Interpretacja indywidualna z dnia 17 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.681.2025.6.RK
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 4 sierpnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości po zniesieniu współwłasności. Uzupełnił go Pan pismami z 23 września 2025 r. (wpływ 29 września 2025 r.) i z 14 listopada 2025 r. (wpływ 21 listopada 2025 r. – data nadania 18 listopada 2025 r.) – w odpowiedziach na wezwania. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
7 stycznia 2016 r. Wnioskodawca wspólnie z bratem nabył nieruchomość niezabudowaną o nr 1 o powierzchni 4,0135 ha. 28 lutego 2020 r. Wnioskodawca dokonał nieodpłatnego zniesienia współwłasności i po dokonaniu podziału działek po zniesieniu współwłasności, działce, której dotyczy wniosek został nadany nr 2.
Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej Nr 0112-KDSL1-2.4011.502.2023.2.AP zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału we współwłasności nieruchomości.
25 czerwca 2025 r. Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w związku z zamiarem podziału działki pod późniejszą budowę 8 budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, wolnostojących na części działki nr 2 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu. Do wniosku Wnioskodawca załączył kartę informacyjną przedsięwzięcia z dokładnym opisem przyszłej inwestycji polegającej na podziale wydzielonej części działki nr 2. Do chwili obecnej teren przedsięwzięcia nie został objęty ustaleniami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Przedsięwzięcie związane jest ze zmianą funkcji terenu inwestycji z rolnej na tereny zabudowy mieszkaniowej i obejmuje budowę 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych i niezbędnej infrastruktury technicznej. Teren wydzielanej części działki stanowią w dużej mierze pastwiska i nieużytki rolne. Teren inwestycji posiada możliwość podłączenia do sieci energetycznej i wodociągowej. Przyłączenia do sieci energetycznej i wodociągowej poszczególnych nieruchomości po podziale będzie w gestii nowych właścicieli gruntu.
Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, działka, której dotyczy wniosek nie była przeznaczona na cele działalności gospodarczej, nabycie nieruchomości nie miało nic wspólnego z zamiarem prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca jest wspólnikiem spółki cywilnej, która to spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność spółki nie jest związana z zakresem handlu nieruchomościami.
W piśmie z 23 września 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku wskazał Pan, że przed sprzedażą działek nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr 2 nie zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy. Do dnia dzisiejszego nie został złożony wniosek o ich wydanie. Wnioskodawca nie zna numeracji działek, które powstaną z podziału działki nr 2. Obecnie działka nr 2 wykorzystywana jest częściowo jako grunt rolny, a częściowo jako łąka. Działka nr 2 nie jest i nie będzie udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych.
Wnioskodawca nie będzie podejmował żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży działek. Przed sprzedażą działek objętych zakresem wniosku Wnioskodawca nie będzie podejmował działań zwiększających ich wartość. Brak jest jakichkolwiek pozwoleń i decyzji, również brak jest na dzień dzisiejszy decyzji o podziale działki. Wnioskodawca otrzymał jedynie zapewnienie o możliwości przyłączenia do sieci energetycznej i wodociągowej. Wnioskodawca nie udzielał i nie ma zamiaru udzielać pełnomocnictw w sprawach dotyczących przedmiotowych działek.
Wnioskodawca posiada inne nieruchomości, takie jak:
a)działka nr 3 - otrzymał ją w darowiźnie 6 listopada 2009 r., na tej działce znajduje się dom, w którym aktualnie mieszka;
b)działka nr 4 - została nabyta wspólnie z bratem 7 listopada 2016 r.;28 lutego 2020 r. została nieodpłatnie zniesiona współwłasność działki nr 4 na rzecz Wnioskodawcy. 26 maja 2021 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 4 i w wyniku tego podziału zostały wydzielone działki o numerach: 5 - działka rolna, 6 - droga dojazdowa, 7 - działka rolna, 8 - droga dojazdowa, 9 - działka rolna, 10 - działka rolna i 11 - działka rolna objęta zakresem wniosku;
c)działka nr 12 - działka rolna, którą Wnioskodawca nabył 9 marca 2020 r.;
d)działki: nr 13 - stanowi współwłasność - Wnioskodawcy udział to 1/3 działki - działka ta została użyczona przez współwłaścicieli spółce i na jej terenie prowadzona jest działalność gospodarcza, nr 14 i nr 15 - działki rolne. Te trzy działki Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie 25 czerwca 2019 r.;
e)działkę nr 16 Wnioskodawca otrzymał wspólnie z braćmi w darowiźnie 27 kwietnia 2022 r. - jest to działka rolna, udział Wnioskodawcy we współwłasności działki wynosi 1/3. 21 września 2022 r. Wnioskodawca dokonał podziału działki nr 16, która to działka została podzielona na dwie działki o numerach 17 i 18;
f)wspólnie z żoną 2 marca 2023 r. Wnioskodawca nabył prawo własnościowe do lokalu mieszkalnego.
