Interpretacja indywidualna z dnia 16 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.667.2025.4.DS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 października 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 30 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 listopada 2025 r. (wpływ 28 listopada 2025 r.) . Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

·W 2016 r. nabył Pan w drodze darowizny działkę rolną o powierzchni około 0,5 ha.

·W 2024 r. działka została podzielona na pięć mniejszych działek z zamiarem ewentualnej budowy domu bądź sprzedaży w przyszłości.

· Wystąpił Pan do miejskich wodociągów o wydanie zapewnienia możliwości dostarczenia wody. Otrzymał Pan decyzję odmowną, w związku z czym podpisał Pan umowę z przedsiębiorstwem wodociągowym dotyczącą możliwości rozbudowy sieci wodociągowej – wyłącznie w celach orientacyjnych i rozeznawczych, aby ustalić potencjalne koszty i warunki techniczne. Umowa nie została zrealizowana, nie ponosił Pan żadnych nakładów finansowych, nie przystępował Pan do żadnych prac, a realizacja inwestycji wymagałaby również zgód współwłaścicieli drogi, w której posiada Pan udział, oraz zarządcy drogi publicznej.

·W tym samym roku sprzedał Pan 3 z 5 działek osobom fizycznym – bez uzbrojenia terenu, bez jakichkolwiek obietnic zapewnienia mediów ani działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenie. Sprzedaż miała charakter prywatny i incydentalny.

·Obecnie zgłosili się do Pana nabywcy wcześniejszych działek. Jeden z nich chciałby dokupić sąsiednią działkę w celu powiększenia swojej nieruchomości i budowy większego domu. Matka (…), którzy wcześniej kupili działki, chciałaby nabyć działkę położoną obok (…). Sprzedaż tych dwóch działek rozważa Pan wyłącznie na rzecz tych samych nabywców.

·Od (...) r. jest Pan osobą poważnie chorą. Leczy się Pan (...), pobiera Pan rentę z tytułu całkowitej niezdolności do pracy oraz posiada Pan orzeczenie o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności (...). (...). Budowa domu była uzależniona od wyników leczenia, jednak z uwagi na brak poprawy i pogorszenie stanu zdrowia zdecydował się Pan zrezygnować z inwestycji oraz sprzedać działki.

·Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który był opracowywany od 2022 do 2024 r. W tym okresie nie było możliwe dokonanie podziału działki, ponieważ proces uchwalania planu był przedłużony wskutek odwołań sąsiadów.

·Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest Pan podatnikiem VAT, nie podejmuje Pan żadnych działań handlowych ani inwestycyjnych w zakresie obrotu nieruchomościami. Sprzedaż ma charakter prywatny i wynika wyłącznie z okoliczności osobistych.

·Nie toczy się wobec Pana żadne postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani kontrola celno-skarbowa w zakresie objętym wnioskiem.

Ponadto pismem z 28 listopada 2025 r. odpowiedział Pan na następujące pytania zawarte w wezwaniu organu do uzupełnienia wniosku:

1)Jakie są numery dwóch działek będących przedmiotem złożonego przez Pana wniosku?

Odpowiedź: Działki: nr (…) oraz nr (…), obręb (…).

2)W jaki sposób nabyta w 2016 r. w drodze darowizny działka rolna (oraz działki z niej wyodrębnione będące przedmiotem złożonego wniosku) była/jest/będzie przez Pana wykorzystywana od momentu jej otrzymania do momentu sprzedaży?

Odpowiedź: Działka otrzymana w darowiźnie w 2016 r. nie była wykorzystywana w żaden sposób. Nie prowadził Pan na niej działalności gospodarczej, nie prowadził Pan żadnej uprawy, nie była wykorzystywana do celów zarobkowych ani prywatnych. Działki powstałe z podziału również nie były wykorzystywane w żaden sposób do momentu planowanej sprzedaży.

3)Czy ww. działkę rolną (oraz działki z niej wyodrębnione będące przedmiotem złożonego wniosku) do momentu sprzedaży dzierżawił/dzierżawi/będzie Pan dzierżawił, wynajmował, udostępniał w inny sposób (jaki?) odpłatnie bądź nieodpłatnie?

Odpowiedź: Nie. Działka otrzymana w 2016 r. ani działki powstałe z jej podziału nie były, nie są i nie będą dzierżawione, wynajmowane ani udostępniane w jakiejkolwiek formie, odpłatnie ani nieodpłatnie.

4)Czy i jakie działania marketingowe podjął/podejmie Pan w celu sprzedaży działek będących przedmiotem złożonego wniosku powstałych w wyniku podziału działki rolnej otrzymanej w drodze darowizny?

Odpowiedź:Pana działania marketingowe były minimalne i ograniczały się wyłącznie do dodania ogłoszenia na portalu (...). Nie prowadził Pan żadnych dodatkowych działań marketingowych.

5)Czy przed planowaną sprzedażą dla dwóch działek będących przedmiotem wniosku zostaną wydane pozwolenia na budowę? Jeżeli tak, to z czyjej inicjatywy zostaną one wydane?

