Interpretacja indywidualna z dnia 12 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.927.2025.1.AKU
Odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w drodze darowizny podlega opodatkowaniu, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła darowizna. Kosztami uzyskania przychodu są wyłącznie nakłady na nieruchomość poniesione przez podatnika, a nie jej wartość rynkowa z dnia darowizny. Nierezydent jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 13 października 2025 r. o wydanie interpretacjiindywidualnej. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Wnioskodawczyni, A.A., będąca nierezydentem podatkowym w Polsce (rezydentem podatkowym w Niemczech), dokonała odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 31 stycznia 2025 r. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny od rodziców – B. i C. D. – na podstawie aktu notarialnego z dnia 19 lipca 2023 r. W akcie notarialnym darowizny określono wartość rynkową nieruchomości z dnia darowizny na kwotę 123 000 PLN. W łańcuchu nabyć nieruchomość była wcześniej: pierwotnie nabyta odpłatnie przez E. D. (dziadek) w dniu 19 września 1996 r. za kwotę 7 489,09 PLN, następnie przekazana w drodze darowizny rodzicom Wnioskodawczyni w dniu 11 kwietnia 1997 r. (wartość z aktu: 12 919,60 PLN).
Cena sprzedaży nieruchomości w 2025 r. wyniosła 166 000 PLN. Wnioskodawczyni poniosła udokumentowane koszty związane ze sprzedażą (wynagrodzenie pośrednika, koszty notarialne) w łącznej wysokości 4 250,88 PLN.
Darowizna na rzecz Wnioskodawczyni została dokonana po wejściu w życie przepisu art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. po dniu 1 stycznia 2023 r.
Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce ani nie uzyskuje w 2025 r. innych przychodów podlegających opodatkowaniu w Polsce. Zbycie nieruchomości ma charakter jednorazowy i nie jest związane z działalnością gospodarczą.
Wnioskodawczyni zwraca się o interpretację przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, w szczególności w kontekście: sposobu liczenia pięcioletniego terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 5 ww. ustawy, możliwości zastosowania zwolnienia z podatku w 2025 r., określenia kosztów uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy, ewentualnego obowiązku złożenia deklaracji PIT-39 przez nierezydenta.
Pytania
1.Czy w świetle art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, termin 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwsze nabycie nieruchomości w łańcuchu nabyć (tj. nabycie przez darczyńców w 1997 r.), co skutkowałoby zwolnieniem z opodatkowania przychodu w 2025 r.?
2.W razie uznania, że sprzedaż korzysta ze zwolnienia z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czy Wnioskodawczyni – jako nierezydent podatkowy – ma obowiązek złożyć deklarację PIT-39 za rok 2025?
3.Czy w świetle art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (obowiązującego od dnia 1 stycznia 2023 r.), w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, kosztem uzyskania przychodu jest wartość rynkowa nieruchomości z dnia darowizny, powiększona o udokumentowane koszty zbycia (notariusz, pośrednik)?
Pani stanowisko w sprawie
Podstawa prawna zwolnienia - Wnioskodawczyni wskazuje - że w przypadku nieruchomości nabytych w drodze darowizny w łańcuchu nabyć, termin 5 lat określony w art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło pierwsze nabycie w tym łańcuchu. Taka interpretacja znajduje odzwierciedlenie w piśmiennictwie i praktyce interpretacyjnej organów podatkowych, choć podlega ocenie organu podatkowego.
Wartość kosztu uzyskania przychodu Wnioskodawczyni wskazuje, że w świetle art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązującego od dnia 1 stycznia 2023 r., w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny kosztem uzyskania przychodu jest jej wartość rynkowa z dnia darowizny. W przedmiotowej sprawie darowizna miała miejsce w dniu 19 lipca 2023 r., czyli po wejściu w życie wskazanego przepisu. Wartość rynkową nieruchomości z dnia darowizny ustalono w akcie notarialnym darowizny na kwotę 123 000 PLN. Wartość ta powinna zostać uznana za koszt uzyskania przychodu, powiększony o udokumentowane koszty związane ze zbyciem nieruchomości, w tym koszty notarialne i pośrednictwa w łącznej wysokości 4 250,88 PLN. Zgodnie z praktyką interpretacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, stanowisko to znajduje potwierdzenie w dotychczasowych interpretacjach indywidualnych, które wskazują, że w takich przypadkach właściwym kosztem jest wartość rynkowa z dnia darowizny, powiększona o poniesione koszty zbycia. Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni znajduje uzasadnienie w przepisach prawa oraz w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych.
Obowiązek deklaracyjny Wnioskodawczyni, będącej nierezydentem podatkowym w Polsce i nie uzyskującej w 2025 r. innych dochodów opodatkowanych w Polsce, przyjmuje stanowisko, że dla zachowania bezpieczeństwa prawnego wskazane byłoby złożenie deklaracji PIT-39 za 2025 r., nawet w przypadku wykazania podatku 0 zł, jednak wnosi o jednoznaczne ustalenie przez Dyrektora KIS obowiązku w tym zakresie.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów (przychodów) bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy).