Wnioskodawca 3 października 2021 r. sprzedał działkę o nr 5, która powstała w wyniku podziału działki nr 4 zakupionej 7 stycznia 2016 r. 7 marca 2025 r. Wnioskodawca sprzedał działkę o nr 9, która również powstała w wyniku podziału działki nr 4 zakupionej 7 stycznia 2016 r.
Działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej Wnioskodawca prowadzi od 19 sierpnia 2019 r. i posiada 1/3 udziałów. W spółce prowadzona jest podatkowa księga przychodów i rozchodów, a wspólnicy płacą podatek dochodowy na zasadach ogólnych (skala podatkowa). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie były zakupywane żadne działki. Wszystkie zakupy działek nabywanych również we współwłasności zakupywane były jako zakupy osobiste, prywatne niezwiązane z działalnością gospodarczą.
Do dnia dzisiejszego nie został dokonany podział działki, został jedynie złożony wniosek o wydanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych z opisem zamiaru podziału objętej zakresem wniosku działki na 8 wydzielonych działek. Wnioskodawca ma zamiar dokonać sprzedaży 8 działek w najbliższych latach ale dopiero po ich podziale i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także znalezieniu nabywców. Sprzedaż 8 wydzielonych działek nastąpi jako sprzedaż majątku osobistego niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Przychód ze sprzedaży 8 wydzielonych działek Wnioskodawca ma zamiar zaliczyć do źródła przychodu z majątku osobistego, który nie ma nic wspólnego z działalnością gospodarczą. Powierzchnia 8 działek przeznaczonych do sprzedaży wynosi 1 082 m2. Sprzedaży działek objętych wnioskiem będą podlegały nieruchomości niezabudowane. Przedmiotowe działki zostaną sprzedane osobom zgłaszającym się z chęcią ich nabycia i Wnioskodawca nie może przewidzieć ilu tych kupujących się zgłosi. Ze względu na fakt, że Wnioskodawca nie wie, kto będzie nabywcą nie ma możliwości udzielenia odpowiedzi na pytanie,czy będą istniały jakieś powiązania osobiste, bądź gospodarcze pomiędzy Wnioskodawcą a kupującym.
W piśmie z 14 listopada 2025 r. stanowiącym uzupełnienie wniosku Wnioskodawca wskazał, że 7 stycznia 2016 r. nabył 50% udziału w niezabudowanej nieruchomości o nr 4. Po zniesieniu współwłasności Wnioskodawca nabył 100% udziału w nieruchomości o nr 4 i 100% udziału w nieruchomości 11, która powstała po dokonaniu podziału działek. W wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości z bratem Wnioskodawca został właścicielem działki 4 , która została podzielona na działki: 5, 6, 7, 8, 9, 10 i 11.
W związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości i po dokonaniu podziału działek po zniesieniu współwłasności nastąpił u Wnioskodawcy przyrost wartości nabytego majątku o 50% jego wartości, ponieważ Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem działek po dokonaniu zniesienia współwłasności. Nie były dokonywane jakiekolwiek spłaty lub dopłaty, ani ze strony Wnioskodawcy, ani ze strony brata Wnioskodawcy. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Sprzedaż wydzielonych działek nastąpi poza działalnością gospodarczą.
