Interpretacja indywidualna z dnia 5 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.805.2025.3.BS

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest:

• prawidłowe - w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej;
• nieprawidłowe - w zakresie ustalenia daty nabycia ww. udziału.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

26 września 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 3 listopada 2025 r. (data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, posiadają w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy (dalej: „Wnioskodawczyni”).

W 2014 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia wydanego w 2017 r. oraz na mocy sporządzonego testamentu, odziedziczyła po zmarłym ojcu udział (1/4) w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, położnej w (...), o powierzchni ok. 64 tys. m2 (dalej: „Nieruchomość”). Pozostały udział w prawie do Nieruchomości posiada matka Wnioskodawczyni (1/2) oraz brat Wnioskodawczyni (1/4).

Nieruchomość została nabyta przez rodziców Wnioskodawczyni w 2006 r. w ramach wspólności majątkowej. Małżeństwo nabyło Nieruchomość w drodze aktu notarialnego, jako osoby prywatne. Niemniej, w akcie widnieje wzmianka o zakupie Nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej przez matkę Wnioskodawczyni (dalej: „JDG”). W związku z powyższym, zakup Nieruchomości nastąpił z VAT (22%). Od wartości Nieruchomości nie były dokonywane bilansowe i podatkowe odpisy amortyzacyjne (nieruchomość gruntowa). Nieruchomość została ujęta w księgach rachunkowych jednoosobowej działalności gospodarczej matki Wnioskodawczyni (JDG) jako środek trwały w budowie.

Matka Wnioskodawczyni wycofała Nieruchomość z ksiąg rachunkowych prowadzonej działalności gospodarczej 31.12.2020 r. Sposób opodatkowania zbycia przez matkę Wnioskodawczyni Nieruchomości (udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu) oraz brata Wnioskodawczyni, jest przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie interpretacji indywidualnych.

Wnioskodawczyni od 2021 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie programowania (PKD: 62.10.B Pozostała działalność w zakresie programowania). Wnioskodawczyni nigdy nie wykorzystywała Nieruchomości do prowadzenia ww. działalności.

Informacje dotyczące Nieruchomości

Teren, na którym usytuowana jest Nieruchomość gruntowa, nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów oznaczenie użytków i klas w przypadku Nieruchomości jest następujące: B - tereny mieszkaniowe, Bz - tereny rekreacyjno - wypoczynkowe, N - nieużytki, Tk - tereny kolejowe.

Na Nieruchomości ustanowiono:

i. służebność gruntową drogi koniecznej – droga utwardzona, stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana przez podmiot trzeci w roku 2008 (tj. przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawczyni);

ii. służebność polegającą na prawie przeprowadzenia sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej oraz zapewnieniu dostępu do sieci kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągowej i gazowej, celem jej wymiany, rozbudowy, modernizacji, naprawy oraz usuwania awarii, wybudowana przez podmiot trzeci - przeprowadzenie sieci pod służebnością drogową z pkt (i). Opłata za służebność została uiszczona jednorazowo w 2019 roku na rzecz matki Wnioskodawczyni (poza JDG).

Powyższe służebności zostały ustanowione na rzecz podmiotu trzeciego, tj. niepowiązanego z Wnioskodawczynią, a także pozostałymi użytkownikami wieczystymi Nieruchomości.

Dodatkowo, na Nieruchomości znajdują się:

(i) światłowód oraz naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne). Opłata za przeciągnięcie światłowodu oraz wybudowanie studzienki została uiszczona jednorazowo przez ww. podmiot w 2022 roku na rzecz matki Wnioskodawczyni (poza JDG);

(ii) linię sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawczyni, wykorzystywane przez podmiot trzeci;

(iii) na obrzeżach Nieruchomości: linia sieci energetycznej (eS, eSA), telekomunikacyjnej (tD) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości przez matkę Wnioskodawczyni;

(iv) betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG ok. roku 2006 (ujawnione w księgach JDG matki Wnioskodawczyni jako inwestycja w toku).

Na Nieruchomości nie znajdują się inne ograniczone prawa rzeczowe / naniesienia, niż wskazane w lit. h – j powyżej.

Wydane dokumenty dotyczące Nieruchomości

Na przestrzeni lat w stosunku do Nieruchomości wydane zostały następujące dokumenty:

i. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku usługowego – decyzja wydana w 2011 r. na rzecz matki Wnioskodawczyni prowadzącej JDG;

ii. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku magazynowego – decyzja wydana w 2012 r. na rzecz rodziców Wnioskodawczyni (jako osób prywatnych, poza JDG);

iii. pozwolenie na budowę hali magazynowej - decyzja wydana w 2012 r. na rzecz rodziców Wnioskodawczyni (jako osób prywatnych, poza JDG);

iv. decyzja o warunkach zabudowy dla budynku biurowo-usługowego – decyzja wydana w 2017 r., jednak na rzecz niepowiązanej wtedy z Wnioskodawczynią, matką i bratem Wnioskodawczyni, spółki kapitałowej;

v. spółka z o.o., w której udziały posiada matka i brat Wnioskodawczyni, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe (decyzja nie została wydana na dzień złożenia niniejszego wniosku).

