na prawach powiatu jest gminą wykonującą zadania powiatu na zasadach określonych w tej ustawie. Stosownie do art. 92 ust. 1 ww. ustawy funkcje organów powiatu w miastach na prawach powiatu sprawuje rada miasta i prezydent miasta.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145; dalej: ustawa o gospodarce nieruchomościami) z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze. Stosownie do art. 11a ww. ustawy, przepis art. 11 ust. 1 stosuje się do czynności prawnych lub czynności procesowych podejmowanych na rzecz lub w interesie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ponadto zgodnie z art. 21 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa. Z kolei zgodnie z art. 4 pkt 9b1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o staroście – należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 7 i 7a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem ust. 1e, art. 43 ust. 2 i 4, art. 51, art. 57 ust. 1, art. 58-60, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności: zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z zastrzeżeniem art. 17 oraz wydzierżawiają, wynajmują, użyczają oraz oddają w użytkowanie nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony wymaga zgody wojewody; zgoda wojewody jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony nie dłuższy niż 3 lata strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
(…) Wojewoda wydał na podstawie (...) ustawy (…) dalej: ustawa o inwestycjach (…) decyzję (…) o ustaleniu lokalizacji inwestycji (…) (dalej: Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji), która została następnie częściowo zmieniona. Ww. Decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji ustalił m.in. lokalizację dla inwestycji pn. „(…)”, określił teren objęty ww. inwestycją, ustalił warunki techniczne realizacji przedmiotowej inwestycji oraz zatwierdził podział nieruchomości, w ten sposób, że:
·z działki ewidencyjnej nr 1 po podziale powstaje działka 7 oraz 8,
·z działki ewidencyjnej nr 4 po podziale powstaje działka 9 oraz 10,
·z działki ewidencyjnej nr 6 po podziale powstaje działka 11 oraz 12,
·z działki ewidencyjnej nr 2 po podziale powstaje działka 21 i 22.
Ponadto Decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji Wojewoda ustalił prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki numer 7, 4, 9, 11, 1 (dalej łącznie: Nieruchomości) należących w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu inwestycji do Skarbu Państwa (oddane w trwały zarząd Urzędu (…)) dla (…) S.A. (dalej: Spółka), które to Spółka nabywa z mocy prawa z dniem, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Od ww. decyzji Dyrektor Urzędu (…) wniósł odwołanie do Ministra (…) odwołanie, który to postanowieniem stwierdził uchybienie terminu do wniesienia odwołania od przedmiotowej decyzji. Z uwagi na powyższe, przedmiotowa Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna (…).
Do dnia złożenia przedmiotowego wniosku Spółka nie ujawniła w księgach wieczystych ww. prawa użytkowania wieczystego, a tym samym podziału działek nr 1, 4, 6 oraz 2 i w ewidencji Biura Geodety (..) widnieją numery działek przed podziałem.
Zgodnie bowiem z art. (…) ustawy (…) inwestor nabywa z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych należących w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji do Skarbu Państwa, znajdujących się w liniach rozgraniczających teren inwestycji w zakresie oznaczonym w tej decyzji (…), oraz prawo własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali znajdujących się na tych nieruchomościach. Ponadto zgodnie z treścią (…) artykułu, nabycie prawa użytkowania wieczystego, prawa własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali oraz ustanowienie trwałego zarządu stwierdza wojewoda w drodze decyzji.
Jak zostało to wskazane powyżej, dotychczasowym właścicielem Nieruchomości był Skarb Państwa (Nieruchomości oddane w trwały zarząd Urzędowi (…). Nieruchomości stanowią grunty niezabudowane. Na moment ww. podziału nieruchomości dokonanego Decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji dla Nieruchomości nie były wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ani decyzje o lokalizacji inwestycji celu publicznego.
W Decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji wskazano, że warunki nabycia prawa użytkowania wieczystego zostaną ustalone w odrębnych decyzjach administracyjnych. Na moment sporządzania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji nie zostały one jeszcze wydane przez Wojewodę. Niemniej jednak, Gmina spodziewa się, że wydana w tym zakresie decyzja (lub decyzje) Wojewody stwierdzać będzie (będą) nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego na okres 99 lat Nieruchomości, a kwoty wskazane w przedmiotowej decyzji (pierwszą opłatę z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz opłaty roczne płatne w terminie do 31 marca każdego roku z góry za dany rok) będą miały być uiszczone na konto dochodów Skarbu Państwa Urzędu Miasta.
Powyższe wynika bowiem z treści art. (…) ustawy (…), zgodnie z którymi, nabycie prawa użytkowania wieczystego, prawa własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali oraz ustanowienie trwałego zarządu stwierdza wojewoda w drodze decyzji. Opłaty z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości, o których mowa w (…) oraz opłaty z tytułu trwałego zarządu tymi nieruchomościami są naliczane i nakładane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl (…), w decyzji, (…) ustala się odpowiednio warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w art. 236 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).
Ponadto końcowo Gmina wskazuje, iż zgodnie z art. (…) inwestycje w zakresie (…) oraz inwestycje towarzyszące są celami publicznymi w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Pytania
1.Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Gmina będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT?
2.Czy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Wojewodę na rzecz Spółki będzie stanowiło po stronie Gminy (tj. Gminy działającej jako jednostka samorządu terytorialnego oraz Gminy działającej jako miasto na prawach powiatu – organ reprezentujący Skarb Państwa) odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT i pobierana przez Gminę (tj. Gminę działającą jako jednostka samorządu terytorialnego oraz Gminę działającą jako miasto na prawach powiatu – organ reprezentujący Skarb Państwa) pierwsza opłata z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste będą podlegały opodatkowaniu VAT?
3.Czy Gmina (tj. Gmina działająca jako jednostka samorządu terytorialnego oraz Gmina działająca jako miasto na prawach powiatu – organ reprezentujący Skarb Państwa) powinna wykazać obrót z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz obrót z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste Nieruchomości we własnej deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M)?
4.W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 3 w jakim momencie, w odniesieniu do opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz opłat rocznych za użytkowanie wieczyste Nieruchomości, powstanie obowiązek podatkowy?
Państwa stanowisko w sprawie
1.W przedstawionym zdarzeniu przyszłym Gmina nie będzie działała jako podatnik VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT.
2.Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Wojewodę na rzecz Spółki nie będzie stanowiło po stronie Gminy (tj. Gminy działającej jako jednostka samorządu terytorialnego oraz Gminy działającej jako miasto na prawach powiatu - organ reprezentujący Skarb Państwa) odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT i pobierana przez Gminę (tj. Gminę działającą jako jednostka samorządu terytorialnego oraz Gminę działającą jako miasto na prawach powiatu - organ reprezentujący Skarb Państwa) pierwsza opłata z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nie będą podlegały opodatkowaniu VAT.
3.Gmina (tj. Gmina działająca jako jednostka samorządu terytorialnego oraz Gmina działająca jako miasto na prawach powiatu - organ reprezentujący Skarb Państwa) nie będzie zobowiązana do wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste Nieruchomości we własnej deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M).
4.W ocenie Gminy nie będzie ona zobowiązana do wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste Nieruchomości we własnej deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M), z uwagi na powyższe w odniesieniu do opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste po stronie Gminy nie wystąpi obowiązek podatkowy.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:
Ad 1-4
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste.
W myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:
1)przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
2)zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
3)świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
Należy podkreślić, że co do zasady dla uznania, że dostawa towarów oraz świadczenie usługi podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z cytowanego powyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów oraz świadczenia usług) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.
Pod pojęciem usługi (świadczenia) należy zatem rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).
Aby dana czynność (dostawa towarów czy też usługa) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Działalność gospodarcza – jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z kolei, zgodnie z ust. 6 przedmiotowej regulacji, nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Jednocześnie zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność. W myśl art. 6 ust. 1 ww. ustawy, do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
Jak zostało to wskazane w treści zdarzenia przyszłego, Gmina jest miastem na prawach powiatu, gdyż zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym miasto na prawach powiatu jest gminą wykonującą zadania powiatu na zasadach określonych w tej ustawie. Stosownie do art. 92 ust. 1 ww. ustawy funkcje organów powiatu w miastach na prawach powiatu sprawuje rada miasta i prezydent miasta.
