Interpretacja indywidualna z dnia 6 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-2.4012.204.2020.13.KS

Interpretacja indywidualna po wyroku sądu – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

1.ponownie rozpatruję sprawę Państwa wniosku wspólnego z 15 kwietnia 2020 r. (data wpływu 21 kwietnia 2020 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej – uwzględniam przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 18 czerwca 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 1973/20 (data wpływu prawomocnego orzeczenia 7 sierpnia 2025 r.) oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 marca 2025 r. sygn. akt I FSK 2269/21 i

2.stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 kwietnia 2020 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 kwietnia 2020 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości oraz prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• B. B.

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• A. spółka komandytowa

Opis stanu faktycznego

B. B. (…), nie będący zarejestrowanym podatnikiem VAT, zamieszkały (…) (Wnioskodawca/ Sprzedający), jest właścicielem:

• nieruchomości niezabudowanej, położonej w (…) („Nieruchomość 1”), składającej się z działek gruntu o nr:

a)1 o powierzchni 0,0042 ha;

b)2 o powierzchni 0,0604 ha;

c)3 o powierzchni 0,0614 ha;

d)4 o powierzchni 0,0618 ha;

e)5 o powierzchni 0,0605 ha;

f)6 o powierzchni 0,0169 ha;

z obrębu (…), o łącznej powierzchni 0,2652 ha, powstałych z podziału działek oznaczonych dotychczas numerami ewidencyjnymi: 7 oraz 8, z obrębu (...), o dotychczas ujawnionej łącznej powierzchni 0,2629 ha.

Nieruchomość 1 Sprzedający nabył na podstawie dziedziczenia po C. C., zgodnie z postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku w 1998 r., przed zawarciem związku małżeńskiego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał,

• nieruchomości niezabudowanej położonej (…) („Nieruchomość 2”), składającej się z działek gruntu nr:

a)8 o powierzchni 0,0639 ha;

b)9 o powierzchni 0,0633 ha;

c)10 o powierzchni 0,0031 ha;

d)11 o powierzchni 0,0033 ha

z obrębu (...), o łącznej powierzchni 0,1336 ha, powstałe z podziału działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnymi 12, z obrębu (...) o dotychczas ujawnionej powierzchni 0,1320 ha.

Nieruchomość 2 Sprzedający nabył na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z 1998 r., przed zawarciem związku małżeńskiego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową nie zawierał.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 położone są na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej.

Kupującym (Zainteresowanym) jest A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (…).

Ostateczną decyzją nr (…) wydaną z upoważnienia Burmistrza Miasta i Gminy (…) 2020 roku, zatwierdzony został podział Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, z którego wynika, że z Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wydzielone zostały Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III, składające się z następujących działek gruntu:

1)z działek nr ewid. 7 i nr ewid. 8, działki o nr ewid.:

a)1, o powierzchni 0,0042 ha, przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej gminnej, (…),

b)2, o powierzchni 0,0604 ha,

c)3, o powierzchni 0,0614 ha,

d)4, o powierzchni 0,0618 ha,

e)5, o powierzchni 0,0605 ha, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą,

f)6, o powierzchni 0,0169 ha, przeznaczona pod drogę wewnętrzną,

(dalej działki nr ewid. 2 i nr ewid. 3 zwane są łącznie „Nieruchomością III”; działki nr ewid. 4, nr ewid. 5 i nr ewid. 6 zwane są łącznie „Nieruchomością II”, a działka nr ewid. 1 zwana jest „Działką nr 1”);

2)z działki nr ewid. 12 działki o nr ewid.:

a)11, o powierzchni 0,0033 ha, przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej gminnej, (…),

b)8, o powierzchni 0,0639 ha,

c)13, o powierzchni 0,0633 ha, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą,

d)10, o powierzchni 0,0031 ha, przeznaczona pod drogę wewnętrzną,

(dalej działki nr ewid 8, nr ewid. 13 i nr ewid. 10 zwane są łącznie „Nieruchomością I”), - działka nr ewid. 11 zwana jest „Działką nr 11”).

Opisany wyżej podział Nieruchomości zatwierdzony został pod warunkiem, że przy zbywaniu działek, które nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, zostanie ustanowiona służebność drogowa polegająca na zapewnieniu do niej dostępu.

Wnioskodawca (Sprzedający) oraz Zainteresowany (Kupujący) zawarli umowę przedwstępną przewidującą sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III, Działki nr 11 oraz Działki nr 1 w celu realizacji na ww. terenie inwestycji polegającej na budowie 6 (sześciu) budynków jednorodzinnych, dwulokalowych w zabudowie bliźniaczej („Inwestycja”), na podstawie wydanych na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek innych podmiotów działających na zlecenie Kupującego (Kupujący oraz podmioty działające na jego zlecenie zwane są dalej także „Inwestorami”), decyzji o pozwoleniach na budowę (ewentualnie poprzedzonych tzw. decyzjami środowiskowymi, jeśli ich uzyskanie przez Kupującego będzie konieczne). W umowie przedwstępnej Kupujący zobowiązał się w terminie najpóźniej 30 (trzydziestu) dni, licząc od dnia ujawnienia w ewidencji gruntów wskazanego wyżej podziału geodezyjnego, wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniach na budowę.

Zgodnie z umową przedwstępną, Wnioskodawca sprzeda Nieruchomość I - w terminie do 30 czerwca 2020 r. za Cenę I; Nieruchomość II - po sprzedaży Nieruchomości I najpóźniej w terminie do 31 grudnia 2020 r. za Cenę II; Nieruchomość III - po sprzedaży Nieruchomości II najpóźniej w terminie 31 maja 2021 r. za Cenę III.

Na poczet wszystkich trzech Cen sprzedaży ww. Nieruchomości Sprzedający otrzymał zadatek po zawarciu umowy przedwstępnej, przy czym następna (ponad zadatek) część Ceny I zostanie zapłacona najpóźniej następnego dnia roboczego po sprzedaży Nieruchomości I (a pozostała część Ceny I - najpóźniej w terminie 12 miesięcy od dnia sprzedaży Nieruchomości I). Analogicznie zostały ustalone terminy płatności z tytułu sprzedaży Nieruchomości II i III, tj. w przypadku Nieruchomości II następna (ponad zadatek) część Ceny II zostanie zapłacona najpóźniej następnego dnia roboczego po sprzedaży Nieruchomości II (a pozostała część Ceny II - najpóźniej w terminie 12 miesięcy od dnia sprzedaży Nieruchomości II); a w przypadku Nieruchomości III następna (ponad zadatek) część Ceny III zostanie zapłacona najpóźniej następnego dnia roboczego po sprzedaży Nieruchomości III (a pozostała część Ceny III - najpóźniej w terminie 12 miesięcy od dnia sprzedaży Nieruchomości III).

