Interpretacja indywidualna z dnia 16 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-2.4011.610.2025.2.MO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 14 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełniła go Pani pismem z – brak daty sporządzenia (wpływ 12 listopada 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W maju 2025 r. dokonała Pani sprzedaży mieszkania (½ udziału w nieruchomości – współwłasność razem z Siostrą).

W 2022 r. nabyła Pani prawo do mieszkania w drodze dziedziczenia po zmarłej Mamie (⅓ części z ½ części zgodnie z prawem dziedziczenia; spadkobiercami byli: Tato (½ części oraz ⅓ z ½ części), Siostra (⅓ z ½ części) oraz Pani (⅓ z ½ części) oraz w części po Tacie (½ udziału) w związku ze zniesieniem współwłasności mieszkania (Akt notarialny dotyczący działu spadku i zniesienia współwłasności), w wyniku której wyłącznymi właścicielkami mieszkania została Pani razem z Siostrą (każda mając po ½ udziału w mieszkaniu).

W październiku 2024 r. zmarł Pani Tato, który zgodnie z aktem notarialnym zniesienia współwłasności miał zapisane prawo dożywotniego korzystania z mieszkania.

W maju 2025 r. dokonała Pani razem z Siostrą sprzedaży mieszkania (każda posiadając ½ udziału w nieruchomości).

Kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania (maj 2025 r.) planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup nowego mieszkania od dewelopera (nabywanego do wspólności majątkowej z Mężem), w celu skorzystania ze zwolnienia od podatku, w związku z brakiem spełnienia warunku dotyczącego upływu 5 lat.

Posiada Pani wspólność majątkową z Mężem, mieszkanie od dewelopera nabywają Państwo do wspólności majątkowej małżeńskiej, a kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania należy do Pani majątku osobistego, którą chciałaby Pani sfinansować ostatnią transzę do dewelopera zgodnie z zapisami aktu notarialnego, dlatego też zwraca się Pani o interpretację indywidualną w zakresie poniższego pytania.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte pytania w wezwaniu:

1.Czy posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.)?

Odpowiedź: Tak, posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.).

2.Czy prowadziła/prowadzi Pani działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami?

W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpiła w ramach wykonywania tej działalności?

Odpowiedź: Nie, nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodatkowo wyjaśnia Pani, że zgodnie z załączonym Aktem Notarialnym Repertorium A nr (…) z dnia (…) maja 2025 r. sprzedawała Pani ½ udziału w nieruchomości.

3.Czy Pani rodzice nabyli mieszkanie będące przedmiotem wniosku do majątku wspólnego?

Odpowiedź: Tak, Rodzice nabyli mieszkanie będące przedmiotem wniosku do majątku wspólnego, co zostało wskazane w Akcie Notarialnym Repertorium A numer (…) z dnia (…) kwietnia 2022 r.

4.Kiedy (proszę podać datę) i na podstawie jakiej czynności prawnej (np. zakup, darowizna, spadek) Pani mama/rodzice nabyła/nabyli przedmiotowe mieszkanie?

Odpowiedź: Rodzice nabyli mieszkanie (…) grudnia 2006 r. na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu, w trybie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w Kancelarii Notarialnej (…) przed Notariuszem (…), Repertorium A nr (…), na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej jako właściciele lokalu mieszkalnego, co zostało wskazane w Akcie Notarialnym Repertorium A numer (…) z dnia (…) kwietnia 2022 r.

5.W związku ze zniesieniem współwłasności mieszkania w 2022 r. odziedziczonego w spadku po mamie, proszę wskazać:

a)czy zniesieniu współwłasności towarzyszyły spłaty i dopłaty? A jeśli tak, to proszę wskazać jakie podmioty (osoby) były uprawnione i zobowiązane do dopłat i spłat?

b)czy wartość majątku nabytego przez Panią w drodze zniesienia współwłasności przekroczyła wartość majątku jaki przysługiwał Pani pierwotnie w całej masie spadkowej po spadkodawcy – Pani zmarłej mamie (należy wziąć pod uwagę wszystkie składniki jakie wchodziły w skład masy spadkowej)?

