Interpretacja indywidualna z dnia 23 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.930.2025.4.KR

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie:

-skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości IV jest prawidłowe,

-skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości II i Nieruchomości III jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 października 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 28 listopada 2025 r. (data wpływu 3 grudnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:X ul.(…)

2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Y ul. (…) (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Historia nabycia

1.Nieruchomość I

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej również jako: Wnioskodawca) razem z Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania (dalej również jako: Uczestnik) na podstawie umowy darowizny z dnia 10 marca 2020 r. nabyli niezabudowaną działkę położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: PS - pastwiska trwałe) (dalej jako: „Nieruchomość I”).

Wnioskodawca i Uczestnik są jedynymi właścicielami ww. Nieruchomości I.

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy i Uczestnika jako właścicieli w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości I była umowa darowizny z dnia 10 marca 2020 r. zawarta za rep. A nr (…).

Nieruchomość I stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską i została nabyta w ramach darowizny od (…) ojca Wnioskodawcy.

Na przedmiotowej Nieruchomości I w 2021 r. Wnioskodawca i Uczestnik wybudowali parterowy budynek mieszkalny o powierzchni około (…) m². Budowa została zakończona pod koniec 2021 r., a Wnioskodawca i Uczestnik wprowadzili się do wybudowanego domu na początku 2022 r. Od tego czasu nieprzerwanie zamieszkują w wybudowanym budynku, tj. od ponad 4 lat.

2.Nieruchomość II

Wnioskodawca i Uczestnik na podstawie umowy sprzedaży z dnia 13 listopada 2023 r. nabyli niezabudowaną działkę położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), przy ulicy (…), o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R-grunty orne) (dalej jako: „Nieruchomość II”).

Wnioskodawca i Uczestnik są jedynymi właścicielami ww. Nieruchomości II.

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy i Uczestnika jako właścicieli w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości II, była umowa sprzedaży z dnia 13 listopada 2023 r. zawarta za rep. A nr (…).

Nieruchomość II stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską i została nabyta w ramach umowy sprzedaży, ze środków prywatnych Wnioskodawcy i Uczestnika.

3.Nieruchomość III

Wnioskodawca i Uczestnik, na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 17 września 2025 r., nabyli niezabudowaną działkę gruntu położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), w miejscowości (…), przy ul. (…), oznaczoną nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha (dalej jako: „Nieruchomość III”). Przedmiotowa działka zostanie odłączona z księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), (…), w której sposób korzystania ujawniono jako: pastwiska trwałe.

Dla Nieruchomości III zostanie założona nowa księga wieczysta, w której jako właściciele zostaną ujawnieni Wnioskodawca i Uczestnik, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Wnioskodawca i Uczestnik są jedynymi właścicielami ww. Nieruchomości III.

Podstawą dla ujawnienia Wnioskodawcy i Uczestnika jako właścicieli w księdze wieczystej Nieruchomości III jest umowa sprzedaży z dnia 17 września 2025 r. zawarta za rep. A nr (…).

4.Nieruchomość IV

Wnioskodawca i Uczestnik, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 grudnia 2023 r. nabyli niezabudowaną działkę gruntu położoną w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej jako: „Nieruchomość IV”).

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy i Uczestnika jako właścicieli w ww. księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości IV jest umowa sprzedaży z dnia 27 grudnia 2023 r. zawarta za rep. A nr (…).

Wnioskodawca i Uczestnik są jedynymi właścicielami ww. Nieruchomości IV.

Nieruchomość IV stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską i została nabyta w ramach umowy sprzedaży, ze środków prywatnych Wnioskodawcy i Uczestnika.

Nieruchomość IV, od momentu nabycia przez Wnioskodawcę i Uczestnika, nie była i nie jest wykorzystywana - ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze, ani rolne. Wnioskodawca i Uczestnik nie podejmowali żadnych działań zmierzających do komercyjnego wykorzystania tej nieruchomości, nie uzyskiwali z niej żadnych dochodów, ani nie oddawali jej do używania osobom trzecim.

Obecnie, na Nieruchomości IV, Wnioskodawca oraz Uczestnik realizują budowę domu jednorodzinnego, finansowaną ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Kredyt ten zamierzają spłacić ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomość I, w której obecnie zamieszkują.

Zmiany geodezyjne

Wnioskodawca i Uczestnik oświadczają, iż nie planują dokonywania jakichkolwiek zmian geodezyjnych w odniesieniu do Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III i Nieruchomości IV. W szczególności nie przewiduje się dokonywania podziałów, scalenia, zmiany granic, ani innych czynności mających na celu przekształcenie ewidencyjne wskazanych działek. Granice, powierzchnia oraz oznaczenia ewidencyjne wszystkich trzech nieruchomości pozostaną bez zmian.

Przedmiot sprzedaży

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III oraz Nieruchomość IV.

1.Nieruchomość I

Przedmiotem sprzedaży będzie Nieruchomość I zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wykorzystywanym przez Wnioskodawcę i Uczestnika wyłącznie na cele mieszkaniowe (zgodnie z opisem z pkt 1 powyżej).

Sprzedaż Nieruchomości I planowana jest nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia nabycia.

W księdze wieczystej nr (…) prowadzonej dla Nieruchomości I:

a)w dziale I-0: ujawniona jest nieruchomość położona w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: PS - pastwiska trwałe,

b)w dziale I-Sp: brak wpisów,

c)w dziale II jako właściciele na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej wpisani są: Y, imiona rodziców: (…), oraz X, imiona rodziców: (…),

d)w dziale III: brak wpisów,

e)w dziale IV: brak wpisów.

Nieruchomość I nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość I nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia (…) r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości I (…) w rozumieniu przywołanej ustawy.

Nieruchomość I (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości I nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości I nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu Nieruchomości I, gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa.

Wnioskodawca oraz Uczestnik zawarli umowę przedwstępną, w której zobowiązali się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości I.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości I, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na Nieruchomości I nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości I nie są prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

Na Nieruchomości I od 2022 r. zamieszkują Wnioskodawca i Uczestnik.

Wnioskodawca oraz Uczestnik podjęli decyzję o sprzedaży Nieruchomości I, stanowiącej obecnie miejsce Ich zamieszkania, z uwagi na szereg istotnych okoliczności wpływających na jakość życia oraz funkcjonalność Nieruchomości I. Nieruchomość I położona jest na terenie niewielkiej wsi, pozbawionej podstawowej infrastruktury technicznej i społecznej, w tym dostępu do sklepów, chodników oraz oświetlonych dróg publicznych umożliwiających bezpieczne poruszanie się pieszo. Najbliższe punkty handlowo-usługowe oraz instytucje publiczne znajdują się w (…), do którego prowadzi droga lokalna o złym stanie technicznym, co znacząco utrudnia codzienne dojazdy.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na decyzję o sprzedaży jest uciążliwe sąsiedztwo, generujące nadmierny hałas i dyskomfort w codziennym funkcjonowaniu. Choć pierwotnie nabycie działki (otrzymanej nieodpłatnie) oraz budowa domu na jej terenie wydawały się rozwiązaniem korzystnym, w praktyce okazało się, że lokalizacja nie spełnia oczekiwań Wnioskodawcy i Uczestnika w zakresie codziennej dostępności do usług, infrastruktury oraz komfortu życia.

