Interpretacja indywidualna z dnia 13 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL3.4012.578.2025.1.MBN

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 18 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy niewliczania do limitu sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i ust. 9 ustawy, wartości sprzedaży usług najmu nieruchomości prywatnych.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawcą jest (…). Wnioskodawczyni jest wspólnikiem (…) sp. z o.o. z siedzibą w miejscowości (…). Wnioskodawczyni nie prowadzi jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik czynny VAT.

Wnioskodawczyni jest mężatką. W dniu 1 marca 2022 r. Wnioskodawczyni oraz Jej mąż, (…), zawarli umowę o podział majątku wspólnego. Wnioskodawczyni posiada w swoim majątku prywatnym:

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m² położonego przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…),

· Prawo własności nieruchomości lokalu mieszkalnego, o powierzchni użytkowej (…) m², położonego przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy dla (...) w (...), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…).

Wnioskodawczyni wynajmuje wymienione wyżej nieruchomości, stanowiące lokale mieszkalne, osobom fizycznym, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez Najemców, bez możliwości prowadzenia w nich jednoosobowej działalności gospodarczej, umowy najmu nie mają charakteru umów krótkoterminowych, łączna kwota przychodów z najmu przekracza rocznie (…) zł, przychód ten jest jednak zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, 894, 896.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, z uwagi na fakt, że przedmiotowe nieruchomości wynajmowane są wyłącznie na cele mieszkaniowe i na rzecz osób fizycznych.

Wnioskodawczyni posiada również w swoim majątku prywatnym prawo własności nieruchomości będącej stajnią, dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Z tytułu najmu niniejszej nieruchomości Wnioskodawczyni uzyskuje roczny przychód w wysokości (…) zł rocznie. Niniejszy przychód nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu z obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług, jednakże nie przekracza on kwoty 200 000,00 zł i tym samym nie przekracza on limitu zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

Pytanie

Czy najem prywatny nieruchomości wlicza się w kwotę limitu VAT, tj. do progu 200 000,00 zł, o którym mowa art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a w związku z tym Wnioskodawczyni może korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, bowiem przychód w wysokości (…) zł z tytułu najmu nieruchomości będącej stajnią, który nie jest zwolniony z obowiązku zapłaty podatku VAT, nie przekracza limitu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w sytuacji najmu nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez Najemców bez możliwości prowadzenia w nich jednoosobowej działalności gospodarczej, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, a tym samym, nie stosuje się i nie dolicza przychodów osiąganych z tego najmu do zwolnienia podmiotowego, tj. do kwoty 200 000,00 zł w rozumieniu art. 113 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy: zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2023 r. poz. 790, 1114, 1463 i 1693).

Wnioskodawczyni, w zakresie nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi, nie podejmuje działań mających na celu osiągnięcia większych zysków czy dla celów zarobkowych, a zatem uważa, że czynności polegające na zarządzaniu majątkiem prywatnym w żaden sposób nie podlegają pod ustawę o VAT. Wnioskodawczyni wynajmuje lokale mieszkalne będące w jej majątku prywatnym w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez Najemców bez możliwości prowadzenia w nich jednoosobowej działalności gospodarczej.

Mając zatem na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy stwierdzić należy, że skoro przedmiotem usługi jest najem mieszkań z przeznaczeniem na cele mieszkalne, których właścicielem jest Wnioskodawczyni i jak wynika z okoliczności sprawy, najem prywatny nie jest działalnością gospodarczą na gruncie ustawy o VAT, Wnioskodawczyni z tytułu najmu ww. lokali nie musi wliczać przychodów z najmu mieszkania celem ustalenia zwolnienia podmiotowego do 200 000,00 zł.

Jednocześnie, Wnioskodawczyni posiada w swoim majątku prywatnym prawo własności nieruchomości będącej stajnią, dla której Sąd Rejonowy w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…). Z tytułu najmu niniejszej nieruchomości Wnioskodawczyni uzyskuje roczny przychód w wysokości (…) zł rocznie. Przychód ten nie podlega, zgodnie z ustawą o VAT, zwolnieniu przedmiotowemu, jednakże nie przekracza on limitu zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, tj. 200 000,00 zł rocznie.

