Interpretacja indywidualna z dnia 28 listopada 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-3.4012.845.2025.2.KAB

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

3 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 3 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 20 listopada 2025 r. (wpływ 20 listopada 2025 r.) - w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A.A.

2.Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

• B.A.

Opis zdarzenia przyszłego

1.Nabycie

25 października 2021 r. Wnioskodawcy jako małżonkowie nabyli do majątku wspólnego (prywatnego) niezabudowaną nieruchomość gruntową (dalej: nieruchomość lub grunt) - działkę położoną w (…), o powierzchni około 4000 m². Nabycie nastąpiło od osoby prywatnej (Sprzedawca nie działał przy transakcji sprzedaży jako podatnik VAT), bez podatku VAT.

2.Status gruntu

W dacie nabycia grunt miał charakter rolny, brak było (i brak jest nadal) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co do przedmiotowej działki. 29 czerwca 2022 r. Wnioskodawcy uzyskali decyzję o warunkach zabudowy (dalej: WZ) pozwalającą na realizację zabudowy mieszkaniowej na nieruchomości.

3.Postępowania budowlane

Po uzyskaniu warunków zabudowy, 8 kwietnia 2025 r. Wnioskodawcy uzyskali pozwolenie na budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w tym 3 budynków dwulokalowych oraz 3 budynków jednolokalowych) wraz z urządzeniami budowlanymi, zbiornikiem na wody opadowe i fragmentem sieci wodociągowej na tej nieruchomości. Pozwolenie nie zostało nigdy zrealizowane (brak rozpoczęcia robót).

4.Media i uzgodnienia

Uzyskano uzgodnienia co do dostępu do mediów, w szczególności uzyskano warunki przyłączeniowe dla energii elektrycznej, warunki przyłączenia dla gazu, projekt budowlany rozbudowy wodociągu na podstawie warunków od Wodociągów (…) oraz warunki przyłączenia dla prądu budowlanego.

5.Brak działalności gospodarczej

Nieruchomość nie była i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych ani wykorzystywana w działalności gospodarczej Wnioskodawców. Została nabyta do majątku prywatnego i ten status nieruchomości nie uległ zmianie. Wnioskodawcy nie odliczali podatku VAT od wydatków związanych z nieruchomością.

6.Podziały i uzbrojenie

Nieruchomość nie była dzielona na mniejsze działki, grunt pozostaje nieuzbrojony. Na nieruchomości nie podjęto żadnych prac zmierzających do uzbrojenia terenu, nie wykonano dróg wewnętrznych, nie prowadzono również żadnych prac porządkowych, w tym prac polegających wyrównaniu terenu.

7.Działania marketingowe

Jedyne działania marketingowe dotyczące nieruchomości jakie zostały podjęte przez Wnioskodawców dotyczyły zbadania odpowiedzi rynku na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, które mogłoby zostać zrealizowane, gdyby odzew rynku był pozytywny, w takim przypadku Wnioskodawca wraz z żoną planowali wnieść grunt do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej z ich wyłącznym udziałem. Działania marketingowe, dotyczące zbadania odpowiedzi rynku na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, polegały na powieszeniu banneru przy drodze, przygotowaniu strony internetowej, zamieszczeniu ogłoszenia w Internecie. Działania te nie były nakierowane na sprzedaż nieruchomości w stanie w jakim planowane jest obecnie jej zbycie. Wnioskodawcy nie korzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami.

8.Planowana transakcja

Z uwagi na słaby odzew rynku z zakresie potencjalnego przedsięwzięcia deweloperskiego, Wnioskodawcy planują obecnie sprzedaż całej nieruchomości jednemu nabywcy, w stanie istniejącym, przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Jedynym działaniem marketingowym nakierowanym na sprzedaż nieruchomości było umieszczenie ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości w popularnym portalu internetowym.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1)Celem nabycia działki, będącej przedmiotem sprzedaży była lokata gotówki w okresie wysokiej inflacji, Wnioskodawcy pierwotnie rozważali również budowę własnego domu i przeprowadzenie się z (…) do (…) w przyszłości.

2)Wnioskodawcy wystąpili o pozwolenie na budowę na przedmiotowej nieruchomości, aby działka nie straciła możliwości zabudowy w związku ze zmianami w prawie dotyczącymi tworzenia planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego na terenie (…), gdyż sama decyzja o warunkach zabudowy takiej możliwości nie gwarantowała.

3)Działka była i jest wykorzystywana przez Wnioskodawców w całym okresie posiadania (tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży) w sposób opisany we wniosku (w stanie faktycznym). Opisane we wniosku czynności podjęte w stosunku do działki, zdaniem Wnioskodawców, miały na celu ochronę ich celów prywatnych (osobistych) poprzez lokowanie kapitału w przedmiotową nieruchomość w całym okresie posiadania działki.