W związku z powyższym, Wnioskodawca i Uczestnik postanowili sprzedać Nieruchomość I.

2.Nieruchomość II

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość II, którą Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają przed zbyciem zabudować budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a następnie sprzedać za kilka lat, jako nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość II zostanie zabudowana ze środków własnych Wnioskodawcy i Uczestnika.

Sprzedaż Nieruchomości II planowana jest nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia nabycia.

W księdze wieczystej nr (…) prowadzonej dla Nieruchomości II:

a)w dziale I-O: ujawniona jest nieruchomość położona w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: R-grunty orne,

b)w dziale l-Sp: brak wpisów,

c)w dziale II jako właściciele na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej wpisani są: Y, imiona rodziców: (…), oraz X, imiona rodziców: (…),

d)w dziale III: brak wpisów,

e)w dziale IV: brak wpisów.

Nieruchomość II nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość II nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia (…) r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości II (…) w rozumieniu przywołanej ustawy.

Nieruchomość II (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości II nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości II nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu Nieruchomości II, gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa.

Wnioskodawca i Uczestnik nie zawierali żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości II lub jej części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości II, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na Nieruchomości II nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości II nie są prowadzone roboty budowlane ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

3.Nieruchomość III

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość III, którą Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają przed zbyciem zabudować budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a następnie sprzedać za kilka lat, jako nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość III zostanie zabudowana ze środków własnych Wnioskodawcy i Uczestnika.

Sprzedaż Nieruchomości III planowana jest nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia nabycia.

W księdze wieczystej nr (…) prowadzonej dla nieruchomości, z której ma zostać odłączona Nieruchomość III:

a)w dziale I-0: ujawniona jest nieruchomość położona w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), w tym między innymi działka o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: pastwiska trwałe, która stanowi własność Wnioskodawcy i Uczestnika i ma zostać odłączona z księgi wieczystej,

b)w dziale I-Sp: brak wpisów,

c)w dziale II jako właściciel wpisana jest (…),

d)w dziale III: brak wpisów,

e)w dziale IV: brak wpisów.

Nieruchomość III nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość III nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia (…) r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości III (…) w rozumieniu przywołanej ustawy.

Nieruchomość III (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości III nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której ma zostać odłączona Nieruchomość III nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu Nieruchomości III, gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa.

Wnioskodawca i Uczestnik nie zawierali żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości III lub jej części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości III, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na Nieruchomości III nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości III nie są prowadzone roboty budowlane, ani żadne inne prace o podobnym charakterze.

4.Nieruchomość IV

Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość IV, którą Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają przed zbyciem zabudować budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a następnie sprzedać na początku 2029 r., jako nieruchomość zabudowaną. Obecnie, na Nieruchomości IV, Wnioskodawca oraz Uczestnik realizują budowę domu jednorodzinnego, finansowaną ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Kredyt ten zamierzają spłacić ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomość I, Wnioskodawca i Uczestnik planują wprowadzić się do Nieruchomości IV w grudniu 2025 r. oraz wykorzystywać ją do końca okresu posiadania - wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a następnie sprzedać na początku 2029 r.

Sprzedaż Nieruchomości IV planowana jest nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia nabycia.

W księdze wieczystej nr (…) prowadzonej dla Nieruchomości IV:

a)w dziale I-0: ujawniona jest nieruchomość położona w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: PS-pastwiska trwałe,

b)w dziale I-Sp: brak wpisów,

c)w dziale II jako właściciele na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej wpisani są: Y, imiona rodziców: (…), PESEL: (…) oraz X, imiona rodziców: (…), PESEL: (…),

d)w dziale III: brak wpisów,

e)w dziale IV: wpisana jest hipoteka umowna do kwoty (…) zł w celu zabezpieczenia zapłaty kwoty należności głównej wynikającej z kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytowej oraz odsetek umownych, odsetek za opóźnienie, kosztów (w tym przyznanych lub zasądzonych), prowizji i opłat wynikających z umowy kredytowej, roszczeń o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy kredytowej, umowa o kredyt hipoteczny nr (…) z dnia 2 sierpnia 2024 r. na kwotę (…) zł.

Nieruchomość IV nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 461 Kodeksu cywilnego.

Nieruchomość IV nie jest położona na obszarze rewitalizacji wyznaczonym na podstawie uchwały rady gminy, o której mowa w art. 8 ustawy z dnia (…) r. o rewitalizacji oraz nie zachodzą podstawy do objęcia Nieruchomości IV (…) w rozumieniu przywołanej ustawy.

Nieruchomość IV (i) nie jest oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako las, (ii) nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania gospodarki leśnej dla lasów rozdrobnionych; (iii) w stosunku do Nieruchomości IV nie zachodzą przesłanki do prawa pierwokupu, o których mowa w art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach.

W księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości IV nie ujawniono ustawowego prawa pierwokupu gminy w stosunku do terenu Nieruchomości IV, gminie nie przysługuje pierwokup w świetle art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak również nie zachodzi jakakolwiek okoliczność skutkująca powstaniem prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ww. ustawy lub innych przepisów prawa.

Wnioskodawca i Uczestnik nie zawierali żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości IV lub jej części, w tym przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy zobowiązującej ani umowy pierwokupu.

Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości IV, jak również prowadzące do jej oddania do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na Nieruchomości IV nie zamieszkują osoby trzecie, ani nie znajdują się żadne rzeczy stanowiące własność osób trzecich. Na Nieruchomości IV prowadzone są roboty budowlane, których celem jest wzniesienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Budynek ten, będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę i Uczestnika do stycznia 2029 r. w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca oraz Uczestnik planują sprzedaż Nieruchomości IV, mając na uwadze względy związane z docelowym miejscem zamieszkania i komfortem życia. Nieruchomość IV, zlokalizowana na terenie osiedla domów jednorodzinnych, otoczona jest z czterech stron innymi zabudowaniami mieszkalnymi, co znacząco ogranicza prywatność użytkowania działki i budynku. Na moment zakupu była to jedyna dostępna nieruchomość odpowiadająca podstawowym kryteriom lokalizacyjnym Wnioskodawcy i Uczestnika, dlatego też zdecydowali się na jej nabycie oraz budowę domu, w którym planują mieszkać do 2029 r.