Ponadto, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Stosownie do art. 11a ww. ustawy, przepis art. 11 ust. 1 stosuje się do czynności prawnych lub czynności procesowych podejmowanych na rzecz lub w interesie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Ponadto zgodnie z art. 21 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.
Z kolei zgodnie z art. 4 pkt 9b1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o staroście – należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu.
Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 7 i 7a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem ust. 1e, art. 43 ust. 2 i 4, art. 51, art. 57 ust. 1, art. 58-60, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności: zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z zastrzeżeniem art. 17 oraz wydzierżawiają, wynajmują, użyczają oraz oddają w użytkowanie nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony wymaga zgody wojewody; zgoda wojewody jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony nie dłuższy niż 3 lata strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Zgodnie z art. (…) inwestycje w zakresie (…) oraz inwestycje towarzyszące są celami publicznymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Stosownie do art. (…) decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji, na wniosek inwestora, wydaje właściwy miejscowo wojewoda. (…)
(…)
Z uwagi na powyższe Wojewoda wydał na podstawie (…) decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji (…), w której m.in. ustalił lokalizację dla inwestycji pn. „…”, określił teren objęty ww. inwestycją, ustalił warunki techniczne realizacji przedmiotowej inwestycji oraz zatwierdził podział nieruchomości, w ten sposób, że:
·z działki ewidencyjnej nr 1 po podziale powstaje działka 7 oraz 8,
·z działki ewidencyjnej nr 4 po podziale powstaje działka 9 oraz 10,
·z działki ewidencyjnej nr 6 po podziale powstaje działka 11 oraz 12,
·z działki ewidencyjnej nr 2 po podziale powstaje działka 21 i 22.
Ponadto Decyzją o ustaleniu lokalizacji, Wojewoda ustalił prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości należących w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu inwestycji do Skarbu Państwa (oddane w trwały zarząd Urzędowi) dla (…) S.A., które to Spółka nabywa z mocy prawa z dniem, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Od ww. decyzji Dyrektor Urzędu wniósł odwołanie do Ministra (….), który to postanowieniem stwierdził uchybienie terminu do wniesienia odwołania od przedmiotowej decyzji. Z uwagi na powyższe, przedmiotowa Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna (…).
Zgodnie bowiem z art. (…) inwestor nabywa z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych należących w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji do Skarbu Państwa, znajdujących się w liniach rozgraniczających teren inwestycji w zakresie oznaczonym w tej decyzji (…) oraz prawo własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali znajdujących się na tych nieruchomościach. Ponadto zgodnie z (…) nabycie prawa użytkowania wieczystego, prawa własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali oraz ustanowienie trwałego zarządu stwierdza wojewoda w drodze decyzji.
W Decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji wskazano, że warunki nabycia prawa użytkowania wieczystego zostaną ustalone w odrębnych decyzjach administracyjnych. Na moment sporządzania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji nie zostały one jeszcze wydane przez Wojewodę. Niemniej jednak, Gmina spodziewa się, że wydana w tym zakresie decyzja (lub decyzje) Wojewody stwierdzać będzie (będą) nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego na okres 99 lat Nieruchomości, a kwoty wskazane w przedmiotowej decyzji (pierwszą opłatę z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz opłaty roczne płatne w terminie do 31 marca każdego roku z góry za dany rok) będą miały być uiszczone na konto dochodów Skarbu Państwa Urzędu Miasta.
Zgodnie bowiem z treścią (…), nabycie prawa użytkowania wieczystego, prawa własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali oraz ustanowienie trwałego zarządu stwierdza wojewoda w drodze decyzji. Opłaty z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego nieruchomości (…) oraz opłaty z tytułu trwałego zarządu tymi nieruchomościami są naliczane i nakładane zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl (…) w decyzji, (…) ustala się odpowiednio warunki użytkowania wieczystego, z zachowaniem zasad określonych w art. 62 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w art. 236 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061).