W umowie przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością I, Nieruchomością II lub Nieruchomością III (a wcześniej Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 przed ich podziałem), na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzji o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzje budowlane oraz innych decyzji niezbędnych w procesie uzyskania decyzji budowlanej, w tym do wejścia w teren. Przedmiotowa zgoda uprawnia do złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane, w tym do wejścia w teren, przy czym w przypadku uzyskania przez Inwestora decyzji budowlanych, Kupujący uprawniony jest do rozpoczęcia realizacji Inwestycji na Nieruchomości. Powyższa zgoda uprawnia Kupującego do rozpoczęcia i realizacji ułożenia infrastruktury technicznej dla Inwestycji. Sprzedający zobowiązał się też, na żądanie Kupującego do wydania powyższych zgód w formie wymaganej przez właściwy organ administracji lub inne instytucje oraz do wydania powyższych zgód podmiotowi wskazanemu przez Kupującego, jeżeli powyższa zgoda nie będzie wystarczająca dla właściwego organu administracji lub innej instytucji jak również ewentualnych zgód wymaganych i niezbędnych do realizacji Inwestycji.

W umowie przedwstępnej strony postanowiły, że w przypadku gdy nie dojdzie do sprzedaży Nieruchomości I lub Nieruchomości II lub Nieruchomości III z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Kupujący zobowiązany będzie do podjęcia działań zmierzających do wygaszenia uzyskanych przez Kupującego decyzji uzyskanych w ramach Inwestycji, w tym decyzji środowiskowej oraz decyzji budowlanych uzyskanych w oparciu o zgody udzielone przez Sprzedającego oraz do rozwiązania uzyskanych przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Inwestycji oraz zawartych przez Kupującego umów z gestorami mediów dla Inwestycji, a Sprzedający zachowa zadatek.

W celu budowy Inwestycji na omawianych Nieruchomościach, Zainteresowany musi uzyskać dwie decyzje o pozwoleniu na budowę (zwane odpowiednio Decyzją Budowlaną I i Decyzją Budowlaną II). Wobec tego w umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że jeśli do dnia gdy Decyzja Budowlana I stanie się ostateczna w administracyjnym toku instancji lub prawomocna w przypadku jej zaskarżenia, nastąpi zmiana Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie uniemożliwiającym realizację przez Kupującego na Nieruchomości Inwestycji, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od przedwstępnych umów sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II oraz Nieruchomości III, najpóźniej licząc do Dnia Zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości I, to jest do trzydziestego czerwca roku dwa tysiące dwudziestego (30 czerwca 2020 r.). W takim przypadku Wnioskodawca zwróci Sprzedającemu cały zadatek.

Jeśli natomiast do dnia, gdy Decyzja Budowlana II stanie się ostateczna w administracyjnym toku instancji lub prawomocna w przypadku jej zaskarżenia, nastąpi zmiana Planu Zagospodarowania Przestrzennego w zakresie uniemożliwiającym realizację przez Kupującego na Nieruchomości Inwestycji, Kupujący będzie uprawniony do odstąpienia od:

• przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości III oraz
• przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości I o ile nie zostanie jeszcze zawarta Umowa Sprzedaży Nieruchomości I oraz
• przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości II o ile nie zostanie jeszcze zawarta Umowa Sprzedaży Nieruchomości II, najpóźniej licząc do Dnia Zawarcia Umowy Sprzedaży Nieruchomości III, to jest do dnia trzydziestego pierwszego maja roku dwa tysiące dwudziestego pierwszego (31 maja 2021 r.). W takich przypadkach Sprzedający zwróci Kupującemu odpowiednią część zadatku - w zależności od tego, czy Kupujący skorzysta z prawa do odstąpienia od umowy przedwstępnej po sprzedaży Nieruchomości I, a przed sprzedażą Nieruchomości II, czy po sprzedaży Nieruchomości II, a przed sprzedażą Nieruchomości III.

Wedle wiedzy Wnioskodawcy i Zainteresowanego obecnie nie toczy się jakiekolwiek postępowanie administracyjne, ani nie trwają prace w Urzędzie Gminy P., których celem miałaby być zmiana wspomnianego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego - w szczególności w sposób, który miałby uniemożliwić realizację Inwestycji przez Kupującego.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej, a ww. Nieruchomości nie były i nie są składnikiem żadnej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze, że to Kupujący prowadzi działalność gospodarczą oraz, że planuje zakup Nieruchomości w celu budowy Inwestycji zgodnych z zamiarami biznesowymi i oczekiwaniami Zainteresowanego, Wnioskodawca na wniosek i zgodnie z wytycznymi Zainteresowanego, jako przyszłego nabywcy, składał wnioski o dokonanie opisanych wyżej podziałów ww. Nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi Zainteresowanego oraz jego wytycznymi, a także o wydanie warunków technicznych przyłączenia do dostawców energii elektrycznej, wody i kanalizacji, gazu do ww. Nieruchomości oraz dokonał zgłoszenia wyburzenia starego, spalonego domu na jednej z Nieruchomości. Koszty związane z opracowaniem i przygotowaniem odpowiedniej dokumentacji, składanej w poszczególnych urzędach i u gestorów mediów, a także koszty zburzenia ww. domu poniósł Zainteresowany.

Z tych samych powodów Wnioskodawca udzielił Zainteresowanemu pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym na cele uzyskiwania odpowiednich zgód i zezwoleń oraz zobowiązał się udzielić Zainteresowanemu wszelkiego wsparcia w uzyskaniu przez Zainteresowanego zgód i decyzji, które pozwolą Zainteresowanemu zrealizować Inwestycję.

Równocześnie w razie nie sprzedania Nieruchomości Kupującemu, jest on zobowiązany doprowadzić do wygaśnięcia decyzji środowiskowej, Decyzji Budowlanych, umów o przyłącza mediów, itd., co opisano wyżej. Jest to podyktowane tym, że skoro ww. decyzje będą wydane w celu realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego, a nie przez Sprzedającego, którą zainteresowany jest Kupujący, a nie Wnioskodawca, itd. to Wnioskodawca chce mieć możliwość sprzedaży w przyszłości Nieruchomości, wobec których nowy nabywca nie będzie już musiał rozpoczynać postępowań o wygaśnięcie decyzji uzyskanych przez Kupującego, które nie są potrzebne Wnioskodawcy i które mogą się okazać niepotrzebne nowemu potencjalnemu nabywcy Nieruchomości.

Oprócz zawarcia opisanej wyżej umowy przedwstępnej z Zainteresowanym, w czerwcu 2019 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali 50% udziałów w lokalu użytkowym, o powierzchni ok. 55,86 m² plus ok. 4 m² pomieszczenie gospodarcze, położonym (…), na działce o powierzchni 446 m², na jednym z osiedli, w którym to lokalu funkcjonował mały sklep osiedlowy. W maju 2006 r. Wnioskodawca, wraz z żoną, pożyczyli znajomym osobom brakującą część pieniędzy na zakup ww. lokalu, a ponieważ osoby te przestały spłacać pożyczkę, w 2014 r. przeniosły na Wnioskodawcę i jego żonę 50% udziałów w ww. lokalu (transakcja nie była opodatkowana VAT-em, lecz PCC), w którym przez pewien czas funkcjonował mały sklep osiedlowy, a Wnioskodawca otrzymywał czynsz najmu od połowy lokalu. W czerwcu 2019 r. Wnioskodawca wraz żoną (jako współwłaściciele 50% własności ww. lokalu) oraz drugi współwłaściciel sprzedali lokal. Transakcja nie była opodatkowana VAT-em, lecz PCC.

