Interpretacja indywidualna z dnia 17 października 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.682.2025.3.DJD

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 6 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 września 2025 r. (data wpływu 19 września 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca prowadzi od 3 sierpnia 1992 r. działalność gospodarczą w formie jednoosobowej działalności gospodarczej pod firmą AA. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna - konsument, a nie jako przedsiębiorca, nabył:

·na podstawie umowy darowizny z 22 czerwca 2007 r. oraz w drodze dziedziczenia potwierdzonego postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, wydanym przez Sąd z 29 czerwca 2005 r., sygn. akt …, do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr 1, 2 oraz 3, położone przy ul. A1, o łącznej powierzchni 0,1692 ha, KW nr …;

·na podstawie umowy zamiany z 4 grudnia 2002 r. oraz umowy darowizny z 21 lutego 1995 r., do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr A, B oraz C, położone przy ul. A1, o łącznej powierzchni 2,0369 ha; KW nr …;

- dalej łącznie zwane „Nieruchomościami”.

W ramach działalności gospodarczej Wnioskodawca wykorzystywał dz. ewd. nr 1, 2, 3, B oraz C, jako użyczony nieodpłatnie majątek prywatny Wnioskodawcy, wynajmując je w ramach czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a przychód z tego najmu zaliczał do przychodów ze źródła opisanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, (dalej: „uPIT”). Nieruchomości nigdy nie były i nie są ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu. Nieruchomości nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c uPIT.

Wnioskodawca zamierza w 2026 r. zbyć Nieruchomości, z wyłączeniem dz. ewid. nr A, dokonując sprzedaży jako osoba fizyczna - konsument oraz poza prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że działalność gospodarczą prowadzi od 3 sierpnia 1992 r. Przedmiotem tej działalności było w 80% zbieranie odpadów (PKD 38.11.Z), a w pozostałym zakresie były to roboty budowlane dotyczące dróg i ulic oraz zagospodarowanie terenów zielonych i inne tego typu usługi. W późniejszym okresie zaprzestano prowadzenia działalności w zakresie zbierania odpadów. Wnioskodawca nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich, ani innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Nieruchomości były wynajmowane, na podstawie umowy najmu. Umowna została zawarta 6 lutego 2013 r. i przestała obowiązywać w marcu 2025 r. Obecnie nie ma najemcy. Umowa miała charakter odpłatny, czynsz wynosił 17 500 zł netto + 23% VAT. Później przy aneksie do umowy i zmniejszonym zakresie wynajmu czynsz wynosił 8 000 zł netto + 23% VA1. Od ww. umowy odprowadzane były należne podatki.

Działki 2, 3, 1, zostały przekształcone w 2013 r. jako jedna działka oznaczona numerem 5 i stanowi grunt zabudowany budynkiem socjalno-magazynowym. Działka B stanowi grunt zabudowany istniejącym budynkiem gospodarczym od czasów darowizny, dobudowano wiatę gospodarczą. Natomiast działka C to grunt niezabudowany. Ze względu na to, że budynki wznoszone były w latach 1990-2000 Wnioskodawca nie potrafi ustalić jak zostały sklasyfikowane zgodnie z PKOB.

Działki nr 1, 2, 3, B, C nabyte w drodze darowizny od rodziców (po zlikwidowaniu gospodarstwa rolnego), w momencie darowizny nie miały wyznaczonego celu nabycia nieruchomości, były przyjęte do majątku osobistego.

Działka nr 1 od 1992 r. była wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od lutego 2013 r. była w posiadaniu zależnym Spółki sp. z o.o. i również prowadzono na niej działalność. Od 1992 r. prowadzona była tam działalność, choć nigdy nieruchomości nie zostały wprowadzone do majątku prowadzonych przedsiębiorstw, a były wykorzystywane jako majątek prywatny do tej działalności.

Działki nr 2, 3, B, C od 1992 r. były wykorzystywana na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, zaś od lutego 2013 r. były w posiadaniu Spółki sp. z o.o. i również prowadzono na nich działalność. Od 1992 r. prowadzona była tam działalność, choć nigdy nieruchomości nie zostały wprowadzone do majątku prowadzonych przedsiębiorstw, a były wykorzystywane jako majątek prywatny do tej działalności. Na wszystkich działkach naniesienia były dokonane wcześniej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie zamierza uatrakcyjniać działek w celu przygotowania ich do sprzedaży, nie podejmował żadnych czynności względem działek. Przedmiotem umowy sprzedaży będą zarówno grunty, jak i nasienia znajdujące się na nich, gdyż te stanowią części składowe nieruchomości w rozumieniu art. 48 Kodeksu cywilnego i nie mogą być przedmiotem odrębnego obrotu. W celu sprzedaży ww. działek Wnioskodawca nie współpracuje z żadnym biurem obrotu nieruchomościami, ani też nie zamierza w przyszłości korzystać z takiej usługi. Wnioskodawca nie poszukiwał nabywcy działek, przyszły nabywca zgłosił się sam poprzez kontakt prywatny. Deweloper złożył wstępną propozycję zakupu gruntu. Oferty sprzedaży działek nie są i nie będą nigdzie publikowane. Wnioskodawca nie prowadzi żadnych działań marketingowych celem sprzedaży ww. działek, ani w przyszłości również nie będzie prowadził takich działań. Wnioskodawca zamierza sprzedać wszystkie działki na przestrzeni lat 2026-2030.

