Interpretacja indywidualna z dnia 14 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.823.2025.3.WL

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży niezabudowanych działek,
• podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 września 2025 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego

Sprawa dotyczy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych w miejscowości ... gmina ....

Sprawa dotyczy działek. Działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.

Obręb ..., Gmina ..., Powiat ....

Opis:

Zakupił Pan działkę rolną w celu powiększenia swojego gospodarstwa rolnego i uprawiania roli na tym polu.

Niezabudowaną działkę rolną zakupił Pan ... r.

Uprawiał Pan na tej działce produkcję rolną.

... r. Uchwała Rady Miejskiej w ... został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który część Pana działki nr 8 przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową. Tą część nieruchomości przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową Pan podzielił.

... r. Decyzją Burmistrza ... otrzymał Pan decyzję nr ... zatwierdzającą podział Pana działki na kilka działek z zamierzeniem ich sprzedaży pod zabudowę mieszkaniową.

Do jednej z działek nr 5, na której ewentualnie planuje Pan się wybudować, złożył Pan wniosek do ... o doprowadzenie prądu do jednej z działek (... doprowadził do tej działki prąd). Nie podpisał Pan umowy z ... o licznik i podłączenie, ponieważ nie mam tam zabudowy.

... r. sprzedał Pan pierwszą działkę nr 1 o pow. ... ha za cenę ... zł – od tej transakcji notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych od kupującego w wysokości … zł oraz podatek od towarów i usług … zł.

... r. sprzedał Pan kolejną działkę nr 2 o pow. ... ha za cenę ... zł, od tego zakupu notariusz pobrał opłatę 2% od czynności cywilnoprawnych w kwocie … zł od kupującego oraz taksę notarialną … i podatek VAT … zł.

Sprzedane działki są gruntami ornymi z przeznaczeniem wskazanym w miejscowym planie pod zabudowę mieszkaniową.

Na nieruchomości rolnej wskazanej we wniosku od uprawiał Pan produkcję rolną, jest Pan z wykształcenia rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne.

Sprzedaje Pan tylko część nieruchomości przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, pozostawiając sobie pozostałą działkę pod produkcję rolną ok … ha.

Zgodnie z decyzją nr ... zatwierdzono podział działki 8 na działki nr: 6, 7, 9, 5, 1, 2, 3, 4, 10, 11, 12.

Działki z tej decyzji podziałowej a przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną to: 5, 1, 2, 3, 4.

Działka 6 - działka z przeznaczeniem na poszerzenie drogi wewnętrznej.

Działka nr 7 - działka z przeznaczeniem pod budowę trafostacji.

Działka przez cały okres od nabycia do dnia sprzedaży była użytkowana pod uprawy rolne (pszenica, rzepak).

Działki od nabycia do dnia sprzedaży były użytkowane na działalność zwolnioną od podatku. Jest Pan rolnikiem, który użytkuje własne pole.

Nie podejmował Pan żadnych działań marketingowych.

Nie poniósł Pan żadnych nakładów finansowych aby uzbroić ww. działki.

Pole obecnie dzierżawi Pan rolnikowi do uprawy rolne od ok 5 lat - nigdy nie występował Pan o wydanie warunków zabudowy.

Miejscowy plan został uchwalony decyzją urzędu gminy dla całej wioski ..., nie występował Pan z wnioskiem o ustanowienie takiego planu.

Nie prowadził Pan żadnej działalności związanej z obrotem nieruchomościami.

Sprzedał Pan już 2 działki nr 1 i działkę 2 (bez umowy przedwstępnej). Zawarł Pan umowę przedwstępną na działkę nr 3 z terminem sprzedaży na koniec ... Do sprzedaży tych działek sprzedaje Pan również udział w działce 6, która jest przeznaczona pod poszerzenie drogi wewnętrznej a konieczny jest przejazd przez tą działkę 6 aby dojechać do działek z przeznaczeniem pod budowę domów.

Umowa przedwstępna na sprzedaż działki 3 wraz z udziałem w działce 6 jest warunkowa pod warunkiem uzyskania przez kupującego kredytu w banku na zakup tej nieruchomości. Jeśli do końca maja kupujący nie otrzyma decyzji kredytowej zaliczka przepadnie na rzecz sprzedającego oraz kupujący musi otrzymać kredyt bankowy aby uzyskać możliwość zapłaty za tą działkę.

Nigdy nie dawał Pan żadnych pełnomocnictw innym osobom do tych działek.