Wnioskodawca w marcu 2019 r. sprzedał też mieszkanie, o powierzchni ok. 43 m², położone (…), które nabył w 2002 r. Pierwotnie zamiarem Wnioskodawcy było, aby Nieruchomość ta była przeznaczona pod wynajem aczkolwiek w rzeczywistości Wnioskodawca nie wynajmował tego mieszkania i nie czerpał przychodów z wynajmu.

W grudniu 2019 r. Wnioskodawca sprzedał 50% udziałów w budynku jednorodzinnym, w zabudowie bliźniaczej położonym (…). Udziały te Wnioskodawca nabył w 2000 r. i do grudnia 2007 r. zamieszkiwał w tym budynku, a później budynek ten był okresowo wynajmowany.

Wnioskodawca jest właścicielem innych nieruchomości, tj.:

• lokalu mieszkalnego (…), który nieodpłatnie wydzierżawił na cele biurowe (lokal ten nabył w spadku),
• połowy (tj. 50%) domu jednorodzinnego mieszkalnego, również położonego (…), w którym mieszka z rodziną,
• lokalu mieszkalnego (…), nabytego w roku 2000, który wynajmuje na cele mieszkalne,

wraz z żoną:

• lokalu mieszkalnego (…), nabytego w 2017 r., który wykorzystywany jest na cele własne rodziny,
• lokalu mieszkalnego (…), nabytego w 2008 r., który wykorzystuje na własne potrzeby (cele weekendowo-wakacyjne),
• nieruchomości gruntowej rolnej o pow. 30700 m² (…), stanowiącej obecnie nieużytki,
• domu jednorodzinnego (…) (który nabył w spadku), w którym zamieszkiwała do grudnia 2019 r. (do śmierci) matka Wnioskodawcy, a nadal zamieszkuje jego brat,
• nieruchomości gruntowej o pow. 4014 m² zabudowanej budynkiem mieszkalnym (…), nabytej w 2010 r., którą wykorzystuje sporadycznie na potrzeby swoje i rodziny,
• niezabudowanej nieruchomości gruntowej, nabytej w 2003 r., o pow. 1,6241 ha, położonej (…), dla której obowiązuje MPZP z przeznaczeniem na zabudowę mieszkaniową. Od chwili zakupu grunt ten jest nieużytkowany przez Wnioskodawcę,
• posiada 50% udziałów w nieruchomości gruntowej o pow. 5191 m² (częściowo o przeznaczeniu budowlanym a częściowo rolnym (…), nabytej w 2009 r. Nieruchomość ta jest od chwili zakupu nieużytkowana przez Wnioskodawcę,
• domu jednorodzinnego (…) (nabyty w 2019 r. ze środków z majątku osobistego), do remontu, który zamierza przystosować do zamieszkania z rodziną.

Ponadto Wnioskodawca jest właścicielem 100% udziałów w spółce z o.o., która jest właścicielem hotelu, który obecnie jest wydzierżawiony podmiotowi nie powiązanemu z Wnioskodawcą ani z tą spółką z o.o.

Wnioskodawca jest również właścicielem 53% udziałów w spółce z o.o. (w której spółka opisana w akapicie powyżej posiada 5% udziałów), która jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej (…). Nieruchomość ta jest przedmiotem przygotowania do rozpoczęcia inwestycji budowlanej przez tą spółkę lub sprzedaży.

Wnioskodawca nie poszukiwał aktywnie nabywców Nieruchomości, nie zamieszczał ogłoszeń w prasie ani Internecie, lecz zaproponował zakup Zainteresowanemu ze względu na osobistą znajomość przedstawicieli Zainteresowanego oraz przedmiotu działalności gospodarczej Zainteresowanego.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu stanu faktycznego

• każda z działek była sporadycznie wykorzystywana na potrzeby własne (odpoczynku weekendowego),
• na żadnej z działek Sprzedający nie prowadził gospodarstwa rolnego,
• Sprzedający nie wnioskował, nie uczestniczył czynnie w procedurze uchwalania czy też późniejszej zmiany MPZP, ani nie składał żadnych wniosków w tym zakresie i nie uczestniczył w żadnych spotkaniach,
• przed podpisaniem z Kupującym listu intencyjnego, Sprzedający nie dokonywał żadnych czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Dopiero po podpisaniu listu intencyjnego, niezależnie od udzielonego pełnomocnictwa, Sprzedający wprawdzie we własnym imieniu, ale na żądanie i zgodnie z wytycznymi Kupującego, wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości. Plan/propozycję podziału przygotował Kupujący zgodnie ze swoimi zamierzeniami dla przyszłej własnej inwestycji. Ponadto - również zgodnie z wytycznymi Kupującego - Sprzedający wystąpił o wydanie warunków technicznych przyłączenia do dostawców energii elektrycznej, wody i kanalizacji, a także dokonał zgłoszenia i doprowadził do wyburzenia starego domu, który stał na granicy działek nr ew. 7 i 8. Stan techniczny wyburzonego budynku od kilku lat był już bardzo zły szczególnie po pożarze, który nastąpił w 2016 r. jako jeden z serii podpaleń w tych okolicach i niezależnie od transakcji powinien być rozebrany. O serii tych podpaleń, między innymi domu należącego do Sprzedającego donosiła prasa, (…).

Wnioskodawca wyjaśnił, że sytuacja, w której Inwestor jeszcze nie jest właścicielem nieruchomości, ale podejmuje już pewne kroki w celu rozpoczęcia inwestycji, jest bardzo często spotykana w praktyce. Wówczas, od strony formalnej, występują następujące sytuacje:

a) Inwestor podejmuje działania we własnym imieniu, np. występuje o uzyskanie decyzji administracyjnych we własnym imieniu, przygotowując dokumentację, składając odpowiednie wnioski jako strona postępowania,

b) Inwestor otrzymuje od Sprzedającego (będącego wciąż właścicielem nieruchomości) pełnomocnictwo do takich działań (wówczas formalnie stroną, np. wniosku o wydanie decyzji jest właściciel nieruchomości, ale faktycznie wszelkie czynności w jego imieniu wykonuje Inwestor, np. na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa),

c) Inwestor wskazuje Sprzedającemu, jakie czynności Sprzedający ma wykonać (np. wystąpić o wydanie określonej decyzji do określonego organu), wskazując Sprzedającemu zakres takiego wniosku, przygotowując odpowiednią dokumentację zgodną z planami biznesowymi Inwestora, itd.

Bez względu jednak na to, jaką formę współpracy przyjmą strony, to nie ulega wątpliwości, że to Inwestor prowadzi działalność gospodarczą i podejmuje kroki z nią związane i fakt, że np. o wydanie decyzji o podziale działki na mniejsze, formalnie występuje Sprzedający, a nie Inwestor, nie czyni ze Sprzedającego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, jeśli - tak jak w analizowanym przypadku - to Inwestor wskazuje, w jaki sposób ma być podzielona działka, na jakie mniejsze działki, na której z nich zbuduje drogę dojazdową, a na której domy mieszkalne, jakie media doprowadzić, do którego miejsca, itd.

Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby Sprzedający z własnej inicjatywy podjął takie działania, licząc na to, że jak np. podzieli dużą nieruchomość na mniejsze działki w założony przez siebie sposób, to w przyszłości sprzeda je z lepszym zyskiem, znajdzie lepszych klientów albo sam wybuduje domy na sprzedaż itd.

Nic takiego nie miało miejsca w analizowanej sytuacji, gdyż Sprzedający nie jest Inwestorem i Sprzedający nie wykonałby tych działań na żądanie Inwestora, (tj. Kupującego), gdyby Kupujący tego nie zażądał. Wszelkie związane z tym koszty oraz ryzyko niepowodzenia obciążały Kupującego, jako Inwestora.

W uzupełnieniu wniosku odnosząc się do pytania, czy w stosunku do przedmiotowych działek Zainteresowany podejmował takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiegokolwiek innego działania, jeśli tak to jakie i w jakim celu, pełnomocnik Wnioskodawcy poinformował, że Sprzedający nie podejmował żadnych wskazanych w tym pytaniu działań jak również podobnych.

Ponadto w piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku podano, że:

• Sprzedający nie występował z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla sprzedawanych działek,
• Sprzedający generalnie nie planuje sprzedawać w najbliższej przyszłości innych nieruchomości, które posiada, aczkolwiek mając na uwadze dom nabyty w celach mieszkalnych (…) oraz koszty remontu jakie pochłania, Sprzedający nie wyklucza sprzedaży opisanej we Wniosku „nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym (…), którą wykorzystuje w celach rekreacyjnych”, celem przeznaczenia uzyskanych z tego tytułu funduszy na dokończenie remontu domu (…),
• przyczyną sprzedaży pozostałych nieruchomości opisanych we wniosku był plan poszukiwania i zakupu większego domu mieszkalnego (…), który będzie wykorzystywany na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i w związku z tym potrzeba gromadzenia środków na ten zakup. Sprzedaż mieszkania (…) (opisanego we Wniosku) za kwotę 265 tys. złotych, sprzedaż udziałów w lokalu użytkowym, opisanym we Wniosku za 267,5 tys. złotych, sprzedaż 50% udziałów w domu mieszkalnym położonym (…) za kwotę 1.150.000 złotych. Te wszystkie środki zostały przeznaczone na zakup większego domu mieszkalnego (…) o którym mowa powyżej. Koszt samego zakupu domu (…) to kwota 3.550000 złotych. Dodatkowo dom ten wymaga gruntownego remontu i stąd też Wnioskodawca przeznaczył przychody ze sprzedaży nieruchomości objętych wnioskiem na zakup i remont tego domu oraz nie wyklucza w przyszłości prób sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którą wykorzystuje w celach rekreacyjnych (…)i przeznaczenia również środków z tej ewentualnej sprzedaży na remont domu przy ul. (...),
• Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych nieruchomości poza będącymi przedmiotem wniosku i opisanymi we wniosku,
• każda z działek była sporadycznie wykorzystywana na potrzeby własne (odpoczynku weekendowego). Przedmiotowe działki Sprzedający nabył w ramach spadku,
• ww. działki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy innych umów o podobnym charakterze i nie były udostępniane odpłatnie osobom trzecim,
• przed sprzedażą działek Sprzedający nie podejmował innych, poza wskazanymi w opisanym we wniosku stanie faktycznym, jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych Sprzedającego zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek i nie zamierza takowych podejmować. Należy zaznaczyć, że czynności opisane we wniosku a podejmowane przez Sprzedającego na wyraźne życzenie Kupującego jako Inwestora, również nie wymagały ponoszenia przez Sprzedającego nakładów finansowych.

Pytania

1) Czy planowana sprzedaż Nieruchomości (po podziale) na rzecz Zainteresowanego, powinna skutkować uznaniem Wnioskodawcy za podatnika VAT?

2) Czy w razie uznania Wnioskodawcy za podatnika VAT w tej transakcji, Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury, jaką otrzyma od Wnioskodawcy, po uprzednim zarejestrowaniu się przez Wnioskodawcę jako czynny podatnik VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, Wnioskodawca nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości, a kwota uzyskana przez Wnioskodawcę z tego tytułu nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, wobec czego biorąc pod uwagę daty nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę (dodatkowo - w ramach spadków), kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na wypadek uznania - z którym Wnioskodawca i Zainteresowany się nie zgadzają, że w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości Wnioskodawca będzie podatnikiem podatku od towarów i usług, Wnioskodawca będzie zobowiązany do zarejestrowania się jako czynny podatnik VAT oraz wystawienia faktury z wykazanym podatkiem VAT, który Zainteresowany będzie mógł odliczyć, skoro Zainteresowany nabędzie Nieruchomości w celu budowy i sprzedaży budynków, czyli w celu wykonania czynności opodatkowanej VAT.

Uzasadnienie

Sprzedaż niezabudowanych Nieruchomości (po ich podziale) nie będzie objęta VAT, lecz PCC mimo, że w momencie sprzedaży będą objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przewidującym możliwość zabudowy, czyli będą terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Powyższa konkluzja wynika z tego, że Wnioskodawca nie jest podatnikiem VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości i nie stanie się nim w wyniku ich sprzedaży, gdyż Nieruchomości te (w tym także przed ich podziałem) nie są wykorzystywane przez niego w działalności opodatkowanej VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych definicji podatnika i działalności gospodarczej należy wskazać, że Wnioskodawca nie może być uznany za podatnika podatku VAT w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości, gdyż sprzedając ją Wnioskodawca nie działa jako osoba zajmująca się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, lecz wykonuje czynności związane z zarządem swoim majątkiem osobistym, nabytym w ramach spadkowych rozliczeń rodzinnych w latach 90.

Sprzedaż towarów podlega opodatkowaniu tylko jeśli jest wykonywana przez podatnika VAT działającego w takim charakterze, a więc jeśli jest wykonywana w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W świetle przywołanych przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem, a nie np. z samego tylko faktu zarejestrowania dla VAT, tj. fakt ewentualnego zarejestrowania jako czynny podatnik VAT nie oznacza, że każda czynność wykonana przez taką osobę będzie czynnością wykonaną przez podatnika VAT.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży gruntu jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że przy pomocy tego gruntu prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Za podatnika w świetle powyższych przepisów należy uznać osobę, która wykonała czynność w okolicznościach wskazujących, że uczyniła to z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej, np. poczyniła w tym celu pewne nakłady na sprzedawany grunt, celem jego ulepszenia faktycznego i/lub prawnego oraz jeśli ponosi związane z tym ryzyko ekonomiczne, gdyż immanentną cechą działalności gospodarczej jest ponoszenie takiego ryzyka, godzenie się na nie, a tym samym godzenie się na to, że czynności wykonane w celu osiągnięcia zysku nie przyniosą go albo będzie on mniejszy od oczekiwanego albo podatnik poniesie stratę.