Pytania
1.Czy sprzedaż 8 wydzielonych działek o łącznej powierzchni około 1,082 ha spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych)?
2.Czy sprzedaż 8 wydzielonych działek o łącznej powierzchni około 1,082 ha będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest pytanie 1 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania 2 dotyczącego podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
Sprzedaż 8 wydzielonych działek nie będzie skutkować powstaniem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku, w którym ten grunt został nabyty, tj. od 2016 r. upłynął 31 grudnia 2021 r., a sprzedaż opisanych w zdarzeniu przyszłym działek nie będzie miała znamion pozarolniczej działalności gospodarczej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Wyszczególnienia źródeł przychodów osiągniętych przez osoby fizyczne ustawodawca dokonał w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
I tak, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:
Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Jak wskazuje art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
Przy czym, w myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.
Stosownie zaś do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d) innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie daty ich nabycia.
Aby stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie planowana sprzedaż nieruchomości - ośmiu działek po zniesieniu współwłasności będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy ustalić, od jakiego momentu liczy się bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw. Zatem, poprzez „nabycie”, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.
Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:
Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.
Według art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:
Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 ustawy Kodeks cywilny).
Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.
Na podstawie art. 211 Kodeksu cywilnego:
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Zgodnie z art. 212 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
W świetle powyższego, zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli. W rezultacie, w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi więc jedynie do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy.
Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy zatem przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.
Ponadto, należy wyjaśnić, że o tym, czy w wyniku zniesienia współwłasności doszło do nowego nabycia ponad wcześniej posiadany udział decyduje porównanie wartości tych nieruchomości, a nie ich powierzchni. Może się zdarzyć, że większą wartość będzie miała nieruchomość o mniejszej powierzchni. Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia współwłasności podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.
Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.
Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku zniesienia współwłasności, jeżeli:
a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub
b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w wartości udziału, jaki przysługiwał tej osobie.
Jeżeli więc spełnione są wymienione wyżej warunki, zniesienie współwłasności nieruchomości nie może być rozpatrywane w kategoriach nabycia. W takiej sytuacji za datę jej nabycia uznać należy datę pierwotnego nabycia udziału we współwłasności nieruchomości. Jeżeli jednak na skutek dokonanego podziału nieruchomości lub zniesienia współwłasności przysługujący danej osobie udział ulega powiększeniu lub też towarzyszą mu spłaty i dopłaty wówczas czynność ta skutkuje nabyciem ponad dotychczas posiadany udział.
Z opisu sprawy wynika, że 7 stycznia 2016 r. wspólnie z bratem nabył Pan nieruchomość niezabudowaną o nr 4 o powierzchni 4,0135 ha i 28 lutego 2020 r. Wnioskodawca dokonał nieodpłatnego zniesienia współwłasności i po dokonaniu podziału działek po zniesieniu współwłasności, działce, której dotyczy wniosek został nadany nr 11. 7 stycznia 2016 r. nabył Pan 50% udziału w niezabudowanej nieruchomości o nr 4, a po zniesieniu współwłasności nabył Pan 100% udziału w nieruchomości o nr 4 i 100% udziału w nieruchomości 11, która powstała po dokonaniu podziału działek. W związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości i po dokonaniu podziału działek po zniesieniu współwłasności nastąpił u Pana przyrost wartości nabytego majątku o 50% jego wartości, ponieważ stał się Pan jedynym właścicielem działek po dokonaniu zniesienia współwłasności. Nie były dokonywane jakiekolwiek spłaty lub dopłaty, ani ze strony Pana, ani ze strony Pana brata. Zniesienie współwłasności nastąpiło bez spłat i dopłat. Obecnie działka nr 11 wykorzystywana jest częściowo jako grunt rolny, a częściowo jako łąka. Działka nr 11 nie jest i nie będzie udostępniana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych. 25 czerwca 2025 r. złożył Pan wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach w związku z zamiarem podziału działki pod późniejszą budowę 8 budynków mieszkalnych w zabudowie jednorodzinnej, wolnostojących na części działki nr 11 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu. Przedsięwzięcie związane jest ze zmianą funkcji terenu inwestycji z rolnej na tereny zabudowy mieszkaniowej i obejmuje budowę 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych i niezbędnej infrastruktury technicznej. Do dnia dzisiejszego nie został dokonany podział działki. Ma Pan zamiar dokonać sprzedaży 8 działek w najbliższych latach ale dopiero po ich podziale i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, a także znalezieniu nabywców. Powierzchnia 8 działek przeznaczonych do sprzedaży wynosi 1 082 m2. Sprzedaży działek objętych wnioskiem będą podlegały nieruchomości niezabudowane. Sprzedaż 8 wydzielonych działek nastąpi jako sprzedaż majątku osobistego niezwiązanego z działalnością gospodarczą. Przychód ze sprzedaży 8 wydzielonych działek ma Pan zamiar zaliczyć jako źródło przychodu z majątku osobistego, który nie ma nic wspólnego z działalnością gospodarczą. Prowadzi Pan też działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie były kupowane żadne działki. Działki nabywane w ramach współwłasności były jako zakupy osobiste, prywatne niezwiązane z działalnością gospodarczą. Sprzedaż wydzielonych działek nastąpi poza działalnością gospodarczą.
