Interpretacja indywidualna z dnia 22 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDSL1-1.4011.624.2025.2.AK

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Pani wniosek z 14 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.).Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku oraz jego uzupełnienia)

W 2020 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli w formie aktów notarialnych umowy, których przedmiotem był zakup działek (…). Małżonkowie dokonali zakupu przedmiotowych nieruchomości do majątku wspólnego. W 2025 roku małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską w formie Aktu notarialnego, zgodnie z którą oświadczyli, że wyłączają ustawową wspólność majątkową małżeńską z dniem zawarcia umowy i postanawiają, że do ich relacji majątkowych, będą miały zastosowanie przepisy KRO o rozdzielności majątkowej. Zgodnie z umową małżonkowie dokonali podziału majątku wspólnego, w ten sposób, że Wnioskodawczyni nabywa na wyłączną własność m.in. wyżej wymienione działki.

W dniu 18 września 2025 r. została wydana dla Wnioskodawczyni interpretacja (...), potwierdzająca, iż nie będzie miało miejsce powtórne nabycie w związku z ustanowieniem rozdzielności majątkowej, a więc data nabycia działek to 2020 r.

W 2026 roku, a więc po upływie 5 lat od daty nabycia Wnioskodawczyni zamierza sprzedać wyżej wymienione działki, które zostaną podzielone na mniejsze działki, jednak będą one stanowiły integralną całość. Działki te stanowią jej majątek prywatny. Nie dokonywała uzbrojeń terenu ani działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak budowa dróg, kompleksowe uzbrajanie, prowadzenie szerokiej kampanii marketingowej). Podział geodezyjny i sprzedaż służy jedynie racjonalnemu gospodarowaniu własnym majątkiem.

W 2024 r. Wnioskodawczyni sprzedała już kilka działek, które również powstały w wyniku podziału, ale stanowiły integralną część.

Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, nie jest wpisana do CEIDG. Jest czynnym podatnikiem VAT.

W związku z powyższymi Wnioskodawczyni powzięła wątpliwości odnośnie opodatkowania wyżej opisanej sprzedaży.

W piśmie z 25 listopada 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zadane pytania:

1)Data zawarcia umowy wyłączającej ustawową wspólność majątkową to 11 marca 2025 r.

2)Data dokonania podziału majątku wspólnego to 14 lipca 2025 r.

3)Działki zostały nabyte w celu lokaty kapitału. Nie były wykorzystywane w celach zarobkowych tzn. nie było dzierżawy, wynajmu. Nie były czerpane żadne korzyści.

4)Działki służyły tylko potrzebom osobistym Wnioskodawczyni i jej Męża. Służyły jako lokata/zabezpieczenie kapitału.

5)Działki nie były/nie są wykorzystywane w celach gospodarczych.

6)Działka (…): powierzchnia - 0,1749 ha, działka (…): powierzchnia - 0,0664 ha, działka (…): powierzchnia - 0,4349 ha.

7)Dla terenu, na którym znajdują się działki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

8)Wnioskodawczyni nie wystąpiła o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy dla działek.

9)Nie zostaną wydane pozwolenia, decyzje, umowy, decyzje na budowę wjazdu, warunki techniczne przyłączy przed sprzedażą działek.

10)Wnioskodawczyni nie zamierza ponosić nakładów w związku z przygotowaniem do sprzedaży działek w celu ich uatrakcyjnienia.

11) Przedmiotem zbycia będzie część przedmiotowych działek (…).

12) Wnioskodawczyni zamierza sprzedać działki jednemu nabywcy, jednym aktem.

13) Wnioskodawczyni nie zamierza zawierać umowy przedwstępnej umowy sprzedaży działek.

14) Wnioskodawczyni nie zamierza udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy.

15) Pieniądze ze sprzedaży działek zostaną wpłacone na konto lub lokatę bankową.