W związku z powyższym można stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności zmierzające czy przystosowujące do przyszłego wykorzystania gruntu w swojej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży tak „przystosowanego” gruntu.

Również wykorzystywanie majątku prywatnego przez osobę fizyczną może w określonych okolicznościach zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, a w konsekwencji uznanie za podatnika VAT, jeżeli czynność ta dokonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (nawet jeśli nie okażą się one skuteczne, nie spełnią oczekiwań, itd.).

Kwestia rozróżnienia działań wykonywanych w ramach działalności gospodarczej i poza nią w kontekście sprzedaży nieruchomości była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z 15 września 2011 r. o sygnaturze C-180/10 i C-181/10. Trybunał wskazał w nim, że o tym czy dana sprzedaż jest realizowana w ramach działalności gospodarczej decyduje charakter i zakres działań podejmowanych przez sprzedawcę w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości. Jeżeli sprzedawca angażuje środki i podejmuje działania w odniesieniu do nieruchomości podobne do podmiotów zajmujących się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, to dokonywaną przez niego sprzedaż należy uznać za przejaw prowadzonej działalności gospodarczej.

W analizowanej sytuacji nic takiego nie miało miejsca. Przede wszystkim z pewnością nie można uznać, że Wnioskodawca uzyskując prawo własności nieruchomości rolnych w ramach spadków w latach 90, uzyskał je w celu odsprzedaży w 2020 r., a tym samym, że już w tamtych latach Wnioskodawca podjął czynności, które będzie można uznać obecnie za przejaw działalności gospodarczej, za jej rozpoczęcie, etc.

Wnioskodawca nie podejmował też wobec Nieruchomości jakichkolwiek czynności, które miałyby wskazywać na choćby zamiar rozpoczęcia prowadzenia działalności gospodarczej przy ich pomocy, ani czynności charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami. Za takowe nie może być uznana sama chęć sprzedaży gruntu i ewentualne wystawienie na sprzedaż w prasie czy Internecie, zlecenie agencji nieruchomości jego sprzedaży, etc. W przeciwnym razie każda sprzedaż każdej nieruchomości byłaby sama w sobie przejawem działalności gospodarczej i czyniła jej sprzedawcę podatnikiem VAT dla każdej takiej transakcji, bez względu na okoliczności, a tak oczywiście nie jest.

Nieruchomość (ani te, które powstaną po jej podziale) nie była też wynajmowana - choć należy zauważyć, że nawet gdyby były, to jeszcze nie oznaczałoby to automatycznie, że właściciel takiej nieruchomości stanie się podatnikiem VAT z tytułu jej sprzedaży, gdyż czerpanie pożytków z majątku osobistego, nie nabytego w celach działalności gospodarczej, nie zawsze skutkuje automatycznie zakwalifikowaniem uzyskiwanych z tego tytułu korzyści do dochodów z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż w takiej sytuacji różne okoliczności mogą decydować, czy w danym przypadku właściciel nieruchomości będzie podatnikiem VAT, czy nie. Potwierdza to orzeczenie NSA z 13 listopada 2012 r. (I FSK 1805/11) w którym wskazano m.in. „Jeżeli działalność w zakresie dzierżawy gruntu cechuje się zarówno powtarzalnością, jak i długim okresem trwania, to grunt wykorzystywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych, a właściciel prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 uptu”. W analizowanej sytuacji przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane Nieruchomości, powstałe z podziału Nieruchomości, które nie były nigdy wynajmowane ani wykorzystywane przez Wnioskodawcę do działalności gospodarczej. Skoro więc ewentualny wynajem gruntu nie czyni wynajmującego automatycznie podatnikiem VAT, lecz zależy to od okoliczności danego przypadku, to tym bardziej nie będzie podatnikiem VAT sprzedawca gruntu (tu: Wnioskodawca), który nigdy nie był wynajmowany.

Co więcej, nie można też automatycznie uznawać, że każdą czynność, którą wykona osoba fizyczna zarejestrowana jako podatnik VAT, będzie czynnością objętą VAT, gdyż taka osoba, oprócz wykonywania czynności jako podatnik VAT, występuje również jako osoba nie będąca podatnikiem VAT, wykorzystuje majątek osobisty, którym rozporządzenie, w tym sprzedaż, nie powinna być traktowana jako sprzedaż towarów w ramach działalności gospodarczej, opodatkowanej VAT.

Tym bardziej więc osoba fizyczna nie będąca podatnikiem VAT, nie prowadząca działalności opodatkowanej VAT-em, nie powinna być uznana za podatnika VAT w zakresie rozporządzania majątkiem prywatnym (osobistym). W analizowanej sytuacji Nieruchomość jest majątkiem osobistym Wnioskodawcy, skoro ani nie została nabyta w celu prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę czy kogokolwiek, ani nie była wykorzystywana w żaden sposób, który mógłby być kwalifikowany jako działalność gospodarcza, ani nawet wynajmowana.

W doktrynie i orzecznictwie nie jest jednoznaczne, czy za podatnika VAT można uznać właściciela, gruntu, który w celu sprzedaży nieruchomości lub jej części podejmuje działania obliczone na wzrost jej wartości, np. podejmuje czynności w celu zmiany klasyfikacji gruntu np. z rolnego na budowlany, czy z myślą o planowanej sprzedaży podejmuje czynności w celu doprowadzenia mediów (woda, prąd), etc. Wówczas nawet jeśli te działania nie powiodą się czy nie zostały zakończone do momentu sprzedaży nieruchomości, przeważają poglądy, że właściciela gruntu należy uznać za podatnika VAT z tytułu sprzedaży takiej nieruchomości i jeśli nie zaistnieją okoliczności uprawniające do skorzystania ze zwolnienia z VAT (art. 43 ustawy o VAT), to sprzedaż takiej nieruchomości w powyższych okolicznościach będzie podlegała 23% VAT.

Takich czynności Wnioskodawca nie podejmował w analizowanej sytuacji wobec Nieruchomości ani tych ich części, które powstaną po podziale. Wnioskodawca w umowie przedwstępnej udzielił pełnomocnictwa Zainteresowanemu do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane oraz zobowiązał się do udzielenia zgody na podejmowanie czynności, jakie Zainteresowany uzna za stosowne celem uzyskania przez niego zgód na budowę Inwestycji, gdyż to Zainteresowany zamierza zbudować budynki mieszkalne na sprzedaż w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wprawdzie w niektórych przypadkach to Wnioskodawca formalnie składał wnioski, (np. o podział Nieruchomości), ale wszelką dokumentację z tym związaną, projekty, wnioski, itd., przygotowywał Zainteresowany wg swoich potrzeb i planów biznesowych. Wszelkie związane z tym koszty oraz ryzyko, że z Nieruchomości nie uda się podzielić zgodnie z planami Zainteresowanego, czy uzyskać pozwoleń na budowę albo o innej niż zakładana treści, że potrwa to dłużej, niż zakłada Zainteresowany, czy że będzie kosztować drożej niż zaplanowano, obciąża Zainteresowanego jako Nabywcę.