Wnioskodawca dokonał wcześniej sprzedaży nieruchomości gruntowej, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze …. Wnioskodawca wraz z małżonką BB sprzedali 1 czerwca 2023 r. ww. nieruchomości Spółce Sp. z o.o. Nieruchomość ta była nieprzydatna Wnioskodawcy, więc postanowił ją w porozumieniu z żoną sprzedać Spółce, która chciała prowadzić na tej nieruchomości działalność. Z tytułu sprzedaży nie został odprowadzony podatek od towarów i usług, nie była składana deklaracja VAT 7. Pieniądze ze sprzedaży nie zostały przeznaczone na konkretny cel. Działka przed sprzedażą nie była wykorzystywana była przez Wnioskodawcę. Ponadto, Wnioskodawca nie posiada innych działek, które w przyszłości zamierzałby sprzedać.

Działalność gospodarcza Wnioskodawcy podatkowo jest rozliczana na zasadach ogólnych, prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów. Działki wskazane we wniosku były w całości wykorzystywane w działalności gospodarczej. Przedmiotem umowy najmu od 2013 r. był plac i budynki socjalno – biurowe na rzecz Spółki sp. z o.o., zaś od 2020 r. na rzecz Spółki Sp. z o.o. Działki nie były udostępniane osobom trzecim (innym niż najemcy).

Przychód uzyskany ze sprzedaży działek przez Wnioskodawcę zostanie zaliczony na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowy m od osób fizycznych.

Na pytanie czy po sprzedaży nieruchomości Wnioskodawca zlikwiduje prowadzoną przez Niego działalność gospodarczą wskazał, że nieruchomości nie są mu niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości, położonych przy ul. A1, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) uPIT, jako odpłatne zbycie nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości, położonych przy ul. A1, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dokonywane przez osobę fizyczną - konsumenta, a nie podatnika podatku od towarów i usług?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie Nr 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, zgodnie z uchwałą NSA z dnia 17 lutego 2014 r. sygn. akt II FPS 8/13, w stanie prawnym obowiązującym od 1 stycznia 2004 r., nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy.

Powyższe powoduje, że w niniejszej sprawie ma zastosowanie regulacja zawarta w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) uPIT, zgodnie z którą: „źródłami przychodów są (...) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 (...) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (...) jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.”

Zważywszy, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości minęło co najmniej 17 lat (liczone od dnia 31 grudnia 2007 r.), sprzedaż Nieruchomości położonych przy ul. ... nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) uPIT, jako odpłatne zbycie nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej, dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do przepisów określone w art. 10 ust. 1: ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie natomiast  z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ww. ustawy:

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, spełnione muszą zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

·nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

·nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Jak stanowi art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 14 ust. 1 ww. ustawy:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy:

Stosownie zaś do art. 14 ust. 2c cytowanej ustawy:

W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy.

Brzmienie tego przepisu uległo zmianie z dniem 1 stycznia 2015 r. W stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2014 r. przepis ten wskazywał, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Od dnia 1 stycznia 2015 r. przepis ten stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio. Zmiana treści powyższego przepisu wynikała z przyjętej ostatecznie przez sądy administracyjne linii orzeczniczej, ukształtowanej uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lutego 2014 r., sygn. akt II FPS 8/13. W ocenie Sądu, poprzednie brzmienie art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obejmowało swoim zakresem przychód z odpłatnego zbycia wyłącznie tych składników majątku, które podatnik wprowadził do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a nie wszystkich składników majątku. Tym samym, przychód ze sprzedaży składników majątku spełniających ustawową definicję środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, których podatnik nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, mimo że zbyciu podlegały składniki majątku w rzeczywistości służące tej działalności, a nie celom prywatnym podatnika.

