Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.816.2025.4.ST

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 września 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 22 września 2025 r. oraz w odpowiedzi na wezwanie pismem złożonym 18 listopada 2025 r. i 19 listopada 2025 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym zamieszkałym w Polsce. Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od listopada 2019 r. Przedmiotem działalności są usługi budowlane (NIP …), jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, nie jest rolnikiem. Wnioskodawca jest również udziałowcem w … (50% udziałów) oraz … (5% udziałów). Wnioskodawca nie posiadał wcześniej i nie posiada innych nieruchomości, mieszka z żoną i dzieckiem w domu rodziców.

Aktem notarialnym Rep. A nr … w dniu 11 lipca 2024 r. Wnioskodawca otrzymał darowiznę udziału wynoszącego ¼ części w prawie własności nieruchomości położonej w …, utworzonej z zabudowanej działki nr … o powierzchni 0,0524 ha, dla której jest prowadzona księga wieczysta KW Nr …, od swojej małżonki, z którą jest w związku małżeńskim od 2020 r. w ustroju rozdzielności majątkowej małżeńskiej wprowadzonej na mocy umowy majątkowej małżeńskiej Rep. A nr … z dnia 17 lutego 2020 r. jako majątek osobisty.

Aby dokonać zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej Wnioskodawca zawarł w dniu 9 grudnia 2024 r. ugodę sądową na rozprawie w Sądzie Rejonowym w …. W związku z ugodą sądową Strony (Wnioskodawca i Jego małżonka) dokonały zniesienia współwłasności nieruchomości w ten sposób, iż:

1)ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 1 o łącznej powierzchni użytkowej 50,94 m², położonego na parterze, oraz postanawiają, iż każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego nr 1 przysługuje udział 5094/23041 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali i przyznają lokal mieszkalny nr 1 na wyłączną własność Wnioskodawcy;

2)ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 2 o łącznej powierzchni użytkowej 58,05 m², położonego na 1 piętrze oraz udział 5805/23042 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali;

3)ustanawiają odrębną własność lokalu nr 3 o łącznej powierzchni użytkowej 57,72 m², położonego na 2 piętrze oraz udział 5772/23041 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali;

4)ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 4 o łącznej powierzchni użytkowej 63,70 m², położonego na trzecim piętrze oraz udział 6370/23041 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Lokale nr 2,3 i 4 przyznają na wyłączną własność małżonki Wnioskodawcy. Dla wyodrębnionych wskutek zawartej ugody sądowej lokali zostały ustanowione oddzielnie księgi wieczyste:

1)lokal nr 1 – parter …;

2)lokal nr 2 – pierwsze piętro …;

3)lokal nr 3 – drugie piętro …;

4)lokal nr 4 – trzecie piętro ….

Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym żona Wnioskodawcy zakupiła 1 kwietnia 2019 r. na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr … jako majątek osobisty z zamiarem wyremontowania i zamieszkania w tym budynku wraz z rodziną (siostrą i rodzicami Wnioskodawcy), przy czym nabycie przez małżonkę Wnioskodawcy nastąpiło przed zawarciem związku małżeńskiego. Remont prowadzony był systemem gospodarczym, pochłaniał zbyt wiele środków finansowych, nieruchomość i tak była już obciążona hipoteką. Rodzice stwierdzili, że nie chcą się przeprowadzić z uwagi na wiek. Rodzina Wnioskodawcy powiększy się pod koniec 2025 r., a zamieszkanie z dala od rodziców przy dwójce małych dzieci i pracy zawodowej będzie uciążliwe. Z uwagi na wiek rodziców Wnioskodawcy mogłoby dojść też do sytuacji, w której i tak z uwagi na obowiązki Wnioskodawca lub Jego małżonka musieliby jechać do rodziców i się nimi zajmować w ich lokalizacji oddalonej od wspomnianej …, mając jeszcze w opiece dwójkę dzieci. W związku z tym, Wnioskodawca postanowił w najbliższej przyszłości sprzedać Lokal nr 1 będący Jego wyłączną własnością i przeznaczyć uzyskane środki ze sprzedaży tej nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup działki i budowę domu obok działki rodziców.