W 2025 r. (podczas trwającej budowy domu na Nieruchomości IV) Wnioskodawca i Uczestnik (dalej jako: Zainteresowani) powzięli informację, że Gmina planuje wydzielenie nowych działek budowlanych w (…), zlokalizowanych z jednej strony w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, a z drugiej - z widokiem na dolinę rzeki (...). Potencjalne nabycie działki w tej lokalizacji, zapewniającej znacznie wyższy poziom prywatności oraz walory krajobrazowe, stanowi dla Wnioskodawcy i Uczestnika bardziej atrakcyjną perspektywę długoterminowego miejsca zamieszkania.

W związku z powyższym, w przypadku nabycia nieruchomości od Gminy, Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają sprzedać Nieruchomość IV, a środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości IV przeznaczyć na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na ww. działce.

Wykorzystywanie Nieruchomości przez Wnioskodawcę

Nieruchomość I, II, III i IV w całym okresie ich posiadania nie były wykorzystywane do czynności: opodatkowanych podatkiem VAT, zwolnionych z podatku VAT, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nieruchomość I: Od momentu jej nabycia, Nieruchomość I była i pozostaje wykorzystywana wyłącznie do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Uczestnika. Na Nieruchomości I Wnioskodawca i Uczestnik wybudowali budynek mieszkalny jednorodzinny, do którego wprowadzili się na początku 2022 r. i który od tego czasu stanowi Ich centrum życiowe. Nieruchomość I nie była w żadnym momencie wykorzystywana do działalności gospodarczej, wynajmu, dzierżawy, ani jakiejkolwiek innej formy działalności przynoszącej dochód. Jej wykorzystywanie miało i nadal ma charakter wyłącznie prywatny oraz mieszkalny.

Nieruchomość II oraz Nieruchomość III: Nieruchomości oznaczone jako Nieruchomość II i Nieruchomość III, od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę i Uczestnika, nie były i nie są wykorzystywane w jakikolwiek sposób - ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze, ani rolne. Pozostają one niezabudowane i nieużytkowane. Wnioskodawca i Uczestnik nie podejmowali żadnych działań zmierzających do ich komercyjnego wykorzystania, nie uzyskiwali z nich żadnych dochodów, ani nie oddawali ich do używania osobom trzecim. Nieruchomość II i III pozostają w stanie niezmienionym od dnia zakupu.

Nieruchomość IV: Od momentu jej nabycia przez Wnioskodawcę i Uczestnika, nie była i nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób - ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze, ani rolne. Na Nieruchomości IV prowadzone są roboty budowlane, których celem jest wzniesienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Budynek ten, będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę i Uczestnika do stycznia 2029 r. w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca i Uczestnik nie podejmowali żadnych działań zmierzających do jej komercyjnego wykorzystania, nie uzyskiwali z niej żadnych dochodów, ani nie oddawali jej do używania osobom trzecim.

Informacje na temat działań podjętych przez Wnioskodawcę

W zakresie Nieruchomości I, Wnioskodawca i Uczestnik nie podejmą żadnych działań mających na celu przygotowanie jej do sprzedaży. Nieruchomość I nie jest i nie będzie przedmiotem jakichkolwiek prac modernizacyjnych, ulepszeń, ani innych działań zwiększających jej wartość rynkową. Wnioskodawca i Uczestnik nie będą korzystać z usług żadnych profesjonalistów, w tym pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych, ani doradców.

Wnioskodawca oraz Uczestnik zawarli umowę przedwstępną, w której zobowiązali się do zawarcia w 2026 r. umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomość I.

Wnioskodawca i Uczestnik nie zamierzają podejmować żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie baneru na Nieruchomości I, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych.

W odniesieniu do Nieruchomości II oraz Nieruchomości III, Wnioskodawca i Uczestnik planują najpierw ich zabudowę budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, a następnie sprzedaż Nieruchomości II oraz Nieruchomości III jako zabudowanych.

Na potrzeby realizacji procesu budowlanego, Wnioskodawca i Uczestnik planują skorzystanie z usług specjalistów niezbędnych do zabudowania Nieruchomości II oraz Nieruchomości III.

Wnioskodawca i Uczestnik nie będą korzystać z usług profesjonalistów, w tym pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych ani doradców.

Ogłoszenie dotyczące sprzedaży zostanie opublikowane na popularnych portalach internetowych przeznaczonych do obrotu nieruchomościami (np. (…), (…), (…), itp. ), po zabudowaniu Nieruchomości II oraz Nieruchomości III.

Wnioskodawca i Uczestnik podkreślają, że do chwili złożenia wniosku nie zawierali żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych, ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi, a także nie podejmowali żadnych formalnych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości II oraz Nieruchomości III.

Wnioskodawca i Uczestnik nie zamierzają podejmować żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie baneru na Nieruchomości II oraz Nieruchomości III, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych.

W odniesieniu do Nieruchomości IV, Wnioskodawca oraz Uczestnik planują jej zabudowę budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, który po ukończeniu prac będzie służył Im do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W grudniu 2025 r. Wnioskodawca i Uczestnik planują zamieszkać w wybudowanym budynku, a na początku 2029 r. Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają sprzedać zabudowaną Nieruchomość IV.

Na potrzeby realizacji procesu budowlanego, Wnioskodawca i Uczestnik planują skorzystanie z usług specjalistów niezbędnych do zabudowania Nieruchomości IV.

Wnioskodawca i Uczestnik nie będą korzystać z usług profesjonalistów, w tym pośredników w obrocie nieruchomościami, rzeczoznawców majątkowych ani doradców.

Ogłoszenie dotyczące sprzedaży zostanie opublikowane na popularnych portalach internetowych przeznaczonych do obrotu nieruchomościami (np. (…), (…), (…), itp.).

Wnioskodawca i Uczestnik podkreślają, że do chwili złożenia wniosku nie zawierali żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych, ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi, a także nie podejmowali żadnych formalnych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości IV.

Wnioskodawca i Uczestnik nie zamierzają podejmować żadnych innych działań marketingowych, takich jak umieszczenie baneru na Nieruchomości IV, zamieszczanie ogłoszeń w prasie, radiu, wykupywanie przestrzeni reklamowej w mediach lub billboardach reklamowych.

Poza wskazanymi powyżej czynnościami oraz opisanym we wniosku, Wnioskodawca i Uczestnik nie zamierzają podejmować żadnych innych działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III i Nieruchomości IV do sprzedaży lub zwiększenie jej atrakcyjności.

Wnioskodawca i Uczestnik nigdy nie prowadzili profesjonalnego obrotu nieruchomościami.

Wnioskodawca i Uczestnik nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami.