Jednym z elementów cechujących działalność gospodarczą - nie tylko na gruncie VAT, ale i podatku dochodowego - jest ponoszenie ryzyka gospodarczego podejmowanych działań - czyli np. nabywanie towarów z myślą o ich odsprzedaży z zyskiem, ale przy równoczesnym przyjęciu ryzyka niepowodzenia, poniesienia straty, zniszczenia, etc.

Nic takiego nie ma miejsca, gdyż umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie przewiduje możliwości rezygnacji przez Zainteresowanego z zakupu Nieruchomości w razie nie wydania pozwolenia na budowę planowanych domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej zgodnej z wnioskiem Zainteresowanego. Wyjątkiem jest tu ewentualna zmiana planu zagospodarowania przestrzennego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, jednak obecnie takie ryzyko praktycznie nie istnieje. Plany zagospodarowania przestrzennego przygotowywane są bowiem z wieloletnim wyprzedzeniem, równie długo trwa proces poprzedzający ich uchwalenie (w tym w szczególności ze względu na możliwość zgłaszania przez różne osoby i podmioty uwag i zastrzeżeń do planu zagospodarowania, możliwość składania protestów np. przez organizacje ekologiczne, itd.). W końcu też procesy te trwają tak długo właśnie dlatego, że miejscowe plany zagospodarowania przestrzeni są uchwalane na przynajmniej kilkanaście lat, by nie występowała konieczność ich zmian, itd. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest dokumentem uchwalanym co rok, jak np. budżet gminy.

Stąd biorąc pod uwagę, że obecnie Rada Gminy (…) nie prowadzi jakichkolwiek działań w kierunku zmiany MPZP, zmiana (w dodatku przed 30 czerwca 2020 r.) planu obowiązującego dla Nieruchomości opisanych we wniosku jest nierealna. Wobec tego de facto Zainteresowany nie ma możliwości bezkosztowego wycofania się z zakupu Nieruchomości, czy przeniesienia ryzyka gospodarczego z tym związanego na Wnioskodawcę, gdyż w razie nie zawarcia umów sprzedaży Nieruchomości, Zainteresowany straci zadatek - nie wspominając o kosztach, które już poniósł.

Jak już bowiem wspomniano, procedury podziału Nieruchomości, pozyskiwania pozwoleń na budowę, etc., rozpoczęły się jeszcze przed zakupem Nieruchomości przez Zainteresowanego, na jego koszt, choć właścicielem jest Wnioskodawca, wyłącznie aby przyspieszyć realizację celów gospodarczych Zainteresowanego, a nie w celu spełnienia warunku sprzedaży Nieruchomości. Wszelkie koszty z tym związane ponosił Zainteresowany. Gdyby bowiem Wnioskodawca dokonywał podziału Nieruchomości wg własnego pomysłu, wnioskował o doprowadzenie przyłączy do planowanych przez Wnioskodawcę podzielonych działek, ponosił związane z tym koszty, upatrując w tym szansy ich lepszej sprzedaży, wówczas można byłoby rozważać, czy działania podejmowane przez Wnioskodawcę wobec Nieruchomości czynią go osobą prowadzącą działalność gospodarczą w powyższym zakresie, a w konsekwencji podatnikiem VAT z tego tytułu. Wnioskodawca zachowywałby się bowiem jak ktoś, kto podejmuje działania na własny koszt i własne ryzyko, oczekując z tego tytułu korzyści. Tymczasem w analizowanej sytuacji Wnioskodawca ani nie poniósł kosztów podziału na mniejsze działki, ani ryzyka z tym związanego, gdyż spoczywa ono w całości na Zainteresowanym.

W końcu należy też zauważyć, że to nie Wnioskodawca zbuduje domy (czy jakiekolwiek inne budynki) na sprzedaż, lecz Zainteresowany, który musi się liczyć z różnymi rodzajami ryzyka (opóźnienia uzyskania odpowiednich zgód i zezwoleń, opóźnienia rozpoczęcia i/lub zakończenia budowy, wyższe koszty, dłuższy proces sprzedaży, ryzyko poniesienia straty, itd.).

Takich obaw nie ma Wnioskodawca, który po prostu sprzeda Nieruchomości, pozyskane nieodpłatnie przed kilkudziesięciu laty w ramach spadku, niczym nie ryzykując, a w szczególności nie ponosząc ryzyka gospodarczego. A jeśli do transakcji nie dojdzie, (np. gdyż Zainteresowany nie uzyska pozwoleń na budowę - co też jest raczej mało realne), to Wnioskodawca zatrzyma zadatek i dalej będzie właścicielem Nieruchomości, które będzie mógł sprzedać innemu nabywcy. Ponadto Wnioskodawca może żądać od Zainteresowanego doprowadzenia do wygaśnięcia Decyzji Budowlanych i decyzji środowiskowej (jeśli zostanie wydana) - właśnie dlatego, że to nie Wnioskodawca był zainteresowany ich uzyskaniem na swoje potrzeby, lecz Kupujący na swoje.

Powyższe pokazuje, że Wnioskodawca jest zainteresowany jedynie sprzedażą części swego majątku prywatnego (tj. Nieruchomości) i nie jest zainteresowany podejmowaniem jakichkolwiek czynności w tym zakresie, ani ponoszenia związanych z tym kosztów, oprócz samego podpisania umowy przedwstępnej, a następnie umowy kupna - sprzedaży (obie na koszt Zainteresowanego), pozostawiając po stronie Zainteresowanego, jako nabywcy wykonanie wszelkich czynności, jakie Zainteresowany uzna za stosowne, ponoszenie przez Zainteresowanego związanych z tym kosztów i ryzyka niepowodzenia, wystąpienia zdarzeń/kosztów nie przewidzianych, itd. Zatem zachowanie Wnioskodawcy należy zakwalifikować jako zwykły zarząd i rozporządzanie majątkiem osobistym, a nie jako prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak bowiem trafnie wskazano w orzeczeniu NSA z 1 października 2013 r. (I FSK 1414/12) i późniejszym wyroku I FSK 601/14: „(...) w przypadku, gdy strona dokonuje dostawy gruntu, przy pomocy którego prowadziła działalność gospodarczą taką jak wynajem lub dzierżawa budynków, czyni to nie w ramach zarządu majątkiem osobistym. Są to bowiem działania charakterystyczne dla przedsiębiorcy w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.”

Prawidłowość przedstawionej w niniejszym wniosku konkluzji potwierdza także, np. interpretacja indywidualna z 6 lutego 2017 r. (1462-IPPP1.4512.973.2016.2.KR), również dotyczącej sprzedaży nieruchomości prywatnych, po ich podziale, na rzecz developera w celu budowy przez niego budynków, w której stwierdzono m.in.: „Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.” W powyższej interpretacji stwierdzono dalej: „Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być, np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.”

W świetle powyższego sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę po ich podziale nie może być uznana za przejaw działalności gospodarczej, czyniącej Wnioskodawcę podatnikiem VAT z tytułu tej sprzedaży.