Poza podziałem lokali w budynku i wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali, Wnioskodawca w Lokalu nr 1 nie dokonywał ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości, dokonał zwykłych prac remontowych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, takich jak: wymiana okien czy położenie tynków. Nieruchomość zakupiona przez małżonkę Wnioskodawcy w 2019 r. była zasiedlona przed zakupem. Wnioskodawca nie wynajmował otrzymanego w darowiźnie Lokalu nr 1 oraz nie wykorzystywał na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie będzie prowadził w przypadku sprzedaży nieruchomości działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia. Sprzedaż nieruchomości nastąpi poprzez zamieszczenie ogłoszenia we własnym zakresie na portalach internetowych.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że prowadzi dokumentację podatkową dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, rozlicza się na zasadach ogólnych (skala).

Nieruchomości położone na działce nr … o pow. 0,0524 ha (…) to wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynek mieszkalny – kod 11. Wpis do księgi wieczystej ….

Przedmiotem darowizny zgodnie z aktem notarialnym Rep. A nr … z dnia 11 lipca 2024 r. był udział wynoszący ¼ części w prawie własności całości nieruchomości położonej w …, a w następstwie wyodrębnienia lokali Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego nr 1.

Zawarta w dniu 9 grudnia 2024 r. ugoda sądowa dotyczyła zniesienia współwłasności udziału w nieruchomości nabytego aktem darowizny otrzymanego od małżonki Wnioskodawcy w dniu 11 lipca 2024 r. (Rep. A nr …). Wniosek o zniesienie współwłasności złożył Wnioskodawca. Wyodrębnienia lokali mieszkalnych dokonano w związku z rozdzielnością majątkową małżonków i planowaną sprzedażą lokali. Wartość lokalu mieszkalnego uzyskanego na własność w wyniku zniesienia współwłasności mieściła się w wartości udziału w całej nieruchomości wspólnej przedzniesieniem współwłasności. Należy wskazać, że darowizna została przekazana w dniu 11 lipca 2024 r., a zniesienie współwłasności nastąpiło 9 grudnia 2024 r. Jest to okres ok. 4 miesięcy, w tym czasie wartość nieruchomości nie zmieniła się. Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły wpłaty i dopłaty. Budynek mieszkalny posiadał cztery kondygnacje o jednakowej powierzchni, wartość wydzielanych lokali była jednakowa, więc nie było potrzeby dokonywać wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Sąd przy podziale nieruchomości wskazał, że Strony postanawiają uznać za uregulowane roszczenia wynikające z posiadania przedmiotowej nieruchomości będącej ich dotychczasową współwłasnością. W wyniku dokonanego wyodrębnienia lokali nie uległy zmianie udziały Wnioskodawcy w części wspólnej nieruchomości, w której znajdują się wyodrębnione lokale. Zgodnie z zawartą ugodą właścicielowi lokalu nr 1 przysługuje udział 5094/23041 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wnioskodawca nie wynajmował otrzymanego w darowiźnie udziału w nieruchomości, a następnie wyodrębnionego lokalu nr 1, nie zamieszkiwał również w tym lokalu. Koszty eksploatacji były ponoszone proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości, a następnie lokalu nr 1. Lokal mieszkalny Wnioskodawca zamierza sprzedać w niedalekiej przyszłości po uzyskaniu interpretacji indywidualnej w tym przedmiocie. Pomiędzy Wnioskodawcą, a potencjalnym nabywcą lokalu nie będzie żadnych powiązań ponieważ lokal ten jako lokal mieszkalny Wnioskodawca zamierza sprzedać na rynku wtórnym zamieszczając ogłoszenie na portalach internetowych. Wnioskodawca po sprzedaży lokalu zadeklaruje w złożonym zeznaniu podatkowym, że cała wartość przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1 zostanie wydatkowana w ciągu trzech lat licząc od końca roku, w którym dokona sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (zakup działki, budowa domu). Nieruchomość, którą zamierza nabyć Wnioskodawca będzie działką przeznaczoną pod zabudowę mieszkalną, gdyż tylko na takiej działce można wybudować budynek mieszkalny.