Uczestniczka Y prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (…) (NIP: (…)) - działalność gospodarcza w dniu składania wniosku obejmuje następujące kody: 47.12.Z Pozostała sprzedaż detaliczna niewyspecjalizowana, 47.12.Z Pozostała sprzedaż detaliczna niewyspecjalizowana, 16.28.Z Produkcja pozostałych wyrobów z drewna oraz wyrobów z korka, słomy i materiałów używanych do wyplatania, 18.12.Z Pozostałe drukowanie, 31.00.Z Produkcja mebli, 33.12.Z Naprawa i konserwacja maszyn, 47.79.C Sprzedaż detaliczna pozostałych artykułów używanych, 62.20.B Pozostała działalność związana z doradztwem w zakresie informatyki oraz zarządzaniem urządzeniami informatycznymi, 73.12.Z Reklama poprzez środki masowego przekazu, 74.14.Z Pozostała działalność w zakresie specjalistycznego projektowania, 74.20.Z Działalność fotograficzna, 77.33.Z Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych oraz komputerów, 85.59.D Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane, 90.13.Z Pozostała działalność twórcza, 95.10.Z Naprawa i konserwacja komputerów i sprzętu (tele)komunikacyjnego, 95.24.Z Naprawa i konserwacja mebli i wyposażenia domowego. Obecnie w ramach JDG Uczestniczka zajmuje się wyłącznie sprzedażą i serwisem (...)

Uczestnik w ramach ww. JDG jest płatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca nie jest płatnikiem podatku VAT.

Informacje na temat innych nieruchomości Wnioskodawcy i Uczestnika:

Wnioskodawca i Uczestnik są właścicielami: niezabudowanej nieruchomości położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…) o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: łąki trwałe).

Podstawą ujawnienia Wnioskodawcy i Uczestnika jako właścicieli w ww. księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jest umowa darowizny z dnia 31 lipca 2024 r. zawarta za rep. A nr (…).

Nieruchomość stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską i została nabyta w ramach umowy darowizny od ojca Wnioskodawcy.

Nieruchomość od momentu nabycia przez Wnioskodawcę i Uczestnika, nie była i nie jest wykorzystywana w jakikolwiek sposób - ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze, ani rolne. Pozostaje niezabudowana i nieużytkowana. Wnioskodawca i Uczestnik nie podejmowali żadnych działań zmierzających do komercyjnego wykorzystania nieruchomości, nie uzyskiwali z niej żadnych dochodów, ani nie oddawali jej do używania osobom trzecim.

Uczestnik Y jest właścicielką: zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym działki położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…), przy ul. (…), o nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) prowadzi księgę wieczystą o nr (…) (sposób korzystania ujawniony w księdze wieczystej: grunty rolne zabudowane).

Podstawą ujawnienia Uczestniczki jako właścicielki w ww. księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jest umowa darowizny z dnia 8 czerwca 2018 r. zawarta za rep. A nr (…).

Nieruchomość stanowi majątek osobisty Uczestniczki Y i została nabyta w ramach umowy darowizny od Jej brata (…).

Pod adresem nieruchomości zarejestrowana jest działalność gospodarcza prowadzona przez Uczestniczkę. Obecnie nieruchomość zamieszkiwana jest przez matkę Uczestniczki oraz została oddana do używania znajomym Uczestniczki.

Informacje na temat nieruchomości sprzedawanych przez Wnioskodawcę i Uczestnika

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 21 kwietnia 2011 r., sporządzonego za repertorium A nr (…), Wnioskodawca i Uczestnik nabyli niezabudowaną działkę gruntu położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), oznaczoną nr ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha.

Po nabyciu działki Wnioskodawca i Uczestnik, przy wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu bankowego, zrealizowali budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym zamieszkiwali do 2013 r. Następnie, z przyczyn zawodowych oraz z uwagi na fakt, że dom okazał się niewystarczający pod względem powierzchni użytkowej, nieruchomość została sprzedana.

Sprzedaż została dokonana na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 grudnia 2013 r., sporządzonego za repertorium A nr (…). Nieruchomość, dla której Sąd Rejonowy w (…),(…) z siedzibą w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Środki uzyskane z tytułu sprzedaży zostały w całości przeznaczone na spłatę zaciągniętego kredytu mieszkaniowego oraz na budowę kolejnego domu, służącego zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Uczestnika.

Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 3 października 2013 r., sporządzonego za repertorium A nr (…), Wnioskodawca i Uczestnik nabyli nieruchomość gruntową w postaci działki ewidencyjnej nr (…), o powierzchni (…) ha, położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…). Dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy w (…), (…) z siedzibą w (…), prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nieruchomość została nabyta wraz z istniejącymi na niej fundamentami pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zakup sfinansowano ze środków uzyskanych ze sprzedaży wcześniej posiadanej nieruchomości w (…).

Wnioskodawca i Uczestnik kontynuowali proces budowy, wznosząc dom jednorodzinny, który następnie został wykończony przy wykorzystaniu środków własnych oraz kredytu hipotecznego. Wnioskodawca i Uczestnik zamieszkiwali w tym budynku przez okres 5 lat. Po upływie tego czasu, w związku ze zmianą sytuacji życiowej i mieszkaniowej, nieruchomość została sprzedana (umowa sprzedaży z dnia 11 stycznia 2019 r., Rep. A nr (…)).

W dalszej kolejności Wnioskodawca i Uczestnik zawarli umowę deweloperską dotyczącą zakupu lokalu mieszkalnego nr (…), położonego w miejscowości (…), przy ul. (…). Dla lokalu prowadzona jest księga wieczysta nr (…). Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności została zawarta w dniu 23 grudnia 2019 r. (rep. A nr (…)). Lokal został nabyty w stanie deweloperskim, a następnie wykończony przez Wnioskodawcę i Uczestnika ze środków własnych.

Lokal został przeznaczony na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Uczestnika, jednak z uwagi na zmianę sytuacji osobistej oraz zawodowej, zamieszkiwali w nim jedynie przez kilka miesięcy. W konsekwencji nieruchomość została sprzedana na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 lutego 2020 r. (rep. A nr (…)).

Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu w (…) zostały przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego położonego w (…), przy ul. (…). Dla tego lokalu Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Zakup został dokonany na podstawie umowy sprzedaży rep. A nr (…), z przeznaczeniem na realizację własnych celów mieszkaniowych.

Z uwagi na to, że wartość nabytego lokalu w (…) była istotnie niższa niż cena sprzedaży mieszkania w (…), Wnioskodawca i Uczestnik dokonali zapłaty podatku dochodowego do właściwego urzędu skarbowego w wysokości około (…) zł.

Wnioskodawca i Uczestnik zakupili także lokal mieszkalny położony w (…), przy ul. (…) (umowa sprzedaży rep. A nr (…)). Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Lokal ten został nabyty na potrzeby osobiste Wnioskodawcy i Uczestnika jako lokata zgromadzonych środków. Lokal był wykorzystywany wyłącznie przez Wnioskodawcę i Uczestnika.

Następnie Wnioskodawca i Uczestnik sprzedali jedną z nabytych nieruchomości w (…), a środki uzyskane z jej sprzedaży przeznaczyli w całości na budowę domu mieszkalnego na Nieruchomości I. Gdy okazało się, że uzyskane środki są niewystarczające do dokończenia inwestycji, Wnioskodawca i Uczestnik podjęli decyzję o sprzedaży drugiej nieruchomości w (…). Całość uzyskanych z niej środków również została przeznaczona na realizację budowy domu na Nieruchomości I, służącego zaspokojeniu Ich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawca i Uczestnik nie planują zbyć jakiejkolwiek nieruchomości w ciągu najbliższych 5 lat, poza opisanymi w niniejszym wniosku.