Mając na uwadze, że przychód Wnioskodawczyni z tytułu usług najmu osobom prywatnym lokali na cele mieszkaniowe korzystających ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, tym samym nie wlicza się on do limitu zwolnienia podmiotowego, a przychód z tytułu najmu nieruchomości będącej stajnią nie przekracza kwoty 200 000,00 zł rocznie, to Wnioskodawczyni może korzystać ze zwolnienia podmiotowego o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.

W tym miejscu Wnioskodawczyni pragnie wskazać, że powyższe stanowisko zostało potwierdzone w interpretacji indywidualnej z dnia 25 lipca 2024 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej sygn. 0114-KDIP4- 2.4012.233.2024.2.MŻA.

Zatem, w ocenie Wnioskodawczyni, jej stanowisko jest prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie natomiast do postanowień art. 8 ust. 1 ustawy:

Z uwagi na powyższe unormowania, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie się na rzecz innej osoby, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że ustawa zalicza do grona usług każde świadczenie. Zauważyć jednak należy, że usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument, odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. Odbiorcą świadczenia musi być inny podmiot niż wykonujący usługę.

W związku z powyższym, czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usługi w rozumieniu art. 7 ust. 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Zatem definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określaną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy tym, z art. 15 ust. 2 ustawy jednoznacznie wynika, iż pod pojęciem działalności gospodarczej należy rozumieć także czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. W tym przypadku decydujące znaczenie ma ciągłość wykorzystywania majątku. Wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych ma miejsce przede wszystkim poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne, np. w najem, dzierżawę itp. Przy czym przez ciągłość wykorzystywania składników majątku rozumieć należy także wykorzystanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania.

Należy zauważyć, że ustawodawca przewiduje zwolnienie od podatku VAT dla pewnej grupy podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 113 ust. 5 ustawy:

Natomiast stosownie do art. 113 ust. 9 ustawy:

Ponadto, na mocy art. 113 ust. 10 ustawy:

Z treści art. 113 ust. 13 pkt 1 i pkt 2 ustawy wynika, że:

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pani jednoosobowej działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowana jako podatnik czynny VAT. Jest Pani wspólnikiem Spółki z o.o. w 2022 r. zawarła Pani z mężem umowę o podział majątku wspólnego. Posiada Pani w swoim majątku prywatnym prawo własności do ośmiu lokali mieszkalnych.

Wynajmuje Pani ww. lokale mieszkalne osobom fizycznym, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez Najemców, bez możliwości prowadzenia w nich jednoosobowej działalności gospodarczej, umowy najmu nie mają charakteru umów krótkoterminowych.

Jak Pani wskazała, łączna kwota przychodów z najmu przekracza rocznie (…) zł, przychód ten jest jednak zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z uwagi na fakt, że przedmiotowe nieruchomości wynajmowane są wyłącznie na cele mieszkaniowe i na rzecz osób fizycznych.

W swoim majątku prywatnym posiada Pani również prawo własności nieruchomości będącej stajnią. Z tytułu najmu ww. stajni uzyskuje Pani roczny przychód w wysokości (…) zł rocznie. Wskazała Pani, że niniejszy przychód nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu z obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług, jednakże nie przekracza on kwoty 200 000,00 zł i tym samym nie przekracza on limitu zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy najem prywatny nieruchomości wlicza się do limitu 200 000,00 zł, o którym mowa art. 113 ust. 1 ustawy, a w związku z tym, czy może Pani korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem zadanego pytania, w pierwszej kolejności należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Należy wskazać, że umowa najmu jest umową cywilnoprawną, nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, że charakter usług najmu wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

W konsekwencji, najem nieruchomości, (zarówno o charakterze mieszkalnym i niemieszkalnym) należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym, skoro świadczy Pani usługi najmu o charakterze mieszkalnym i o charakterze niemieszkalnym za wynagrodzeniem, to w kontekście powołanych przepisów ustawy, najem ten stanowi, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, odpłatne świadczenie usług, w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, jest Pani podatnikiem podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu ww. najmu.

