Interpretacja indywidualna z dnia 15 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.353.2025.1.DR

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedażybudynku mieszkalnego jednorodzinnego. Uzupełnił go Pan pismem z 16 października 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Razem z małżonką zamierza Pan dokonać w najbliższym czasie zakupu domu jednorodzinnego od dwóch osób fizycznych będących współwłaścicielami tej nieruchomości za 550 tys. zł.

Nieruchomość ta należy do prywatnego majątku sprzedających. Zakup ma być dokonany w celu zaspokojenia Państwa potrzeb mieszkaniowych i ma być Państwa pierwszą w życiu transakcją dotyczącą nabycia nieruchomości. Ani Pan, ani Pana małżonka dotychczas nie posiadaliście nigdy żadnej nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ani żadnych udziałów dotyczących prawa własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Dom, którego zakupu zamierzają Państwo dokonać, nie posiada jeszcze pozwolenia na użytkowanie i jest w następującym stanie: wykonane są fundamenty, ściany nośne i działowe, dach, ocieplenie i elewacja zewnętrzna, wstawione są okna i drzwi zewnętrzne, wykonane są instalacje wewnątrz budynku (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania), podłączone jest źródło ciepła, wykonane są suche tynki we wnętrzu domu, dom jest przyłączony do sieci energetycznej. Brak pozwolenia na użytkowanie wynika z problemów formalnych związanych z przyłączem kanalizacyjnym.

Nieruchomość, którą mają Państwo zamiar nabyć chcą Państwo przeznaczyć na Państwa potrzeby mieszkaniowe.

Pytanie

Czy zakupując tą nieruchomość może Pan wraz z żoną skorzystać ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej u.p.c.c.)?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, w przypadku opisywanego zdarzenia przyszłego, ma Pan wraz z żoną prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 u.p.c.c.

Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 9 pkt 17 u.p.c.c, „sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Należy więc spełnić łącznie następujące warunki, aby móc skorzystać ze zwolnienia:

1.Przedmiotem sprzedaży jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

2.Stronami transakcji są osoby fizyczne;

3.Kupujący nie posiadał/nie posiadali do dnia sprzedaży żadnego prawa własności nieruchomości mieszkalnej, udziału w takich prawach, za wyjątkiem sytuacji gdy kupujący posiadał/posiadali udział w prawie własności nieruchomości mieszkalnej nie przekraczający 50%, który był nabyty w drodze dziedziczenia.

W Państwa przypadku stronami transakcji są wyłącznie osoby fizyczne – Pan z małżonką jako kupujący, współwłaściciele sprzedawanej nieruchomości będący osobami fizycznymi, którzy posiadają sprzedawaną nieruchomość w majątku prywatnym, jako sprzedający. Spełnia to warunek, że kupującym/kupującymi muszą być osoby fizyczne, a fakt, iż sprzedającymi są również osoby fizyczne, dla których sprzedawana nieruchomość jest ich prywatnym majątkiem, powoduje, że cała transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ani Pan, ani Pana małżonka nigdy nie posiadaliście prawa własności nieruchomości, ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, nabywana w opisywanym zdarzeniu przyszłym nieruchomość będzie Państwa pierwszą w życiu nabywaną nieruchomością. To jest spełnienie kolejnej przesłanki przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c zwalniającego z opodatkowania transakcję nabycia pierwszej nieruchomości mieszkalnej.

Ostatnim warunkiem koniecznym do zastosowania zwolnienia jest charakter nabywanej nieruchomości – przepis u.p.c.c. jasno wskazuje, że musi być to „prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego”. W Pana przypadku uważa Pan, iż nieruchomość, którą ma Pan wraz z żoną zamiar nabyć, stanowi „budynek mieszkalny jednorodzinny”.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych brak jest jednak definicji legalnej „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”. W celu zdefiniowania tego pojęcia należałoby więc skorzystać z innych aktów prawnych. Ustawa – prawo budowlane (dalej u.p.b.) definiuje takie pojęcie. Zgodnie z art. 3 pkt 2a u.p.b. jako budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”. Zgodnie z tą definicją, warunkiem uznania budynku za budynek mieszkalny jednorodzinny jest przede wszystkim cel, któremu ma ten budynek służyć - czyli to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Budynek, który ma Pan wraz z żoną zamiar nabyć spełnia te cechy – jego zadaniem jest zaspokojenie Państwa potrzeb mieszkaniowych, oraz spełnia odpowiednie cechy konstrukcyjne. Brak pozwolenia na użytkowanie budynku nie zmienia jego przeznaczenia. Pana zdaniem cel, któremu budynek ma służyć również w przyszłości, powinien być tutaj decydujący dla uznania nabywanej przez Pana i Pana żonę nieruchomości za dom jednorodzinny.