Ustawą z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2014 r., poz. 1326), ustawodawca doprecyzował brzmienie ww. przepisu i objął jego zakresem skutki podatkowe odpłatnego zbycia wszystkich składników majątku spełniających ustawowe kryteria uznania ich za środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, bez względu na to, czy podatnik wpisał je do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też nie.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu ww. ustawy zmieniającej, zawartego w druku sejmowym nr 2330 (Ad. 15) zmiana dotycząca sposobu ustalenia przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej ma charakter doprecyzowujący. Jej celem jest wyraźne wskazanie, że zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. (…) Art. 2 pkt 5 (zmiana dotycząca art. 14) - ust. 2 pkt 1 - zmiana ma na celu doprecyzowanie, że zbycie składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej stanowi przychód z tej działalności. Dotyczy to zarówno składników, które z uwagi na przewidywany okres ich użytkowania, krótszy niż rok, nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, jak i składników, których podatnik - pomimo takiego obowiązku - nie ujął w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Podkreślić należy, że ww. przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r., nie reguluje ani kwestii kwalifikowania składnika majątku do kategorii środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, ani obowiązku ujmowania go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Reguluje on wyłącznie kwestię skutków podatkowych zbycia wskazanych w nim składników majątku, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych.

W świetle powyższego, co do zasady regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2015 r. objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego oraz wartości niematerialnej i prawnej, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Wobec powyższego, przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c wyżej wskazanej ustawy) stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera bezpośredniej definicji „środków trwałych”, dokonuje natomiast ich podziału na podlegające i niepodlegające amortyzacji.

Definicja pojęcia „środki trwałe” wywodzi się z ustawy o rachunkowości, gdzie zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j.: Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.):

Grunt jest zdatny do użytku z chwilą nabycia. Na jego wartość początkową wpływać będzie wyłącznie cena należna sprzedającemu oraz koszty związane z zakupem (koszty aktu notarialnego, itp.). Co istotne, w przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej - oddzielnymi środkami trwałymi będą grunty oraz posadowione na tym gruncie budynki i budowle.

Dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych definicja środków trwałych określona została w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przez wskazanie składników majątku, które przy spełnieniu określonych w tym przepisie warunków uznać można za środki trwałe, podlegające amortyzacji oraz w art. 22c ww. ustawy, w którym wymieniono również składniki majątku uznawane m.in. za środki trwałe, niepodlegające amortyzacji. Definicja środków trwałych została więc dla celów podatkowych ściśle powiązana z pojęciem amortyzacji.

Jak stanowi art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast stosownie do art. 22c ww. ustawy:

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania; późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 - art. 22n ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, czy też od dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej). Wymagają jednak, aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto, nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

W celu zakwalifikowania działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu, czyli ustalenia, czy sprzedaż wskazanych we wniosku nieruchomości, będzie stanowiła przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy też stanowić będzie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej określony w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, należy mieć na uwadze zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości.

Z literalnej wykładni przywołanych wyżej przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania. Co istotne, jak wskazano wyżej, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od m.in. ujęcia go w ewidencji środków trwałych.

W tym miejscu podkreślić należy, że umowa najmu została uregulowana w przepisach art. 659-692 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. 2025 r. poz. 1071 ze zm.)

I tak, zgodnie z art. 659 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.

Należy wskazać, że najem – jako forma korzystania z mienia prywatnego – stanowi odrębne, niezwiązane z działalnością gospodarczą źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Jedynie w sytuacji, gdy najem dotyczy składników majątkowych świadomie wprowadzonych do majątku związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą, przychody z tego tytułu podlegają kwalifikacji do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec istniejących wątpliwości w odniesieniu do kwalifikacji przychodu z najmu nieruchomości NSA podjął Uchwałę Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r. sygn. II FPS 1/21 (dalej: Uchwała). W podsumowaniu Uchwały NSA końcowo uznał:

Z Uchwały wynika, że NSA pozostawił w gestii podatnika podjęcie decyzji, czy powiąże posiadane składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachowa je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i odda np. w najem.

Należy jednak pamiętać o wyłączeniu, które wynika wprost z brzmienia art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z przepisu wynika, że do źródła najmu nie kwalifikuje się składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych. Jako osoba fizyczna, a nie jako przedsiębiorca, nabył Pan:

·na podstawie umowy darowizny z 22 czerwca 2007 r. oraz w drodze dziedziczenia potwierdzonego postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, wydanym przez Sąd z 29 czerwca 2005 r., sygn. akt …, do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr 1, 2 oraz 3, położone przy ul. A1, o łącznej powierzchni 0,1692 ha, KW nr …;

·na podstawie umowy zamiany z 4 grudnia 2002 r. oraz umowy darowizny z 21 lutego 1995 r., do majątku osobistego, prawo własności nieruchomości stanowiącej dz. ewid. nr A, B oraz C, położone przy ul. A1, o łącznej powierzchni 2,0369 ha; KW nr …;

- dalej łącznie zwane „Nieruchomościami”.

