Interpretacja indywidualna z dnia 12 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.533.2025.3.DG

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT do dostawy Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 października 2025 r. (wpływ 16 października 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A. Sp. z o.o. (dalej jako: Spółka, Podatnik, Wnioskodawca) została zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym w dniu 3 września 2012 r. pod nr KRS (…). Spółka prowadzi działalność w zakresie sprzedaży hurtowej zboża, nieprzetworzonego tytoniu, nasion i pasz dla zwierząt (PKD: 46.21.Z).

Wnioskodawca jest podatnikiem podatku od osób prawnych od całości swoich dochodów i nie korzysta ze zwolnień w tym zakresie w myśl przepisów Ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm., dalej jako Ustawa CIT).

Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT rozliczającym się z tego podatku w okresach miesięcznych (VAT-7) w rozumieniu przepisów Ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 775 ze zm., dalej jako Ustawa VAT).

Od 1 lutego 2024 r. Spółka podlega opodatkowaniu ryczałtem od dochodów spółek, na zasadach opisanych w Rozdziale 6B Ustawy CIT. Spółka spełnia wszystkie warunki do korzystania z tej formy opodatkowania, a mianowicie Wnioskodawca:

·prowadzi księgi rachunkowe oraz sporządza sprawozdania finansowe na podstawie przepisów o rachunkowości w sposób zapewniający prawidłowe określenie wysokości zysku (straty) netto, podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku oraz w kapitale własnym kwoty zysków niepodzielonych i kwoty zysków podzielonych odniesione na kapitały, wypracowanych w latach opodatkowania ryczałtem, oraz kwoty niepokrytych strat poniesionych w latach opodatkowania ryczałtem (art. 28d Ustawy CIT);

·spełnia wymogi do opodatkowania ryczałtem od dochodów spółek, o których mowa w art. 28j ust. 1 Ustawy CIT;

·nie mieści się w negatywnym katalogu wyłączeń z opodatkowania ryczałtem, o którym mowa w art. 28k ust. 1 Ustawy CIT;

·na dzień złożenia wniosku o interpretację podatkową nie utracił prawa do opodatkowania ryczałtem w myśl art. 28l Ustawy CIT.

Spółka wybrała opodatkowanie ryczałtem zgodnie z art. 28j ust. 5 Ustawy CIT, a więc przed upływem przyjętego roku podatkowego. Spółka na ostatni dzień miesiąca poprzedzającego pierwszy miesiąc opodatkowania ryczałtem zamknęła księgi rachunkowe oraz sporządziła sprawozdanie finansowe zgodnie z przepisami o rachunkowości. Podatnik otworzył księgi rachunkowe na pierwszy dzień miesiąca opodatkowania ryczałtem. Spółka - zgodnie z treścią art. 28j ust. 1 pkt 7 Ustawy CIT - złożyła zawiadomienie ZAW-RD o wyborze opodatkowania ryczałtem, według ustalonego wzoru, do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie do końca pierwszego miesiąca pierwszego roku podatkowego opodatkowania ryczałtem (tj. do 29 lutego 2024 r.). W powyższym zakresie Spółka postąpiła zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z 25 stycznia 2024 r. nr DD8.8203.1.2023, a mianowicie do końca lutego 2024 r. złożyła przedmiotowe zawiadomienie, natomiast zamknięcie ksiąg i sporządzenie sprawozdania finansowego nastąpiło w ciągu 3 miesięcy od dnia bilansowego, czyli ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego pierwszy miesiąc opodatkowania ryczałtem.