Ustawodawca przewidział zwolnienie niektórych czynności od podatku VAT. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

·świadczenie usługi na własny rachunek,

·charakter mieszkalny nieruchomości,

·mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, najem nieruchomości (zarówno o charakterze mieszkalnym, jak i niemieszkalnym), należy uznać za świadczony, w ramach działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pani nieruchomości stanowiące lokale mieszkalne, osobom fizycznym, w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez Najemców, bez możliwości prowadzenia w nich jednoosobowej działalności gospodarczej. Umowy najmu nie mają charakteru umów krótkoterminowych. Łączna kwota przychodów z najmu przekracza rocznie (…) zł, przychód ten jest jednak zwolniony z obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług VAT, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Natomiast, w sytuacji wynajmu stajni, wskazała Pani, że w swoim majątku prywatnym posiada Pani również prawo własności nieruchomości będącej stajnią. Z tytułu najmu ww. stajni uzyskuje Pani roczny przychód w wysokości (…) zł rocznie. Wskazała Pani, że niniejszy przychód nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu z obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług, jednakże nie przekracza on kwoty 200 000,00 zł i tym samym nie przekracza on limitu zwolnienia podmiotowego, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Odnosząc się natomiast do kwestii sumowania przychodów z najmu wynikających zarówno z nieruchomości o charakterze mieszkalnym i niemieszkalnym do limitu zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, co następuje:

Analiza powołanych wyżej przepisów prawa podatkowego wskazuje, że obliczając limit sprzedaży uprawniający podatnika do zwolnienia od podatku, na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, po przekroczeniu którego podatnik traci prawo do zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy, nie bierze się pod uwagę odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy, z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41 ustawy oraz usług ubezpieczeniowych – jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.

Poza przywołanym wyżej art. 113 ust. 2 ustawy warto zwrócić uwagę również na przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zgodnie z art. 288 Dyrektywy:

Zatem, Dyrektywa 2006/112/WE w art. 288 pkt 1 lit. e stanowi, że kwota obrotu obejmuje wartość transakcji związanych z nieruchomościami.

Zauważenia wymaga, że Dyrektywa 2006/112/WE najem i dzierżawę nieruchomości traktuje jako transakcje. Wynika to chociażby z treści art. 135 lit. l Dyrektywy, dotyczącego zwolnienia od podatku określonych transakcji, który jako transakcje zwolnione wymienia dzierżawę i najem nieruchomości. Jak stanowi ten przepis:

Według internetowego wielkiego słownika języka polskiego, transakcja to czynność lub zespół czynności prowadzący lub mający doprowadzić do kupna albo sprzedaży jakichś towarów.

Ustawodawca zarówno w akcie zasadniczym, jak i w rozporządzeniach wykonawczych do ustawy nie zdefiniował pojęcia charakter „pomocniczy”. W takim przypadku w pierwszej kolejności stosuje się wykładnię językową, w taki bowiem sposób ustawodawca komunikuje się z podatnikiem jako adresatem normy. Dopiero, gdy wykładnia językowa nie prowadzi do jednoznacznych rezultatów, dopuszczalne jest skorzystanie z pozajęzykowych dyrektyw interpretacyjnych.

Według internetowego słownika synonimów (strona internetowa – http://synonim.net/synonim/pomocniczy), synonimami do słowa „pomocniczy” są pojęcia: „pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający”.

Ponadto, w art. 288 Dyrektywy 2006/112/WE, w wersji angielskiej posłużono się pojęciem „ancillary transactions”. Zbliżonym znaczeniowo do powyższego jest termin „incidental transactions”, który występuje w art. 19 VI Dyrektywy i art. 174 Dyrektywy 2006/112/WE, co na język polski może być tłumaczone jako „transakcje incydentalne/uboczne”. Termin „incydentalny” wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym „mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko”, natomiast termin „uboczny” oznacza „dotyczący czegoś pośrednio, mniej istotny lub dodatkowy”. Transakcje o charakterze „incydentalnym” oznaczają zdarzenia występujące nie tyle rzadko, ile ubocznie, przy określonej okazji, nawet gdyby występowały w sposób powtarzalny. Pojęcie „incydentalności” odnosi się więc nie tyle do samej częstotliwości występowania danego zdarzenia, co raczej do jego poboczności względem zasadniczej działalności podatnika.