Matka Wnioskodawczyni przed wycofaniem Nieruchomości z JDG dokonała takich czynności jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, budowa ogrodzenia, założenie dziennika budowy, wystąpienie o zgodę na wycięcie drzew oraz dokonanie nasadzeń drzew zastępczych, wykonanie badania chłonności terenu, instalacja przyłącza energetycznego.

W sierpniu 2022 r. matka Wnioskodawczyni jako osoba prywatna (nie w ramach JDG) złożyła wniosek o podział geodezyjny Nieruchomości na 6 mniejszych działek (uzyskała w tym zakresie wstępną decyzję urzędu miasta). Do ostatecznego podziału Nieruchomości nigdy nie doszło. Matka Wnioskodawczyni zleciła również wykonanie instalacji przyłącza energetycznego oraz trzech operatów szacunkowych. Pierwszy operat szacunkowy został wykonany w związku z ubieganiem się o odszkodowanie za zajęcie przez miasto części Nieruchomości. Drugi operat szacunkowy został wykonany z uwagi na pierwotnie błędne określenie należnego podatku od nieruchomości (postępowanie przed SKO). Trzeci operat szacunkowy został wykonany w celu uzyskania przez matkę Wnioskodawczyni prywatnego (niezwiązanego z JDG) kredytu bankowego (Nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu).

Wnioskodawczyni nie uczestniczyła aktywnie w czynnościach opisanych w lit. l-n powyżej, składała jedynie podpisy tam, gdzie wg prawa były one wymagane do uzyskania określonych decyzji/dokumentów.

Sprzedaż Nieruchomości i pozostałe aspekty

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż Nieruchomości (swojego udziału (1/4) w prawie do użytkowania wieczystego). Przyczyną planowanej sprzedaży są przede wszystkim wysokie koszty utrzymania Nieruchomości. Sprzedaż Nieruchomości jest przy tym utrudniona z uwagi na wielkość działki, jak i istniejący plan budowy drogi przez Nieruchomość (planowana droga zabiera znaczną część działki, co obniża wartość Nieruchomości). Planowany jest podział Nieruchomości na 2-3 działki, w zależności od potrzeb potencjalnych inwestorów. Sprzedaż Nieruchomości bez dokonania jej podziału na mniejsze działki będzie praktycznie niemożliwa.

Wnioskodawczyni sprzedała swój udział w kilku innych nieruchomościach. Udział w tych nieruchomościach Wnioskodawczyni nabyła po zmarłym ojcu (w takim sam sposób, w jaki uzyskała Nieruchomość). Pozostały udział w ww. nieruchomościach posiadali matka (1/2) i brat (1/4) Wnioskodawczyni. W każdym z tych przypadków Wnioskodawczyni nie poszukiwała nabywcy, nie dokonywała żadnych działań przygotowujących nieruchomości do przyszłej sprzedaży, a przede wszystkim nabyła ww. nieruchomości w wyniku spadkobrania po zmarłym ojcu. Ponadto, sprzedaż dokonywana była w związku z koniecznością spłaty długów po zmarłym ojcu Wnioskodawczyni, zapłaty zaległego podatku od nieruchomości (ok. 800 tys. złotych), w związku z koniecznością zachowania płynności finansowej JDG matki Wnioskodawczyni z uwagi na odejście jednocześnie ok. 60 pracowników z jej działalności, jak i potrzeby pokrycia studiów Wnioskodawczyni na zagranicznej uczelni. Sprzedaż była dokonywana w latach 2018 – 2022. W stosunku do sprzedaży ww. nieruchomości, jak i Nieruchomości, Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych działań marketingowych.

Wnioskodawczyni posiada również: (i) udziały w nieruchomościach prywatnych (znajdujące się w majątku prywatnym), które wynajmuje spółce, której wspólnikiem jest matka Wnioskodawczyni, na cele prowadzenia działalności przez tę spółkę, jak i (ii) udziały w nieruchomościach mieszkalnych oraz w działce rolnej, wraz z matką i bratem (brat odziedziczył udziały w tych nieruchomościach po śmierci ojca Wnioskodawczyni). Nieruchomości z pkt ii nie są wykorzystywane do prowadzenia jakiekolwiek działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie planuje obecnie sprzedaży tych nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie poszukiwała nabywcy Nieruchomości. Wnioskodawczyni otrzymywała i otrzymuje oferty sprzedaży Nieruchomości, jednak nawet jeżeli dochodziło do rozmów z potencjalnymi nabywcami, kończyły się one na wstępnych negocjacjach i Wnioskodawczyni w nich nie uczestniczyła. Nie zostało też przeprowadzone w imieniu Wnioskodawczyni badanie prawne i podatkowe (tzw. due dilligence) Nieruchomości.

