Interpretacja indywidualna z dnia 10 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.648.2025.2.MK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 listopada 2025 r. (wpływ 23 listopada 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2021 r. zakupił Pan lokal mieszkalny w A z rynku pierwotnego od dewelopera za kwotę (…) zł, środki na zakup mieszkania częściowo pochodziły z kredytu hipotecznego, a mieszkanie stanowiło Pana własność osobistą, w której realizował i do czasu jego wydania realizuje Pan własne cele mieszkaniowe.

W 2025 r. zakupił Pan dom jednorodzinny, wymagający remontu, w A wraz z partnerką w udziałach po 1/2. Na zakup domu uzyskali Państwo wspólny kredyt hipoteczny, za który odpowiadają Państwo solidarnie. Dom kupiony w A za (…) zł. Kredyt w banku.

Mieszkanie kupione w 2021 r. stanowiące Pana własność zostało sprzedane (…) listopada 2025 r., część kwoty sprzedaży była przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego w 2021 r. na jego zakup, pozostała kwota jest (i będzie) wydatkowana na remont domu kupionego w 2025 r., nadpłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na jego wspólny zakup z partnerką oraz na spłatę całej kwoty miesięcznej raty kapitałowo-odsetkowej na dom kupiony w 2025 r. Wszystko to jest związane z Pana własnymi celami mieszkaniowymi, bowiem po wydaniu przedmiotu sprzedaży tj. mieszkania jedynym miejscem spełniającym te cele będzie dom zakupiony w 2025 r.

W uzupełnieniu wniosku udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Czy w odniesieniu do kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu jednorodzinnego w umowie kredytowej został określony cel, na jaki został on zaciągnięty? Jeżeli tak, to jaki cel wynika z tej umowy?

Odpowiedź: Jest to mieszkaniowy kredyt hipoteczny „przeznaczony na nabycie domu jednorodzinnego położonego w miejscowości A”. W treści umowy nie ma wpisanego innego celu niż tytułowe nabycie domu jednorodzinnego.

2.Kiedy planuje Pan dokonać sprzedaży mieszkania?

Odpowiedź: Od wysłania wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej sytuacja się zmieniła i sprzedaż mieszkania została już sfinalizowana. (…) listopada 2025 r. podpisał Pan akt notarialny, sprzedając mieszkanie. Dom zakupiony z partnerką, który Pan remontuje, to nieruchomość, w której realizuje Pan własne cele mieszkaniowe po wydaniu mieszkania.

3.Co należy rozumieć pod pojęciem „nadpłata kredytu zaciągniętego (…) na zakup domu” – którym posługuje się Pan w drugim ze sformułowanych pytań? Jakiej konkretnie sytuacji to dotyczy, jakich kwot oraz kiedy to będzie miało miejsce?

Odpowiedź: Pierwsza nadpłata też już miała miejsce. Była to kwota (…) zł, dokonana (…) listopada 2025 r. Środki pochodziły z części pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży mieszkania. Nie wyklucza Pan kolejnych nadpłat, ich kwota i czas zależy od kosztów remontu, który należy wykonać w nabytym domu.

Pytania

1.Czy spłata całych (miesięcznych) rat kapitałowo-odsetkowych kredytu zaciągniętego na zakup domu przez 3 lata od momentu sprzedaży mieszkania kwalifikuje się pod ulgę mieszkaniową? Kredyt jest oprocentowany zmiennie na dzień dzisiejszy to kwota (…) zł.

2.Czy nadpłata kredytu zaciągniętego (przed sprzedażą mieszkania) na zakup domu ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania kwalifikuje się pod ulgę mieszkaniową?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że całą kwotę miesięcznych rat kapitałowo-odsetkowych kredytu na dom (zaciągniętego przed sprzedażą mieszkania) na wspólny dom w całości może Pan pokryć sam i cała ta kwota (suma miesięcznych spłat w trakcie 3 lat) podlega uldze.

Pana zdaniem również nadpłata kredytu na dom ze środków pochodzących ze sprzedaży mieszkania zalicza się do ulgi mieszkaniowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że 2021 r. zakupił Pan lokal mieszkalny w A. Mieszkanie to, stanowiące Pana własność, zostało sprzedane (…) listopada 2025 r.

Zatem sprzedaż mieszkania stanowi dla Pana źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiło przed upływem 5 lat liczonych od końca roku, w którym je Pan nabył.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 19 ust. 3 tej ustawy:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na mocy art. 30e ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy:

Na podstawie art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Nadmienić trzeba też, że zgodnie z art. 21 ust. 30 omawianej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Wskazać również trzeba, że zgodnie z cytowanym przepisem art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uważa się m.in. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na udokumentowane własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania.

Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Przepis wyraźnie bowiem stanowi, że kredyt (pożyczka) mają być zaciągnięte na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Ważne jest również, aby spłacany kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i aby kredyt ten zaciągnięty był przez osobę, która uzyskuje przychód ze sprzedaży.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki). Takimi wydatkami nie są inne opłaty oraz prowizje, w tym związane z wcześniejszą spłatą kredytu (pożyczki).

Z podanych przez Pana informacji wynika m.in., że w 2025 r. zakupił Pan dom jednorodzinny w A wraz z partnerką w udziałach po 1/2. Na zakup domu uzyskali Państwo wspólny kredyt hipoteczny, za który odpowiadają Państwo solidarnie. Kredyt został zaciągnięty w banku. Jest to mieszkaniowy kredyt hipoteczny „przeznaczony na nabycie domu jednorodzinnego położonego w miejscowości A”. W treści umowy nie ma wpisanego innego celu niż tytułowe nabycie domu jednorodzinnego.

(…) listopada 2025 r. sprzedał Pan mieszkanie zakupione w 2021 r., a przychód uzyskany z jego sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć m.in. na spłatę całych (miesięcznych) rat kapitałowo-odsetkowych kredytu zaciągniętego na zakup domu przez 3 lata od momentu sprzedaży mieszkania oraz na nadpłatę tego kredytu. Pierwsza nadpłata miała już miejsce. Była to kwota (…) zł, dokonana (…) listopada 2025 r. Środki pochodziły z części pieniędzy otrzymanych ze sprzedaży mieszkania. Nie wyklucza Pan kolejnych nadpłat, ich kwota i czas zależy od kosztów remontu, który należy wykonać w nabytym domu.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że może Pan skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku ze spłatą całych (miesięcznych) rat kapitałowo-odsetkowych oraz nadpłatą kredytu zaciągniętego na zakup domu – od momentu sprzedaży mieszkania (powstania przychodu) przez okres 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii będących przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.