Także w wersji francuskiej VI Dyrektywy użyto określenia „accessoire”, a w wersji niemieckiej „Hilfsumsätze”, co wskazuje, że w analizowanym kontekście istotne jest, aby były to czynności poboczne, czy też pomocnicze do zasadniczej działalności podatnika (wspomniane powyżej trzy wersje językowe VI Dyrektywy są kompatybilne i wskazują na pomocniczy, poboczny charakter omawianych czynności). Podobnie, polska wersja językowa Dyrektywy 2006/112/WE, która zastąpiła VI Dyrektywę, odstępuje od sformułowania „transakcje sporadyczne” i określa omawiane czynności jako „transakcje pomocnicze”.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie działalności podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Zatem, aby ocenić, czy świadczona usługa ma charakter „pomocniczy”, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.

Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

Na gruncie niniejszej sprawy należy zauważyć, że jak wcześniej wskazano, świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Jak stwierdzono w niniejszej sprawie najem nieruchomości, (zarówno o charakterze mieszkalnym i niemieszkalnym) należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i stanowi on odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlegające opodatkowaniu tym podatkiem na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnosząc się do Pani wątpliwości, wskazać należy, że z cytowanego brzmienia art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy wynika, że do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy (czyli uprawniającej do zwolnienia) nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku (na podstawie m.in. art. 43 ust. 1 ustawy), jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości, ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności, co w Pani przypadku nie ma miejsca.

Należy zwrócić uwagę, że zwolnienie wynikające z art. 113 ustawy, jest związane bezpośrednio z podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, która w standardowych warunkach podlegałaby opodatkowaniu. Zwolnienie to odnosi się do konkretnego limitu wynikającego ze sprzedaży (odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług) danego podatnika.

Prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu przedmiotowych nieruchomości nie można uznać za działalność świadczoną pomocniczo.

Prowadzona przez Panią działalność gospodarcza w zakresie usługi najmu lokali o charakterze mieszkalnym – jak jednoznacznie wynika z przedstawionego opisu sprawy – obok działalności w zakresie najmu lokali o charakterze niemieszkalnym, jest drugim rodzajem wykonywanej przez Panią, na podstawie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionych przez Panią okoliczności sprawy, w kontekście powołanych przepisów prawa, prowadzi do wniosku, że wartość sprzedaży z tytułu świadczenia usług najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, jako transakcje związane z nieruchomościami, które nie mają charakteru czynności pomocniczych, powinna być wliczana do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Jak wyżej wskazano wykonuje Pani, oprócz działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości o charakterze mieszkalnym, również działalność gospodarczą w zakresie wynajmu o charakterze niemieszkalnym. Zatem, do limitu zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy, należy zsumować przychód wynikające zarówno z wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, jak i niemieszkalnym.

Najem, który nie korzysta ze zwolnienia z podatku VAT, również powinien być wliczany do wartości limitu określonego w ww. przepisie, gdyż wykonywany jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W efekcie, stwierdzenia wymaga, że wartość świadczonych przez Panią usług najmu nieruchomości, stanowiących odpłatne świadczenie usług, w ramach prowadzonej w tym zakresie przez Panią działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, każdorazowo podlega wliczeniu do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Jak Pani wskazała, kwota przychodów z najmu:

−lokali mieszkalnych przekracza rocznie (…) zł,

−stajni wynosi (…) zł.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności należy stwierdzić, że skoro łączna wartość sprzedaży z tytułu ww. najmu nieruchomości, przekroczyła 200 000 zł, to utraciła Pani prawo do korzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy. Prawo do zwolnienia, utraciło moc począwszy od czynności, która spowodowała przekroczenie kwoty 200 000 zł.

W konsekwencji, najem prywatny lokali mieszkalnych, jak i lokalu niemieszkalnego (stajni) powinna Pani wliczać do kwoty limitu VAT, tj. do progu 200 000,00 zł, o którym mowa art. 113 ust. 1 ustawy, a w związku z tym nie może Pani korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, bowiem łączna kwota z tytułu najmu lokali mieszkalnych oraz stajni przekracza limit, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pani stanowisko jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym. Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Panią w złożonym wniosku. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie stanu faktycznego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Dodatkowo wskazuję, że nie analizowałem prawa do zwolnienia od podatku VAT dla wynajmu lokali mieszkalnych, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy oraz braku zwolnienia od podatku VAT dla wynajmu stajni. Wydając interpretację, przyjąłem jako element opisu sprawy Pani wskazanie, że:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.