Na zadane prze Organ pytanie o treści, cyt.: „czy nabycie ww. działki nastąpi do majątku wspólnego małżeńskiego czy do Pana majątku odrębnego?” Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Wnioskodawca posiada rozdzielność majątkową, więc będzie to współwłasność na zasadach współwłasności ułamkowej traktowana jako majątek odrębny” oraz na pytanie o treści, cyt.: „jaki tytuł prawny będzie przysługiwał Panu do ww. nieruchomości (własność, współwłasność)?” Wnioskodawca wskazał, cyt.: „Współwłasność w części ułamkowej”.

Ww. działka będzie położona w … w okolicy ul. …. Na nabytej działce Wnioskodawca planuje wybudować budynek mieszkalny, będzie realizował własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wybudowanym budynku będzie mieszkał wraz z rodziną, nie będzie go wynajmował i nie będzie udostępniał osobom trzecim. Inwestycja polegająca na budowie domu na zakupionej działce, nastąpi w takim okresie jaki jest przewidziany w ustawie, aby wykorzystać całość środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 1.

Wnioskodawca nie może wskazać zakresu prac budowlanych oraz rodzaju materiałów budowlanych gdyż jest to zdarzenie przyszłe. Na budowę domu potrzebne jest pozwolenie na budowę i projekt budowlany, którego jeszcze Wnioskodawca nie posiada ponieważ jeszcze nie dokonał sprzedaży lokalu. Wnioskodawca będzie posiadał rachunki i faktury potwierdzające wydatkowanie środków na budowę domu. Nieruchomości są nabywane na podstawie aktu notarialnego, więc będzie również udokumentowany zakup działki.

W przyszłości Wnioskodawca nie planuje nabycia kolejnych nieruchomości.

Wnioskodawca na obecną chwilę nie może jednoznacznie wskazać, czy będzie zawarta przedwstępna umowa sprzedaży lokalu. Jeżeli nabywca w celu zabezpieczenia własnych interesów będzie wymagał takiej umowy przyrzeczenia sprzedaży lokalu to będzie ona zawarta zgodnie z ogólnie przyjętymi zasadami sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Zarówno w akcie sprzedaży, jak i w przedwstępnej umowie stroną umowy będzie Wnioskodawca. Na kupującym i sprzedającym będą ciążyć zwykłe obowiązki wynikające z takiej umowy przedwstępnej. Na pewno w celu zawarcia aktu notarialnego sprzedaży Nabywca musi zapłacić Wnioskodawcy całą wartość wynikającą z umowy sprzedaży lokalu. W umowie przedwstępnej jeżeli zostanie zawarta, nie będą udzielane żadne pełnomocnictwa w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy.

Nabycie przez Wnioskodawcę wyodrębnionej własności lokalu mieszkalnego nr 1 wraz z udziałem 5094/23041 w nieruchomości wspólnej nastąpiło do majątku osobistego Wnioskodawcy. Lokal mieszkalny nr 1 nie był wykorzystywany w prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, nie był wynajmowany. Lokal mieszkalny nie jest i nie będzie do dnia sprzedaży udostępniany osobom trzecim na podstawie umowy najmu, użyczenia lub innej umowy. Lokal mieszkalny nr 1 nie stanowi środka trwałego w prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawcy, jest to majątek osobisty.

Wnioskodawca nie dokonywał wcześniej sprzedaży innych nieruchomości niż wskazany we wniosku lokal mieszkalny nr 1, który zamierza sprzedać. Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości (budynki, działki), które w przyszłości zamierza sprzedać.

Budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny nr 1 stanowi budynek w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane – jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek, w którym znajduje się lokal mieszkalny jest trwale związany z gruntem.

Przed nabyciem budynku przez Wnioskodawcę lokal mieszkalny był wykorzystywany przez poprzednich właścicieli.

Pytania

1.Czy w odniesieniu do przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, iż Wnioskodawca, sprzedając Lokal nr 1 będzie rozporządzał majątkiem prywatnym, a tym samym nie będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, co w konsekwencji spowoduje, że sprzedaż Lokalu mieszkalnego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2.Czy przychód osiągnięty przez Wnioskodawcę z tytułu sprzedaży Lokalu nr 1 należy kwalifikować, jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a Ustawy PIT, niepodlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym, pod warunkiem przeznaczenia przychodów z tego tytułu na własne cele mieszkaniowe?

