Interpretacja indywidualna z dnia 17 października 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.449.2025.2.AD

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 sierpnia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 13 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy przeniesienia własności w wykonaniu postanowień umowy leasingu. Uzupełnili go Państwo pismami z 26 sierpnia 2025 r. (wpływ 26 sierpnia 2025 r.) oraz z 15 września 2025 r. (wpływ 15 września 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

(…) sp. z o.o. sp.k. („Wnioskodawca”) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, podlegającym w Polsce opodatkowaniu od całości swoich dochodów oraz czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej zostanie zawarta w przyszłości umowa leasingu nieruchomości gruntowej („Nieruchomość”).

Na mocy tej umowy finansujący (leasingodawca) odda nabytą uprzednio Nieruchomość Wnioskodawcy, jako korzystającemu, do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiąże się zapłacić w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie nabycia Nieruchomości.

Wnioskodawca zrealizuje na Nieruchomości inwestycję o znacznej wartości, w tym wybuduje na Nieruchomości budynki.

Umowa leasingu Nieruchomości będzie zawierała zobowiązanie do przeniesienia przez finansującego na Wnioskodawcę własności Nieruchomości, ujęte w treści umowy leasingu (uprawnienie takie przewidziane zostało wprost w treści art. 709¹⁶ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).

Postanowienie dotyczące przeniesienia własności Nieruchomości nie będzie więc zawarte w odrębnej umowie sprzedaży ani nie będzie miało formy sprzedaży. Umowa leasingu będzie po prostu zawierała klauzulę o przeniesieniu własności rzeczy będącej przedmiotem leasingu na korzystającego po upływie okresu leasingu bez dodatkowego świadczenia – z chwilą zapłaty wszystkich należności oraz uregulowania zobowiązań wynikających z tytułu umowy leasingu, w tym zapłaty wszystkich rat leasingowych zgodnie z harmonogramem ich spłaty.

Planowana przez Wnioskodawcę forma umowy leasingu realizować będzie następujące założenia:

1.Korzystający będzie płacił opłaty leasingowe, przy czym ostatnia opłata leasingowa będzie co do zasady wyższa od pozostałych, zaś suma ustalonych opłat przewyższać będzie wartość początkową Nieruchomości. Po spłacie wszystkich opłat leasingowych własność Nieruchomości będzie przenoszona na Korzystającego.

2.Minimalnym czasem, na który zawierana będzie umowa będzie okres 5 lat.

3.Uiszczenie wszystkich opłat wynikających z umowy leasingu, w tym ostatniej opłaty leasingowej, będzie warunkiem koniecznym przeniesienia własności Nieruchomości na Korzystającego.

4.Przeniesienie własności będzie odbywało się w wykonaniu postanowień dotychczasowej umowy leasingu, bez dodatkowego osobnego wynagrodzenia z tego tytułu. Cała wartość przedmiotu leasingu zostanie w istocie spłacona przez Korzystającego w ramach opłat leasingowych (w tym końcowej opłaty leasingowej, która będzie wyższa od pozostałych). Suma opłat odpowiadać będzie co najmniej wartości początkowej Nieruchomości.

5.Do przeniesienia własności dojdzie na podstawie umowy rozporządzającej, do której zawarcia Wnioskodawca będzie zobowiązany na podstawie dotychczasowej umowy leasingu, bez kreowania odrębnego stosunku prawnego, w szczególności bez zawierania odrębnej umowy sprzedaży.

6.Odpisów amortyzacyjnych od wartości budynków wzniesionych w trakcie trwania umowy leasingu będzie dokonywał Korzystający.

Z uwagi na zobowiązanie do przeniesienia własności Nieruchomości, w momencie spełnienia wszystkich warunków zawartych w umowie leasingu, strony złożą oświadczenie w formie aktu notarialnego o przeniesieniu własności Nieruchomości.

W świetle tak przedstawionego stanu faktycznego (winno być: zdarzenia przyszłego) Wnioskodawca powziął wątpliwości w zakresie skutków podatkowych zawarcia opisanej umowy.

Pytanie

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym zawarcie umowy przeniesienia własności Nieruchomości w wykonaniu postanowień umowy leasingu, nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, przeniesienie własności Nieruchomości w wykonaniu postanowień umowy leasingu, nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają następujące czynności cywilnoprawne:

a)umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

b)umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

c)(uchylona),

d)umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

e)umowy dożywocia,

f)umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat,

g)(uchylona),

h)ustanowienie hipoteki,

i)ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

j)umowy depozytu nieprawidłowego,

k)umowy spółki.

Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ustawodawca, wprowadzając zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu, wyłączył od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane w przepisie.

Jak wskazuje się w doktrynie: „Definiowanie zakresu przedmiotowego podatku od czynności cywilnoprawnych należy odnosić bezpośrednio do regulacji cywilistycznych, co ma szczególne znaczenie przy określeniu powstania omawianego obowiązku podatkowego. Katalog taki powoduje, że podatkiem od czynności cywilnoprawnych są opodatkowane tylko czynności enumeratywnie wymienione w ustawie. Skutkuje to tym, że nie jest dopuszczalne rozszerzanie oraz analogiczne traktowanie takiego zakresu, nawet w sytuacji gdyby pewne elementy charakteryzujące daną czynność cywilnoprawną (wymienioną w katalogu) występowały w innych czynnościach. Takie stanowisko jest powszechnie akceptowane, również w orzecznictwie (zob. wyrok NSA z 27.04. 2006 r., II FSK 530/05, LEX nr 231269)” (M. Gargul, W. Oleś [w:] M. Gargul, W. Oleś, Podatek od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2024, art. 1).

Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

W sprawie będą Państwo stroną umowy leasingu, która jest umową nazwaną uregulowaną ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071). Umowa leasingu (uregulowana w art. 709¹ i nast. Kodeksu cywilnego) jest odrębną czynnością prawną niż umowa sprzedaży (uregulowana w art. 535 i nast. ww. ustawy)

Umowa sprzedaży dochodzi do skutku, kiedy strony uzgodnią przedmiot oraz cenę, czyli jej elementy przedmiotowo istotne (essentialia negotii). Umowa sprzedaży jest umową konsensualną, odpłatną, dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, która jednak, jeśli dotyczy rzeczy oznaczonej co do tożsamości, wywołuje skutek rozporządzający, można zatem określić ją jako czynność zobowiązująco-rozporządzającą (czynność o podwójnym skutku).

Umowa leasingu ma zupełnie inny charakter. Zgodnie z art. 709¹ przez umowę leasingu finansujący zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, nabyć rzecz od oznaczonego zbywcy na warunkach określonych w tej umowie i oddać tę rzecz korzystającemu do używania albo używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony, a korzystający zobowiązuje się zapłacić finansującemu w uzgodnionych ratach wynagrodzenie pieniężne, równe co najmniej cenie lub wynagrodzeniu z tytułu nabycia rzeczy przez finansującego.

Umowa leasingu nie została wymieniona w katalogu umów podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podkreślają to także komentatorzy, wskazując, że: „Wydaje się, że gdyby ustawodawca zamierzał obciążyć umowy leasingu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to wyraźnie wymieniłby takie umowy w katalogu sformułowanym w postanowieniach art. 1 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c. Brak zatem wyraźnego wskazania takich umów w katalogu ustawowym musi prowadzić do wniosku, że umowy leasingu nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych”. (Zob. Z. Ofiarski [w:] Komentarz do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych [w:] Ustawa o opłacie skarbowej. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, wyd. IV, Warszawa 2018, art. 1.).

Jednocześnie w przepisach Kodeksu cywilnego zawarto także wprost możliwość przeniesienia własności przedmiotu leasingu przez finansującego na korzystającego. Zgodnie bowiem z art. 709¹⁶, jeżeli finansujący zobowiązał się, bez dodatkowego świadczenia, przenieść na korzystającego własność rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu trwania leasingu, korzystający może żądać przeniesienia własności rzeczy w terminie miesiąca od upływu tego czasu, chyba że strony uzgodniły inny termin.

Powyższa czynność przeniesienia własności rzeczy jest więc wyłącznie wykonaniem zobowiązania z tytułu wcześniej zawartej umowy leasingu.

Czynność przeniesienia własności rzeczy po upływie oznaczonego w umowie czasu istotnie różni się od umowy sprzedaży uregulowanej w art. 535 Kodeksu cywilnego wskazanej w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, stanowiąc tym samym inny rodzaj umowy.

Tym samym taka czynność, pomimo że jej skutkiem jest przeniesienie prawa własności, nie może więc podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nie jest to bowiem umowa sprzedaży. Dodatkowo umowy sprzedaży podlegają opodatkowaniu tylko, gdy po stronie osoby sprzedającej zbycie nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, a więc wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieprofesjonalny obrót rzeczami oraz prawami majątkowymi. Umowa leasingu jest natomiast ze swej istoty umową zawieraną przez finansującego w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa. Przeniesienie własności przedmiotu leasingu w wykonaniu zawartej umowy nie może więc skutkować obowiązkiem zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych przez kupującego – tak jak ma to miejsce przy umowie sprzedaży. Przeniesienie własności jest tylko wykonaniem zobowiązania wynikającego z umowy leasingu.

Analogiczne stanowisko prezentowane jest także np. w odniesieniu do umowy odkupu: „w przypadku realizacji prawa odkupu powstanie zobowiązania do przeniesienia własności wynika wprost z oświadczenia woli wcześniejszego sprzedawcy, natomiast umowa zawierana w ramach wykonania wskazanego zobowiązania ma już charakter czysto rozporządzający. W związku z czym nie istnieją podstawy dla zakwalifikowania takiej umowy do kategorii umów sprzedaży. W konsekwencji, realizacja prawa odkupu, jako niewchodząca w zakres czynności wymienionych w art. 1 ust. 1 analizowanej ustawy, pozostaje poza zakresem opodatkowania”. (zob. podobnie T. Nierobisz, A. Wacławczyk, Podatek od czynności cywilnoprawnych. Komentarz praktyczny, Warszawa 2011, komentarz do art. 1; M. Waluga, Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych. Komentarz, Warszawa 2009, komentarz do art. 1).

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołali się Państwo na interpretacje indywidualne.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Zgodnie z art. 14c § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.):

Interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Jednolity tekst ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych został opublikowany w Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm., natomiast Kodeksu cywilnego w Dz. U. z 2025 r. poz. 1071.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.