Wnioskodawczyni pragnie także wskazać, że możliwe jest, że w przyszłości Nieruchomość zostanie wniesiona do fundacji rodzinnej, która zostanie utworzona przez rodzinę Wnioskodawczyni. Okoliczność ta zdaniem Wnioskodawczyni pozostaje jednak bez znaczenia dla niniejszego wniosku.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

a) Kiedy zamierza Pani sprzedać swój udział nieruchomość? Proszę wskazać datę sprzedaży udziału w tej nieruchomości lub planowaną datę sprzedaży.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni chciałaby dokonać sprzedaży swojego udziału w Nieruchomości przed 31.12.2026 r., jednak nie jest w stanie przesądzić, czy do tego czasu znajdzie się nabywca Nieruchomości, który przedstawi korzystne dla Wnioskodawczyni warunki sprzedaży. Możliwe jest zatem, że udział Wnioskodawczyni w Nieruchomości zostanie sprzedany po tej dacie.

b) Z jakiego powodu na rzecz niepowiązanej z Panią, Pani Bratem i Pani matką spółki kapitałowej, została wydana decyzja o warunkach zabudowy z 2017 r.?

Odpowiedź: W 2016 roku, niepowiązany z Wnioskodawczynią inwestor, który zgłosił się do matki Wnioskodawczyni, planował poprzez spółkę (A sp. z o.o.) budowę zespołu budynków biurowych. W tym celu wystąpił on z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta dotyczyła pierwszego z 4 etapów budowy. W momencie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wobec Wnioskodawczyni nie zostało jeszcze wydane poświadczenie dziedziczenia (wydane w kwietniu 2017 roku, decyzja o warunkach zabudowy wydana 31 sierpnia 2017 r.).

Wnioskodawczyni wyjaśnia, że wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy lub pozwolenie na budowę przez inwestora planującego zakup nieruchomości jest standardową procedurą podejmowaną przed potencjalnym zakupem nieruchomości i tak też było w przypadku Nieruchomości. Ostatecznie jednak, umowa sprzedaży Nieruchomości nie została zawarta z ww. inwestorem. Aktualnie, udziałowcami spółki A. sp. z o. o. są matka Wnioskodawczyni (99% udziałów) oraz jej syn (1% udziałów).

3. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz w zakresie podatku od towarów i usług:

a) Czy Nieruchomość będzie przedmiotem sprzedaży czy też przedmiotem wniesienia do fundacji rodzinnej?

Odpowiedź: Nieruchomość ma być przedmiotem sprzedaży. Wnioskodawczyni wyjaśnia, że ewentualne wniesienie Nieruchomości do Fundacji rodzinnej (jeżeli z jakichś przyczyn w przyszłości nie doszłoby do planowanej, opisanej we wniosku sprzedaży) nie jest przedmiotem wniosku.

b) W jaki sposób pozyskała Pani nabywcę Nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie pozyskał jeszcze nabywcy/ów Nieruchomości. Jak zostało wskazane we wniosku, Wnioskodawczyni otrzymywała i otrzymuje oferty sprzedaży Nieruchomości, jednak nawet jeżeli dochodziło do rozmów z potencjalnymi nabywcami, kończyły się one na wstępnych negocjacjach. Zatem potencjalni nabywcy samodzielnie zgłaszali i zgłaszają się do Wnioskodawczyni.

c) W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pani Nieruchomość objętą wnioskiem przez cały okres posiadania? Jeśli były to cele prywatne/osobiste, to proszę wskazać jakie to były cele.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nigdy nie wykorzystywała Nieruchomości ani na cele prywatne, ani na cele związane z prowadzoną jednoosobową działalnością gospodarczą.

d) Czy prowadziła Pani na Nieruchomości gospodarstwo rolne, z którego uzyskiwała Pani płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży, czy wykorzystywała Pani uzyskane pożytki w ramach własnego gospodarstwa domowego, itp.?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie prowadziła na Nieruchomości gospodarstwa rolnego, z którego uzyskiwałaby płody rolne przeznaczone do dalszej sprzedaży.

e) Czy Nieruchomość objęta zakresem wniosku była/jest/będzie udostępniana innym osobom/podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to proszę wskazać:

• w jakim okresie (kiedy) Nieruchomość była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
• na podstawie jakiej umowy (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa - jaka) Nieruchomość była/jest/będzie udostępniana osobom trzecim?
• kto był stroną zawieranych umów?
• czy udostępnienie Nieruchomości było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

Odpowiedź: Nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, w tym najmu, dzierżawy czy użyczenia lub umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem czynności wskazanych w akapitów poniżej. W przyszłości, jak zostało wskazane we wniosku, Nieruchomość ma zostać sprzedana, zatem nie jest planowane jej udostępnienie w ww. rozumieniu.

Niektóre naniesienia na Nieruchomości są objęte służebnością, co zostało jednak opisane w pkt 2 lit. e powyżej.