Wobec tego w analizowanej sytuacji Wnioskodawca nie będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości po ich podziale, zatem ich sprzedaż będzie objęta PCC, do którego zapłaty będzie zobowiązany Zainteresowany, jako nabywca.

Powyższej konkluzji nie zmienia to, że Wnioskodawca jest udziałowcem w dwóch spółkach z o.o., będących właścicielami nieruchomości komercyjnych. Osoba fizyczna oraz spółka kapitałowa, której jest udziałowcem, to dwa odrębne podmioty praw i obowiązków, dwaj odrębni podatnicy wszelkich podatków (VAT, podatku dochodowego, etc.), więc działalność tych spółek nie powinna przesądzać o ewentualnym (nieprawidłowym) uznaniu Wnioskodawcy za podatnika VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości Zainteresowanemu. Konkluzji tej nie zmienia również posiadanie przez Wnioskodawcę innych nieruchomości opisanych w stanie faktycznym, gdyż z przyczyn opisanych wyżej nie można uznać Wnioskodawcy za podmiot zajmujący się profesjonalnie obrotem gospodarczym. Wnioskodawca nabył te nieruchomości na przestrzeni wielu lat, na cele prywatne, nie wykorzystuje ich do działalności gospodarczej i nie podejmuje wobec nich żadnych czynności - choćby nawet takich, które można byłoby uważać choćby za sporadyczne czy okazjonalne. Skoro więc podejmowanie takich czynności nie czyni podejmującego podatnikiem VAT, to tym bardziej ich nie podejmowanie nie czyni Wnioskodawcy podatnikiem VAT. Za prowadzącego działalność gospodarczą można uznać tego, kto nabywa nieruchomości celem ich jak najszybszej komercjalizacji (np. odsprzedaż nabytego gruntu z zyskiem, budowa budynków na sprzedaż lub wynajem, itd.), a nie osobę, która na przestrzeni kilkudziesięciu lat dziedziczyła lub nawet nabywała nieruchomości, jednak nie wykorzystywała ich w celach gospodarczych, a teraz nieruchomości odziedziczone zamierza sprzedać w okolicznościach opisanych w stanie faktycznym.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowana ani VAT, ani PIT, a jedynym podatkiem będzie podatek od czynności cywilnoprawnych, płatny przez Zainteresowanego (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC).

Na wypadek uznania - którego Wnioskodawca i Zainteresowany nie podzielają - że Wnioskodawca będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, Zainteresowany będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego z faktury otrzymanej od Wnioskodawcy, gdyż Zainteresowany nabędzie Nieruchomości w związku z działalnością opodatkowaną VAT-em, czyli w związku z planowaną budową i sprzedażą domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Spełni się zatem warunek z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Interpretacja indywidualna

Rozpatrzyłem Państwa wniosek – 10 sierpnia 2020 r. wydałem interpretację indywidualną znak 0114-KDIP4-2.4012.204.2020.3.KS, w której uznałem, że Państwa stanowisko w zakresie:

• braku uznania Sprzedającego za podatnika z tytułu planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości - jest nieprawidłowe,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu planowanej transakcji nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

Interpretację doręczono Państwu 11 sierpnia 2020 r.

Skarga na interpretację indywidualną

10 września 2020 r. Zainteresowany będący stroną postępowania wniósł skargę na tę interpretację do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Zainteresowany będący stroną postępowania wniósł o uchylenie zaskarżonej interpretacji i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Postępowanie przed sądami administracyjnymi

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił skarżoną interpretację – wyrokiem z 18 czerwca 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 1973/20.

Wniosłem skargę kasacyjną od tego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny – wyrokiem z 27 marca 2025 r. sygn. akt I FSK 2269/21 oddalił skargę kasacyjną.

Wyrok, który uchylił interpretację indywidualną stał się prawomocny od 27 marca 2025 r.

Ponowne rozpatrzenie wniosku – wykonanie wyroku

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.):

Wykonuję obowiązek, który wynika z tego przepisu, tj.:

• uwzględniam ocenę prawną i wskazania dotyczące postępowania, które wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny oraz Naczelny Sąd Administracyjny w ww. wyrokach;
• ponownie rozpatruję Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej – stwierdzam, że stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 106 ze zm.), zwana dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 i 22 ustawy:

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy:

Z cytowanych przepisów wynika, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż, jak również oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz zbycie prawa użytkowania wieczystego, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE orzekł w tej sprawie, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie więc, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że:

· Sprzedający jest właścicielem:

• nieruchomości niezabudowanej („Nieruchomość 1”), nabytej w drodze dziedziczenia, składającej się z działek gruntu o nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6 powstałych z podziału działek nr: 7 oraz 8,
• nieruchomości niezabudowanej („Nieruchomość 2”), nabytej na podstawie postanowienia o stwierdzeniu spadku składającej się z działek gruntu nr 8, 13, 10, 11, powstałych z podziału działki gruntu nr 12.

· w 2020 roku, zatwierdzony został podział Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, z którego wynika, że z Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 wydzielone zostały Nieruchomość I, Nieruchomość II i Nieruchomość III, składające się z następujących działek gruntu:

• z działek nr: 7, 8, 1, 2, 3, 4, 5, 6 (działki nr 2 i nr 3 zwane są łącznie „Nieruchomością III”; działki nr: 4, 5 i 6 zwane są „Nieruchomością II”, a działka nr 1 zwana jest „Działką nr 1”);
• z działki nr: 12, 11, 8, 13, 10, (dalej działki nr: 8, 13 i nr 10 zwane „Nieruchomością I”), działka nr 11 zwana jest „Działką nr 11”).

· Wnioskodawca (Sprzedający) oraz Zainteresowany (Kupujący) zawarli umowę przedwstępną przewidującą sprzedaż na rzecz Kupującego Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III, Działki nr 11 oraz Działki nr 1 w celu realizacji na ww. terenie inwestycji polegającej na budowie budynków jednorodzinnych, na podstawie wydanych na rzecz i na wniosek Kupującego, bądź na wniosek innych podmiotów działających na zlecenie Kupującego, decyzji o pozwoleniach na budowę. W umowie przedwstępnej Sprzedający wyraził zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością I, Nieruchomością II lub Nieruchomością III (a wcześniej Nieruchomością 1 i Nieruchomością 2 przed ich podziałem), na cele budowlane,

· Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym na cele uzyskiwania odpowiednich zgód i zezwoleń oraz zobowiązał się udzielić Kupującemu wszelkiego wsparcia w uzyskaniu przez Kupującego zgód i decyzji, które pozwolą Kupującemu zrealizować Inwestycję,

· Sprzedający na wniosek i zgodnie z wytycznymi Kupującego jako przyszłego nabywcy, składał wnioski o dokonanie opisanych wyżej podziałów ww. Nieruchomości zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, a także o wydanie warunków technicznych przyłączenia do dostawców energii elektrycznej, wody i kanalizacji, gazu. Z tych samych powodów Sprzedający udzielił Kupującemu pełnomocnictw do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, w tym na cele uzyskiwania odpowiednich zgód i zezwoleń oraz zobowiązał się udzielić Kupującemu wszelkiego wsparcia w uzyskaniu przez Zainteresowanego zgód i decyzji, które pozwolą Zainteresowanemu zrealizować Inwestycję,