Odpowiedź: Nie. Nie będą wydawane żadne pozwolenia na budowę – ani przez Pana, ani przez kupujących. Działki będą sprzedawane jako niezabudowane.

6)Czy zamierza Pan zawrzeć z nabywcami poszczególnych działek będących przedmiotem złożonego wniosku umowy przedwstępne sprzedaży? Jeśli tak, proszę wskazać:

–jakie będą warunki umowy przedwstępnej?

–czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę?

Jeśli tak – jakie działania może podjąć do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży? Ponadto, czy takie umowy przedwstępne zawarł Pan uprzednio z nabywcami 3 sprzedanych już działek?

Odpowiedź: Nie planuje Pan zawierać umów przedwstępnych. W przypadku wcześniej sprzedanych 3 działek nie były zawierane umowy przedwstępne.

7)Czy udzieli Pan nabywcom działek pełnomocnictwa do występowania w Pana imieniu w sprawach, które będą dotyczyły tych działek? Jeśli tak, to jakie działania podejmie nabywca i kto będzie pokrywał ich koszty (Pan, czy nabywca)? Ponadto, czy takie pełnomocnictwa zostały udzielone uprzednio nabywcom 3 sprzedanych już działek?

Odpowiedź: Nie. Nie udzielał Pan i nie planuje Pan udzielać pełnomocnictw nabywcom. W przypadku 3 wcześniej sprzedanych działek również nie były udzielane pełnomocnictwa.

8)Czy przed sprzedażą działek będących przedmiotem wniosku udzieli Pan innemu niż Kupujący podmiotowi/osobie pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu? Jeśli tak, to proszę wskazać, jakiemu podmiotowi udzieli Pan pełnomocnictwa i do podjęcia jakich konkretnie działań ten podmiot będzie zobowiązany w Pana imieniu (np. występowanie przed organami administracji publicznej, podejmowanie działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Proszę opisać.

Odpowiedź: Nie. Nie udzielał Pan i nie planuje Pan udzielać żadnych pełnomocnictw osobom trzecim.

9)W związku ze wskazaniem w opisie sprawy:

– proszę wskazać, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiło z Pana inicjatywy i to Pan występował o jego uchwalenie lub zmianę? Jeśli tak, to w jakim celu? Proszę wyjaśnić.

Odpowiedź: Nie. Nie występował Pan o jego uchwalenie ani zmianę. Proces dotyczył większego obszaru i był prowadzony niezależnie od Pana.

10)Czy poczynił Pan jakiekolwiek działania lub poniósł Pan nakłady dotyczące zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia ww. działek będących przedmiotem złożonego wniosku? Jeśli tak, to jakie i kiedy (np. uzbrojenie terenu, wyposażenie w urządzenia i sieci elektryczne, gazowe, kanalizacji sanitarnej, ogrodzenie terenu)?

Odpowiedź: Nie. Nie ponosił Pan żadnych nakładów i nie podejmował Pan działań zwiększających wartość działek.

11)Czy posiada Pan inne nieruchomości niż te, o których mowa we wniosku (za wyjątkiem nieruchomości, w których realizuje Pan własne cele mieszkaniowe), przeznaczone do sprzedaży? Jeśli tak, to proszę, żeby wskazał Pan odrębnie dla każdej nieruchomości:

a)czy są to nieruchomości niezabudowane, czyzabudowane, jeśli zabudowane to czy są to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe?

b)jakim tytułem prawnym dysponuje Pan do tych nieruchomości? Czy nieruchomości te stanowią Pana własność/współwłasność?

c)kiedy Pan planuje dokonać ich sprzedaży?

Odpowiedź: Nie. Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży poza działkami będącymi przedmiotem wniosku oraz trzema już sprzedanymi.

12)Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości (oprócz wskazanych we wniosku 3 z 5 działek sprzedanych w 2024 r.)? Jeśli tak, to proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości?

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte?

c)jakie było przeznaczenie tych nieruchomości (działki budowlane, rolne, leśne) lub czy były to działki zabudowane?

d)w jaki sposób działki były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

e)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

f)ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych, czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

g)na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. działek?

Odpowiedź: Nie. Nie dokonywał Pan żadnych innych sprzedaży nieruchomości.

13)Czy w przyszłości zamierza Pan nabywać inne nieruchomości? Jeśli tak, to proszę wskazać, w jakim celu zamierza je Pan nabywać?

Odpowiedź: Nie zamierza Pan obecnie nabywać nieruchomości. Jeżeli jednak w przyszłości pojawi się taka potrzeba, możliwe jest wyłącznie nabycie mieszkania celem zaspokojenia potrzeb własnego zamieszkania — bez zamiaru prowadzenia działalności handlowej czy inwestycyjnej.