Wnioskodawca i Uczestnik posiadają nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Polski.

Wnioskodawca i Uczestnik planują przeznaczyć środki finansowe uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości I w pierwszej kolejności na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na budowę domu mieszkalnego realizowanego na Nieruchomości IV, a także na prace wykończeniowe związane z tą inwestycją. Dom będzie służył zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Uczestnika (po sprzedaży Nieruchomości I do stycznia 2029 r.). Ewentualna nadwyżka środków pozostała po zaspokojeniu powyższych potrzeb, zostanie przeznaczona na bieżące potrzeby życiowe Wnioskodawcy i Uczestnika oraz wydatki konsumpcyjne.

W przypadku sprzedaży Nieruchomości II, planowane jest przeznaczenie uzyskanych środków częściowo na budowę domu na Nieruchomości III - a częściowo na zaspokojenie potrzeb konsumpcyjnych.

Docelowo, po sprzedaży Nieruchomości III, planowane jest przeznaczenie uzyskanych w ten sposób środków w całości na zabezpieczenie potrzeb bytowych Wnioskodawcy i Uczestnika oraz jako rezerwę finansową na przyszłość - tj. oszczędności.

Środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości IV zostaną przeznaczone na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce, którą Wnioskodawca i Uczestnik planują nabyć w niedalekiej przyszłości.

Uzupełnienie zdarzenia przyszłego

W piśmie z 28 listopada 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, Zainteresowani udzielili następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania:

1. W jakim celu Zainteresowani nabyli 13 listopada 2023 r. Nieruchomość II, o której mowa we wniosku?

Zainteresowani dysponowali wolnymi środkami finansowymi i zamierzali bezpiecznie ulokować posiadany kapitał poprzez zakup działki. Zakup został sfinansowany z prywatnych oszczędności i miał charakter lokaty środków.

2.W jakim celu Zainteresowani nabyli 17 września 2025 r. Nieruchomość III, o której mowa we wniosku?

Zainteresowani dysponowali wolnymi środkami finansowymi i zamierzali bezpiecznie ulokować posiadany kapitał poprzez zakup działki. Zakup został sfinansowany z prywatnych oszczędności i miał charakter lokaty środków.

3.W jakim celu Zainteresowani nabyli 27 grudnia 2023 r. Nieruchomość IV, o której mowa we wniosku?

Nieruchomość IV została nabyta ze środków własnych z zamiarem budowy domu przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe.

4.Prosimy wskazać przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III;

Nieruchomość 1 Zainteresowani planują sprzedać w styczniu 2026 r.

Nieruchomość II Zainteresowani planują zabudować domem wolnostojącym jednorodzinnym w latach 2029-2030 i następnie sprzedać.

Nieruchomość III Zainteresowani planują zabudować domem wolnostojącym jednorodzinnym w latach 2030-2031 i następnie sprzedać.

5.Czy Zainteresowani planują w przyszłości nabycie kolejnych nieruchomości/działek/lokali, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów?

W 2025 r. (podczas trwającej budowy domu na Nieruchomości IV) Zainteresowani powzięli informację, że Gmina planuje wydzielenie nowych działek budowlanych w (…), zlokalizowanych z jednej strony w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, a z drugiej - z widokiem na dolinę rzeki (…). Potencjalne nabycie działki w tej lokalizacji, zapewniającej znacznie wyższy poziom prywatności oraz walory krajobrazowe, stanowi dla Wnioskodawcy i Uczestnika bardziej atrakcyjną perspektywę długoterminowego miejsca zamieszkania. W związku z powyższym, w przypadku nabycia nieruchomości od Gminy, Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają sprzedać Nieruchomość IV, a środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości IV przeznaczyć na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na ww. działce, który będzie służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanych.

Poza nieruchomością opisaną powyżej, Zainteresowani nie planują nabycia kolejnych nieruchomości w ciągu najbliższych 5 lat. Po upływie tego okresu nie mają jeszcze sprecyzowanych planów dotyczących ewentualnego nabycia innych nieruchomości.

6.W jakim celu/z jakiego powodu Zainteresowani zamierzają sprzedać Nieruchomość II i Nieruchomość III?

Zainteresowani zamierzają sprzedać Nieruchomość II i Nieruchomość III, ponieważ zostały one nabyte jako lokata prywatnych oszczędności. Zainteresowani chcą wykorzystać własne doświadczenie przy budowie domów i po zakończeniu inwestycji sprzedać te nieruchomości, aby upłynnić zgromadzony kapitał.

W przypadku Nieruchomości II uzyskane środki planowane są częściowo na budowę domu na Nieruchomości III, a częściowo na bieżące potrzeby. Z kolei środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości III mają zostać przeznaczone na zabezpieczenie potrzeb bytowych Zainteresowanych oraz jako rezerwa finansowa na przyszłość.

7.W odniesieniu do posiadanych przez Zainteresowanych nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. niezabudowanej nieruchomości o nr ewidencyjnym (…) nabytej w ramach umowy darowizny od Pana ojca oraz zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym działki o nr ewidencyjnym(…) nabytej w ramach umowy darowizny od brata Pana żony, proszę wskazać, czy będą one w przyszłości przeznaczone do sprzedaży – w przypadku odpowiedzi twierdzącej, proszę wskazać przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży?

Zainteresowani nie planują sprzedaży działki o nr ewid. (…) w ciągu najbliższych 5 lat, a po upływie tego okresu - nie mają sprecyzowanych planów.

Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym na działce nr ewid. (…) nie będzie przedmiotem sprzedaży.

8.Czy Zainteresowani posiadają inne nieruchomości/działki/lokale, oprócz wymienionych we wniosku, jeśli tak to ile i jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Zainteresowani nabyli i do jakich celów były/są wykorzystywane? Czy będą w przyszłości przeznaczone do sprzedaży – w przypadku odpowiedzi twierdzącej, proszę wskazać przewidywaną/przybliżoną datę sprzedaży?

Zainteresowani nie są właścicielami żadnych innych nieruchomości poza tymi wskazanymi we wniosku.

9.W jakim celu Zainteresowani rozpoczynali/rozpoczęli/rozpoczynać będą inwestycje budowlane na każdej z działek/nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży (tj. Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III, Nieruchomości IV)?

Nieruchomość I

Dom został wybudowany w 2021 r. na własne potrzeby mieszkaniowe i od początku 2022 r. jest przez Zainteresowanych nieprzerwanie zamieszkiwany. Na etapie budowy nie rozważano sprzedaży - inwestycja była realizowana wyłącznie „dla siebie'’. Decyzja o sprzedaży wynika z niekomfortowej lokalizacji, sąsiedztwa oraz dojazdu, które ujawniły się dopiero w trakcie zamieszkania. Sprzedaż nastąpi po upływie ponad 5 lat od nabycia działki.