3.Czy w przypadku udzielenia odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 1 Wnioskodawca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

4.Czy w przypadku odpowiedzi negatywnej na pytanie nr 2, zakładając, że Wnioskodawca dokona sprzedaży Lokalu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 Ustawy PIT, będzie mógł rozliczyć się w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i stosować stawkę 10% ryczałtu dla dokonywanej transakcji sprzedaży Lokalu nr 1.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 i nr 4 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i nr 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Ad 2

W Pana ocenie, za działalność gospodarczą zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, uznaje się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

-która jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 2 i 4-9.

Użyte w przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności;
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły;
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu.

W zakresie kwalifikowania źródła przychodów ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną w świetle przepisów ustawy o PIT, wypowiedział się NSA w wyroku z 29 czerwca 2023 r., sygn. akt II FSK 180/23, w którym wskazał, że „podzielić należy wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W konsekwencji działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania. Każda zatem transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (a także innych praw na nieruchomościach wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.), powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej. Znaczenie dla oceny zdarzenia mogą mieć również indywidualne cechy przedmiotu transakcji, bądź okoliczności życiowe, w jakich znajdował się podatnik dokonujący transakcji, a które miały wpływ na jego decyzje”.

Nieruchomość została zakupiona przez żonę Wnioskodawcy w 2019 r. jako majątek osobisty z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe, z zamiarem zamieszkania wraz z rodziną po przeprowadzeniu niezbędnych remontów oraz powiększeniu powierzchni mieszkaniowej o nadbudowę 3 piętra. W 2024 r. żona Wnioskodawcy przekazała Jemu aktem darowizny ¼ udziału w tej nieruchomości, a po zniesieniu współwłasności udziału w nieruchomości Wnioskodawca nabył do majątku osobistego Lokal nr 1 położony na parterze budynku. Ponieważ plany odnośnie przeprowadzki i zamieszkania w 2025 r. uległy zmianie, z powodu powiększenia rodziny i braku zgody rodziców na przeprowadzkę, Wnioskodawca postanowił dokonać sprzedaży nieruchomości w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż będzie czynnością jednorazową (brak zorganizowania i ciągłości działania), a środki uzyskane ze sprzedaży nie będą przeznaczone na obrót nieruchomościami, a na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie - uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przychodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wymienione zostały w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Są to między innymi wydatki poniesione na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1.

Tak więc, zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Lokalu nr 1 kwalifikuje się jako źródło przychodów wymienione w art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o PIT i będzie podlegała zwolnieniu na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust 25 ustawy o p.d.o.f.

Ad 4

W przypadku ewentualnego uznania, iż transakcja sprzedaży Lokalu nr 1 będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności, Wnioskodawca może korzystać z rozliczenia w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a planowaną sprzedaż można będzie zakwalifikować do grupowania PKWiU 68.10.1 i zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 URycz objąć stawką opodatkowania 10%.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 URycz, osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy m.in. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1 URycz, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody m.in. osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa m.in. w art. 14 ustawy o podatku dochodowym (tj. Ustawy PIT). Wskazany art. 14 ustawy PIT odwołuje się do prowadzenia działalności gospodarczej i przychodów z niej uzyskanych. W art. 14 Ustawy PIT znajduje się również odniesienie przychodów z działalności gospodarczej wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 3 Ustawy PIT.

Art. 6 ust. 4 pkt 1 URycz mówi natomiast, że ryczałt może być zastosowany m.in. jeżeli w roku podatkowym podatnicy uzyskali przychody z prowadzonej samodzielnie działalności w wysokości nieprzekraczającej 2 000 000 euro.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, stawką 10% objęte są przychody ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek, tj. PKWiU 68.10.1 (NSA w wyroku II FSK 2974/18 z dnia 4 kwietnia 2019 r.).

Wynika stąd, że w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej samodzielnie przez osobę fizyczną (a zatem także Wnioskodawcę), także w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, taką działalność zakwalifikować można do grupowania PKWiU 68.10.1.