Pytanie w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych

Czy sprzedaż tych działek jako majątku prywatnego będzie stanowiła przychód niepochodzący z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c w zw. z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym nie będzie podlegać opodatkowaniu jak działalność gospodarcza?

Pana stanowisko w sprawie

Uważa Pan, że sprzedaż opisanych działek stanowi sprzedaż majątku prywatnego i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ani podatkiem dochodowym od osób fizycznych w ramach działalności gospodarczej.

Nie podejmował Pan żadnych działań charakterystycznych dla działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT ani w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Sprzedaż ma charakter incydentalny, jednorazowy i wynika wyłącznie z okoliczności osobistych. Umowa z przedsiębiorstwem wodociągowym miała jedynie charakter rozeznawczy i nie doprowadziła do faktycznego uzbrojenia terenu ani zwiększenia jego wartości. Sprzedaż będzie więc czynnością w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, do której nie mają zastosowania przepisy o podatku od towarów i usług ani przepisy dotyczące działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

§odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

§zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania, możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodu, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z przedstawionych przez Pana informacji wynika, że:

·W 2016 r. nabył Pan w drodze darowizny działkę rolną o powierzchni około 0,5 ha.

·W 2024 r. działka została podzielona na pięć mniejszych działek z zamiarem ewentualnej budowy domu bądź sprzedaży w przyszłości.

· Wystąpił Pan do miejskich wodociągów o wydanie zapewnienia możliwości dostarczenia wody. Otrzymał Pan decyzję odmowną, w związku z czym podpisał Pan umowę z przedsiębiorstwem wodociągowym dotyczącą możliwości rozbudowy sieci wodociągowej – wyłącznie w celach orientacyjnych i rozeznawczych, aby ustalić potencjalne koszty i warunki techniczne. Umowa nie została zrealizowana, nie ponosił Pan żadnych nakładów finansowych, nie przystępował Pan do żadnych prac, a realizacja inwestycji wymagałaby również zgód współwłaścicieli drogi, w której posiada Pan udział, oraz zarządcy drogi publicznej.

·Działka otrzymana w darowiźnie w 2016 r. nie była wykorzystywana w żaden sposób. Nie prowadził Pan na niej działalności gospodarczej, nie prowadził Pan żadnej uprawy, nie była wykorzystywana do celów zarobkowych ani prywatnych. Działki powstałe z podziału również nie były wykorzystywane w żaden sposób do momentu planowanej sprzedaży. Działka otrzymana w 2016 r. ani działki powstałe z jej podziału nie były, nie są i nie będą dzierżawione, wynajmowane ani udostępniane w jakiejkolwiek formie, odpłatnie ani nieodpłatnie.

·W tym samym roku sprzedał Pan 3 z 5 działek osobom fizycznym – bez uzbrojenia terenu, bez jakichkolwiek obietnic zapewnienia mediów ani działań marketingowych wykraczających poza zwykłe ogłoszenie. Sprzedaż miała charakter prywatny i incydentalny.

·Nie ponosił Pan żadnych nakładów i nie podejmował Pan działań zwiększających wartość działek.

·Pana działania marketingowe były minimalne i ograniczały się wyłącznie do dodania ogłoszenia na portalu (...). Nie prowadził Pan żadnych dodatkowych działań marketingowych.

·Obecnie zgłosili się do Pana nabywcy wcześniejszych działek. Jeden z nich chciałby dokupić sąsiednią działkę w celu powiększenia swojej nieruchomości i budowy większego domu.

W tej sprawie czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Pana przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności fakt, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpi po upływie długiego okresu od ich nabycia w 2016 r., a także sposób nabycia (darowizna), zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kwota uzyskana ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowiła przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, skutki podatkowe planowanej transakcji sprzedaży należy ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych. Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Natomiast moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego. W tym zakresie należy odwołać się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Jak stanowi art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Z opisu sprawy wynika, że w 2016 r. nabył Pan w drodze darowizny działkę rolną o powierzchni około 0,5 ha, z której w wyniku podziału powstało 5 mniejszych działek, z których 3 zostały już wcześniej sprzedane, a ostatnie 2 obecnie są przedmiotem zbycia.

Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, już upłynął bowiem należy liczyć go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Pana, tj. 2016 r.

Na powyższe nie będzie miał wpływ podział nieruchomości. Dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych nieistotny jest sam fakt podziału nieruchomości, jeżeli przez podział nieruchomości rozumie się proces mający na celu np. zyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości (działek). Jeżeli zatem właściciel dokonuje podziału (wydzielenia) nieruchomości, nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości nie stanowi przy tym daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału właściciel nie nabędzie bowiem, żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego jest już właścicielem. W wyniku samego podziału (wydzielenia) działek nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomości jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt podziału nieruchomości pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału.

Zatem przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie stanowić dla Pana przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, sprzedaż działek opisanych we wniosku nie zrodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

·Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

·Ta interpretacja stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z 9 grudnia 2025 r. nr 0112-KDIL3.4012.687.2025.3.KFK.

·Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.