Wyjątek stanowi udostępnienie Nieruchomości w 2015 roku na rzecz podmiotu niepowiązanego za opłatą, w celu zorganizowania na terenie Nieruchomości wydarzenia sportowego (tzw. (…)). Niemniej, Wnioskodawczyni nie była jeszcze wtedy użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Udostępnienia Nieruchomości dokonała matka Wnioskodawczyni, która nie prowadzi i nie prowadziła działalności gospodarczej w ww. zakresie (ani pozostali użytkownicy wieczyści Nieruchomości), a wydarzenie to odbyło się parokrotnie jedynie w roku 2015 r., tj. 10 lat temu.

f) Czy udostępniała Pani matce swój udział w Nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej? Na podstawie jakiej umowy i w jakim okresie?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie udostępniała matce swojego udziału w Nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej. Na Nieruchomości matka Wnioskodawczyni ostatecznie nie prowadziła działalności gospodarczej, pomimo takich zamiarów.

g) Czy decyzja o warunkach zabudowy z 2017 r. została wydana w momencie, kiedy była już Pani współwłaścicielem Nieruchomości? Na czyj wniosek została wydana? W jakim celu?

Odpowiedź: W momencie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy Wnioskodawczyni była niepełnoletnia i wniosek ten jednocześnie został złożony przed wydaniem poświadczenia dziedziczenia. Pozostała część odpowiedzi pozostaje analogiczna do odpowiedzi w pkt. 1 lit. b.

h) W jakim celu spółka z o.o., w której udziały posiada Pani matka i brat, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni zakłada, że pytanie dotyczy następującego fragmentu zdarzenia przyszłego: „l. Na przestrzeni lat w stosunku do Nieruchomości wydane zostały następujące dokumenty: A spółka z o.o., w której matka Wnioskodawczyni posiada udziały, wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe (decyzja nie została wydana na dzień złożenia niniejszego wniosku)”.

Spółka ta wystąpiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele mieszkaniowe, w związku z planowaną zmianą przepisów oraz mającym wejść w życie ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego, które mogłyby uniemożliwić dokonanie zabudowy mieszkalnej dla Nieruchomości. Innymi słowy, Wnioskodawczyni działała w celu zabezpieczenia swoich interesów jako użytkownika wieczystego Nieruchomości – często potencjalni inwestorzy (planujący zakup nieruchomości) żądają, aby w stosunku do Nieruchomości była już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Było to istotne dla Wnioskodawczyni tym bardziej, że jak już wskazał, planowana jest budowa drogi, która ma przebiegać przez Nieruchomość. Wnioskodawczyni oraz pozostali użytkownicy wieczyści Nieruchomości wyrazili zgodę na wystąpienie z ww. wnioskiem.

i) Czy wyraziła Pani zgodę na złożenie ww. wniosków?

Odpowiedź: W momencie złożenia wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w lit. g powyżej, nie zostało wydane poświadczenie dziedziczenia, stąd Wnioskodawczyni nie była jeszcze użytkownikiem wieczystym Nieruchomości. Z kolei w zakresie wniosku, o którym mowa w lit. h, Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na jego złożenie.

j) W związku z informacją zawartą w opisie zdarzenia przyszłego „Wnioskodawczyni nie uczestniczyła aktywnie w czynnościach opisanych w lit. l-n powyżej, składała jedynie podpisy tam, gdzie wg prawa były one wymagane do uzyskania określonych decyzji/dokumentów.”. Proszę wskazać o wystąpienie jakich decyzji/dokumentów składała Pani podpis.

Odpowiedź: Analogicznie do odp. na pytanie zawarte w lit. k poniżej.

k) Jakie czynności Pani podejmowała/będzie podejmowała w związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni udzieliła swojej matce pełnomocnictwa notarialnego w kwietniu 2017 r., które upoważnia matkę Wnioskodawczyni do dysponowania majątkiem, sprzedaży, występowania przed organami/instytucjami, zawierania umów, w odniesieniu m.in. do jej udziału w Nieruchomości. Z tego względu większość czynności dotyczących Nieruchomości była wykonywana przez matkę Wnioskodawczyni, na podstawie ww. pełnomocnictwa. Wnioskodawczyni uczestniczyła samodzielnie w niewielu czynnościach, w tym m.in. we wniosku o wszczęcie postępowania o podział Nieruchomości (opisanym we wniosku, który nie doszedł do skutku). Z kolei czynności dotyczące służebności ustanowionych na Nieruchomości były podejmowane przez matkę Wnioskodawczyni na podstawie pełnomocnictwa. Wnioskodawczyni samodzielnie nie występowała o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie podejmowała innych czynności w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości poza czynnościami przedstawionymi we wniosku oraz w ramach niniejszej odpowiedzi, w szczególności, Wnioskodawczyni nie poszukiwała i nie poszukuje nabywcy, nie dokonywała i nie dokonuje żadnych działań przygotowujących Nieruchomość do przyszłej sprzedaży. Wnioskodawczyni na tyle, na ile będzie to konieczne, będzie uczestniczyć w podejmowaniu decyzji o wyborze konkretnego nabywcy i przeprowadzeniu procesu sprzedaży Nieruchomości.

l) Czy udzielała Pani/planuje udzielić innej osobie/innemu podmiotowi pełnomocnictwa czy jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w Pani imieniu w związku ze sprzedażą Nieruchomości? Jeśli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w szczególności proszę opisać jakie konkretnie czynności podejmował/podejmuje podmiot działający jako Pani pełnomocnik w związku ze sprzedażą Nieruchomości. Przy czym zaznaczam, że nie należy załączać/przesyłać treści umowy, lecz opisać/wskazać niniejsze informacje jako opis zdarzenia przyszłego.