Stanowisko to podziela WSA w Gliwicach, który w wyroku z dnia 3 września 2024 r. (sygn. I SA/Gl 227/24), wskazał, iż „dla uznania określonego obiektu za budynek mieszkalny jednorodzinny decydującym winien być cel, któremu przedmiotowy budynek ma służyć również w przyszłości, tj. zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.”

Ponadto należy zauważyć, iż na gruncie samego prawa budowlanego budynek nie staje się budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale wtedy, gdy wypełnia kryteria z art. 3 pkt 2a u.p.b. Podobne stanowisko wyraził WSA w Łodzi, który w wyroku z dnia 8 stycznia 2025 r. (sygn. I SA/Łd 668/24) stwierdził, iż „Należy bowiem rozdzielić funkcję jaką ma spełnić budynek mieszkalny jednorodzinny tj. funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych od kwestii możliwości przystąpienia do użytkowania budynku, co jest rzeczą wtórną”.

Potwierdzeniem tego jest przepis art. 54 ust. 1 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 1-2 u.p.b., który mówiąc o możliwości przystąpienia do użytkowania posługuje się już wcześniej pojęciem „budynek mieszkalny jednorodzinny”. Wynika z tego, że z pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego mamy do czynienia zanim jeszcze możliwym będzie jego użytkowanie na gruncie prawa budowlanego, tj. przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Ponadto należy również zauważyć, iż budynek mieszkalny jednorodzinny bezpośrednio po wydaniu pozwolenia na użytkowanie bądź zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, często nie zaspokaja jeszcze bieżących potrzeb mieszkaniowych, gdyż wymaga jeszcze wykonania prac wykończeniowych, stanowiąc więc kolejny etap w procesie budowy domu. Niezasadne jest więc w świetle tego uznawanie, że pozwolenie na użytkowanie warunkuje możliwość bieżącego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. To wszystko wskazuje w Pana opinii, że dla uznania określonego obiektu za budynek mieszkalny jednorodzinny decydującym powinien być cel, któremu dany budynek ma służyć również w przyszłości, tj. zaspokojeniu bieżących lub przyszłych potrzeb mieszkaniowych (por. wyrok WSA w Łodzi z 8 stycznia 2025 r., sygn. I SA/Łd 668/24). Nie bez znaczenia jest również pogląd, wynikający z rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów „Zasady Techniki Prawodawczej”, iż pojęcia zdefiniowane na gruncie prawa budowlanego funkcjonują w obszarze tego prawa, natomiast zastosowanie ich na gruncie prawa podatkowego, które będąc odrębną gałęzią prawa posługuje się własną siatką pojęciową i realizuje własne preferowane przez ustawodawcę cele, wynikać musi z wyraźnego odesłania ustawodawcy. Art. 9 pkt 17 u.p.c.c. nie odwołuje się bezpośrednio do przepisów prawa budowlanego, w związku z czym w Pana opinii definicje zawarte w prawie budowlanym, przy dokonywaniu wykładni przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c., powinny być stosowane jedynie pomocniczo, a nie wprost (por. wyrok WSA w Gliwicach z 3 września 2024 r., sygn. I SA/Gl 227/24).

Przy dokonywaniu wykładni przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c. należy mieć również na uwadze ratio legis tego przepisu, tj. umożliwienie osobom fizycznym nabycia swojego pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach, co wynika z uzasadnienia do projektu ustawy, która wprowadziła ten przepis (druk sejmowy nr 3146). Wynika z tego, iż interpretacja przepisu art. 9 pkt 17 u.p.c.c. powinna być dokonywana z uwzględnieniem celu jakiemu miało służyć wprowadzenie powyższej regulacji (por. wyrok WSA w Łodzi z 8 stycznia 2025 r., sygn. I SA/Łd 668/24). Cel ten został wskazany w opisanym zdarzeniu przyszłym – budynek mieszkalny jednorodzinny, który mają zamiar Państwo nabyć, jest pierwszą nabywaną przez Państwa nieruchomością i służyć będzie w przyszłości, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, zaspokajaniu Państwa potrzeb mieszkaniowych. Spełnia on również cechy konstrukcyjne wymagane od budynku mieszkalnego jednorodzinnego – posiada fundamenty, przegrody zewnętrzne, dach, drzwi, okna, ocieplenie, instalacje wewnętrzne, tynki, podłączone źródło ciepła, przyłącze energetyczne. Cel istnienia tego budynku jest również wskazany w uzyskanym przez obecnych współwłaścicieli pozwoleniu na budowę, na cel mieszkaniowy wskazuje również projekt budynku.