Na podstawie art. 3 ust. 1a ww. ustawy:
Za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
1) posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
2) przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Natomiast art. 3 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że:
Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).
W myśl art. 3 ust. 2b pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników, o których mowa w ust. 2a, uważa się w szczególności dochody (przychody) z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.
Z informacji przedstawionych przez Panią wynika, że w momencie sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości mieszkalnej, posiadała Pani w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na dzień sprzedaży ww. nieruchomości, tj. 31 stycznia 2025 r. miała Pani miejsce zamieszkania dla celów podatkowych (rezydencję podatkową) w Niemczech.
W tym miejscu należy wskazać, że na podstawie art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przepisy art. 3 ust. 1, 1a, 2a i 2b stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska
Zatem, w przedmiotowej sprawie należy przytoczyć przepisy zawarte w Umowie między Rzecząpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i od majątku z dnia 14 maja 2003 r. (t. j. Dz. U. z 2005 r., Nr 12, poz. 90).
Zgodnie z art. 13 ust. 1 wskazanej Umowy:
Zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie, z przeniesienia własności majątku nieruchomego w rozumieniu artykułu 6 i położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie.
Użyty w tym przepisie zwrot „mogą być opodatkowane” oznacza, że dochody, o których w nim mowa, są opodatkowane w kraju miejsca położenia nieruchomości zawsze, o ile prawo podatkowe tego państwa przewiduje opodatkowanie takiego dochodu.
Sformułowanie, iż dochód ten „może” być opodatkowany nie zezwala na dowolne wybranie państwa, w którym dochód ten ma zostać opodatkowany. Przepis ten oznacza, iż dochód taki oprócz tego, że podlega opodatkowaniu w państwie, w którym osoba osiągająca ten dochód ma miejsce zamieszkania lub siedzibę, to podlega również opodatkowaniu w tym państwie, w którym położony jest dany majątek, zgodnie z prawem tego państwa.
W świetle zapisów cytowanej Umowy, dochód osoby mającej miejsce zamieszkania w Niemczech z tytułu sprzedaży majątku nieruchomego położonego w Polsce może być opodatkowany zarówno w państwie rezydencji, tj. w Niemczech, jak i w Polsce, według zasad wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna oraz moment ich nabycia.
W swoim stanowisku powołuje się Pani na przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pani zdaniem przepis ten powinien mieć zastosowanie również w przedmiotowej sprawie.
Wskazuję, że ustawą o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw z dnia 23 października 2018 r. (Dz. U. z 2018 r. poz. 2159 ze zm.) 1 stycznia 2019 r. został dodany do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przepis art. 10 ust. 5, który stanowi, że:
W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
Zatem przepis ten ma odniesienie do odpłatnego zbycia (dokonanego poza działalnością gospodarczą) nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, a nie w drodze darowizny.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.
Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.
Należy zatem wskazać, że nabyciem w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest każda czynność, na mocy której, na osobę fizyczną – nabywcę, przechodzi własność nieruchomości, bez względu na to czy nabycie następuje w sposób odpłatny czy nieodpłatny.
Zgodnie z art. 888 ustawy Kodeks cywilny:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Z treści wniosku wynika, że 19 września 1996 r. Pani dziadek nabył przedmiotową nieruchomość odpłatnie. Natomiast w dniu 11 kwietnia 1997 r. ww. nieruchomość została przekazana w darowiźnie Pani rodzicom, którzy następnie, przekazali ją Pani w darowiźnie 19 lipca 2023 r.
Zatem, wskazać należy, że Pani nabyła ww. nieruchomość w drodze darowizny (nieodpłatnie) od rodziców i datą nabycia przez Panią ww. nieruchomości jest dzień 19 lipca 2023 r. - nabycie tej nieruchomości na podstawie umowy darowizny.
W związku z tym, że przedmiotową nieruchomość mieszkalną nabyła Pani w drodze umowy darowizny, a nie w drodze spadku, to wskazany powyżej art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w sytuacji sprzedaży tej nieruchomości nie ma zastosowania. Literalne brzmienie tego przepisu jest jednoznaczne i niedopuszczalna jest jego wykładnia rozszerzająca na inne formy nabycia bezpłatnego.
Wobec powyższego wskazać należy, że nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej, sprzedaż przez Panią 31 stycznia 2025 r. opisanej we wniosku nieruchomości mieszkalnej na terytorium Polski, którą nabyła Pani w drodze darowizny 19 lipca 2023 r., stanowi dla Pani źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu określonego w ww. przepisie. W konsekwencji, przychód z powyższego odpłatnego zbycia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 przywołanej ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów m.in. zaliczyć:
·związane ze zbyciem koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego;
·prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości;
·koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości;
·wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej;
·opłatę notarialną, koszty i opłaty sądowe.
Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.
Kosztów odpłatnego zbycia nie należy utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu. Ustalenie kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.
W myśl art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6d ww. ustawy:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Natomiast, przepis art. 22 ust. 6f stanowi, że:
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d tej ustawy.
Wskazać również należy, że przepisy art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pani nie mają sprawie zastosowania, ponieważ przedmiotową nieruchomość nabyła Pani nieodpłatnie, tj. w drodze darowizny.
Pani wątpliwości dotyczą m.in. kwestii ustalenia kosztów uzyskania przychodu w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości nabytej w drodze darowizny, należy więc wyjaśnić, że kwota ceny sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nabytej w powyższy sposób może być pomniejszona o:
·koszty odpłatnego zbycia, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz
·koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d ww. ustawy.
Jak już wyżej wskazano, do kosztów odpłatnego zbycia zalicza się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku, a zatem tylko takie wydatki, które są bezpośrednio związane z czynnością sprzedaży. W opisanym przypadku do kosztów odpłatnego zbycia może Pani zaliczyć wydatki poniesione na wynagrodzenie pośrednika oraz koszty notarialne, gdyż koszty te były niezbędne do przeprowadzenia przez Panią transakcji sprzedaży nieruchomości.
Natomiast, w odniesieniu do kosztów uzyskania przychodu w związku z przedmiotową transakcją sprzedaży, należy podkreślić, że art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia koszty, które mogą zostać uwzględnione przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny. Z brzmienia ww. przepisu wynika, że do tej kategorii kosztów ustawodawca zaliczył wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadku i darowizn, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Jednocześnie przepis ten wskazuje, że do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku zalicza się m.in. udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę. Zatem, tylko w przypadku nieruchomości nabytych w drodze spadku, kosztem uzyskania przychodu, w przypadku odpłatnego zbycia tej nieruchomości, może być koszt nabycia tej nieruchomości poniesiony przez spadkodawcę.
W konsekwencji, nie ma podstaw prawnych, żeby kwotę 123 000 zł, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnej z dnia przekazania Pani darowizny, zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży przez Panią przedmiotowej nieruchomości mieszkalnej. Wskazana kwota nie znajduje potwierdzenia w żadnej z kategorii - wskazanych w art. 22 ust. 6d ww. ustawy - kosztów. Zatem, nie może zostać uwzględniona przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny.
W konsekwencji, kwota 123 000 zł, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości z dnia darowizny, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Potwierdza to orzecznictwo sądów, m.in. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, który w wyroku z 4 lutego 2016 roku sygn. akt I SA/Ke 718/15 stwierdził, że:
Przepis art. 22 ust. 6d w sposób jednoznaczny wskazuje, co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości (udziału) nabytej w drodze darowizny. Kosztami uzyskania przychodu są tylko udokumentowane nakłady oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania.
W kwestii obowiązku złożenia przez Panią, jako osoby posiadającej w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy, zeznania PIT-39 o wysokości osiągniętego dochodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy wskazać, że stosownie do treści art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Jak stanowi art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 45 ust. 1 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zeznania złożone przed początkiem terminu uznaje się za złożone w dniu 15 lutego roku następującego po roku podatkowym.
Stosownie do art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy:
W terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.
W związku z tym, że z tytułu sprzedaży nieruchomości mieszkalnej położonej na terytorium Polski uzyskała Pani w 2025 r. przychód, który zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa powinien być opodatkowany w Polsce, to jest Pani zobowiązana do wykazania przychodu z tej sprzedaży i złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, tj. formularza PIT-39 za 2025 r.
Podsumowując, sprzedaż przez Panią 31 stycznia 2025 r. nieruchomości mieszkalnej, nabytej19 lipca 2023 r. w drodze darowizny, stanowi źródło przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przepis art. 10 ust. 5 tej ustawy nie ma w Pani sprawie zastosowania, ponieważ przedmiotową nieruchomość nabyła Pani w drodze umowy darowizny, a nie w drodze spadku.
Przychód z powyższej sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy. Podstawą obliczenia podatku, będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem uzyskanym przez Panią z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnej, określonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. cena sprzedaży ww. nieruchomości pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia np. prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, opłata notarialna) a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy. Natomiast przepisy art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6f ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mają w sprawie zastosowania, ponieważ nieruchomość nabyła Pani w drodze darowizny. Kwota, która odpowiada wartości rynkowej nieruchomości z dnia darowizny, nie stanowi kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości, gdyż nie jest to koszt, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uzyskany z ww. odpłatnego zbycia nieruchomości przychód, powinna Pani wykazać w zeznaniu rocznym PIT-39 składanym w terminie od dnia 15 lutego do dnia 30 kwietnia 2026 r.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Niniejsza interpretacja dotyczy tylko i wyłącznie sprawy będącej przedmiotem Pani pytań i własnego stanowiska. Inne kwestie nie podlegały ocenie.
Podkreślam, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?