W ramach działalności gospodarczej od 1992 r. wykorzystywał Pan nieruchomości nabyte w drodze zamiany w 2002 r. i w drodze darowizny od rodziców w 2007 r., jako użyczony nieodpłatnie majątek prywatny. Działki 2, 3, 1, zostały przekształcone w 2013 r. jako jedna działka oznaczona numerem 5, która stanowi grunt zabudowany budynkiem socjalno-magazynowym. Działka B stanowi grunt zabudowany istniejącym budynkiem gospodarczym od czasów darowizny, dobudowano wiatę gospodarczą. Natomiast działka C to grunt niezabudowany.

Od lutego 2013 r. nieruchomość była przedmiotem umowy najmu na rzecz Spółki z o.o., która prowadziła na nieruchomości działalność gospodarczą. Umowa najmu nieruchomości została zawarta 6 lutego 2013 r., natomiast przestała obowiązywać w marcu 2025 r. Umowa miała charakter odpłatny, przedmiot najmu stanowił plac i budynki socjalno-biurowe. Przychody z najmu nieruchomości zaliczał Pan do przychodów ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli do przychodów z działalności gospodarczej. Nieruchomości nigdy nie były i nie są ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych z tego tytułu. Nieruchomości nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zamierza Pan na przestrzeni lat 2026-2030 zbyć wskazane we wniosku nieruchomości, z wyłączeniem dz. ewid. nr A, dokonując sprzedaży, jako osoba fizyczna, poza prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą.

Biorąc pod uwagę powyższe zauważyć należy, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej osiągał Pan w latach 2013-2025 przychody z najmu nieruchomości. Nie ma powodów, żeby negować, że na podstawie racjonalnych dla siebie przesłanek zakwalifikował Pan osiągane przychody z najmu do przychodów ze źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”. Podkreśla Pan, że nie wprowadził nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych swojej działalności. Należy jednak pamiętać, że art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zatem, sam brak wprowadzenia składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie przesądza o tym, że nie jest on związany z działalnością gospodarczą. Ponadto, w świetle rozstrzygnięcia Uchwały NSA z dnia 24 maja 2021 r. sygn. II FPS 1/21 - to podatnik kwalifikuje osiągane przychody z najmu nieruchomości do jednego ze źródeł. Podjął Pan decyzję o kwalifikacji w momencie, gdy zaczął osiągać przychody z najmu. Zdecydował Pan wówczas, że są to przychody uzyskiwane z działalności gospodarczej i opodatkowywał je łącznie z pozostałymi przychodami z prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z tym - konsekwentnie - przychód ze sprzedaży składnika majątku, który był wykorzystywany w działalności gospodarczej i spełniał warunki do zakwalifikowania go do środków trwałych, powinien Pan również zaliczyć do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. Podkreślić bowiem należy że w latach 2013 - 2025 to Pan podjął decyzję o zakwalifikowaniu przychodów z najmu do źródła pozarolnicza działalność gospodarcza. W świetle Uchwały „powiązał” Pan tę nieruchomość z wykonywaniem działalności gospodarczej. Konsekwencje tej decyzji mają zatem odniesienie do skutków sprzedaży nieruchomości w najbliższej przyszłości.

Zatem przy ustaleniu źródła przychodów ze sprzedaży składników majątkowych wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej istotne są zapisy art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli okres ten nie przekracza sześcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Natomiast, gdy okres ten przekracza sześcioletni okres, o którym mowa w ww. przepisach, to przychód uzyskany ze sprzedaży tych składników majątkowych nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na podstawie powołanych przepisów, w przedstawionej przez Pana sytuacji nastąpi odpłatne zbycie składników majątku wykorzystywanych w Pana działalności gospodarczej, tj. działek wskazanych we wniosku wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami, które były w całości wykorzystywane w działalności gospodarczej i na podstawie umowy najmu, i były źródłem przychodów z tej działalności do marca 2025 r., kiedy to została rozwiązana umowa najmu.

Biorąc zatem pod uwagę przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane wyżej przepisy prawa, należy stwierdzić, że odpłatne zbycie opisanych we wniosku nieruchomości (na przestrzeni lat 2026 – 2030), wykorzystywanych do marca 2025 r. w całości przez Pana w prowadzonej działalności gospodarczej, które wprawdzie nie zostały wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a jednak spełniają ustawową definicję środków trwałych, będzie skutkować powstaniem przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód z tytułu zbycia przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu zgodnie z wybranym przez Pana sposobem opodatkowania pozarolniczej działalności gospodarczej.

Ze wskazanych wyżej względów Pana stanowisko uznaję za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pana w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.