Biorąc pod uwagę powyższe, nieruchomość, którą zamierza Pan kupić wraz żoną, pomimo braku pozwolenia na użytkowanie, spełnia definicję „budynku mieszkalnego jednorodzinnego”, gdyż stanowi konstrukcyjną całość i ma za zadanie zaspokoić (w przyszłości) Państwa potrzeby mieszkaniowe, w związku z tym spełnia przesłankę wskazaną w art. 9 pkt 17 u.p.c.c dotyczącą charakteru nabywanej nieruchomości.

Pana stanowisko poparte jest wyrokami sądowymi w podobnych sprawach:

1.wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 3 września 2024 r. (I SA/Gl 227/24);

2.wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 8 stycznia 2025 r. (I SA/Łd 668/24)

W uzupełnieniu wniosku stwierdził Pan, że wobec, Pana zdaniem, bezspornego spełnienia przez Pana i małżonkę kryteriów podmiotowych, najważniejsze jest wykazanie, że nieruchomość, którą mają Państwo zamiar nabyć w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny.

Dodatkowym argumentem za uznaniem nieruchomości z opisanego przez Pana zdarzenia przyszłego za „budynek mieszkaniowy jednorodzinny” jest wykładnia definicji tego pojęcia przyjmowana przez organy podatkowe oraz Krajową Informację Skarbową w interpretacjach dotyczących zastosowania obniżonej stawki podatku od towarów i usług w związku z dostawą budynków objętych społecznym programem mieszkaniowym, do którego zaliczają się również budynki mieszkalne jednorodzinne. Przykładowo, wiążąca informacja stawkowa z dnia 1 września 2025 r. wydana przez Dyrektora KIS (Znak: 0111-KDSB1-1.440.203.2025.3.WK), dokonuje następującej interpretacji: „Zatem wskazane okoliczności sprawy prowadzą do uznania, że dla sprzedaży opisanych we wniosku lokali mieszkalnych z poddaszem nieużytkowym w budynkach jednorodzinnych (…), sklasyfikowanych w grupowaniu 1110 PKOB o powierzchni ok. (…) m² wraz z udziałem we współwłasności gruntu, zastosowanie znajdzie obniżona 8% stawka podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 12-12c w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 2 i art. 29a ust. 8 ustawy, z uwzględnieniem ograniczenia wynikającego z art. 41 ust. 12b pkt 1 ustawy.”

Powyższa klasyfikacja odnosi się również do obiektu przed zakończeniem budowy, jeśli spełnia on przesłanki uznania go za budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane (odwołanie do tej ustawy jest uzasadnione z uwagi na to, że ustawa o VAT nie zawiera definicji budynku). Zgodnie z nią (art. 3 pkt 2) „budynek” to „obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.

Zatem sprzedaż obiektu w trakcie budowy, który spełnia powyższe przesłanki, w szczególności

budynku w stanie surowym zamkniętym, powinna być dla celów VAT kwalifikowana tak samo jak byłaby traktowana sprzedaż tego budynku po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Jeżeli sprzedaż ta korzystałaby z opodatkowania stawką 8%, to ta sama stawka ma zastosowanie do sprzedaży ww. obiektu w stanie surowym zamkniętym.”

Jak więc widać w przytoczonym fragmencie, budynek mieszkalny jest za taki uznany ze względu na spełnienie podstawowych cech konstrukcyjnych budynku opisanych w art.3 pkt 2 u.p.b. oraz ze względu na jego przyszłe przeznaczenie do celów mieszkaniowych, również jeśli budowa ta nie jest zakończona, tym samym dostawa takich budynków może korzystać z obniżonej stawki podatku od towarów i usług. Analogicznie, w przypadku podatku od czynności cywilnoprawnych, dom w stanie surowym, który spełnia podstawowe wymagania dla budynków z art. 3 pkt 2 u.p.b. i jego przeznaczeniem będzie w przyszłości zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, powinien być Pana zdaniem uznany za budynek mieszkalny jednorodzinny.

