Interpretacja indywidualna z dnia 15 października 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDPT2-1.4011.675.2025.2.DJD
Przychody z najmu niebędące częścią działalności gospodarczej mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym, pod warunkiem, że nie są one związane z majątkiem używanym w tej działalności. W przeciwnym przypadku zaliczane są do dochodów z działalności gospodarczej.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie skutków podatkowych najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 września 2025 r. (data wpływu 16 września 2025 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawca jest właścicielem sześciu lokali mieszkalnych we ..., które wynajmuje osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej.
W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Do kwietnia 2017 r. wykonywał działalność gospodarczą, w skład której wchodził między innymi wynajem lokali użytkowych dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Nigdy wcześniej nie wynajmował lokali mieszkalnych.
Wnioskodawca stał się posiadaczem 6 lokali mieszkalnych w następujący sposób: dwa lokale nabył wraz z żoną z majątku wspólnego, jeden w 2006 r., a jeden w 2016 r. Jeden z lokali był wynajmowany osobom fizycznym, a podatek od uzyskanych przychodów opłacała żona Wnioskodawcy w formie ryczałtu. Żona zmarła w kwietniu 2025 r. i Wnioskodawca otrzymał te lokale w formie spadku po żonie. Pozostałe cztery lokale Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od swojej córki w lipcu 2025 r., co zostało potwierdzone aktami notarialnymi. Wnioskodawca jest wyłącznym właścicielem tych lokali.
Przychody z wynajmu wskazanych lokali Wnioskodawca uzyskuje od sierpnia 2025 r., gdyż wszystkie umowy najmu zostały podpisane od 1 sierpnia 2025 r. Najemcami są osoby fizyczne, nieprowadzące działalności gospodarczej. Wnioskodawca pozyskuje najemców dzięki korzystaniu z usługi zarządczej, z tym, że wszystkie umowy najmu Wnioskodawca podpisuje osobiście. Umowy najmu zawierane są zwykle na okres jednego roku, a później ewentualnie nastąpi przedłużenie w formie aneksu. Umowy najmu obejmują oddanie do używania lokalu mieszkalnego w zamian za zapłatę umówionego czynszu.
Podejmując czynności związane z wynajmem lokali Wnioskodawca działa we własnym imieniu w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności rodzą dla Niego określone prawa i obowiązki. Czynności związane z najmem lokali są podejmowane przez Wnioskodawcę w sposób ciągły.
Zdaniem Wnioskodawcy, wynajem nie stwarza przesłanek do zaliczenia przychodów od nich uzyskanych do przychodów z działalności gospodarczej, gdyż praktycznie nie ponosi żadnych kosztów, a przychody te mieszczą się w źródłach przychodów określonych w ustawie z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Przychody z najmu Wnioskodawca zalicza do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W przeszłości, Wnioskodawca dokonywał wynajmu, ale lokali wyłącznie użytkowych, niemieszkalnych, do 2017 r., z których dochody były opodatkowane na zasadach ogólnych.
W przyszłości Wnioskodawca nie planuje zakupu następnych lokali mieszkalnych.
Pytanie
Czy przychody osiągane przez Wnioskodawcę z najmu nieruchomości mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w ramach najmu prywatnego?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody osiągane z najmu prywatnego mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 przywołanej ustawy:
Źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W myśl art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Z kolei, zgodnie z treścią art. 5b ust. 1 przywoływanej ustawy:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1) odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2) są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3) wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Z tych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:
·zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy, pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
·nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ww. ustawy, oraz
·wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.
Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W uchwale NSA z 24 maja 2021 r. sygn. akt II FPS 1/21 stwierdzono, że:
To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem (...).
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.
Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że do kwietnia 2017 r. wykonywał Pan działalność gospodarczą, w skład której wchodził wynajem lokali użytkowych. Nigdy wcześniej nie wynajmował lokali mieszkalnych. Wraz z żoną nabył Pan do majątku wspólnego jeden lokal mieszkalny w 2006 r., a w 2016 r. drugi lokal mieszkalny, które były wynajmowane osobom fizycznym. Podatek od uzyskanych przychodów z najmu opłacała Pana małżonka w formie ryczałtu. Żona zmarła w kwietniu 2025 r. i otrzymał Pan te lokale w formie spadku po żonie. Ponadto, w lipcu 2025 r., otrzymał Pan w darowiźnie od swojej córki cztery lokale mieszkalne, co zostało potwierdzone aktami notarialnymi. Jest Pan wyłącznym właścicielem tych lokali. Od sierpnia 2025 r. wynajmuje Pan wszystkie 6 lokali mieszkalnych na podstawie umów najmu z osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Najemców pozyskuje Pan dzięki korzystaniu z usługi zarządczej, z tym, że wszystkie umowy najmu podpisuje Pan osobiście. Umowy najmu zawarte są zwykle na okres jednego roku, z możliwością ewentualnego przedłużenia w formie aneksu. Umowy najmu obejmują oddanie do używania lokalu mieszkalnego w zamian za zapłatę umówionego czynszu. Podejmując czynności związane z wynajmem lokali działa Pan we własnym imieniu w sposób niezależny od innych podmiotów, a podejmowane czynności rodzą dla Pana określone prawa i obowiązki. Czynności związane z najmem lokali są podejmowane w sposób ciągły. Przychody z najmu zalicza Pan do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak stanowi art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).
W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ww. ustawy:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro wskazane lokale mieszkalne nie stanowią składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą, a umowy najmu są zawierane z Panem jako osobą fizyczną, to przychody z najmu wskazanych lokali mieszkalnych stanowią przychody z tzw. najmu prywatnego, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wobec powyższego, uzyskiwane przychody z najmu opisanych we wniosku nieruchomości (lokali mieszkalnych) podlegają opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Należy przy tym pamiętać, że w myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, jeśli przychód w danym roku podatkowym nie przekroczy kwoty 100 000 zł wówczas ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wyniesie 8,5%, natomiast po przekroczeniu tego limitu należy od nadwyżki ponad tę kwotę odprowadzić podatek w wysokości 12,5% przychodów.
Zatem stanowisko, które Pan przedstawił jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji indywidualnej.
Przy wydawaniu niniejszej interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na stanie faktycznym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?