Odpowiedź:

a)zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty i dopłaty;

b)zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, po mamie dziedziczyła Pani ⅓ z ½ spadku (Tato dziedziczył ½ spadku oraz ⅓ z ½ spadku, oraz Pani Siostra dziedziczyła ⅓ z ½ spadku), tj. po śmierci mamy przysługiwało Pani prawo do ⅙ spadku. Natomiast w wyniku zniesienia współwłasności, w równych częściach z Siostrą, przysługiwało Pani i Pani siostrze dodatkowo prawo do części spadku należącego do Taty (½ spadku oraz ⅓ z ½ spadku), tj. do dodatkowych ²/₆ spadku dla Pani oraz ²/₆dla Siostry. To oznacza, że w drodze zniesienia współwłasności wartość nabytego przez Panią majątku przekroczyła wartość majątku jaki przysługiwał Pani pierwotnie w całej masie spadkowej po śmierci Pani Mamy.

6.Kiedy (proszę podać datę) dojdzie do przeniesienia na Panią prawa własności do nowego mieszkania od dewelopera (podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność)?

Odpowiedź: Zgodnie z zapisami Aktu notarialnego Repertorium A numer (…) zawartego w Kancelarii Notarialnej (…) przed Notariuszem (…) prawo własności do lokalu mieszkalnego miało zostać przeniesione na Panią oraz na Pani Męża do (…) września 2025 r. (zgodnie z zapisami par. 3 ust 1 zmieniającymi zapisy par. 13). Na dzień dzisiejszy nie ma możliwości podania konkretnej daty przeniesienia praw, również deweloper nie poinformował Państwa o nowej dacie.

7.Czy przeniesienie na Panią prawa własności do nowego mieszkania od dewelopera (podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność) nastąpi w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przez Panią udziału w mieszkaniu odziedziczonym w spadku?

Odpowiedź: Tak Pani zakłada. Deweloper obecnie oczekuje na wydanie pozwolenia na użytkowanie dla budynku, co pozwoli na wyodrębnienie lokalu i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność.

8.Czy cały przychód ze sprzedaży udziału w mieszkaniu odziedziczonego w spadku zostanie przez Panią wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nowego mieszkania od dewelopera w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła jego sprzedaż?

Odpowiedź: Tak.

9.Czy w nowym mieszkaniu od deweloperabędzie Pani realizowała swoje własne cele mieszkaniowe rozumiane jako faktyczne mieszkanie w nim (traktowanie go jako miejsca swojego stałego pobytu)?

Odpowiedź: Tak.

Pytanie

Czy kwota z Pani majątku indywidualnego (uzyskana ze sprzedaży mieszkania), wykorzystana w celu nabycia mieszkania do wspólności majątkowej małżeńskiej, tj. przelew z Pani indywidualnego konta bankowego na numer konta bankowego dewelopera, wskazany w akcie notarialnym nabycia nieruchomości, będzie uznana za wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe, w przypadku braku wniesienia środków finansowych do wspólności majątkowej w odrębnej czynności prawnej?

Pani stanowisko w sprawie

W Pani ocenie, wpłata środków, uzyskanych ze sprzedaży mieszkania po Rodzicach, do dewelopera zgodnie z danymi w akcie notarialnym nabycia nieruchomości jest wydatkowaniem na własne cele mieszkaniowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie, art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jeżeli nieruchomości lub prawa majątkowe określone przez art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy zostały nabyte w drodze spadku, to ich odpłatne zbycie (dokonane poza działalnością gospodarczą) stanowi przychód podlegający opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło ono przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Na podstawie art. 10 ust. 7 ww. ustawy:

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, nabytej w drodze spadku i działu spadku istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę oraz czy w wyniku dokonania działu spadku nie następuje nabycie majątku przekraczające pierwotnie posiadany udział w spadku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji pojęcia „spadek” ani też „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.).

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 925 Kodeksu cywilnego:

Wg treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie do art. 1035 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

W świetle art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego:

Według art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie zaś do art. 211 Kodeksu cywilnego:

Co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy – w wyniku tego zniesienia – podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału, jaki pierwotnie mu przysługiwał.

Podobne wnioski wynikają z ukształtowanej już linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego, który twierdzi, że nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku dokonanego zniesienia współwłasności, jeśli:

a)podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty, lub

b)wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie we współwłasności.

Analogicznie sytuacja kształtuje się przy dziale spadku, bowiem za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa majątkowego w wyniku działu mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku został dokonany bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku działu spadku udział danej osoby ulega powiększeniu, mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego.

Zatem, jeżeli przy dokonaniu działu spadku wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed ich dokonaniem, oznacza to, że dla udziału w nieruchomości nabytego w drodze działu spadku, dniem nabycia będzie dzień, w którym czynność nastąpiła.