Nieruchomość II

Zainteresowani, dysponując wolnymi środkami finansowymi, nie chcą zbywać działki w stanie niezabudowanym. Planują wybudować na niej dom, a następnie sprzedać go w celu zgromadzenia środków, które będą pełniły funkcję oszczędności i zabezpieczenia finansowego na przyszłość. Sprzedaż planowana jest po upływie co najmniej 5 lat od nabycia nieruchomości.

Nieruchomość III

Analogicznie jak w przypadku Nieruchomości II, Zainteresowani planują wybudować dom, a następnie sprzedać go, traktując uzyskane środki jako zabezpieczenie finansowe na kolejne lata. Sprzedaż planowana jest po upływie co najmniej 5 lat od nabycia tej nieruchomości.

Nieruchomość IV

Nieruchomość została nabyta z przeznaczeniem pod budowę domu dla własnych potrzeb mieszkaniowych. Budowa rozpoczęła się w listopadzie 2024 r. i trwa, a Zainteresowani planują wprowadzić się na początku 2026 r., z zamiarem zamieszkiwania przez co najmniej kilka lat.

Już w trakcie zaawansowanej budowy okazało się, że Gmina przeznacza do sprzedaży atrakcyjne, widokowe działki w pobliskiej lokalizacji. Gdyby były dostępne wcześniej, Zainteresowani wybraliby je jako miejsce swojego domu. W przypadku możliwości zakupu jednej z tych działek w najbliższych miesiącach, Zainteresowani chcieliby, aby w perspektywie kilku lat stała się ona ich docelowym miejscem zamieszkania.

10.W jaki sposób ww. budynki będą użytkowane przez Zainteresowanych w całym okresie posiadania? Proszę wskazać odrębnie dla każdego budynku?

Nieruchomość I

Dom jest zamieszkany przez Zainteresowanych nieprzerwanie od początku 2022 r. i stanowi centrum życia prywatnego.

Nieruchomość II

Po wybudowaniu domu na działce, zostanie on wystawiony na sprzedaż i nie będzie przez Zainteresowanych zamieszkany.

Nieruchomość III

Analogicznie jak Nieruchomość II, po wybudowaniu domu zostanie on wystawiony na sprzedaż i nie będzie zamieszkany przez Zainteresowanych.

Nieruchomość IV

Obecnie trwa budowa domu, do którego Zainteresowani planują się wprowadzić na początku 2026 r. Dom będzie przez najbliższe kilka lat centrum życia prywatnego, tzw. ogniskiem domowym. Sprzedaż, jeśli nastąpi, planowana jest po upływie co najmniej 5 lat od zakupu działki.

11.W związku ze wskazaniem we wniosku, że „Na potrzeby realizacji procesu budowlanego, Wnioskodawca i Uczestnik planują skorzystanie z usług specjalistów niezbędnych do zabudowania Nieruchomości IV” proszę opisać jakie czynności w ramach procesu budowlanego na Nieruchomości IV zostaną wykonane przez ww. specjalistów, a jakie czynności wykonają Państwo we własnym zakresie.

Na Nieruchomości IV cięższe prace budowlane zostaną wykonane przez specjalistów, w tym w szczególności:

-stan surowy zamknięty,

-wykonanie dachu,

-montaż okien oraz inne prace wymagające doświadczenia i specjalistycznego sprzętu.

Zainteresowani we własnym zakresie wykonają prace, takie jak:

-instalację wodno-kanalizacyjną,

-większość prac związanych z instalacją ogrzewania oraz instalacją elektryczną,

-prace stolarskie,

-montaż mebli,

-malowanie, tapetowanie, układanie podłóg,

-wykończenie tarasu,

-zagospodarowanie terenu i ogrodu, w tym układanie krawężników oraz inne prace zewnętrzne.

Etapy wymagające specjalistycznej wiedzy lub ciężkiego sprzętu zostaną wykonane przez fachowców.

Ponadto, Zainteresowani udzielili następujących odpowiedzi na zadane w wezwaniu pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych:

1.Kiedy (proszę podać dokładną datę) i w jaki sposób (w drodze jakiej czynności prawnej – umowy lub zdarzenia prawnego np. kupno, spadek, darowizna, inna – jaka?) została nabyta przez darczyńcę - (…) (Pana ojca) Nieruchomość I, o której mowa we wniosku? Czy ww. nieruchomość została nabyta przez darczyńcę na zasadzie okazji rynkowej na krótko przed darowizną?

Grunt pod zabudowę Nieruchomości I był własnością ojca Zainteresowanego, Pana (…), od 1989 r. i został przez niego nabyty w drodze darowizny od swojej matki, Pani (…), babci Zainteresowanego.

2.Czy Pan (Zainteresowany) prowadzi lub prowadził działalność gospodarczą, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; od kiedy; w jakim zakresie; w jakiej formie: indywidualna działalność gospodarcza, spółka – jaka; sposób opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej; rodzaj dokumentacji podatkowej prowadzonej przez Pana dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych; czy nieruchomość/nieruchomości objętą/objęte wnioskiem (tj. Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III, Nieruchomość IV) lub jej/ich części wykorzystywał Pan/wykorzystuje w tej działalności (w całości, czy w części (w jakiej części), od kiedy do kiedy (w jakim okresie) ww. nieruchomość była/jest wykorzystywana w działalności gospodarczej); czy ww. nieruchomość była/jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i czy była/jest amortyzowana (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji oraz kiedy została/zostanie z niej wycofana/wykreślona)?

Zainteresowany X prowadził jednoosobową działalność gospodarczą w latach 2007-2024 w zakresie (…) i (…)oraz sprzedaży (…).

Sposób opodatkowania:

-2007 r. - podatek na zasadach ogólnych, wspólnie z żoną,

-2008 r. - podatek liniowy,

-2009-2024 r. - podatek na zasadach ogólnych, wspólnie z żoną.

Dokumentacja podatkowa: prowadzona zgodnie z obowiązkami dla podatku dochodowego od osób fizycznych w formie książki przychodów i rozchodów.

Wykorzystanie nieruchomości objętych wnioskiem:

Nieruchomości I, II, III i IV nigdy nie były wykorzystywane w całości ani w części w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie były również wprowadzane do ewidencji środków trwałych ani amortyzowane.

3.W jakiej formie: indywidualna działalność gospodarcza, spółka – jaka (podać rodzaj) prowadzi Pana żona (Zainteresowana) działalność gospodarczą, o której mowa we wniosku? Proszę podać sposób opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej; rodzaj dokumentacji podatkowej prowadzonej przez Pana żonę dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych(np. podatkowa księga przychodów i rozchodów, księgi rachunkowe);

Zainteresowana Y prowadzi od stycznia 2025 r. jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie (…).

Sposób opodatkowania: podatek dochodowy według skali podatkowej (12%), rozliczany kwartalnie.

Dokumentacja podatkowa: prowadzona w formie książki przychodów i rozchodów.