Inne działki jakie Pan sprzedawał:

a.Działka 13 obręb ... o pow. ok … m² (Bardzo mała działka w kształcie trójkąta - trudna w użytkowaniu rolniczym ze względu na kształt) - działka sprzedana w … r. użytkowana w celach rolnych - uprawa roślin od zakupu do dnia zbycia. Działka z przeznaczeniem w miejscowym planie na użytki zielone.

b.Działka 1 - sprzedaż w … r. - działka sprzedana w … r. użytkowana w celach rolnych - uprawa roślin do dnia zbycia.

c.Działka nr 1 - sprzedana w … r. - użytkowana w celach rolnych - uprawa roślin od zakupu do dnia zbycia.

Środki ze sprzedaży działek przeznaczone zostały na remont budynków gospodarczych.

Sprzedał Pan te działki bez podatku VAT.

Posiada Pan jeszcze w ... działkę nr 14 obręb ..., na której jest posadowiony budynek gospodarczy. Działka rolna nr 15 i 16 w sąsiadującej wsi obręb … - udział w działkach 1/8 o sumarycznie … ha.

Posiada Pan jeszcze dom jednorodzinny, działka 17 obręb ... o pow. ok … m² na działce … m².

Ponadto, w uzupełnieniu wniosku na pytania zawarte w wezwaniu wskazał Pan odpowiednio:

1)Czy jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to z tytułu jakiej działalności jest Pan czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług (np. rolniczej)?

„Mam zarejestrowaną działalność gospodarczą od … r., jest to jednoosobowa działalność gospodarcza – świadczę usługi w zakresie doradzania w zakresie budownictwa (kierownik budowy lub inspektor nadzoru) . Mam wykształcenie w zakresie budownictwa rolniczego.”

2)Należy jednoznacznie wskazać numery ewidencyjne działek będących przedmiotem pytania. Bowiem w opisie sprawy wskazał Pan: „Sprawa dotyczy działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.” Przy czym dalej wskazał Pan: „Do jednej z działek nr 5, na której ewentualnie planuje sam się wybudować (…).” Zatem należy jednoznacznie wskazać, czy ww. działka nr 5 jest/będzie przedmiotem sprzedaży, a tym samym jest objęta zakresem pytania?

Ponadto, wskazał Pan: „Działka nr 7 – działka z przeznaczeniem pod budowę trafostacji.”

W opisie sprawy wskazał Pan także: „Zawarłem umowę przedwstępną na działkę nr 3 z terminem sprzedaży na koniec ... (…) sprzedaję również udział w działce 6 (…).” Zatem należy wskazać, czy ww. działki zostały już sprzedane?

Wskazał Pan także: „b. Działka 1 – sprzedaż w … r. – działka sprzedana w … r. użytkowana w celach rolnych – uprawa roślin od zakupu do dnia zbycia.”; „c. Działka nr 1 – sprzedana w … r. użytkowana w celach rolnych – uprawa roślin od zakupu do dnia zbycia.” Zaś w opisie sprawy podał Pan, że „… r. Sprzedałem kolejną działkę nr 2 – proszę wyjaśnić ww. niespójność treści wniosku, tj. nr działki.

„Sprawa dotyczy sprzedanych działek nr 13, 1, 2, 3 oraz zamiar sprzedaży działki nr 4.”

3)Czy nabycie przez Pana działki nr 8, z której wydzielone zostały działki objęte zakresem pytania, nastąpiło w ramach transakcji:

a)opodatkowanej,

b)zwolnionej

c)czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT?

„Nabyłem działkę nr 8 bez podatku VAT.”

4)Czy transakcja nabycia działki nr 8, z której wydzielone zostały działki objęte zakresem pytania, została udokumentowana fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?

„Zakup działki był pomiędzy podmiotami fizycznymi i nie było faktury. Jest jedynie akt notarialny.”

5)Czy z tytułu nabycia działki nr 8, z której wydzielone zostały działki będące przedmiotem wniosku, przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

„W akcie notarialnym z … r. zapisano jedynie informacje o „podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na podstawie art. 9 ust 1 pkt 2 lit a) ustawy z dnia 9 wrzesień 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. (Dz. U. nr 86, poz. 959, ze mian.) gdyż strona kupująca kupuje nieruchomość na powiększenie swojego gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 listopad 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U.. Nr 52, poz. 268 ze zmian.)”

6)Czy z działek objętych zakresem pytania, dokonywane były/są zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?

„Na wskazanych działkach we wcześniejszych latach prowadziłem uprawy rolne i sprzedawałem produkty rolne, które były opodatkowane podatkiem VAT.”

7)W opisie sprawy wskazał Pan m.in.: „Pole obecnie dzierżawię rolnikowi pod uprawy rolne od ok 5 lat.” Zatem należy wskazać numery ewidencyjne działek będących przedmiotemdzierżawy?

„Wszystkie wskazane w opisie działki były przedmiotem dzierżawy w okresie ostatnich 5 lat.”