· Sprzedający nie poszukiwał aktywnie nabywców Nieruchomości, nie zamieszczał ogłoszeń w prasie ani Internecie, każda z działek była sporadycznie wykorzystywana na potrzeby własne. Sprzedający wprawdzie we własnym imieniu, ale na żądanie i zgodnie z wytycznymi Kupującego, wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości. Plan/propozycję podziału przygotował Kupujący zgodnie ze swoimi zamierzeniami dla przyszłej własnej inwestycji,

· działki nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, nie były przedmiotem umów najmu, dzierżawy innych umów o podobnym charakterze i nie były udostępniane odpłatnie osobom trzecim,

· przed sprzedażą działek Sprzedający nie podejmował innych, poza wskazanymi w opisanym sprawy jakichkolwiek czynności wymagających zaangażowania środków finansowych zmierzających do podniesienia wartości przedmiotowych działek.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy transakcja polegająca na sprzedaży Nieruchomości (po podziale), powinna skutkować uznaniem Sprzedającego za podatnika VAT.

W kwestii opodatkowania sprzedaży Nieruchomości istotne jest, czy w danej sprawie w celu tej sprzedaży Sprzedający podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Rozstrzygając kwestię będącej przedmiotem wątpliwości, należy wskazać, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III, działki nr: 11 i 1, korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży Nieruchomości, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W rozpatrywanej sprawie w celu ustalenia, czy sprzedaż przez Sprzedającego Kupującemu ww. Nieruchomości w związku z działaniami poprzedzającymi tę sprzedaż wykracza poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym i jako taka kwalifikowana jest jako dostawa towarów dokonana przez podatnika podatku VAT w ramach wykonywanej działalności gospodarczej, należy dokonanie oceny, czy podejmowane działania stanowią aktywne działania nienależące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Okoliczności sprawy wskazują, że podejmowane przez Sprzedającego działania (oraz działania Kupującego) poprzedzające samą sprzedaż ww. nieruchomości nie stanowią działalności gospodarczej Sprzedającego w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co w konsekwencji prowadzi do stwierdzenia, że Sprzedającego nie można uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Działania Sprzedającego, jak i Kupującego podejmowane ze względów formalnych w imieniu Sprzedającego jako właściciela nieruchomości do momentu ich zbycia, nie pozwalają zakwalifikować ich jako działalności gospodarczej, a tym samym nie skutkują przyznaniem Sprzedającemu statusu podatnika podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że Sprzedający sam znalazł kupca na część spośród posiadanych przez siebie nieruchomości. Sprzedający zgodził się również, aby Kupujący przed ich nabyciem dokonał określonych działań. Działania te miały na celu dostosowania tych nieruchomości do potrzeb planowanej przez Kupującego inwestycji. Do momentu zbycia ww. nieruchomości, Sprzedający pozostawał ich właścicielem, a dla uzyskania odpowiednich decyzji w odniesieniu do tych nieruchomości w ramach podejmowanych działań umożliwiających realizowanie przez Kupującego procesu inwestycyjnego, niezbędne było wyrażenie przez Sprzedającego stosownych zgód, a także złożenie wniosków na żądanie i zgodnie z wytycznymi Kupującego. Dla dokonania określonych działań konieczna była współpracy ze Sprzedającym, (poprzez uzyskanie odpowiednich zgód, formalnego złożenia stosownych wniosków na żądanie i zgodnie z wytycznymi Kupującego). Nie doprowadziło to jednak do zrealizowania wspólnego przedsięwzięcia – inwestycji, która wykraczałaby poza umowę sprzedaży (i planowaną sprzedaż). Działania te były wykonywane w celu realizacji inwestycji Sprzedającego, a nie inwestycji Sprzedającego. Miały one ścisły związek z przyszłą umową sprzedaży i były podejmowane w celu jej realizacji. Sprzedający nie podejmował - jak to wynika z orzecznictwa TSUE - aktywnych działań nienależących do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujące środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Sprzedający wyrażał jedynie stosowne zgody, które umożliwiały Kupującemu podejmowanie działań mających na celu doprowadzenie do realizacji inwestycji Kupującego. Jeżeli było to niezbędne, Sprzedający na żądanie i zgodnie z wytycznymi Kupującego oraz na jego rzecz, składał stosowne wnioski formalnych, tak aby Kupujący zgodnie z umową sprzedaży stał się właścicielem nieruchomości.

Wprawdzie działania związane z nieruchomościami od strony formalnoprawnej wpływały na sytuację prawną Sprzedającego, będącego ich właścicielem, to jednak były one dostosowane do potrzeb Kupującego, gdyż miały na celu realizację inwestycji Kupującego. Sprzedający będąc właścicielem nieruchomości, sam nie zlecał osobom trzecim dokonanie określonych czynności celem ich sprzedaży. To Kupujący sam dokonywał lub zlecał osobom trzecim (przy niezbędnym udziale - o ile i w zakresie jakim było to konieczne - Sprzedającego) dokonanie określonych czynności względem nieruchomości, które miały stać się po zrealizowaniu umowy przyrzeczonej własnością Kupującego.

A zatem, uznać należy, że podejmowane przez Sprzedającego działania (oraz działania Kupującego i osób trzecich dokonywane na rzecz Kupującego) poprzedzające samą sprzedaż tych nieruchomości oraz sama ich sprzedaż, nie stanowią działalności gospodarczej Sprzedającego w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. W rezultacie prowadzi do stwierdzenia, że Sprzedającego nie należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Sprzedający nie podjął bowiem takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Aktywność Sprzedającego w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10.

W świetle powyższego, mając na uwadze wydany w niniejszej sprawie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 18 czerwca 2021 r. sygn. akt III SA/Wa 1973/20 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 marca 2025 r. sygn. akt I FSK 2269/21 należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości (po podziale) na rzecz Kupującego nie będzie skutkować uznaniem Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zastrzec należy, że w odniesieniu do pytania oznaczonego nr 1, Organ dokonał oceny prawnej Państwa stanowiska tylko w zakresie wskazanym przez Państwa, tj. wyłącznie w podatku od towarów i usług. Wydana interpretacja indywidualna nie rozstrzyga o skutkach prawnych dokonanej transakcji sprzedaży na gruncie innych przepisów prawa podatkowego.

W tym miejscu wskazujemy, że Państwa wniosek wypełnia znamiona wniosku wspólnego, gdyż przedstawiony we wniosku problem dotyczy sfery opodatkowania lub ewentualnego opodatkowania zainteresowanych uczestniczących w tym samym stanie faktycznym pomimo uznania, że z tytułu planowanej sprzedaż Nieruchomości, Sprzedający nie występuje w charakterze podatnika podatku VAT.

Dodatkowo oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie nr 2 dotyczące prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości jedynie w sytuacji uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu tej transakcji. W wydanej interpretacji uznaliśmy, że Sprzedający z tytułu dostawy Nieruchomości, nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, zatem transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiliśmy od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

B. B. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.