16)Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży dwóch nieruchomości (podczas trwania wspólności majątkowej małżeńskiej):

PIERWSZA NIERUCHOMOŚĆ:

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie tej nieruchomości 25 października 2022 r. Akt notarialny.

b)Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawczynię w celu lokaty kapitału.

c)Działka od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży nie była wykorzystywana w sposób zarobkowy. Służyła jako lokata kapitału.

d)Przyczyną sprzedaży było rozsądne rozporządzanie własnym majątkiem.

e)Sprzedaży działki dokonano 19 czerwca 2024 r. (Akt notarialny). Łącznie sprzedano dwie nieruchomości:

1. działka (…) - działka zabudowana, nieruchomość mieszkalna i budynek niemieszkalny (garaż);

2. działka (…) - działka niezabudowana.

f)Środki uzyskane ze sprzedaży zostały wpłacone na lokatę bankową.

DRUGA NIERUCHOMOŚĆ:

a)Wnioskodawczyni weszła w posiadanie tej nieruchomości 25 października 2022 r. Akt notarialny.

b)Nieruchomość ta została nabyta przez Wnioskodawczynię w celu lokaty kapitału.

c)Działka od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży nie była wykorzystywana w sposób zarobkowy. Służyła jako lokata kapitału.

d)Przyczyną sprzedaży było rozsądne rozporządzanie własnym majątkiem.

e)Sprzedaży działki dokonano 19 czerwca 2024 r. (Akt notarialny). Łącznie sprzedano dwie działki:

 1. działka (…) - działka zabudowana, nieruchomość mieszkalna i budynek niemieszkalny (garaż);

 2. działka (…) - działka niezabudowana.

f)Środki uzyskane ze sprzedaży zostały wpłacone na lokatę bankową.

17) Wnioskodawczyni nie posiada innych działek przeznaczonych do sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż działek w 2026 r., dokonana po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, będzie traktowana jako sprzedaż majątku prywatnego i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w ramach sprzedaży nieruchomości nie będzie ona zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 „źródłami przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.”

Sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego, jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nie podlega opodatkowaniu, o ile nie jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej.

W orzecznictwie i interpretacjach organów podatkowych (np. interpretacja Dyrektora KIS z 16 maja 2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.278.2024.3.MJ) potwierdzono, że sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od nabycia, dokonana przez osobę fizyczną w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie podlega opodatkowaniu PIT.

Definicję działalności gospodarczej zawiera art. 5a pkt 6 ustawy o PIT „… działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową: a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9”.

Aby sprzedaż została uznana za działalność gospodarczą, musi mieć cechy profesjonalnego, zorganizowanego i ciągłego działania ukierunkowanego na zarobek.

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawczyni nie podejmuje działań o charakterze profesjonalnym. Podział nieruchomości na działki oraz ich sukcesywna sprzedaż nie wykracza poza zwykłe wykonywanie prawa własności i racjonalne zarządzanie majątkiem prywatnym. Fakt bycia podatnikiem VAT nie przesądza automatycznie, że na gruncie ustawy o PIT sprzedaż ta stanowi działalność gospodarczą.

Powyższe potwierdza wyrok NSA z dnia 28 marca 2024 r. II FSK 485/21 (wydany w sprawie dotyczącej wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, prowadzonej przez Pełnomocnika), Sąd wskazuje, że „... o odpłatnym zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej po upływie owego pięcioletniego okresu można mówić tylko wówczas, gdy podatnik uzewnętrzni swoją wolę tego rodzaju zbycia w sposób wyraźny, tj. poprzez spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 updof. Natomiast organ podatkowy oceniając w ramach procesu stosowania prawa owo uzewnętrznienie woli obowiązany jest każdorazowo przyjąć, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof, po upływie pięcioletniego okresu przewidzianego dla ich zastosowania, o zbyciu następującym w wykonaniu działalności gospodarczej decyduje łączne spełnienie wszystkich przesłanek przewidzianych w art. 5a pkt 6 updof, oceniane w sposób obiektywny oraz gwarantujący podatnikowi jego bezpieczeństwo prawne w rozumieniu art. 2 Konstytucji RP. Wnioskując a contrario na funkcjonalny związek normatywnych pojęć użytych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof (w wykonaniu działalności gospodarczej” oraz „przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w ramach wykładni w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie") wskazuje nadto językowo-logicznej tych przepisów - użycie przez ustawodawcę spójnika „i” łączącego owe przesłanki (koniunkcji)” - po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości sprzedaż może być uznana za dokonaną w ramach działalności gospodarczej tylko wtedy, gdy podatnik faktycznie działa jak przedsiębiorca — spełniając łącznie przesłanki z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (m.in. zorganizowanie, ciągłość, cel zarobkowy).