Odpowiedź: Poza pełnomocnictwem wskazanym w lit. k powyżej, Wnioskodawczyni nie wyklucza, że udzieli pełnomocnictwa adwokatowi lub radcy prawnemu chociażby w celu prawidłowego sporządzenia umowy sprzedaży (czy umowy przedwstępnej). Innymi słowy, Wnioskodawczyni nie wyklucza skorzystania z pomocy profesjonalnego doradcy, który pomoże jej zabezpieczyć jej interesy i majątek w procesie sprzedaży Nieruchomości.

m) Czy przed sprzedażą Nieruchomości zawarła/zawrze Pani z nabywcą umowę przedwstępną sprzedaży?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni uwzględnia możliwość zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży, jeśli okoliczność ta wpłynie na zwiększenie szans sprzedaży Nieruchomości na rzecz potencjalnego nabywcy oraz zabezpieczenie jej interesów.

n) Jeśli zawarła/zawrze Pani z nabywcą umowę przedwstępną, to należy wskazać:

• jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej, ciążyły/ciążą/będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?
• czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedź: Z uwagi na brak umowy przedwstępnej sprzedaży nie są znane prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej oraz warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność Nieruchomości na nabywcę.

o) Jaki nr działki ma Nieruchomość przeznaczona do sprzedaży?

Odpowiedź: Numer działki to (…).

p) Jakie naniesienia będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie zbycia (proszę wskazać odrębnie dla każdej z działek mających być przedmiotem zbycia). Czy naniesienia te stanowią obiekty liniowe/budowle w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdego obiektu/budowli.

Odpowiedź: Budowle znajdujące się na Nieruchomości (i które będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie sprzedaży) to:

1) droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawczyni, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r., wykorzystywana za opłatą;

2) druga droga stanowiąca drogę dojazdową do budynku usytuowanego na sąsiedniej działce, wybudowana i utwardzona przez podmiot trzeci przed nabyciem Nieruchomości przez matkę Wnioskodawczyni, odnowiona przez inny podmiot trzeci w 2020 r. W 2008 r. na drodze ustanowiono służebność drogi koniecznej a w 2019 r. służebność gruntową (dla sieci gazowej, wodociągowej i elektrycznej);

3) betonowe ogrodzenie wybudowane w ramach JDG matki Wnioskodawczyni ok. roku 2006;

4) naniesienie w postaci studzienki wybudowane przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne).

Z kolei znajdujące się na Nieruchomości (i które będą znajdowały się na Nieruchomości w momencie sprzedaży) obiekty liniowe to:

1) światłowód wybudowany przez podmiot trzeci (świadczący usługi telekomunikacyjne);

2) linia sieci energetycznej i słup, wybudowane przed nabyciem Nieruchomości i wykorzystywane przez podmiot trzeci;

3) linia sieci energetycznej (eS, eSA), telekomunikacyjnej (tD) oraz wodociągowej (w tym studnia). Sieci istniały w momencie nabycia Nieruchomości przez matkę Wnioskodawczyni

q) Kto jest właścicielem naniesień znajdujących się na Nieruchomości?

Odpowiedź: Właścicielami budowli wskazanych w odpowiedzi na pytanie oznaczone literą o, są użytkownicy wieczyści Nieruchomości, w tym Wnioskodawczyni z wyłączeniem studzienki wskazanej w lit. p pkt 4 (własność podmiotu trzeciego, niepowiązanego z Wnioskodawczynią). Właścicielami obiektów liniowych są podmioty trzecie, niepowiązane z Wnioskodawczynią.

Pytania

1. Czy przychód z planowej sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączony dla Wnioskodawczyni z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT?

2. Czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, jako sprzedaż niedokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT?

3. W przypadku negatywnej odpowiedzi na pytanie 2 - czy sprzedaż przez Wnioskodawczynię Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowana podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych (pyt. nr 1). W części dotyczącej podatku od towarów i usług (pyt. nr 2 i 3) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pani stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawczyni, przychód z planowej sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączony dla Wnioskodawczyni z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawczyni

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT, źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Z powyższego wynika, że odpłatne zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w takim przypadku w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Przy wyliczeniu 5-letniego terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT, uwzględnia się zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę (Wnioskodawczynię), który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy (ojca Wnioskodawczyni). Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę nie upłynęło 5 lat, to taka sprzedaż jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości (praw majątkowych) podlega opodatkowaniu.