4)Działka nie była i nie jest (oraz w założeniu nie będzie) przez Wnioskodawców wykorzystywana w żadnym innym celu niż ochrona kapitału i zabezpieczenie przed inflacją (w całym okresie posiadania tj. od momentu wejścia w jej posiadanie aż do momentu sprzedaży). Taki sposób „wykorzystywania” nie stanowił/stanowi i nie będzie stanowić jakichkolwiek czynności, które mogłyby zostać uznane za opodatkowanie, zwolnione lub niepodlegające opodatkowaniu VAT.

5)Działka nie była nigdy przedmiotem zawartych przez Wnioskodawców z podmiotami trzecimi umów najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

6)Wnioskodawcy nigdy wcześniej nie sprzedawali żadnych nieruchomości.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. czy Wnioskodawcy będą działać w tej transakcji jako podatnicy VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Sprzedaż nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż Wnioskodawcy nie działają w charakterze handlowców nieruchomościami ani deweloperów, ich czynności nie wykraczają poza zwykłe wykonywanie prawa własności w zakresie majątku prywatnego.

Argumenty:

• uzyskanie WZ, pozwolenia na budowę oraz warunków przyłączenia mediów bez uzbrojenia terenu i bez podziału na mniejsze działki nie świadczy o aktywnej działalności w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT,
• nieruchomość była nabyta od osoby prywatnej bez VAT, a Wnioskodawcy nie odliczali VAT od wydatków związanych z nieruchomością,
• w konsekwencji, sprzedaż będzie czynnością w sferze majątku prywatnego i nie mieści się w ramach profesjonalnej działalności gospodarczej (handlu nieruchomościami).

Uzasadnienie stanowiska

Nieruchomość Wnioskodawców została przez nich nabyta do majątku prywatnego i ten status nieruchomości nie uległ zmianie. Wnioskodawcy planowali, iż w sytuacji pozytywnej odpowiedzi rynku na powzięte działania marketingowe (opisane w stanie faktycznym) nakierowane na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, takie przedsięwzięcie zrealizują i w tym celu własność nieruchomości przeniosą do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej z ich wyłącznym udziałem. Tak się jednak nie stało i nieruchomość nigdy nie posłużyła żadnemu podmiotowi gospodarczemu w realizacji jakiegokolwiek celu gospodarczego.

Z uwagi na negatywną odpowiedź rynku na zaplanowane przedsięwzięcie deweloperskie, Wnioskodawcy postanowili nieruchomość sprzedać w takim stanie w jakim ona się obecnie znajduje, tj. w stanie nieuzbrojonym i niezabudowanym.

Kluczowym argumentem przemawiającym za stanowiskiem Wnioskodawców w niniejszej sprawie jest fakt, iż w stosunku do nieruchomości nigdy nie podejmowali profesjonalnych działań nakierowanych na jej sprzedaż, tj. działań jakie normalnie podejmuje podmiot gospodarczy handlujący nieruchomościami, a nadto nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawców w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej.

Podatnikiem VAT jest każdy, kto samodzielnie wykonuje działalność gospodarczą (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT). O działalności takiej świadczy aktywność porównywalna do podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami (m.in. scalanie/podział na mniejsze działki, uzbrojenie, budowa dróg wewnętrznych, ponoszenie nakładów marketingowych, uzbrojenie i przyłączenia, systematyczna sprzedaż). W niniejszej sprawie takiej aktywności brak.

Uzyskanie WZ/pozwolenia i uzgodnień bez ponoszenia nakładów inwestycyjnych mieści się w zwykłym zarządzie majątkiem prywatnym.

Reasumując, planowana sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, gdyż Wnioskodawcy nie będą przy tej czynności działać w charakterze podatników VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „2006/112/WE”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działki)jak również udział w gruntach, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu należy także zauważyć, że kwestie dotyczące stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.), zwanej dalej Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym.

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

Jak stanowi art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny.

W myśl natomiast art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Należy zauważyć, że żaden z przepisów ustawy nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

Wskazać jednak należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem Trybunału - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem, w kwestii zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży Państwa działki, istotne jest, czy w celu dokonania ich dostawy podjęli Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Państwa wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż działki będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że 25 października 2021 r. nabyli Państwo do majątku wspólnego (prywatnego) niezabudowaną nieruchomość gruntową. Planują Państwo obecnie sprzedaż całej nieruchomości jednemu nabywcy.