8)Czy dzierżawa ww. działek była/jest czynnością odpłatną czy bezpłatną?

„Dzierżawa działek była czynnością płatną.”

9)W jaki sposób znalazł Pan nabywców działek nr 1 i nr 2?

„Nabywców znalazłem poprzez sąsiadów, gdzie dałem znać, że zamierzam sprzedać nieruchomości, klienci którym sprzedałem są z sąsiednich miejscowości.”

10)Czy trafostacja, która będzie wybudowana na działce nr 7, będzie służyła także nabywcom działek wydzielonych z działki nr 8? Jeśli tak, to czy z tego tytułu będzie Pan otrzymywał wynagrodzenie lub inną odpłatność (jaką)?

„Na działce 7 jest zaplanowana trafostacja – nie wiem dlaczego Urząd Gminy zaplanował na tej działce lokalizację trafostacji. Mogę jedynie się domyślać, że trafostacja powinna zapewniać zasilanie okolicznych działek nie tylko moich, ale też sąsiadów. Nie będę miał z tego tytułu dodatkowego wynagrodzenia. Jest możliwość że operator ... odkupi tą działkę.”

11)W związku ze wskazaniem we wniosku: „(…) złożyłem wniosek do ... o doprowadzenie prądu do jednej z działek (…)” należy wskazać, czy z ww. przyłącza tylko Pan będzie korzystał, czy będą korzystać również nabywcy działek wydzielonych z działki nr 8?

„Złożyłem wniosek o przyłączenie do sieci wyłącznie do działki nr 1 z możliwością zasilania wyłącznie tej działki.”

12)W odniesieniu do wcześniej sprzedanych nieruchomości (innych, niż wydzielone z działki nr 8), należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości:

• kiedy i w jaki sposób nabył Pan te nieruchomości?
• w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Pana?
• co było przyczyną ich sprzedaży?

„Wszystkie działki sprzedane nr 13, 1, 2, 3 i niesprzedane 4, 5, 18 pochodzą z zakupu z dnia … r. Zakup nieruchomości był u notariusza, nr Aktu … Nieruchomość była zakupiona w celu powiększenia swojego gospodarstwa rodzinnego.”

13)Kiedy Pan nabył i do jakich celów były/są wykorzystywane oraz czy planuje Pan sprzedaż w przyszłości następujących nieruchomości?

• działka nr 14, na której posadowiony jest budynek gospodarczy;
• udział w działce nr 15;
• udział w działce nr 16;
• działka nr 17, na której znajduje się dom jednorodzinny.

„Działkę 14 dostałem w darowiźnie od rodziców w celu prowadzenia gospodarstwa rolniczego, na którym jest zlokalizowany budynek gospodarczy.

Dokładnej daty nie pamiętam ale to było ok … r.

W akcie darowizny również wpisano udziały w działkach 15 i 16. Darowizna miała również na celu przekazania ojcowizny gospodarstwa na mnie tak abym to już ja prowadził działalność rolniczą.”

14)Czy prowadzi Pan lub prowadził działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; od kiedy; w jakim zakresie; w jakiej formie: indywidualna działalność gospodarcza, spółka – jaka; sposób opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej; rodzaj dokumentacji podatkowej prowadzonej przez Pana dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych; czy nieruchomość objęta wnioskiem lub jej część (działka rolna, a następnie wyodrębnione/powstałe z niej działki) wykorzystywał Pan/wykorzystuje w tej działalności (w całości, czy w części (w jakiej części), od kiedy do kiedy (w jakim okresie) ww. nieruchomość była/jest wykorzystywana w działalności gospodarczej); czy nieruchomość ta była/jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i czy była/jest amortyzowana (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji oraz kiedy została/zostanie z niej wycofana/wykreślona)?

„Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą od … r. i świadczę usługi doradcze w zakresie planowania i budowy budów budynków kubaturowych. Prowadzę rozliczenia na podstawie książki przychodów i rozchodów,

Prowadzone gospodarstwo rolne nigdy nie było wciągnięte do działalności gospodarczej prowadzonej firmy. Zawsze gospodarstwo pozostawało jako odrębna działalność osoby fizycznej. Żadne nieruchomości nigdy nie były wprowadzone do działalności firmy jednoosobowej i nie były amortyzowane.”