Spadkodawca, tj. ojciec Wnioskodawczyni nabył Nieruchomość w roku 2006 (lit. c zdarzenia przyszłego). Niezależnie zatem od tego, że Wnioskodawczyni nabyła w drodze dziedziczenia Nieruchomość w 2017 r. (lit. b zdarzenia przyszłego), 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, należy liczyć od końca roku 2006. Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpi zatem po upływie ww. terminu.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone w wydanych interpretacjach indywidualnych, m.in. w interpretacji Dyrektora KIS z 3 marca 2025 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.3.2025.1.EC, z 2 czerwca 2025 r., nr 0112-KDSL1-1.4011.260.2025.1.MW oraz z 30 maja 2025 r., nr 0112-KDSL1- 2.4011.222.2025.2.MO.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Jak wynika z treści art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, aby mówić o prowadzeniu (pozarolniczej) działalności gospodarczej, konieczne jest spełnienie łącznie kilku elementów:

i. wykonywane czynności (działalność) muszą mieć zarobkowy charakter – oznacza to, że działalność jest nastawiona na osiągnięcie zysku (dochodu), bez względu na ostateczny jej rezultat. Jak Wnioskodawczyni wskazał powyżej, nabycie Nieruchomości, jak i udziału w nieruchomościach wskazanych w lit. q zdarzenia przyszłego, nastąpiło w drodze spadku. Ponadto, środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości wskazanych w lit. q nie zostały przeznaczone na nabycie kolejnych nieruchomości, a na cele wskazane w lit. q zdarzenia przyszłego. W ocenie Wnioskodawczyni wyklucza to stwierdzenie, że ww. nieruchomości (w tym Nieruchomość) zostały nabyte w celu ich dalszej sprzedaży (i z zamiarem uzyskania zysku z tego tytułu);

ii. wykonywanie czynności (działalności) w sposób ciągły to jej prowadzenie w sposób stały, nie okazjonalny. Z kolei sprzedaż nieruchomości wskazanych w lit. q zdarzenia przyszłego nie była zaplanowana, wynikała z aktualnych potrzeb finansowych Wnioskodawczyni i jej rodziny, jak i nie była przeprowadzana systematycznie - kilka nieruchomości zostało sprzedanych na przełomie 4 lat, ostatnia w roku 2022. Nieruchomość zostanie sprzedana również z kilkuletnim odstępem (nawet, jeżeli do sprzedaży doszłoby w roku 2025);

iii. wykonywanie czynności (działalności) w sposób zorganizowany oznacza prowadzenie tej działalności w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny i uporządkowany. Zdaniem Wnioskodawczyni czynności przez nią podejmowane nie mają takiego charakteru i nie będą miały w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości. W ocenie Wnioskodawczyni podkreślenia wymaga fakt, że zgodnie ze stanowiskiem sądów administracyjnych, dokonanie takich czynności jak m.in. nabycie usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży, ogląd nieruchomości przez potencjalnych nabywców, odbieranie od nich telefonów i negocjowanie ceny, wystąpienie o wydanie warunków zabudowy, stanowi standard rynkowy, niepozbawiający nieruchomości prywatnego charakteru. Przykładowo, w wyroku z 11 marca 2025 r. (II FSK 782/22; dotyczy PIT) Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że:

Współpraca z pośrednikiem nieruchomości stanowi wyłącznie nabycie usługi ułatwiającej sprzedaż nieruchomości z majątku prywatnego. Zasadniczo celem zaangażowania pośrednika jest odciążenie właściciela z wykonania wszystkich czynność, które musiałby wykonać osobiście w związku ze sprzedażą nieruchomości, tj. zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży, oglądu nieruchomości przez potencjalnych nabywców, odbierania od nich telefonów itp. Również wystąpienie przez pośrednika w imieniu sprzedających o wydanie warunków zabudowy nieruchomości. Jak to miało miejsce w niniejszej sprawie jest standardem rynkowym, ponieważ bez posiadania wspomnianej decyzji administracyjnej w praktyce nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości, do momentu, do kiedy nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, na który skarżący nie miał wpływu. Powyższe czynności nie pozbawiają danej nieruchomości charakteru prywatnego (…) Nie ulega wątpliwości, że zarówno osoba fizyczna zarządzająca majątkiem prywatnym, jak i przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, chcą osiągnąć jak najlepszą cenę w związku ze sprzedażą nieruchomości, jest to całkowicie normalne, uzasadnione i nie może stanowić przesłanki decydującej o zaistnieniu działalności gospodarczej. (…) Jednocześnie skarżący nie podejmował oraz nie będzie podejmować aktywnych działań, które świadczyłyby o zamiarze rozpoczęcia profesjonalnego obrotu nieruchomością, a także działań mających na celu podniesienie atrakcyjności bądź zwiększenie wartości nieruchomości. (…) Jedynie wydana została decyzja o warunkach przyłącza energetycznego.

W ocenie Wnioskodawczyni, planowany podział geodezyjny Nieruchomości (konieczny w rozpatrywanej sytuacji z uwagi na przyczyny zewnętrzne) nie jest okolicznością kwalifikującą sprzedaż do działalności gospodarczej. Ponadto, ze zdarzenia przyszłego nie wynika, aby Wnioskodawczyni uczyniła sobie ze sprzedaży nieruchomości stałe źródło zarobkowania.