Analizując okoliczności przedstawione we wniosku na tle przywołanych przepisów prawa i orzeczeń TSUE, należy zwrócić uwagę na czynności, których dokonali Państwo po nabyciu przedmiotowej nieruchomości, a mianowicie: wystąpili Państwo o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, 29 czerwca 2022 r. uzyskali Państwo decyzję o warunkach zabudowy, zezwalającą na realizację zabudowy mieszkaniowej na nieruchomości, następnie uzyskali Państwo pozwolenie na budowę 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w tym 3 budynków dwulokalowych oraz 3 budynków jednolokalowych) wraz z urządzeniami budowlanymi, zbiornikiem na wody opadowe i fragmentem sieci wodociągowej na tej nieruchomości. Dodatkowo, uzyskali Państwo uzgodnienia co do dostępu do mediów, w szczególności uzyskano warunki przyłączeniowe dla energii elektrycznej, warunki przyłączenia dla gazu, projekt budowlany rozbudowy wodociągu na podstawie warunków od Wodociągów (...) oraz warunki przyłączenia dla prądu budowlanego. Ponadto, podjęli Państwo działania marketingowe dotyczące nieruchomości, które dotyczyły zbadania odpowiedzi rynku na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, które mogłoby zostać zrealizowane, gdyby odzew rynku był pozytywny, w takim przypadku planowali Państwo wnieść grunt do Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonej z ich wyłącznym udziałem. Działania marketingowe, dotyczące zbadania odpowiedzi rynku na potencjalne przedsięwzięcie deweloperskie, polegały na powieszeniu banneru przy drodze, przygotowaniu strony internetowej, zamieszczeniu ogłoszenia w Internecie.

Ponadto, jak Państwo wskazali, celem nabycia działki, będącej przedmiotem sprzedaży była lokata gotówki w okresie wysokiej inflacji, pierwotnie rozważali Państwo również budowę własnego domu i przeprowadzenie się z (…) do (...) w przyszłości, jednak nie poczynili Państwo w tym kierunku żadnych działań. Natomiast z przedziału czasowego, w jakim na nieruchomości rozpoczęli Państwo proces inwestycyjny po uzyskaniu niezbędnych zgód i decyzji w celu jego prowadzenia, jednoznacznie wynika, że nabyli Państwo nieruchomość do celów inwestycyjnych, a tym samym grunt ten nie służył do żadnych Państwa celów prywatnych. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągnięcia korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy. Należy stwierdzić, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta w celach inwestycyjnych z zamiarem budowy na tej nieruchomości budynków mieszkalnych. Taki sposób ich wykorzystywania jest właściwy dla prowadzenia działalności gospodarczej, a nie wyłącznie dla czynności podejmowanych w ramach rozporządzania majątkiem osobistym.

Państwa argument, że działka była nabyta do majątku osobistego nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż oceniając czy sprzedawca dokonując dostawy nieruchomości będzie działał jak podatnik podatku VAT należy wziąć pod uwagę faktycznie czynności, które zostały przez niego wykonane.

Z opisanych okoliczności jednoznacznie wynika, że zamierzali Państwo na zakupionej nieruchomości zrealizować inwestycję - budowę domów jednorodzinnych. W tym celu wystąpili Państwo o ww. pozwolenia i wykonali działania marketingowe (strona internetowa). Dopiero na skutek braku zainteresowania ww. inwestycją, zdecydowali się Państwo na sprzedaż działki.

Tezę taką potwierdził również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 22 kwietnia 2017 r. sygn. akt I SA/Ke 112/17, w którym powołał się na wyrok TSUE z 19 lipca 2012 r. w sprawie C-263/11, stwierdzając, że:

Okoliczność, że podmiot nabył majątek rzeczowy na własne potrzeby nie stoi na przeszkodzie temu, by ów majątek został następnie wykorzystany do celów wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 9 ust. 1 dyrektywy VAT. Zatem, sam zamiar, z jakim podmiot nabył towar, nie jest czynnikiem miarodajnym do oceny, w jakim charakterze działa ten podmiot w momencie jego sprzedaży. Istotnym jest bowiem obiektywny sposób zachowania tego podmiotu. W sytuacji, gdy nabycie działki następuje do celów prywatnych, a następnie właściciel zmienia przeznaczenie gruntów, w ten sposób, że decyduje się na ich sprzedaż, jednocześnie działając w sposób typowy dla handlowca, należy uznać, że podmiot taki działa jako podatnik VAT.

Tym samym, dokonując szeregu opisanych ww. czynności, podjęli Państwo działania podobne do takich, które wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali Państwo aktywność w przedmiocie zbycia ww. działki porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik Państwa majątku prywatnego.

Z okoliczności sprawy wynika, że skala Państwa zaangażowania w odniesieniu do sprzedaży przedmiotowej działki, wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie wystąpiły przesłanki świadczące o takiej Państwa aktywności w przedmiocie sprzedaży opisanej we wniosku nieruchomości, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (zaistniały przesłanki zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądził, że sprzedaż przez Państwa działki, wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Reasumując, ponieważ w analizowanej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Państwa za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.