Spółka jest właścicielem lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w (…) (dalej jako: „Nieruchomość 1”), stanowiącego środek trwały Podatnika, który to lokal mieszkalny wynajmowany jest przez Spółkę (w ramach prowadzonej działalności) na cele mieszkalne (prywatne) prezesa zarządu (wspólnika) Spółki. Z tego tytułu wspólnik Spółki uiszcza na rzecz Wnioskodawcy czynsz najmu rozliczany kwartalnie na zasadach rynkowych na podstawie wystawionych przez Spółkę faktur VAT z zastosowaniem zwolnienia przedmiotowego z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.). W początkowym okresie opodatkowania ryczałtem wartość świadczonych usług mieszkalnych na rzecz wspólnika, określona na fakturach VAT, była ujmowana w księgach rachunkowych jako dochód z tytułu ukrytych zysków, o których mowa w art. 28m ust. 1 pkt 2 oraz ust. 3. Z tego tytułu Spółka uiszczała wówczas podatek w wysokości 20% dochodu z tytułu ukrytego zysku na podstawie art. 28o ust. 1 pkt 2 Ustawy CIT. Spółka zmieniła tę praktykę w związku z otrzymaniem indywidualnej interpretacji z 14 lutego 2025 r. nr 0114-KDIP2-2.4010.673.2024.1.SJ, w której Dyrektor KIS uznał, iż „wynajem Nieruchomości wspólnikowi nie podlega opodatkowaniu ryczałtem od dochodów spółek jako ukryty zysk, o którym mowa w art. 28m ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 28m ust. 3 ustawy o CIT”. Wobec powyższego w zeznaniu CIT-8E za pierwszy rok opodatkowania ryczałtem (1 luty 2024 r. – 31 grudzień 2024 r.) Spółka nie uwzględniła wynajmu Nieruchomości nr 1 wspólnikowi jako dochodu z ukrytego zysku.

Nieruchomość nr 1 podlega bilansowej amortyzacji. W przeszłości Spółka z ostrożności fiskalnej ujmowała odpisy amortyzacyjne od Nieruchomości nr 1 jako wydatek niezwiązany z działalnością gospodarczą w myśl art. 28m ust. 1 pkt 3 ww. ustawy i z tego tytułu Spółka również uiszczała ryczałt. W indywidualnej interpretacji z 14 lutego 2025 r. nr 0114-KDIP2-2.4010.673.2024.1.SJ Dyrektor KIS stwierdził, że przedmiotowe odpisy amortyzacyjne nie stanowią wydatku niezwiązanego z działalnością gospodarczą i tym samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Wobec powyższego, po uzyskaniu ww. indywidualnej interpretacji, Spółka zmieniła praktykę w tym zakresie - zgodnie z wytycznymi Dyrektora KIS.

Spółka ponosi również zwyczajowe koszty związane z utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości 1. Wydatki z tego tytułu ujmowane są w księgach jako dochód z tytułu ukrytych zysków.

Nieruchomość 1 została przez Spółkę nabyta na podstawie aktu notarialnego z 30 sierpnia 2022 r. Rep. A nr (…) za kwotę (…) zł brutto. Zgodnie z § 5 ww. Aktu Notarialnego wydanie Spółce Nieruchomości nr 1 nastąpiło jeszcze przed sporządzeniem przedmiotowego aktu notarialnego. Spółka była wówczas pierwszym nabywcą, któremu sprzedawca oddał do użytkowania nieruchomość po jej wybudowaniu.

Rozliczenie zakupu Nieruchomości 1 nastąpiło na podstawie trzech faktur VAT wystawionych przez Spółkę B. Sp. z o.o. Na podstawie art. 86 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy VAT Podatnik skorzystał z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z powyższych faktur VAT. W związku z odliczeniem przez Spółkę podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 oraz przeznaczeniem tejże Nieruchomości do czynności zwolnionych z podatku VAT, Spółka jest obowiązania do corocznego korygowania podatku naliczonego. Okres korekty wynosi 10 lat, w trakcie których Spółka po zakończeniu każdego roku, w pierwszej deklaracji VAT-7 złożonej w roku następnym (tj. deklaracji VAT-7 za styczeń) jest obowiązania do dokonania korekty polegającej na pomniejszeniu o jedną dziesiątą kwoty podatku naliczonego odliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 (art. 91 ust. 2 Ustawy VAT).

Nieruchomość 1 (wraz z garażami oraz schowkiem) została ujęta w księgach rachunkowych Spółki jako jeden środek trwały. Początkowa wartość środka trwałego stanowi równowartość kwoty zakupu netto tj. (…) zł. Po nabyciu Nieruchomości 1 Spółka ponosiła wydatki na ulepszenie środka trwałego w rozumieniu przepisów Ustawy CIT. Wartość księgowa Nieruchomości 1 na koniec 2023 roku po dokonanych ulepszeniach wyniosła (…) zł. W okresach późniejszych Spółka nie dokonywała nakładów na analizowany środek trwały. Zatem kwota ulepszenia Nieruchomości 1 stanowi różnicę pomiędzy wartością końcową ((…) zł), a początkową ((…) zł) i wynosi ona (…) zł (26,83% wartości początkowej).