Mając na uwadze powyższe, w ocenie Gminy, w zaistniałym zdarzeniu przyszłym nie będzie działała ona jako podatnik VAT, gdyż będzie wykonywać ona zadania nałożone na Gminę odrębnymi przepisami prawa (wskazanymi powyżej). Ponadto w ocenie Gminy ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomościach przez Wojewodę na rzecz Spółki nie stanowi po stronie Gminy odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT i pobierana przez Gminę (tj. Gminę działającą jako jednostka samorządu terytorialnego oraz Gminę działającą jako miasto na prawach powiatu – organ reprezentujący Skarb Państwa) pierwsza opłata z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nie będą podlegały opodatkowaniu VAT. Z uwagi na powyższe Gmina nie będzie również zobowiązana do wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste Nieruchomości we własnej deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M).
Powyższe znajduje odzwierciedlenie przykładowo w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: DKIS):
·(…)
·z 17 lipca 2025 r. sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.443.2025.1.KT, w której organ wskazał, że „(...) pierwsza opłata oraz opłaty roczne ustalone przez Wojewodę z tytułu przekazania Spółce działek w użytkowanie wieczyste z mocy prawa – na podstawie wydanej przez Wojewodę decyzji – nie stanowią, po Państwa stronie, czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tym konkretnym przypadku, nie wykonują Państwo czynności, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem pierwsza opłata i opłaty roczne, które zostały ustalone przez Wojewodę, nie wiążą się z czynnością ustanowienia przez Państwa użytkowania wieczystego działek. Tym samym, pierwsza opłata oraz kolejne opłaty roczne z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego ustalone w decyzji Wojewody z 14 lutego 2024 r. nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro – ww. opłaty nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT – to w tym konkretnym przypadku nie działają Państwo jako podatnik VAT. Z uwagi na powyższe nie są Państwo również zobowiązani do wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego działek, w deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M)”.
(….)
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie braku uznania Państwa za podatnika podatku VAT – w rozumieniu art. 15 ustawy – w związku z czynnością ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek (pytanie oznaczone we wniosku nr 1), nieuznania za odpłatną dostawę towarów ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek i braku podlegania opodatkowaniu podatkiem VAT pierwszej opłaty oraz opłaty rocznej z tytułu ww. czynności (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) oraz braku obowiązku wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego działek oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste tych działek we własnej deklaracji VAT, tj. pliku JPK_V7M (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Przepis art. 2 ust. 22 ustawy stanowi:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
1) przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
2) wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
3) wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
4) wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
5) ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.
Przy czym, na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Zgodnie z przepisem art. 2 ust. 22 ustawy
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
W świetle powołanych powyżej przepisów, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie w użytkowanie wieczyste, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Co do zasady dla uznania, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bezwzględnym warunkiem jest „odpłatność” za daną czynność, co wynika wprost z cyt. wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Odpłatność oznacza wykonanie czynności (dostawy towarów) za wynagrodzeniem. W znaczeniu potocznym wynagrodzenie to zapłata za pracę, należność, a także odszkodowanie. Natomiast odpłatny to taki, który wymaga zapłacenia, zwrotu kosztów, płatny.
Aby dana czynność (dostawa towarów) podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy tą dostawą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za konkretną dostawę dokonaną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1153):
Gmina wykonuje zadania publiczne w imieniu własnym i na własną odpowiedzialność.
W myśl art. 6 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym:
Do zakresu działania gminy należą wszystkie sprawy publiczne o znaczeniu lokalnym, niezastrzeżone ustawami na rzecz innych podmiotów.
Stosownie do art. 92 ust. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 107 ze zm.)
Funkcje organów powiatu w miastach na prawach powiatu sprawuje:
1) rada miasta;
2) prezydent miasta.
Jak stanowi art. 92 ust. 2 ustawy o samorządzie powiatowym:
Miasto na prawach powiatu jest gminą wykonującą zadania powiatu na zasadach określonych w tej ustawie.
Na mocy art. 19a ust. 1 ustawy:
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.