4.Czy nieruchomość/nieruchomości objętą/objęte wnioskiem (tj. Nieruchomość I, Nieruchomość II, Nieruchomość III, Nieruchomość IV) lub jej/ich części wykorzystywała Pana żona/wykorzystuje w tej działalności (w całości, czy w części (w jakiej części), od kiedy do kiedy (w jakim okresie) ww. nieruchomość była/jest wykorzystywana w działalności gospodarczej); czy ww. nieruchomość była/jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i czy była/jest amortyzowana (w przypadku odpowiedzi twierdzącej należy wskazać, kiedy została wprowadzona do ww. ewidencji oraz kiedy została/zostanie z niej wycofana/wykreślona)?

Nieruchomości I, II, III i IV nigdy nie były ani nie są wykorzystywane w całości, ani w części w ramach działalności gospodarczej prowadzonej przez Y. Ponadto, nieruchomości te nie były wprowadzane do ewidencji środków trwałych ani wartości niematerialnych i prawnych i nie były amortyzowane.

5.Z jakiego tytuły Zainteresowani uzyskiwali dochody w latach 2011-2025 (należy wskazać źródła dochodu np. stosunek pracy, renta, inne – jakie?)?

X:

-2007-2024: dochody z własnej działalności gospodarczej w zakresie (…) oraz sprzedaży (…),

-od 2025 r.: dochody z umowy zlecenia jako (…).

Y:

-2011-2014: Zainteresowana nie pracowała zawodowo (z powodu problemów zdrowotnych),

-2015-2016: dochody z własnej działalności gospodarczej w zakresie (…),

-2017-2021: Zainteresowana nie pracowała zawodowo (z powodu problemów zdrowotnych),

-2022-2021: dochody z umowy zlecenia jako (…),

-od 2025 r.: dochody z własnej działalności gospodarczej w zakresie (…).

6.Czy inwestycje budowlane (tj. budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na Nieruchomości I oraz budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na Nieruchomości IV) zostały/są/będą przez Zainteresowanych wykonywane samodzielnie z wykorzystywaniem maszyn, urządzeń i narzędzi będących własnością Zainteresowanych oraz przy wkładzie pracy wyłącznie Zainteresowanych, czy też Zainteresowani zlecali/zlecają/będą zlecać wykonywanie poszczególnych robót budowlanych przy budowie budynków wykonawcom, co potwierdzą zawarte umowy o roboty budowlane i dokumenty księgowe wykonawców?

Zainteresowani nie posiadają specjalistycznych maszyn ani urządzeń budowlanych (posiadają drobne elektronarzędzia typu wiertarka, wkrętarka, szlifierka). W ramach inwestycji budowlanych na Nieruchomościach I i IV Zainteresowani zajmą/zajmowali się pracami, takimi jak: instalacja wodno-kanalizacyjna, większość prac związanych z instalacją ogrzewania oraz instalacją elektryczną, prace stolarskie, montaż mebli, malowanie, tapetowanie, układanie podłóg, wykończenie tarasu, zagospodarowanie terenu i ogrodu, w tym układanie krawężników oraz inne prace zewnętrzne. Natomiast etapy wymagające specjalistycznej wiedzy lub/i ciężkiego sprzętu zostaną/zostały zlecone wykonawcom, co będzie/jest udokumentowane dokumentami księgowymi wykonawców.

7.Czy sfinansowanie wyżej wymienionych inwestycji nastąpiło/nastąpi ze środków własnych Zainteresowanych, czy też z innych pozyskanych źródeł finansowania (jakich)?

Nieruchomość I: inwestycja została sfinansowana w całości ze środków własnych Zainteresowanych.

Nieruchomość IV: inwestycja jest finansowana częściowo ze środków własnych Zainteresowanych, a częściowo z kredytu hipotecznego w wysokości (…) zł. Po sprzedaży Nieruchomości I środki te zostaną przeznaczone na spłatę kredytu, wyposażenie domu i zagospodarowanie nieruchomości, a pozostała część będzie traktowana jako oszczędności Zainteresowanych.

8.W jakim miejscu znajduje się Zainteresowanych centrum interesów osobistych i gospodarczych (ośrodek interesów życiowych), tj. ognisko domowe, aktywność społeczna, obywatelska, miejsce prowadzenia działalności zarobkowej, źródła dochodu, miejsce pracy)?

Centrum życia prywatnego:

Nieruchomość I ((…)) - od początku 2022 r. do chwili obecnej stanowi centrum życia prywatnego Zainteresowanych.

Nieruchomość IV ((…)) - planowane wprowadzenie na początku 2026 r. Po przeprowadzce dom ten będzie przez najbliższe lata stanowił centrum życia prywatnego Zainteresowanych.

Centrum życia zawodowego i źródła dochodu:

Działalność gospodarcza Zainteresowanych (Zainteresowanego X w latach wcześniejszych oraz Zainteresowanej obecnie) jest zarejestrowana w (…), w nieruchomości na działce nr (…) (dom rodzinny Zainteresowanej). Na terenie tej nieruchomości znajduje się biuro i magazyn o łącznej powierzchni (…) m², które służą do prowadzenia działalności gospodarczej.

9.Czy Zainteresowani pracują zawodowo? W jakiej odległości od ww. nieruchomości (tj. Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III, Nieruchomości IV) znajduje się zakład/miejsce pracy Zainteresowanych?

Tak, Zainteresowani pracują zawodowo.

Zainteresowana Y prowadzi własną działalność gospodarczą w zakresie (…), zarejestrowaną w (…), ul. (…) (nieruchomość na działce nr (…)). Na terenie tej nieruchomości znajduje się (…) o łącznej powierzchni (…) m².

Zainteresowany X pracuje jako (…), zatrudniony w ramach działalności gospodarczej Zainteresowanej. Dojeżdża do klientów rozsianych w województwach (…) i (…), w odległości do 150 km od siedziby firmy, korzystając z auta służbowego.

Odległość nieruchomości od siedziby firmy:

Nieruchomość I - 6 km,

Nieruchomość II - 4,5 km,

Nieruchomość III - 5,5 km,

Nieruchomość IV - 5,5 km.

Pytania

1.Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego Zainteresowani będą zobowiązani do zaliczenia i zapłacenia podatku od towarów i usług od sprzedaży Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV?

2.Czy w świetle przedstawionego stanu faktycznego Zainteresowani, w przypadku zbycia Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV będą zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2 dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 2

W Państwa ocenie, nie będą Państwo zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: Ustawa o PIT), odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, nie stanowi źródła przychodu, z zastrzeżeniem ust. 2.

Art. 10 ust. 2 Ustawy o PIT, w brzmieniu jak poniżej, nie ma jednak zastosowania do przedstawionego stanu faktycznego:

„Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej, i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat”.

Zainteresowani planują sprzedaż Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Jak wskazano m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 7 lipca 2023 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej „Nienastępująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowaną niebędąca stroną postępowania w 2023 r. udziału w przedmiotowej nieruchomości (działce: nr (...)), nie stanowi dla Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) PDOFizU, z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ”.