Biorąc pod uwagę dalszą część wyroku NSA: „Jak już wspomniano, istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof in fine, związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do źródła przewidzianego w art. 10 ust. 1 pkt 3 updof (tj. transakcji spekulacyjnych). Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości mniejszych, a przez to łatwiej zbywalnych działek gruntu, nawet powiązane z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza zaś poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (por. wyroki NSA: z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14 oraz z 5 marca 2019 r., sygn. akt II FSK 829/17)”. W wyroku podkreślono, że 5-letni termin z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT to granica czasowa, po której sprzedaż nieruchomości nie podlega PIT, o ile nie przekracza zwykłego zarządu majątkiem.

Sam podział działki to nadal zwykłe działania właściciela, nie dowód prowadzenia działalności gospodarczej. Zwykłe przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. podział, dostęp do drogi) nie przesądza o działalności gospodarczej.

NSA stwierdza: „Należy zatem podkreślić, że gospodarowanie „osobistym" majątkiem nie może być zarezerwowane wyłącznie dla czynności jednorazowych, w tym rozumianych jako wyzbywanie się części większego zbioru składników majątkowych nabytych okazjonalnie i incydentalnie w ramach lokaty kapitału (oszczędności), a nie w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego przy ocenie charakteru sprzedaży dokonywanej przez podatnika nie może decydować liczba i zakres transakcji”. Co za tym idzie gospodarowanie własnym majątkiem może obejmować także wielokrotne transakcje - nie musi to być czynność jednorazowa. O kwalifikacji sprzedaży nie decyduje liczba transakcji, lecz sposób działania podatnika. Nawet wielokrotna sprzedaż działek może być uznana za zarząd majątkiem prywatnym, jeśli brak jest elementów typowych dla działalności gospodarczej.

W związku z tym Wnioskodawczyni uważa, że planowana sprzedaż działek w 2026 r., nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT (sprzedaż ta nie stanowi znamion prowadzenia działalności gospodarczej), tylko jako sprzedaż majątku prywatnego po upływie 5 lat od daty nabycia (art. 10. ust. 1 pkt 8 ustawy PIT) i tym samym nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

Odrębnym źródłem przychodów jest określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

W przedstawionej sprawie należy rozważyć czy przychód z planowanej sprzedaży nieruchomości mieści się w źródłach przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 i pkt 3 ww. ustawy.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem, każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma istotne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach, możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że w 2020 r. wraz z mężem zawarła Pani w formie aktów notarialnych umowy, których przedmiotem był zakup działek nr: (…). Dokonaliście Państwo zakupu przedmiotowych nieruchomości do majątku wspólnego. W 2025 r. zawarliście Państwo umowę majątkową małżeńską w formie aktu notarialnego, zgodnie z którą oświadczyliście, że wyłączacie ustawową wspólność majątkową małżeńską z dniem zawarcia umowy i postanawiacie, że do relacji majątkowych, będą miały zastosowanie przepisy KRO o rozdzielności majątkowej.

Zgodnie z umową dokonaliście Państwo podziału majątku wspólnego, w ten sposób, że nabyła Pani na wyłączną własność m.in. działki nr: (…). W 2026 r. zamierza Pani zbyć powyższe nieruchomości na rzecz osób trzecich. Działki zostały nabyte w celu lokaty kapitału. Nie były wykorzystywane w sposób zarobkowy tzn. nie było dzierżawy, wynajmu. Nie były czerpane żadne korzyści. Działki służyły tylko potrzebom osobistym. Służyły jako lokata kapitału. Działki nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej.

Dla terenu, na którym znajdują się działki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wystąpiła Pani o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy dla działek. Nie zostaną wydane pozwolenia, decyzje, umowy, decyzje na budowę wjazdu, warunki techniczne przyłączy przed sprzedażą działek. Nie zamierza Pani ponosić nakładów w związku z przygotowaniem do sprzedaży działek w celu ich uatrakcyjnienia.