Podsumowanie.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w planowanej transakcji będzie On rozporządzać własnym majątkiem prywatnym, a nie działać w ramach działalności gospodarczej. Nieruchomość została zakupiona przez Niego w celu zamieszkania z rodziną, a nie dla celów prowadzenia działalności gospodarczej. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Sprzedającego wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W związku z czym, Wnioskodawca nie powinien występować w planowanej transakcji w charakterze podatnika VAT, a przychód ze sprzedaży Lokalu nr 1 nie powinien być opodatkowany podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że Wnioskodawca przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży lokali mieszkalnych

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem lokalu mieszkalnego nr 1 nabytego w wyniku zniesienia współwłasności i wyodrębnienia lokali mieszkalnych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku opisu nie sposób przyjąć, że planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 1 wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że lokal mieszkalny nr 1 nie został nabyty przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie był w niej wykorzystywany. W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Udział w nieruchomości zabudowanej nabył Pan w darowiźnie od Pana małżonki. Nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym Pana żona zakupiła 1 kwietnia 2019 r. jako majątek osobisty z zamiarem wyremontowania i zamieszkania w tym budynku wraz z rodziną (z Pana siostrą i rodzicami). Lokal mieszkalny nr 1 nabył Pan w wyniku sądowego zniesienia współwłasności w 2024 r. Środki pieniężne ze sprzedaży ww. lokalu zamierza Pan przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nieruchomości (działki budowlanej) i budowę na niej budynku mieszkalnego, w celu zamieszkania w nim wraz z rodziną.

Okoliczności i cel nabycia nieruchomości, sugerują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, związanego ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i nie wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowym dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. W konsekwencji, istotą działania Pana nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Tym samym, planowana sprzedaż przez Pana lokalu mieszkalnego nr 1, będzie stanowiła zwykłe wykonywanie prawa własności, a Pan zbywając ww. lokal, będzie korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania tym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana sprzedaż ww. lokalu, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana sprzedaż nieruchomości,nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana, skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Stosownie do art. 195 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 196 Kodeksu cywilnego:

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

W myśl art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie natomiast z art. 212 ww. Kodeksu:

Biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
• wartość rzeczy mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku wspólnym.

Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. Natomiast wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu nawet gdy następuje nieodpłatnie (bez spłat i dopłat), traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego.

W niniejszej sprawie, istotne jest również ustalenie czy czynność wyodrębnienia lokalu mieszkalnego dokonana w 2024 r., stanowiła dla Pana nabycie.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:

W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Wedle art. 4 ust. 3 cytowanej ustawy:

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):

Uwzględniając powyższe stwierdzić należy, że prawne wyodrębnienie lokalu nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.

Jak wynika z treści wniosku, zniesienie współwłasności nieruchomości oraz ustanowienie odrębnej własności lokali nr 1-4 nastąpiło w dniu 9 grudnia 2024 r. Dla wyodrębnionych wskutek zawartej ugody sądowej, lokali zostały ustanowione oddzielnie księgi wieczyste. Wartość rynkowa nabytego przez Pana w drodze zniesienia współwłasności i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nie zwiększyła się w stosunku do wartości posiadanych udziałów w nieruchomości zabudowanej przed zniesieniem współwłasności i wyodrębnieniem lokali.

W świetle powyższego, termin przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (okres pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie), należy w przypadku lokalu nr 1 liczyć od 2024 r., tj. od dnia nabycia udziału w nieruchomości zabudowanej w drodze darowizny od Pana małżonki.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem,planowane odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nr 1, będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Stosownie do art. 30e ust. 1 cytowanej ustawy:

W myśl art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z treści przepisu art. 19 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:

Przychodem z odpłatnego zbycia jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 przywołanej ustawy:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 7 ww. ustawy stanowi, że:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód (jego równowartość) z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, zostały wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 21 ust. 26 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, przychodu (jego równowartości) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na realizację własnego celu mieszkaniowego. Omawiane zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie przychodu (jego równowartości) z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego – zakup gruntu, w celu wybudowania na tym gruncie budynku mieszkalnego

Rozstrzygając zatem o prawie do zwolnienia z opodatkowania należy pamiętać, że zawarty w art. 21 ust. 25 ww. ustawy katalog wydatków uprawniających do zwolnienia ma charakter zamknięty i w związku z tym, tylko wydatkowanie środków na realizację celów w nim wskazanych pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Inne wydatki niż wymienione w tym katalogu nie uprawniają do skorzystania z powyższego zwolnienia.