Podobne stanowisko wyrażone jest również w innych pismach Dyrektora KIS, można je również znaleźć w starszych interpretacjach przepisów podatkowych, przykładowo takie dokumenty to:

1.Pismo z dnia 20 czerwca 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0114-KDIP4-3.4012.145.2023.1.JJ VAT od sprzedaży inwestycji budowlanej w toku;

2.Pismo z dnia 9 listopada 2023 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDSB1-1.440.303.2023.5.MC WIS TOWAR - dostawa budynku mieszkalnego wielorodzinnego w stanie surowym wraz z proporcjonalnie obliczoną powierzchnią gruntu oraz infrastrukturą techniczną - PKOB 11 (świadczenie kompleksowe) - stawka 8% VAT;

3.Pismo z dnia 7 października 2019 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej 0112-KDIL2-2.4012.394.2019.2.AKR Stawka VAT dla sprzedaży nieruchomości lokalowych;

4.Interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2011 r., Znak: ILPP1/443-226/11-4/MS – Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu.

W Pana stanowisku odnośnie statusu nabywanej przez Pana nieruchomości w opisywanym zdarzeniu przyszłym chciałby Pan również oprzeć się na art. 191 Ordynacji podatkowej, w którym to zawarta jest tzw. zasada „swobodnej oceny dowodów”. Naczelny Sąd Administracyjny poruszył kwestię tej zasady w wyroku z dnia 16 listopada 2021 r. (sygn. III FSK 1497/21), który mówi, iż „(…) zasada swobodnej oceny dowodów zakłada, iż organ podatkowy nie jest skrępowany przy ocenie dowodów kryteriami formalnymi, ma swobodnie oceniać wiarygodność i moc dowodową poszczególnych dowodów, na których oparł swoją decyzję, by w ramach tej swobody nie zostały przekroczone granice dowolności. Organ podatkowy przy ocenie zebranych w sprawie dowodów winien między innymi kierować się prawidłami logiki, zgodnością oceny z prawami nauki i doświadczenia życiowego, traktowania zebranych dowodów jako zjawisk obiektywnych, oceniania dowodów wyłącznie z punktu widzenia ich znaczenia i wartości dla toczącej się sprawy, wszechstronności oceny”.

Zgodnie więc z prawidłami logiki i doświadczenia życiowego, istnienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie może się zacząć z chwilą uzyskania pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszenia zakończenia prac budowlanych, bowiem aby można było uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, bądź zgłosić zakończenie odpowiednich prac, obiekt ten musi uprzednio istnieć. Odpowiednie organy nadzoru budowlanego nie mogą bowiem wydać decyzji zezwalającej na korzystanie z obiektu, który uprzednio nie istnieje, decyzja ta zawsze dotyczy obiektu, który już istnieje wcześniej materialnie. Pozwolenie na użytkowanie jest dokumentem potwierdzającym jedynie możliwość korzystania z danej nieruchomości zgodnie z prawem budowlanym, nie jest zaś dokumentem powodującym powstanie określonego obiektu budowlanego. Pozwolenie to nie jest równocześnie dokumentem stwierdzającym możliwość natychmiastowego zaspokajania przez dany budynek mieszkalny potrzeb mieszkaniowych, do czego odniósł się Pan w złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, mówiąc o tym, że budynek po uzyskaniu takiego pozwolenia często jest niezdatny do zamieszkania ze względu na konieczność wykonania prac wykończeniowych.

Wracając do definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w art. 3 ust. 2a u.p.b. oraz