Przedmiotem planowanego zbycia będą wszystkie wyżej wskazane nieruchomości (działki). Zamierza Pani sprzedać działki jednemu nabywcy, jednym aktem. Nie zamierza Pani zawierać umowy przedwstępnej umowy sprzedaży działek. Nie zamierza Pani udzielać żadnych pełnomocnictw nabywcy. Pieniądze ze sprzedaży działek zostaną wpłacone na lokatę bankową. Dokonała Pani sprzedaży dwóch nieruchomości (podczas trwania wspólności majątkowej małżeńskiej): działki nr (…). Sprzedaży dokonano 19 czerwca 2024 r. (akt notarialny). Środki ze sprzedaży zostały wpłacone na lokatę bankową. Nie posiada Pani innych działek przeznaczonych do sprzedaży.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej w 2026 r. sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży tej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W szczególności cel nabycia nieruchomości, oraz fakt, że jest Pani osobą nietrudniącą się obrotem nieruchomościami, sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zatem, kwota przychodu uzyskana z planowanej sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego, nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Przy czym, jak wynika z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.):

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Stosownie do art. 35 ww. Kodeksu:

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 ww. Kodeksu) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 ww. Kodeksu).

Co do zasady, z chwilą ustania wspólności ustawowej, wspólność dotychczas bezudziałowa zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych. Od tej chwili małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, niezależnie od tego, w jakim stopniu każdy z nich przyczynił się do jego powstania.

Stosownie natomiast do art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z reguły jest to stan przejściowy, który prowadzi do podziału majątku, choć – jak wynika z dyspozycji przepisu art. 211 ustawy Kodeks cywilny, podział ten nie jest obowiązkowy. Zgodnie bowiem z tym przepisem:

Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków.

Wspólność małżeńska jest szczególnym rodzajem współwłasności – tzw. „współwłasność łączna”. Jest to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności. Współwłasność łączna, w tym wypadku wspólność majątkowa, różni się od ułamkowej tym, że nie można w niej określić ilości udziałów każdego współwłaściciela.

Z powyższych przepisów wynika również, że z chwilą ustania wspólności majątkowej między małżonkami, współwłasność łączna zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych.

Zaprezentowane stanowisko znajduje odzwierciedlenie w podjętej przez NSA uchwale w składzie siedmiu sędziów z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której Sąd stwierdził, że dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), nabytych przez współmałżonka w wyniku dziedziczenia, datą ich nabycia lub wybudowania w rozumieniu tego przepisu jest dzień nabycia (wybudowania) tych nieruchomości i praw majątkowych do majątku wspólnego małżonków. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu, bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

Argumenty zawarte w ww. uchwale są aktualne także w sytuacji, gdy do nabycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dojdzie po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej w wyniku zawarcia umowy ustanawiającej rozdzielność majątkową i dokonaniu sądowego podziału majątku wspólnego małżonków. Zarówno w wyniku rozwodu i podziału majątku wspólnego małżonków, jak i w wyniku ustania wspólności ustawowej wobec śmierci jednego z małżonków, następuje nabycie nieruchomości lub prawa majątkowego wcześniej nabytego do ustawowej wspólności małżeńskiej i za datę nabycia w świetle uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, należy uznać tę datę. Późniejsze/następcze zdarzenia prawne (sposób ustania ustawowej wspólności małżeńskiej) nie mają zatem, w tym aspekcie, prawnopodatkowego znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego.

W rozpatrywanej sprawie należy więc zwrócić uwagę, że w przypadku gdy ww. nieruchomości (działki nr: (…)) należały do majątku wspólnego Pani i Pani męża, to w wyniku przeprowadzenia podziału majątku wspólnego nie nastąpiło nabycie udziału w ww. nieruchomościach (działkach) przez Panią. W przypadku podziału majątku wspólnego nie dochodzi bowiem do nabycia udziału w nieruchomości przez małżonka, jeżeli nieruchomość należała do ich majątku wspólnego.

Zatem, za datę nabycia ww. nieruchomości (działki nr: (…)), należy w Pani sytuacji przyjąć datę nabycia ww. nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, czyli Pani i Pani męża, tj. 2020 r.

W konsekwencji przychód z planowanej w 2026 r. sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału działek nr (…) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (tj. 2020 r.). Ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynie z końcem 2025 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pani ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

· Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

· Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

· Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

· w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

· w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.