Z instytucją działu spadku mamy więc do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Wskutek działu spadku poszczególni spadkobiercy stają się podmiotami wyłącznie uprawnionymi względem przyznanych im praw majątkowych, stanowiących do chwili działu przedmiot wspólności. Nie zmienia to faktu, że dział spadku jest zawsze konsekwencją wcześniejszego nabycia spadku. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości lub prawie majątkowym nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności. Jednakże nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w drodze działu spadku (nawet jeżeli działu spadku dokonano bez spłat lub dopłat) w części przekraczającej udział spadkowy stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego w tym udziale, który przekracza udział nabyty w spadku. Wszelkie przypadki, gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowany być musi w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad nieruchomością lub prawem majątkowym. Bezsprzeczne jest, że udziały, jakie otrzymuje spadkobierca powyżej swojego udziału (jeżeli nabywa majątek w dziale spadku o wartości większej od swojego udziału w spadku) były własnością pozostałych spadkobierców. Spadkobierca nie miał do nich żadnych praw aż do momentu działu spadku. Nabycie w wyniku działu spadku części majątku, który należał do innych spadkobierców, należy więc traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe znajduje potwierdzenie w cytowanym wcześniej art. 10 ust. 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisu sprawy wynika, że posiada Pani nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W 2022 r. nabyła Pani prawo do mieszkania w drodze dziedziczenia po zmarłej mamie (⅓ części z ½ części zgodnie z prawem dziedziczenia; spadkobiercami byli: tata (½ części oraz ⅓ z ½ części), siostra (⅓ z ½ części) oraz Pani (⅓ z ½ części) oraz w części po tacie (½ udziału) w związku ze zniesieniem współwłasności mieszkania (Akt notarialny dotyczący działu spadku i zniesienia współwłasności), w wyniku której wyłącznymi właścicielkami mieszkania została Pani razem z siostrą (każda mając po ½ udziału w mieszkaniu). Zniesieniu współwłasności nie towarzyszyły spłaty i dopłaty. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa po Pani mamie dziedziczyła Pani ⅓ z ½ spadku (tata dziedziczył ½ spadku oraz ⅓ z ½ spadku, oraz Pani siostra dziedziczyła ⅓ z ½ spadku), tj. po śmierci mamy przysługiwało Pani prawo do ⅙ spadku. Natomiast w wyniku zniesienia współwłasności, w równych częściach przysługiwało Pani i Pani siostrze dodatkowo prawo do części spadku należącego do taty (½ spadku oraz ⅓ z ½ spadku), tj. do dodatkowych ²/₆  spadku dla Pani oraz ²/₆ dla Pani siostry. To oznacza, że w drodze zniesienia współwłasności wartość nabytego przez Panią majątku przekroczyła wartość majątku jaki przysługiwał Pani pierwotnie w całej masie spadkowej po śmierci Pani mamy. Pani rodzice nabyli ww. mieszkanie (…) grudnia 2006 r. na podstawie umowy przeniesienia własności lokalu, na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej jako właściciele lokalu mieszkalnego. W październiku 2024 r. zmarł Pani tata, który zgodnie z aktem notarialnym zniesienia współwłasności miał zapisane prawo dożywotniego korzystania z mieszkania. W maju 2025 r. dokonała Pani razem z siostrą sprzedaży mieszkania (każda posiadając ½ udziału w nieruchomości). Kwotę uzyskaną ze sprzedaży mieszkania (maj 2025 r.) planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup nowego mieszkania od dewelopera (nabywanego do wspólności majątkowej z mężem), w celu skorzystania ze zwolnienia od podatku, w związku z brakiem spełnienia warunku dotyczącego upływu 5 lat. Zgodnie z zapisami Aktu notarialnego prawo własności do lokalu mieszkalnego miało zostać przeniesione na Panią oraz na Pani męża do (…) września 2025 r. Na dzień dzisiejszy nie ma możliwości podania konkretnej daty przeniesienia praw, również deweloper nie poinformował Państwa o nowej dacie. Posiada Pani wspólność majątkową z mężem, mieszkanie od dewelopera nabywają Państwo do wspólności majątkowej małżeńskiej, a kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania należy do Pani majątku osobistego, którą chciałaby Pani sfinansować ostatnią transzę do dewelopera zgodnie z zapisami aktu notarialnego. Zakłada Pani, że przeniesienie na Panią prawa własności do nowego mieszkania od dewelopera (podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność) nastąpi w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przez Panią udziału w mieszkaniu odziedziczonym w spadku. Deweloper obecnie oczekuje na wydanie pozwolenia na użytkowanie dla budynku, co pozwoli na wyodrębnienie lokalu i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Cały przychód ze sprzedaży udziału w mieszkaniu odziedziczonego w spadku zostanie przez Panią wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nowego mieszkania od dewelopera w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła jego sprzedaż. W nowym mieszkaniu od dewelopera będzie Pani realizowała swoje własne cele mieszkaniowe rozumiane jako faktyczne mieszkanie w nim (traktowanie go jako miejsca swojego stałego pobytu). Ponadto wskazała Pani, że nie prowadziła Pani działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby zatem ustalić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż ½ udziału w nieruchomości (mieszkaniu) nabytego częściowo w spadku po Pani zmarłej mamie i częściowo w wyniku zniesienia współwłasności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie daty nabycia tego mieszkania przez spadkodawcę, czyli Pani mamę oraz ustalenie czy w wyniku zniesienia współwłasności wartość nabytych przez Panią składników majątkowych nie przekroczyła wartości przysługującego Pani udziału w składnikach majątkowych wchodzących w skład spadku po Pani zmarłej mamie.