Spółka jest ponadto właścicielem drugiej nieruchomości (Nieruchomość 2), tj. lokalu mieszkalnego przy ul. (…) w (…), który aktualnie w żaden sposób nie jest wykorzystywany przez Spółkę do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość 2 widnieje w wykazie środków trwałych Spółki.

Nabycie przez Spółkę Nieruchomości 2 od Spółki C. Sp. z o.o. sp. k. (KRS (…)) zostało udokumentowane:

1.aktem notarialnym z 22 lutego 2023 r. Rep. A nr (…), na podstawie którego, zgodnie z §2.1. Spółka (cesjonariusz) nabyła od Pana D.D. (cedent) ogół praw i roszczeń (wierzytelności) wobec Dewelopera wynikających z Umowy Deweloperskiej z 8 lipca 2021 r. dot. Nieruchomości nr 2 za kwotę (…) zł brutto;

2.aktem notarialnym z 7 marca 2023 r. Rep. A nr (…), na podstawie którego Spółka nabyła od Dewelopera Spółki C. Sp. z o.o. sp. k Nieruchomość nr 2 za cenę (…) zł brutto (uregulowaną wcześniej przez cedenta na rzecz dewelopera, o którym mowa w pkt 1 powyżej).

Sprzedaż praw i obowiązków, o której mowa w pkt 1 powyżej, została dodatkowo udokumentowana fakturami VAT wystawionymi przez Cedenta: z 17 stycznia 2023 r. nr (…) (zaliczkowa) na kwotę brutto (…) zł oraz z 22 lutego 2023 r. nr (…) (proforma) na kwotę brutto (…) zł.

Zgodnie z aktem notarialnym z 22 lutego 2023 r. Rep. A nr (…) wydanie Spółce Nieruchomości nr 2 nastąpiło w terminie do 27 lutego 2023 r.

Spółka nie skorzystała z prawa do odliczenia podatku naliczonego VAT z tytułu nabycia Nieruchomości 2. Nie były również ponoszone nakłady na ulepszenie Nieruchomości 2. Spółka nie dokonywała odliczeń podatku naliczonego VAT w związku z jakimikolwiek wydatkami związanymi z Nieruchomością 2.

Spółka zamierza dokonać sprzedaży Nieruchomości 1 (zdarzenie przyszłe nr 1) oraz Nieruchomości 2 (zdarzenie przyszłe nr 2) na rzecz wspólnika Spółki, pełniącego również funkcję prezesa zarządu. Wartość sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 ustalona pomiędzy Spółką, a nabywcą (wspólnikiem) będzie wartością rynkową, czyli taką, jaką ustaliłyby między sobą podmioty niepowiązane. Cena sprzedaży Nieruchomości 1 i 2 zostanie ustalona na podstawie opinii niezależnego rzeczoznawcy (operat szacunkowy), zaś sam Wspólnik (nabywca) nie będzie wywierał na Spółkę jakiegokolwiek wpływu co do wartości transakcji.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

Zgodnie z aktem notarialnym z 30 sierpnia 2022 r. Rep. A nr (…) przedmiotem nabycia był ww. lokal mieszkalny wraz z dwoma garażami oraz schowkiem.

Garaże oraz schowek zostały nabyte wraz z ww. lokalem mieszkalnym na podstawie przywołanego aktu notarialnego.

W odniesieniu do zakupu garaży oraz schowka Spółka odliczyła podatek naliczony VAT (zakup garaży oraz schowka został ujęty na tych samych fakturach, na których został ujęty zakup lokalu mieszkalnego; nie było odrębnych faktur VAT odnośnie garaży oraz schowka; Spółka odliczyła całość podatku VAT, a więc zarówno odnośnie lokalu mieszkalnego, jak i miejsc postojowych oraz schowka).

Nakłady na ulepszenia w rozumieniu przepisów ustawy o CIT dotyczyły wyłącznie lokalu mieszkalnego (nie było ulepszeń garaży ani schowka). Wnioskodawca potwierdza, że lokal mieszkalny wraz z garażami oraz schowkiem został ujęty w księgach jako jeden środek trwały, którego wartość początkowa została ustalona jako kwota zakupu netto na podstawie faktur VAT wystawionych przez Dewelopera. Wnioskodawca wyjaśnia, że zgodnie z fakturami wystawionymi przez Dewelopera wartość zakupu netto:

•lokalu mieszkalnego wyniosła (…) zł,

•garażu pojedynczego (nr 1) wyniosła (…) zł,

•garażu pojedynczego (nr 2) wyniosła (…) zł,

•schowka garażowego wyniosła (…) zł.

