Interpretacja indywidualna z dnia 7 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.734.2025.2.WS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 7 września 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym (zamieszkuje w Polsce), nie prowadzi działalności gospodarczej. Od 2014 roku osiąga przychody z tzw. „najmu prywatnego” –wynajmując pokoje w 2 lokalach mieszkalnych, stanowiących odrębną własność, należących do małżeńskiego majątku wspólnego Wnioskodawcy (…).

Podatek rozliczany jest w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT w ramach najmu prywatnego.

Przewidywana przez Wnioskodawcę wartość sprzedaży świadczonych usług najmu w 2025 r. nie przekroczy kwoty 200 000 zł.

Wnioskodawca nie wykonuje jednocześnie czynności, które zostały wymienione w art. 113 ust. 13 ustawy o VAT. Oprócz wynajmu pracuje na etacie.

Usługi są świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (najem na cele mieszkaniowe).

Wynajem jest świadczony we własnym imieniu i na własny rachunek. Stroną umów najmu jest jedynie Wnioskodawca, za zgodą małżonki. Jednocześnie udzielono pełnomocnictwa (…), która zajmuje się bieżącym zarządzaniem lokalami.

Najem ma charakter ciągły, z wyjątkiem krótkich przerw związanych z rotacją najemców. Lokale te Wnioskodawca wynajmuje osobom fizycznym, umowy zawierane są na czas określony (na ogół jeden rok). Przedmiotem najmu są przy tym poszczególne pokoje w lokalach – każdy najemca zawiera odrębną umowę dotyczącą wynajmu konkretnego pokoju.

Wnioskodawca pobiera od najemców kaucje zabezpieczające, które są rozliczane notami księgowymi po zakończeniu umowy najmu.

Umowy najmu przewidują odrębne od czynszu obliczanie i rozliczanie opłat za media. Stroną umów na media z dostawcami jest głównie żona Wnioskodawcy.

Umowy najmu zawierają postanowienia, zgodnie z którymi najemca zobowiązany jest do uiszczania:

1)czynszu najmu – określonego w umowie jako stała kwota za korzystanie z przedmiotu najmu,

2)opłat eksploatacyjnych – obejmujących koszty zużycia mediów, takich jak:

-woda,

-energia elektryczna,

-gaz,

-centralne ogrzewanie (dotyczy jednego z lokali),

-wywóz nieczystości stałych.

Powyższe należności są rozdzielone. Opłaty za media są kalkulowane na podstawie rzeczywistego zużycia, zgodnie z odczytami liczników (gaz, prąd, woda) przy kilka razy w roku aktualizowanych stawkach w programie (…). Przy czym jedno z mieszkań ma CO, rozliczane jest raz w roku w okolicy listopada (nowi najemcy zwykle rozpoczynają najem w okolicy września). Oznacza to, że ostateczne rozliczenie nastąpi po ich wyprowadzce. Wcześniej pobierane są zaliczki. W żadnym wypadku Wnioskodawca nie dolicza do tych opłat żadnej marży ani zysku. Wystawia najemcom faktury, w których czynsz najmu oraz poszczególne opłaty za media są wyraźnie wyodrębnione jako odrębne pozycje.

Najemcy pokoi nie mają możliwości wyboru świadczeniodawców w zakresie dostawy wody, energii elektrycznej, gazu, centralnego ogrzewania oraz wywozu nieczystości stałych.

Najemcy mogą wpływać na wielkość zużycia, oszczędzając zużycie mediów (lejąc mniej wody, używając mniej prądu, przykręcając kaloryfery) lub nie robiąc tego. By oszczędzać efektywnie, powinni dogadać się między sobą, ponieważ zużycie jest wspólne i dopiero potem rozdzielane na ilość osób.

Przez wywóz nieczystości stałych, o którym mowa we wniosku, należy rozumieć usługę wykonywaną w ramach gospodarowania odpadami komunalnymi przez gminę, wynikającą z ustawy (…). O wysokości opłat decyduje miasto (…).

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy jeżeli zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest zobowiązany do uiszczania wskazanych wyżej opłat eksploatacyjnych, na podstawie wystawianych przez Wnioskodawcę faktur, to czy należności te stanowią dla Wnioskodawcy przychód podlegający opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym?