Należy podkreślić, że użyty w ww. przepisie termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Stosownie do art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można więc, np. w drodze zakupu, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, spadku), a w przypadku zaś ograniczonych praw rzeczowych również zawierając umowę o ustanowieniu tego prawa.

Z treści wniosku oraz uzupełnienia wynika, że udział (⅓ części z ½ ) w nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nabyła Pani w 2022 r. w drodze spadku po Pani zmarłej mamie. W odniesieniu do tego udziału, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę (Pani mamę), tj. 2006 r. niewątpliwie upłynął. Tym samym, dokonana przez Panią sprzedaż udziału w nieruchomości (mieszkaniu), w części nabytej w spadku nie stanowi dla Pani źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast w 2022 r. – w wyniku zniesienia współwłasności mieszkania (akt notarialny dotyczący działu spadku i zniesienia współwłasności) – nabyła Pani (ponad udział jaki Pani przysługiwał przed dokonaniem ww. czynności) udział w nieruchomości (mieszkaniu) w wysokości ²/₆ , należący do Pani taty. Zatem, sprzedaż nieruchomości w ww. części stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem pięcioletni termin, o którym mowa w ww. przepisie, należy w tym przypadku liczyć od końca 2022 r., tj. od dnia zniesienia współwłasności mieszkania.

W związku z powyższym, dochód uzyskany z tego źródła podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z postanowieniami art. 30e i następnych ww. ustawy:

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Na podstawie art. 30e ust. 4 ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru: D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Z przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy wynika, że:

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy:

Znaczenie tej regulacji (art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz zakres jej obowiązywania – w odniesieniu do wydatków z umowy deweloperskiej – omówił Naczelny Sąd Administracyjny, w wyroku z 20 lutego 2024 r. o sygn. akt. II FSK 713/21. Sąd podkreślił, że:

Ważne jest również to, że w myśl art. 21 ust. 26 wskazanej ustawy:

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:

Z kolei jak stanowi art. 21 ust. 30 ww. ustawy:

Podkreślenia wymaga, że zwolnienia podatkowe oraz wszelkiego rodzaju ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, prawo do przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ww. zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

W tym miejscu wskazać należy, że z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie w wyznaczonym terminie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy własne cele mieszkaniowe.

Przy czym podkreślić należy, że w ww. przepisie ustawodawca wskazał, że przychód z odpłatnego zbycia ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania ww. zwolnienia i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zatem, samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że zostanie spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Z informacji podanych przez Panią we wniosku oraz uzupełnieniu wynika, że kwotę uzyskaną ze sprzedaży udziału w mieszkaniu planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. zakup nowego mieszkania od dewelopera (nabywanego do wspólności majątkowej z mężem), w celu skorzystania ze zwolnienia od podatku. Zgodnie z zapisami Aktu notarialnego prawo własności do lokalu mieszkalnego miało zostać przeniesione na Panią oraz na Pani męża do (…) września 2025 r. Na dzień dzisiejszy nie ma możliwości podania konkretnej daty przeniesienia praw, również deweloper nie poinformował Państwa o nowej dacie. Posiada Pani wspólność majątkową z mężem, mieszkanie od dewelopera nabywają Państwo do wspólności majątkowej małżeńskiej, a kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania należy do Pani majątku osobistego, którą chciałaby Pani sfinansować ostatnią transzę do dewelopera zgodnie z zapisami aktu notarialnego. Zakłada Pani, że przeniesienie na Panią prawa własności do nowego mieszkania od dewelopera (podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność) nastąpi w okresie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie przez Panią udziału w mieszkaniu odziedziczonym w spadku. Deweloper obecnie oczekuje na wydanie pozwolenia na użytkowanie dla budynku, co pozwoli na wyodrębnienie lokalu i podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Cały przychód ze sprzedaży udziału w mieszkaniu odziedziczonego w spadku zostanie przez Panią wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, tj. na zakup nowego mieszkania od dewelopera w ciągu trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła jego sprzedaż. W nowym mieszkaniu od dewelopera będzie Pani realizowała swoje własne cele mieszkaniowe rozumiane jako faktyczne mieszkanie w nim (traktowanie go jako miejsca swojego stałego pobytu).