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Prosi Pan o wydanie interpretacji czy ma Pan zapłacić podatek VAT od sprzedanych działek i czy inne wskazane działki, które zamierza Pan sprzedać będą wymagały zapłaty podatku VAT w momencie ich sprzedaży?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Pana zdaniem, nie powinien Pan płacić podatku VAT od sprzedaży działek ponieważ działki zakupił Pan w … r. w celu powiększenia działalności gospodarczej. Prowadzi Pan wciąż gospodarstwo rolne i boryka się Pan z bardzo małym dochodem z rolnictwa i w związku z tym musi Pan dodatkowo pracować, aby dorobić na życie. Pieniądze ze sprzedaży chciałby Pan przeznaczyć na remont budynków gospodarczych, które są niezbędne do prowadzenia działalności rolniczej ale przez lata są bardzo zaniedbane, dachy się rozpadają i jest mnóstwo przecieków. Zysków z działalności rolniczej nie ma tyle aby starczały na rozwój gospodarstwa i jeszcze na remont budynków gospodarczych. Jest Pan czynnym przedsiębiorcą i opłaca Pan podatki i ZUS.

Dlatego uważa Pan, że nie powinienem płacić dodatkowych podatków.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki, budowle a także grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i jest wykorzystywany na potrzeby osobiste. Sprzedaż majątku prywatnego nie może być uznana za działalność gospodarczą ze skutkiem uznania tej osoby za podatnika.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych regulacji należy wywnioskować, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W rozpatrywanej sprawie należy zwrócić uwagę, że sprzedane przez Pana działki nr 13, 1, 2, 3, a także działka nr 4, którą zamierza Pan sprzedać, były przedmiotem dzierżawy w okresie ostatnich 5 lat. Dzierżawa działek była czynnością płatną.

Wskazania w tym miejscu wymaga, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług dzierżawa stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, itp.).

Zatem udostępnienie ww. niezabudowanych działek za wynagrodzeniem stanowi odpłatne świadczenie usług, a zawarcie ww. umowy powoduje wyłączenie tej nieruchomości z majątku osobistego. Taki sposób wykorzystania przez Pana ww. niezabudowanych działek sprawił, że były/są one wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego. Tym samym, dokonując dostawy ww. niezabudowanych działek, nie zbywał/nie będzie Pan zbywał majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań odpłatne udostępnienie ww. działek , stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nosi znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z tym dokonując sprzedaży przedmiotowych działek nie zbywa Pan majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Ponadto, jak wynika z opisu sprawy dokonał Pan podziału działki nr 8 m.in. na działki będące przedmiotem sprzedaży, tj. działki nr 1, 2, 3, 4. Na wskazanych działkach we wcześniejszych latach prowadził Pan uprawy rolne i sprzedawał Pan produkty rolne, które były opodatkowane podatkiem VAT.

Mając na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dokonując sprzedaży ww. działek nie zbywa Pan majątku osobistego. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Tym samym, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy niezabudowanych działek nr 13, 1, 2, 3 oraz nr 4, podlega/będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Według art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.):

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-46103 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W opisie sprawy wskazał Pan, że wszystkie działki sprzedane nr 13, 1, 2, 3 i niesprzedane 4, 5, 14 pochodzą z zakupu z … r. ... r. Uchwałą Rady Miejskiej w ... został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, który część Pana działki nr 8 przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową. Tą część nieruchomości przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową podzielił Pan na działki. ... r. Decyzją Burmistrza ... otrzymał Pan decyzję nr ... zatwierdzającą podział Pana działki na kilka działek z zamierzeniem ich sprzedaży pod zabudowę mieszkaniową. Sprzedane działki są gruntami ornymi z przeznaczeniem wskazanym w miejscowym planie pod zabudowę mieszkaniową. Sprzedaje Pan tylko część nieruchomości przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową pozostawiając sobie pozostałą działkę pod produkcję rolną ok … ha.

Wobec przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy przedmiotowe działki na moment sprzedaży stanowiły/będą stanowiły tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, zatem dostawa niezabudowanych działek numer 13, 1, 2, 3 oraz 4 nie była/nie będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania dostawy ww. nieruchomości wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione zatem muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Działkę nr 8, z której wydzielono działki będące przedmiotem sprzedaży, nabył Pan od osoby fizycznej i nie było faktury. Jest jedynie akt notarialny. Nabycie nastąpiło w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nabycie nie było związane z pojawieniem się jakiegokolwiek podatku naliczonego do odliczenia. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z ww. działek sprzedawał Pan produkty rolne, które były opodatkowane podatkiem VAT i działki były przedmiotem dzierżawy.

Oznacza to, że nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż niezabudowanych działek nr 13, 1, 2, 3 oraz 4 nie korzysta/nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że żadne z warunków, o których mowa w tym przepisie nie zostały spełnione.

W związku z powyższym sprzedaż niezabudowanych działek nr 13, 1, 2, 3 oraz 4 jest/będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy:

• stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia, oraz
• zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług, zaś w zakresie dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.