W przypadku nabywania gruntu, w ramach realizacji własnych celów mieszkaniowych, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, że musi to być określony grunt nabyty w określonym celu. O charakterze nabytego gruntu nie rozstrzyga jednak jedynie zamiar podatnika wybudowania na nim budynku mieszkalnego, ale charakter gruntu musi być oceniony w kontekście rzeczywistej i realnej możliwości jego zabudowy. Zgodnie z prezentowanym w orzecznictwie sądowym stanowiskiem nabywany grunt ma zostać przeznaczony na realizację budowy budynku mieszkalnego oraz w dacie nabycia lub najpóźniej w terminie o jakim mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma nadawać się do zabudowy budynkiem mieszkalnym. Zwolnienie dotyczy bowiem nabycia gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a nie jakiegokolwiek gruntu, w tym np. rekreacyjnego czy rolnego.

Ponadto, w przypadku nabycia gruntu ustawodawcy nie chodziło o to, aby ze zwolnienia korzystał podatnik, który środki inwestuje w nieruchomość (grunt), lecz o to, aby ze zwolnienia korzystał ten podatnik, dla którego zakup gruntu jest pierwszym krokiem do realizacji budowy budynku mieszkalnego, w którym podatnik ma zamiar realizować własne cele mieszkaniowe. Zatem, samo poniesienie wydatku na nabycie gruntu nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Z treści złożonego przez Pana wniosku wynika, że uzyskany przez Pana przychód z planowanej sprzedaży lokalu nr 1, zamierza Pan przeznaczyć na zakup nieruchomości (działki budowlanej) i budowę na niej budynku mieszkalnego w celu zamieszkania w nim z rodziną.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje, jaki grunt jest gruntem pod budowę budynku mieszkalnego.

W celu doprecyzowania tych pojęć konieczne jest zatem odwołanie się do odpowiednich przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 1 wskazanej ustawy:

Natomiast, w art. 4 ust. 2 tej ustawy wskazano, że:

Charakter gruntu może zatem wynikać z przeznaczenia jakie zostało mu nadane w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy, która w sytuacji, gdy dla danego terenu nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego określa sposób zagospodarowania i zabudowy terenu.

W przypadku więc, gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie, na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. na nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego - uzyskany z tego tytułu dochód będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, że aby skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, działka, na zakup której zostaną wydatkowane środki ze sprzedaży nieruchomości, musi być działką pod budowę budynku mieszkalnego.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wyżej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży. Jednym z takich celów - zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy – jest m.in. budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku mieszkalnego. Użycie w tym przepisie słowa „własnego” oznacza, że chodzi o budynek (jego budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont), którego podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem, a więc chodzi o budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont budynku na działce, której podatnik jest właścicielem lub współwłaścicielem. Tylko bowiem wówczas uznać można, że podatnik wydatkował środki na budynek, do którego przysługuje mu własność lub współwłasność.

Dodać przy tym należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. W przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych, spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Natomiast Organ podatkowy dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić – o ile z dokumentów tych jednoznacznie wynika kto, w jakim terminie, jakie wydatki i w jakiej kwocie poniósł. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają wymogu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wyłącznie fakturami VAT.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 1, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego lokalu mieszkalnego (2024 r.), będzie stanowiła źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy.

Wydatkowanie przychodu uzyskanego z planowanej sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego nr 1 nabytego w 2024 r., na zakup nieruchomości (działki budowlanej) i budowę na niej budynku mieszkalnego w celu zamieszkania w nim z rodziną, będzie stanowiło wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. c)-d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegało zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych

Przy czym, zwolnieniem objęty będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na ww. cele mieszkaniowe – zakup działki budowlanej i budowę budynku mieszkalnego – w przychodzie z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nr 1

Wobec braku uznania, że planowana sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 1 zostanie dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, stwierdzam, że postawione przez Pana pytanie nr 4 jest bezprzedmiotowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
•  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnegow …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.