Rozstrzygającym zatem jest ustalenie, czy w związku z zawarciem przez Panią umowy deweloperskiej, przelanie przez Panią kwoty uzyskanej ze sprzedaży udziału w nieruchomości (mieszkaniu) na ostatnią transzę do dewelopera zgodnie z zapisami aktu notarialnego, może stanowić wydatki określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a uzyskany dochód z odpłatnego zbycia przez Panią ww. udziału w nieruchomości, korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy – w przypadku, gdy zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego od dewelopera nastąpi nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie udziału w mieszkaniu – tj. do (…) grudnia 2028 r.

Zgodnie z art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 695 ze zm.):

Jak już wcześniej wskazałem – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Ponadto, w myśl art. 156 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego:

Stosownie natomiast do treści art. 158 ww. Kodeksu:

Z treści przywołanych przepisów jednoznacznie wynika, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie – stosownie do tej umowy – wpłat na poczet ceny, bez wątpienia prowadzi do nabycia własności nieruchomości, ale nie jest z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego przesądza natomiast o formie tej czynności prawnej. Umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości – jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia, np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy – po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego – odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz własności tej (sama) umowa deweloperska nie przenosi.

Innymi słowy, brak zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego w terminie trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości, ma oczywisty skutek w postaci braku nabycia własności tej nieruchomości, a tym samym powoduje niewypełnienie warunków niezbędnych do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego dochodu od opodatkowania (podatkiem dochodowym) zarówno z terminem wydatkowania środków pieniężnych, jak i z faktem dysponowania przez podatnika tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości.

Podsumowując, jeśli dojdzie do przeniesienia na Panią prawa własności do nowego mieszkania od dewelopera (podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność) w terminie nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie ½ udziału w mieszkaniu – tj. do (…) grudnia 2028 r. to – w opisanych okolicznościach – przysługuje Pani możliwość skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 i art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ze względu na przedmiot Pani zapytania, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.). I tak, w myśl art. 31 § 1 tej ustawy:

Na podstawie art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 35 ww. ustawy:

Stosownie do art. 43 § 1 wskazanej ustawy:

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Zatem, wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył do majątku odrębnego, na zakup nieruchomości nabywanej do majątku wspólnego – przy spełnieniu pozostałych warunków wynikających z analizowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – uprawnia do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skoro – jak podała Pani w opisie sprawy:

· w Pani związku małżeńskim obowiązuje wspólnota majątkowa,

· cały przychód uzyskany z opisanej sprzedaży ½ udziału w mieszkaniu (składnika Pani majątku odrębnego) planuje Pani przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe – zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera, który zostanie nabyty przez Panią i Pani męża jako nieruchomość wspólna,

· zakłada Pani, że zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera (przeniesienie prawa własności) zostanie dokonany w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży ½ udziału w mieszkaniu nabytego przez Panią do majątku osobistego,

· w nieruchomości (lokalu mieszkalnym) od dewelopera będzie realizowała Pani swoje własne cele mieszkaniowe,

– to uzyskany z tej transakcji dochód może korzystać ze zwolnienia zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzam, że może Pani skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w związku z przeznaczeniem kwoty uzyskanej ze sprzedaży ½ udziału w nieruchomości (mieszkaniu) na zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera.

Prawa do ww. zwolnienia nie wykluczają okoliczności, że kwota z Pani majątku indywidualnego (uzyskana ze sprzedaży ½ udziału w mieszkaniu) zostanie wykorzystana w celu nabycia mieszkania do wspólności majątkowej małżeńskiej.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny różni się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pani chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.