Jak wskazał NSA w wyroku z 10 września 2024 r. (II FSK 14/22; dotyczy PIT):

Podzielić należy nadto wyrażone w orzecznictwie poglądy, że brak jest podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. (…) W efekcie działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości, w rozumieniu art. 5a pkt 6 updof, gdy podejmowane przez niego czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

W powyższym rozstrzygnięciu NSA wprost wskazał, że czynności związane z uatrakcyjnieniem nieruchomości w celu jej sprzedaży (w tym podział działek), należą do czynności zwykłego zarządu majątkiem prywatnym:

W ocenie składu orzekającego nie można bowiem przyjąć, że czynności dokonywane przez skarżących miały cechy zorganizowania i ciągłości w przedstawionym wyżej rozumieniu. O spełnieniu tej przesłanki absolutnie nie świadczy przeprowadzona przez właściwy organ zmiana planu zagospodarowania przestrzennego i podział nabytej przez podatników nieruchomości rolnej na działki budowlane. Tym bardziej w sytuacji, gdy podatnicy część nabytej nieruchomości przeznaczyli na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, a także przekazali dzieciom w formie darowizny. Dodać warto, że uatrakcyjnienie nieruchomości, którą planuje się sprzedać, należy do zakresu czynności związanych ze zwykłym działaniem osoby, która zamierza odpowiednio wykorzystać składniki majątkowe w ramach zwykłego zarządu. Korzystne finansowo zbycie składnika majątkowego jest zatem zwykłym działaniem, a nie kwalifikowanym.

Co istotne, Wnioskodawczyni nie uczestniczyła aktywnie nawet w negocjacjach związanych ze sprzedażą Nieruchomości. Jej rola sprowadzała się wyłącznie do wyrażenia formalnej zgody (podpisu) tam, gdzie wg prawa była ona wymagana do uzyskania określonych decyzji/dokumentów (lit. o zdarzenia przyszłego). Biorąc przy tym pod uwagę, że Nieruchomość (jak i nieruchomości wskazane w lit. q zdarzenia przyszłego), zostały nabyte przez Wnioskodawczynię w drodze spadku, trudno mówić o tym, że Wnioskodawczyni działała/działa jako profesjonalny podmiot zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Wnioskodawczyni nigdy nie wyrażała również woli ujęcia Nieruchomości w majątku swojej jednoosobowej działalności gospodarczej (lit. e zdarzenia przyszłego), tj. nie ujęła Nieruchomości w ewidencji środków trwałych działalności, nie zaliczała kosztów utrzymania Nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów działalności, nie otrzymywała przychodów z Nieruchomości, a tym samym nie zaliczała żadnych przychodów związanych z Nieruchomością do przychodów rozliczanych w ramach działalności, nie występowała jako osoba prowadząca działalność o wydanie decyzji, pozwoleń lub innych dokumentów dla Nieruchomości.

W związku z powyższym oraz biorąc pod uwagę orzecznictwo sądów administracyjnych, w ocenie Wnioskodawczyni nie zostały spełnione łącznie przesłanki do uznania, że sprzedaż Nieruchomości odbędzie się w ramach prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej przez Wnioskodawczynię. Tym samym, przychód ze sprzedaży Nieruchomości, powinien być dla Wnioskodawczyni wyłączony z opodatkowania na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:

• prawidłowe - w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej;
• nieprawidłowe - w zakresie ustalenia daty nabycia ww. udziału.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Źródła przychodów

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Określenie przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m. in. łączne spełnienie trzech warunków:

• po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,
• po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
• po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy; istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Zasadniczego znaczenia dla rozstrzygnięcia tak zarysowanego problemu nabiera kwestia ustalenia właściwych relacji między regulacją art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w związku z art. 5a pkt 6), a art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy. Sygnalizowane w judykaturze problemy związane ze stosowaniem tych przepisów biorą się z tego, że z ich treści trudno wyinterpretować w sposób jednoznaczny, gdzie przebiega granica między tym, co stanowi obrót nieprofesjonalny, a tym co należy rozpoznawać jako czynności związane z prowadzeniem pozarolniczej działalności gospodarczej (wyrok NSA z 5 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 379/14, z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, z 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13 i inne).

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi. Podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

W związku z powyższym, aby określoną działalność uznać za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, musi ona mieć charakter zarobkowy. Działalność jest zarobkowa wtedy, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 roku sygn. I SA/Po 919/14:

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić również zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem Pani udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, o którym mowa we wniosku.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przeprowadzenia planowanej transakcji należy rozważyć, czy czynność ta zawierać będzie znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

W konsekwencji, o kwalifikacji uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: ilość działek mających być przedmiotem sprzedaży, osiągnięcie zysku, doprowadzenie przyłączy energetycznych i wodociągowych, uzyskania warunków zabudowy, złożenie wniosku o uwzględnienie działek w przyszłym planie zagospodarowania przestrzennego jako mieszkaniowych, czy zawarcie umowy z biurem nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie sposób zatem przyjąć, że planowana sprzedaż Pana udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Pani działań nie można uznać za działania zarobkowe, bowiem nie nabyła Pani udziału w przedmiotowym prawie wieczystego użytkowania gruntu w celu jego odsprzedaży – co potwierdza sposób nabycia tego udziału przez Panią, tj. spadek oraz fakt, że jest Pani jego właścicielem od 2014 r.