W przedmiotowej sprawie, co istotne wskazał Pan, że 28 lutego 2020 r. w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości i po dokonaniu podziału działek po zniesieniu współwłasności nastąpił u Pana przyrost wartości nabytego majątku o 50% jego wartości - 7 stycznia 2016 r. nabył Pan 50% udziału w niezabudowanej nieruchomości o nr 4, a po zniesieniu współwłasności nabył Pan 100% udziału w nieruchomości o nr 4 i 100% udziału w nieruchomości 11, która powstała po dokonaniu podziału działek. Co istotne, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie dokonywano zakupów żadnych działek. Wszystkie zakupy działek nabywanych również we współwłasności dokonywane były jako zakupy osobiste, prywatne niezwiązane z działalnością gospodarczą.
Odnosząc się do powyższego, wskazać należy, że dla celów podatku dochodowego, bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości, nabytego w wyniku zniesienia współwłasności (poza działalnością gospodarczą) w części, która przekroczyła wartość udziału, jaki przysługiwał Panu przed dokonanym zniesieniem współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności. W Pana przypadku będzie to 2020 r.
Mając na uwadze opis sprawy i powyższe przepisy prawne wskazać należy, że odpłatne zbycie nieruchomości opisanej we wniosku w części nabytej przez Pana w 2016 r. nie będzie stanowić źródła przychodu, ponieważ, zbycie nastąpiło po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast odpłatne zbycie nieruchomości, w części odpowiadającej udziałowi, który nabył Pan w 2020 r. w wyniku zniesienia współwłasności, stanowić będzie źródło przychodu, w rozumieniu powołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ dniem nabycia dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności tj. 28 luty 2020 r., a zatem pięcioletni okres liczony jest od końca roku, tj. od 31 grudnia 2020 r. i upłynie 31 grudnia 2025 r.
W konsekwencji, zajęte przez Pana stanowisko w tej części uznać należy za nieprawidłowe, gdyż nie można zgodzić się z Panem, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla udziału w nieruchomości, nabytego w wyniku zniesienia współwłasności, liczy się od końca roku, w którym ten grunt został nabyty, tj. od 2016 r. i upłynął 31 grudnia 2021 r.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Przy wydawaniu interpretacji dokonałem wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego nie przeprowadzam postępowania dowodowego, lecz opieram się jedynie na zdarzeniu przyszłym przedstawionym we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Wskazać należy, że interpretacja dotyczy Pana indywidualnej sprawy w kontekście zadanego pytania, nie rozstrzyga natomiast o skutkach podatkowych drugiego współwłaściciela oraz innych kwestii zawartych we wniosku, a nieobjętych pytaniem.
W odniesieniu do powołanej przez Pana interpretacji należy stwierdzić, że zapadła ona w indywidualnej sprawie innego podmiotu na gruncie innego opisu sprawy i nie jest wiążąca w sprawie będącej przedmiotem Pana wniosku.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.
POTRZEBUJESZ POMOCY?