Pana stanowisko w sprawie

Od 1 stycznia 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania dla „najmu prywatnego” jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 4a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100.000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100.000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.

Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty pieniężne lub inne świadczenia powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostaje spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

·albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę),

·albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie.

Zatem w przedmiotowej materii kluczowe są postanowienia umowy najmu. Jeśli w umowie jest wskazane, że najemca jest obowiązany ponosić ciężar opłat eksploatacyjnych niezależnie od czynszu, to zapłata kwot z tego tytułu na rachunek wynajmującego nie stanowi przychodu zwiększającego podstawę opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Taka sytuacja ma miejsce w przypadku będącym przedmiotem wniosku – w umowach z najemcami Wnioskodawca rozdziela czynsz od opłat eksploatacyjnych, które są kalkulowane na podstawie rzeczywistego zużycia. Pełni więc jedynie rolę pośrednika, przekazując środki dostawcom mediów.

Reasumując – skoro zgodnie z zawartą umową najmu najemca jest zobowiązany do ponoszenia wskazanych wyżej opłat eksploatacyjnych, na podstawie wystawianych przez Wnioskodawcę faktur, to należności te nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.

Potwierdzeniem takiego stanowiska są liczne interpretacje podatkowe wydane w podobnych stanach faktycznych:

·interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 sierpnia 2021 r. sygn. 0115-KDIT1.4011.389.2021.2.MST,

·interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 5 stycznia 2023 r. 0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR,

·interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 3 listopada 2023 r. 0115-KDST2-2.4011.395.2023.1.RSW.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 11 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 11 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Natomiast na podstawie art. 11 ust. 2b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843).

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Ponadto wskazuję, że zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Stosownie do art. 12 ust. 7 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 8a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

W myśl art. 12 ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Tak więc przychody z tytułu najmu zaliczone do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może opodatkowywać w całości – na podstawie sporządzonego na piśmie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków – jeden z małżonków.

Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: woda, energia elektryczna, gaz, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości stałych), jeżeli z umowy najmu wynikać będzie, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Dlatego też podstawą uzyskiwania przychodów z tytułu tzw. „najmu prywatnego” jest umowa, w której strony określają wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym w przypadku otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.

W zależności od różnego skonstruowania stosunku prawnego umowy najmu w zakresie pokrywania przez najemcę pewnych płatności (świadczeń) związanych z przedmiotem najmu, różne będą skutki podatkowe. Jeśli strony umowy najmu określiły wysokość wynagrodzenia z tytułu najmu (czynsz), to otrzymana przez wynajmującego kwota jest jego przychodem.

Ze złożonego wniosku wynika, że uzyskuje Pan przychody z prywatnego najmu, nie prowadząc przy tym działalności gospodarczej. Umowy najmu zawierają postanowienia, zgodnie z którymi najemca zobowiązany jest do uiszczania czynszu najmu – określonego w umowie jako stała kwota za korzystanie z przedmiotu najmu oraz opłat eksploatacyjnych – obejmujących koszty zużycia mediów, takich jak woda, energia elektryczna, gaz, centralne ogrzewanie oraz wywóz nieczystości stałych. Wystawia Pan najemcom faktury, w których czynsz najmu oraz poszczególne opłaty za media są wyraźnie wyodrębnione jako odrębne pozycje.

Na podstawie przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów wskazuję, że przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym są otrzymywane przez Pana kwoty czynszu. Natomiast pozostałe należności z tytułu opłat za media – skoro do ich ponoszenia są zobowiązani najemcy – nie stanowią przychodu ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Podsumowanie: skoro zgodnie z zawartą umową najmu, najemca jest zobowiązany do uiszczania opłat eksploatacyjnych za wodę, energię elektryczną, gaz, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości stałych, na podstawie wystawianych przez Pana faktur, to należności te nie stanowią dla Pana przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem ewidencjonowanym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wniosek w zakresie podatku od towarów i usług podlega odrębnemu rozpatrzeniu.

W odniesieniu do powołanych przez Pana interpretacji stwierdzam, że zapadły one w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego tę interpretację.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.