Od 2021 r. prowadzi Pani jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie programowania, jednakże nigdy nie wykorzystywała Pani Nieruchomości do prowadzenia ww. działalności. Również Nieruchomość nie była udostępniana innym podmiotom na podstawie umów cywilnoprawnych, w tym najmu, dzierżawy czy użyczenia lub umowy o podobnym charakterze. Nie prowadzi oraz nie prowadziła Pani innej działalności gospodarczej niż ww. działalność. Wobec tego Pani udział w prawie wieczystego użytkowania ww. nieruchomości gruntowej wykorzystywany był przez Panią wyłącznie na potrzeby prywatne.

Ponadto, nie poszukiwała i nie poszukuje Pani nabywcy, nie dokonywała i nie dokonuje Pani żadnych działań przygotowujących Nieruchomość do przyszłej sprzedaży. Na tyle, na ile będzie to konieczne, będzie Pani uczestniczyć w podejmowaniu decyzji o wyborze konkretnego nabywcy i przeprowadzeniu procesu sprzedaży Nieruchomości.

Udzieliła Pani wyłącznie swojej matce pełnomocnictwa notarialnego w kwietniu 2017 r., które upoważnia Pani matkę do dysponowania majątkiem, sprzedaży, występowania przed organami/instytucjami, zawierania umów, w odniesieniu m.in. do Pani udziału w Nieruchomości.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Nie nabyła Pani udziału w prawie użytkowania wieczystego w nieruchomości gruntowej w celu jego odsprzedaży, nie prowadzi i nie prowadziła Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania tego udziału do sprzedaży. Transakcja sprzedaży Pani udziału w ww. prawie nastąpi po upływie długiego czasu od jego nabycia. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia i sprzedaży udziału w prawie wieczystego użytkowania gruntu nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w ww. art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży Pani udziału ww. prawie wieczystego użytkowania gruntu do działalności gospodarczej. Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Panią pozwalają na zakwalifikowanie planowanej transakcji sprzedaży do kategorii przychodu z działalności gospodarczej, zatem jest to zarząd majątkiem prywatnym. Planowana przez Panią transakcja sprzedaży nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując,planowana przez Panią sprzedaż udziału ww. prawie wieczystego użytkowania gruntu nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej transakcji należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości nabytej w spadku na podstawie testamentu

W myśl art. 10 ust. 5 powołanej ustawy:

Przejście majątku, a więc praw i obowiązków majątkowych zmarłego, na inne osoby fizyczne i prawne reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Art. 922 § 1 przywołanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 924 Kodeksu cywilnego:

Z art. 925 cytowanej ustawy wynika, że:

W świetle art. 926 § 1 wskazanej ustawy:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Pojęcie „nabycie w drodze spadku”, użyte w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obejmuje zarówno nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego i testamentowego, jak i nabycie nieruchomości na podstawie rozporządzenia testamentowego w drodze zapisu zwykłego.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w związku z art. 10 ust. 5 ww. ustawy (czyli nabytych w drodze spadku, w tym na podstawie testamentu), decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia przez spadkodawcę.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej Pani spadkodawca (Pani ojciec) nabył w 2006 roku.

Zatem, uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pani przypadku niewątpliwo już upłynął.

Wobec tego, planowana przez Panią sprzedaż udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej, który Pani nabył na podstawie testamentu, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w ww. przepisie. W konsekwencji nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu tej sprzedaży.

Zatem w tej części Pani stanowisko jest prawidłowe.

Natomiast Pani stanowisko w zakresie określenia daty nabycia przez Panią udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej należało uznać za nieprawidłowe, gdyż udział ten nabyła Pani w spadku, tj. w dacie śmierci spadkodawcy (Pani ojca) - 2014 r., a nie jak Pani wskazała w 2017 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

W odniesieniu do powołanych interpretacji indywidualnych, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych/zdarzeń przyszłych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Powołane orzeczenia sądów administracyjnych są rozstrzygnięciami wydanymi w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się odnoszącymi, w związku z tym, nie mają waloru wykładni powszechnie obowiązującej. Orzeczenia sądowe są dla organu nieocenionym źródłem wiedzy i materiałem poznawczym, bieżąco wykorzystywanym w toku załatwiania spraw. Z tego względu należy pamiętać, że orzeczenia mają charakter indywidualny, nie wiążą organów podatkowych i są formalnie wiążące dla organu podatkowego tylko w konkretnej sprawie. Orzeczenia nie mają mocy prawnej precedensów i charakteru wykładni powszechnie obowiązującej.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.