Łączna wartość netto nakładów na ulepszenia lokalu mieszkalnego wyniosła (…) zł, co stanowi 27,36% wartości początkowej lokalu mieszkalnego oraz 26,79% wartości początkowej całego środka trwałego (czyli lokalu mieszkalnego wraz z garażami i schowkiem). Wobec powyższego nakłady na ulepszenia nie przekroczyły 30% wartości początkowej samego lokalu mieszkalnego jak i całego środka trwałego (lokal, garaże i schowek).

Nakłady na ulepszenia lokalu mieszkalnego nie przekroczyły 30% wartości początkowej lokalu mieszkalnego (wyniosły 27,36%).

Nieruchomość 1 była i jest wykorzystywana w ramach usług najmu lokalu mieszkalnego czyli jako czynność zwolniona z podatku VAT. Nieruchomość 1 nigdy nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości 1 dokonana przez Spółkę na rzecz wspólnika będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT (dot. zdarzenia przyszłego nr 1)?

2.Czy sprzedaż Nieruchomości 2 dokonana przez Spółkę na rzecz wspólnika będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT (dot. zdarzenia przyszłego nr 2)?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko w zakresie pytania nr 1

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Na gruncie Ustawy VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Natomiast towary zostały zdefiniowane jako rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (definicje legalne z art. 2 Ustawy VAT).

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak doprecyzowuje przepis art. 15 ust. 3 Ustawy VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zatem co do zasady sprzedaż nieruchomości (odpłatna dostawa towarów) przez podmiot działający w charakterze podatnika VAT, o którym mowa powyżej, podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Nie ulega wątpliwości, iż Spółka, jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą, dokona sprzedaży działając w charakterze podatnika VAT.

Niektóre usługi oraz dostawa określonych towarów zostały jednakże zwolnione przez ustawodawcę z opodatkowania podatkiem VAT. Jedno z takich zwolnień odnosi się stricte do odpłatnej dostawy nieruchomości. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przy czym zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego wynika, iż Spółka przy sprzedaży Nieruchomości 1 może skorzystać ze zwolnienia , o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT, pod warunkiem, że sprzedaż (dostawa) nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pod warunkiem, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

Należy zatem zweryfikować czy oba te warunki (do zwolnienia) zostaną przez Spółkę spełnione. W ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z § 5 Aktu Notarialnego z 30 sierpnia 2022 r. Rep. A nr (…) wydanie Spółce Nieruchomości nr 1 nastąpiło przed sporządzeniem przedmiotowego aktu notarialnego. Spółka była wówczas pierwszym nabywcą, któremu sprzedawca oddał do użytkowania nieruchomość po jej wybudowaniu. Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 maja 2022 r. sygn. akt I FSK 292/19: „Do pierwszego zasiedlenia lokali mieszkalnych i użytkowych dochodzi w momencie ich sprzedaży przez dewelopera, który je wybudował, pomimo że nabywca ich nie użytkował ani nie oddał w użytkowanie osobie trzeciej”. Zatem w rozumieniu przepisów Ustawy VAT pierwsze zasiedlenie Nieruchomości 1 nastąpiło w sierpniu 2022 r. (przed sporządzeniem ww. aktu notarialnego). Zatem dwuletni okres, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b Ustawy VAT upłynął w sierpniu 2024 r.

W dalszej kolejności należy rozważyć, czy poniesione przez Spółkę nakłady na ulepszenie Nieruchomości 1 nie przekroczyły 30% jej wartości początkowej. Jak wcześniej wyjaśniono, łączna wartość ulepszenia środka trwałego wyniosła (…) zł, co stanowi 26,8% wartości początkowej Nieruchomości 1 wynoszącej (…) zł netto, a wynikającej z faktur zakupu i aktu notarialnego. Tym samym w wyniku poniesionych przez Spółkę wydatków na ulepszenie Nieruchomości 1 nie doszło do pierwszego zasiedlenia, bowiem wydatki te nie przekroczyły 30% wartości początkowej analizowanego środka trwałego.

Wobec powyższego w odniesieniu do planowanej sprzedaży Nieruchomości 1 Spółce będzie przysługiwało prawo do zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT. Konsekwencją sprzedaży Nieruchomości 1 z zastosowaniem zwolnienia przedmiotowego będzie obowiązek dokonania jednorazowej korekty podatku naliczonego (odliczonego przy zakupie Nieruchomości 1) w odniesieniu do pozostałego okresu korekty w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpi sprzedaż - zgodnie z art. 91 ust. 4, 5 i 6 pkt 2 Ustawy VAT.