Zgodnie z art. 19a ust. 3 ustawy:
Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi.
Jak stanowi art. 29a ust. 1 ustawy:
Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Zgodnie z art. 99 ust. 1 ustawy:
Podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani składać w urzędzie skarbowym deklaracje podatkowe za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu, z zastrzeżeniem ust. 2-10, art. 130c, art. 133 i art. 138g ust. 2.
Jednocześnie w myśl art. 99 ust. 7c ustawy:
Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, zawierają dane niezbędne do rozliczenia podatku, obliczenia jego wysokości, w tym wysokości podstawy opodatkowania, podatku należnego i podatku naliczonego, a także dane dotyczące podatnika.
Według art. 99 ust. 11c ustawy:
Deklaracje podatkowe, o których mowa w ust. 1-3, są składane zgodnie z wzorem dokumentu elektronicznego w rozumieniu ustawy z dnia 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, który obejmuje deklarację i ewidencję, o której mowa w art. 109 ust. 3. Dokument elektroniczny, o którym mowa w zdaniu pierwszym, jest przesyłany w sposób określony w przepisach wydanych na podstawie art. 193a § 3 Ordynacji podatkowej i zgodnie z wymaganiami określonymi w tych przepisach.
Z kolei przepis art. 109 ust. 3 ustawy stanowi, że:
Podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 albo art. 113a ust. 1, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:
1)rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
2)kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;
3)kontrahentów;
4)dowodów sprzedaży i zakupów
Przy czym, na mocy art. 99 ust. 13b ustawy zostało wydane rozporządzenie z dnia 15 października 2019 r. Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz. U. 2019, poz. 1988), które określa szczegółowy zakres danych, o których mowa w art. 99 ust. 7c ustawy, wraz z objaśnieniami co do sposobu wypełniania i miejsca składania deklaracji podatkowych oraz niezbędnymi pouczeniami, uwzględniając konieczność prawidłowego rozliczenia podatku oraz kontroli tego obowiązku przez organ podatkowy.
Według art. 232 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071), zwanej dalej Kodeksem cywilnym:
Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
Na mocy art. 232 § 2 Kodeksu cywilnego:
W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
W świetle art. 233 Kodeksu cywilnego:
W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać.
W myśl natomiast art. 238 Kodeksu cywilnego:
Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.
(…)
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.):
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
W myśl art. 11a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Przepis art. 11 ust. 1 stosuje się do czynności prawnych lub czynności procesowych podejmowanych na rzecz lub w interesie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Stosownie do art. 21 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.
Jak stanowi art. 23 ust. 1 pkt 7 i 7a ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem ust. 1e, art. 43 ust. 2 i 4, art. 51, art. 57 ust. 1, art. 58-60, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności:
7) zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z zastrzeżeniem art. 17;
7a) wydzierżawiają, wynajmują, użyczają oraz oddają w użytkowanie nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony wymaga zgody wojewody; zgoda wojewody jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony nie dłuższy niż 3 lata strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Zgodnie z art. 62 ust. 1 – 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste.
2. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy.
3. Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.
4. Termin, o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.
Stosownie natomiast do art. 71 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
1. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne.
2. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
3. Pierwszą opłatę za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej można rozłożyć na oprocentowane raty. W sprawach tych stosuje się odpowiednio przepis art. 70 ust. 2-4.
4. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Właściwy organ, na wniosek użytkownika wieczystego złożony nie później niż 14 dni przed upływem terminu płatności, może ustalić inny termin zapłaty, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego.
Na podstawie art. 72 ust. 2 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej.
Stosownie do art. 72 ust. 3 pkt 4 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny.
Jak wynika z powołanych przepisów oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste jest czynnością odpłatną. Ustawodawca uregulował w tym zakresie dwa rodzaje odpłatności, tj. pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
Z cytowanych przepisów należy wywnioskować, że w przypadku użytkowania wieczystego właścicielem gruntu przez cały okres użytkowania pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Użytkownik wieczysty w tym czasie posiada zatem we władaniu rzecz cudzą. Jego prawo w stosunku do tego gruntu pozwala na dysponowanie rzeczą w sposób zbliżony do właściciela. Wykonanie więc tego świadczenia w całości następuje z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji częściowo zmienioną decyzją Wojewoda ustalił m.in. lokalizację dla inwestycji pn. „(…)”, określił teren objęty ww. inwestycją, ustalił warunki techniczne realizacji przedmiotowej inwestycji oraz zatwierdził podział Nieruchomości.