do regulacji zwolnienia zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej z podatku od czynności cywilnoprawnych zawartej w art. 9 pkt 17 u.p.c.c. zwraca Pan uwagę, iż nie ma w tych przepisach warunku posiadania przez budynek mieszkalny jednorodzinny pozwolenia na użytkowanie bądź zgłoszenia zakończenia prac budowlanych w celu wypełnienia definicji z prawa budowlanego oraz w celu zastosowania ulgi z przywołanego wyżej przepisu. Z tego względu, w Pana opinii, zakup istniejącego materialnie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który spełnia cechy konstrukcyjne zawarte w definicji prawa budowlanego oraz który zgodnie z definicją zawartą w prawie budowlanym jest przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (również przyszłych), powinien być, analogicznie do transakcji podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, których przedmiotem sprzedaży są budynki mieszkalne w podobnym stanie (tj. w stanie surowym, bez pozwolenia na użytkowanie), i w których to transakcjach uznaje się takie obiekty za budynki mieszkalne, traktowany dla potrzeb podatku od czynności cywilnoprawnych jako budynek mieszkalny jednorodzinny i jak najbardziej mieścić się w definicji zakupu pierwszej nieruchomości mieszkalnej, a tym samym mieć możliwość skorzystania ze zwolnienia z art. 9 pkt 17 u.p.c.c. pod warunkiem spełnienia pozostałych przesłanek. Stanowisko to wzmacnia też w Pana opinii opisane we wniosku oraz uzasadnieniu do ustawy wprowadzającej ww. zwolnienie ratio legis przepisu (ułatwienie w nabyciu pierwszej nieruchomości mieszkalnej), a także potencjalna dyskryminacja niektórych podatników nabywających swoją pierwszą nieruchomość mieszkalną, objawiająca się różnicowaniem podatników na dwie grupy względem opisywanego zwolnienia, w zależności od stopnia zaawansowania nabywanej nieruchomości mieszkalnej, pomimo tego samego celu zarówno jednej, jak i drugiej grupy podatników, tj. zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych, który to cel wynika z ratio legis zwolnienia.

Ponadto, swoje stanowisko poparł Pan również kolejnym wyrokiem w podobnej sprawie: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 4 września 2025 r. (sygn. I SA/Wr 192/25).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że razem z małżonką zamierza Pan kupić dom jednorodzinny. Zakup ma być dokonany w celu zaspokojenia Państwa potrzeb mieszkaniowych i ma być Państwa pierwszą w życiu transakcją dotyczącą nabycia nieruchomości. Ani Pan, ani Pana małżonka dotychczas nie posiadaliście nigdy żadnej nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ani żadnych udziałów dotyczących prawa własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dom, którego zakupu zamierzają Państwo dokonać, nie posiada jeszcze pozwolenia na użytkowanie i jest w następującym stanie: wykonane są fundamenty, ściany nośne i działowe, dach, ocieplenie i elewacja zewnętrzna, wstawione są okna i drzwi zewnętrzne, wykonane są instalacje wewnątrz budynku (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, centralnego ogrzewania), podłączone jest źródło ciepła, wykonane są suche tynki we wnętrzu domu, dom jest przyłączony do sieci energetycznej. Brak pozwolenia na użytkowanie wynika z problemów formalnych związanych z przyłączem kanalizacyjnym.

Pana zdaniem, w przypadku opisywanego zdarzenia przyszłego, ma Pan wraz z żoną prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418):

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych należy rozumieć jako możliwość użytkowania budynku czyli zamieszkiwania w nim. Możliwość użytkowania i tym samym zamieszkiwania w budynku regulują przepisy prawa budowlanego. Nie można mieszkać w budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także w stosunku do którego organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazująca rozbiórkę budynku.

Zgodnie natomiast z art. 54 ust. 1 ww. ustawy:

Zatem, aby budynek mógł spełniać funkcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym zostać uznanym za budynek mieszkalny, musi spełniać warunki, o których mowa powyżej.

W związku z powyższym, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że brak pozwolenia na użytkowanie budynku nie zmienia jego przeznaczenia, a cel, któremu budynek ma służyć również w przyszłości, powinien być decydujący dla uznania nabywanej przez Pana i Pana żonę nieruchomości za dom jednorodzinny.

Wskazał Pan, że dom, którego zakupu zamierzają Państwo dokonać, nie posiada jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Zatem budynek w takim stanie nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Tym samym zakup budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.

Dodatkowe informacje

W odniesieniu do przywołanych orzeczeń Wojewódzkich Sądów Administracyjnych oraz Naczelnego sądu Administracyjnego wskazuję, że orzeczenia wydawane są w indywidualnych sprawach, a zatem orzeczenia te nie mogą być podstawą dla rozstrzygnięcia w Pana sprawie. Orzeczenia te dotyczą konkretnej sprawy podatnika osądzonej w określonym stanie faktycznym i w tej sprawie rozstrzygnięcie w niej zawarte jest wiążące. Nie stanowią one natomiast materialnego prawa podatkowego. Ponadto Organ nie podziela podglądów w nich wyrażonych.

Odnosząc się do powołanych we wniosku rozstrzygnięć stwierdzić należy, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach innych podmiotów w zakresie podatku od towarów i usług i nie wiążą Organu w sprawie będącej przedmiotem niniejszego wniosku.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pana wniosek dotyczy również możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego w odniesieniu do Pana żony. W zakresie tym zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.