Stanowisko w zakresie pytanie nr 2

W tym zakresie pominięto analizę przepisów i orzecznictwa, ponieważ jest ona tożsama jak przy Nieruchomości 1.

Jak wcześniej zauważono, wydanie Spółce Nieruchomości 2 przez dewelopera nastąpiło w terminie do 27 lutego 2023 r. (pierwsze zasiedlenie). Spółka nie ponosiła wydatków na ulepszenie tego środka trwałego, więc badanie proporcji takich wydatków do wartości początkowej jest w tym zakresie bezprzedmiotowe. Zatem okres dwuletni, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b Ustawy VAT upłynął najpóźniej 27 lutego 2025 r. Tym samym na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b Ustawy VAT Spółce będzie przysługiwać zwolnienie przedmiotowe z podatku VAT przy sprzedaży Nieruchomości 2 na rzecz wspólnika ponieważ sprzedaż nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem Nieruchomości 2, a jej sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Spółka nie będzie obowiązana do dokonania jednorazowej korekty podatku naliczonego, ponieważ nie został on odliczony przy zakupie Nieruchomości 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki i budowle bądź ich części (np. lokale) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Tym samym, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości stanowi dostawę towarów.

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zwanej dalej „ustawą o własności lokali”.

Stosownie do art. 7 ust. 1 i ust. 2 ustawy o własności lokali:

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Z powołanych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że nie każda czynność, która stanowi dostawę towarów lub świadczenie usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. Prowadzą Państwo działalność w zakresie sprzedaży hurtowej zboża, nieprzetworzonego tytoniu, nasion i pasz dla zwierząt. 30 sierpnia 2022 r. nabyli Państwo Nieruchomość 1, stanowiącą lokal mieszkalny wraz z dwoma garażami oraz schowkiem, ponadto aktami notarialnymi z 22 lutego 2023 r. oraz z 7 marca 2023 r. nabyli Państwo Nieruchomość 2, stanowiącą lokal mieszkalny. Opisane Nieruchomości planują Państwo sprzedać na rzecz wspólnika.

Przedmiotowe Nieruchomości stanowią Państwa własność, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, stanowią środki trwałe Spółki. Zauważyć w tym miejscu trzeba, że majątek spółki kapitałowej zawsze będzie wykazywał bezpośredni związek z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą jako nabyty na skutek świadomego działania organów spółki w okresie jej istnienia i właśnie w celu wykorzystania go do prowadzenia działalności spółki

Mając na uwadze fakt, że są Państwo spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność gospodarczą należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do Państwa przedsiębiorstwa, wykorzystywanego w prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej. Zatem przy dostawie opisanych Nieruchomości będą Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż ww. Nieruchomości będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wyjaśnić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy, zgodnie z którym:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym artykule.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 stanie się bezzasadne.

Z opisu sprawy wynika, że 30 sierpnia 2022 r. nabyli Państwo Nieruchomość 1, stanowiącą lokal mieszkalny wraz z dwoma garażami oraz schowkiem. Ponieśli Państwo wydatki na ulepszenie lokalu mieszkalnego, które stanowiły 27,36 % wartości początkowej lokalu mieszkalnego, a 26,79 % wartości początkowej całej Nieruchomości 1 (wraz z garażami i schowkiem). Nie dokonywali Państwo ulepszeń garaży ani schowka. Aktami notarialnymi z 22 lutego 2023 r. oraz z 7 marca 2023 r. nabyli Państwo Nieruchomość 2, stanowiącą lokal mieszkalny, nie ponosili Państwo nakładów na jej ulepszenie.

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT do sprzedaży Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy miało miejsce pierwsze zasiedlenie ww. Nieruchomości będących przedmiotem transakcji, o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy i jaki czas upłynął od tego momentu.

W analizowanej sprawie dostawa przedmiotowych Nieruchomości, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – lokale te zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. Nieruchomości 1 i 2, a planowaną ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, nie ponosili Państwo nakładów na ulepszenie ww. Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyły 30% wartości początkowej tych Nieruchomości.

Zatem zbycie Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 będzie korzystało ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa ww. Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to analiza zwolnienia tej dostawy wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy jest bezzasadna.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywiste zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.