Ponadto Decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji, Wojewoda ustalił prawo wieczystego użytkowania Nieruchomości należących w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu inwestycji do Skarbu Państwa dla Spółki, które to Spółka nabywa z mocy prawa z dniem, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna. Przedmiotowa Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna (…).
W Decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji wskazano, że warunki nabycia prawa użytkowania wieczystego zostaną ustalone w odrębnych decyzjach administracyjnych. Na moment sporządzania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji nie zostały one jeszcze wydane przez Wojewodę. Niemniej jednak, spodziewają się Państwo, że wydana w tym zakresie decyzja (lub decyzje) Wojewody stwierdzać będzie (będą) nabycie przez Spółkę prawa użytkowania wieczystego na okres 99 lat Nieruchomości, a kwoty wskazane w przedmiotowej decyzji (pierwszą opłatę z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz opłaty roczne płatne w terminie do 31 marca każdego roku z góry za dany rok) będą miały być uiszczone na konto dochodów Skarbu Państwa Urzędu Miasta.
Państwa wątpliwości dotyczą kwestii uznania Państwa za podatnika podatku VAT – w rozumieniu art. 15 ustawy – w związku z czynnością ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek; uznania za odpłatną dostawę towarów ustanowienia przez Wojewodę na rzecz Spółki prawa użytkowania wieczystego działek i opodatkowania podatkiem VAT pierwszej opłaty oraz opłaty rocznej z tytułu ww. czynności oraz w konsekwencji obowiązku wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego działek oraz obrotu z tytułu opłat rocznych za użytkowanie wieczyste tych działek we własnej deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M) i ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymanej pierwszej opłaty oraz opłat rocznych (pytania oznaczone we wniosku nr 1-4)
W analizowanej sprawie pierwsza opłata oraz opłaty roczne ustalone przez Wojewodę z tytułu przekazania Spółce działek w użytkowanie wieczyste z mocy prawa – na podstawie wydanej przez Wojewodę decyzji – nie stanowią, po Państwa stronie, czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W tym konkretnym przypadku, nie wykonują Państwo czynności, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy. Zatem pierwsza opłata i opłaty roczne, które zostały ustalone przez Wojewodę, nie wiążą się z czynnością ustanowienia przez Państwa użytkowania wieczystego działek.
Tym samym, pierwsza opłata oraz kolejne opłaty roczne z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego ustalone w decyzji Wojewody nie stanowią wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem skoro – ww. opłaty nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT – to w tym konkretnym przypadku nie działają Państwo jako podatnik VAT.
Z uwagi na powyższe nie są Państwo również zobowiązani do wykazania obrotu z tytułu pobranej opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego działek, w deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M).
Podsumowując, stwierdzam, że w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie będą Państwo działali jako podatnik w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy. Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przez Wojewodę na rzecz Spółki nie będzie stanowiło odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy, a pobierana przez Państwa pierwsza opłata oraz opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym nie będą Państwo również zobowiązani do wykazania obrotu z tytułu pobranych opłat w deklaracji VAT (tj. pliku JPK_V7M).
Zatem Państwa stanowisko w kwestii dotyczącej pytań oznaczonych we wniosku nr 1-3 uznałem jako prawidłowe.
Natomiast w kwestii ustalenia momentu powstania obowiązku podatkowego w odniesieniu do otrzymanej pierwszej opłaty oraz opłat rocznych, należy wskazać, że skoro ww. czynność nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będą Państwo zobowiązani do wykazania obrotu z tytułu pobranych opłat w deklaracji VAT, to pytanie oznaczone we wniosku nr 4 nie wymaga odpowiedzi.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:
Składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego.
Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym ich przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?