Ustawodawca w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT zdefiniował działalność gospodarczą i pozarolniczą działalność gospodarczą jako: „działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9”.

W wyroku z dnia 9 marca 2017 r. (sygn. akt II FSK 2188/15) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził: „O tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Okolicznościami tymi są: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach „zorganizowania”, o których mowa w art. 5a pkt 6 PDOFizU. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 PDOFizU nie przeszkadza dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy jego zamiarem było uczynienie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania”.

Nie można stwierdzić, że w przypadku wyzbycia się majątku prywatnego Zainteresowani uczynią sobie ze zbywania nieruchomości stałe, ciągłe źródło zarobkowania.

Podsumowując, mając na uwadze przedstawiony opis zdarzenia przyszłego, przytoczone orzecznictwo oraz stanowiska organu podatkowego, Wnioskodawca uważa, że w świetle przedstawionego stanu faktycznego, Zainteresowani nie będą zobowiązani do naliczenia i zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku zbycia Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III oraz Nieruchomości IV.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z jego treścią:

Treść przepisu wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w ww. ustawie albo od których zaniechano poboru podatku.

Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z dwóch odrębnych źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej, której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy:

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1)jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu;

2)wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter;

3)prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy, pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r., sygn. akt I SA/Op 18/08).

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne, celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika – mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia, chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przy czym, każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Zainteresowanych do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku, tj. Nieruchomości I, Nieruchomości II, Nieruchomości III i Nieruchomości IV.

Z opisu sprawy wynika że:

Nieruchomość I - stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską.

-10 marca 2020 r. została nabyta umową darowizny niezabudowana działka od ojca Wnioskodawcy;

-Zainteresowani wybudowali na działce parterowy budynek mieszkalny o powierzchni około (…) m². Budowa została zakończona pod koniec 2021 r., a Wnioskodawca i Uczestnik wprowadzili się do wybudowanego domu na początku 2022 r. Od tego czasu nieprzerwanie zamieszkują w wybudowanym budynku, tj. od ponad 4 lat.

-Wnioskodawca oraz Uczestnik zawarli umowę przedwstępną, w której zobowiązali się do zawarcia w 2026 r. umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomość I.

-Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości I.

-decyzja o sprzedaży Nieruchomości I, stanowiącej obecnie miejsce zamieszkania została podjęta, z uwagi na szereg istotnych okoliczności wpływających na jakość życia oraz funkcjonalność oraz uciążliwe sąsiedztwo, generujące nadmierny hałas i dyskomfort w codziennym funkcjonowaniu.

-Wnioskodawca i Uczestnik nie podejmą żadnych działań mających na celu przygotowanie jej do sprzedaży.

-Nieruchomość I Zainteresowani planują sprzedać w styczniu 2026 r.

Nieruchomość II - stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską.

-13 listopada 2023 r. na podstawie umowy sprzedaży została nabyta niezabudowana działka.

-Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają przed zbyciem zabudować budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a następnie sprzedać za kilka lat, jako nieruchomość zabudowaną. Nieruchomość II zostanie zabudowana ze środków własnych Wnioskodawcy i Uczestnika.

-Na potrzeby realizacji procesu budowlanego, Wnioskodawca i Uczestnik planują skorzystanie z usług specjalistów niezbędnych do zabudowania Nieruchomości II oraz Nieruchomości III.

-Wnioskodawca i Uczestnik nie zawierali żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości II.

-Ogłoszenie dotyczące sprzedaży zostanie opublikowane na popularnych portalach internetowych przeznaczonych do obrotu nieruchomościami (np. (…), (…), (…), itp. ), po zabudowaniu Nieruchomości II oraz Nieruchomości III.

-Wnioskodawca i Uczestnik podkreślają, że do chwili złożenia wniosku nie zawierali żadnych umów przedwstępnych, rezerwacyjnych, ani innych porozumień z potencjalnymi kupującymi, a także nie podejmowali żadnych formalnych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości II oraz Nieruchomości III.

-Wnioskodawca i Uczestnik nie zamierzają podejmować żadnych innych działań marketingowych.

-Zainteresowani dysponowali wolnymi środkami finansowymi i zamierzali bezpiecznie ulokować posiadany kapitał poprzez zakup działki. Zakup został sfinansowany z prywatnych oszczędności i miał charakter lokaty środków.

-Nieruchomość II Zainteresowani planują zabudować domem wolnostojącym jednorodzinnym w latach 2029-2030 i następnie sprzedać.

Nieruchomość III - planowana jest sprzedaż wydzielonej nieruchomości, która stanowi własność Wnioskodawcy i Uczestnika.

-17 września 2025 r. na podstawie umowy sprzedaży została nabyta niezabudowana działka;

-Dla Nieruchomości III zostanie założona nowa księga wieczysta, w której jako właściciele zostaną ujawnieni Wnioskodawca i Uczestnik, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej.

-Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają przed zbyciem zabudować działkę budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, a następnie sprzedać za kilka lat, jako nieruchomość zabudowaną.

-Na potrzeby realizacji procesu budowlanego, Wnioskodawca i Uczestnik planują skorzystanie z usług specjalistów niezbędnych do zabudowania Nieruchomości II oraz Nieruchomości III.

-Wnioskodawca i Uczestnik nie zawierali żadnych umów z osobami trzecimi zawierających zobowiązanie do sprzedaży lub obciążenia Nieruchomości III.

-Nie były udzielane żadne pełnomocnictwa osobom trzecim do dokonania czynności prowadzącej do zbycia lub obciążenia Nieruchomości III.

-Wnioskodawca i Uczestnik nie zamierzają podejmować żadnych innych działań marketingowych.

-Zainteresowani dysponowali wolnymi środkami finansowymi i zamierzali bezpiecznie ulokować posiadany kapitał poprzez zakup działki. Zakup został sfinansowany z prywatnych oszczędności i miał charakter lokaty środków.

-Nieruchomość III Zainteresowani planują zabudować domem wolnostojącym jednorodzinnym w latach 2030-2031 i następnie sprzedać.

Nieruchomość IV - stanowi majątek objęty wspólnością ustawową małżeńską.

-27 grudnia 2023 r. na podstawie umowy sprzedaży została nabyta niezabudowana działka.

-Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę i Uczestnika, nie była i nie jest wykorzystywana - ani na cele mieszkaniowe, ani gospodarcze, ani rolne. Wnioskodawca i Uczestnik nie podejmowali żadnych działań zmierzających do komercyjnego wykorzystania tej nieruchomości, nie uzyskiwali z niej żadnych dochodów, ani nie oddawali jej do używania osobom trzecim.

-Wnioskodawcy na nieruchomości realizują budowę domu jednorodzinnego, finansowaną ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. Kredyt ten zamierzają spłacić ze środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomość I, w której obecnie zamieszkują.

-Wnioskodawca i Uczestnik planują wprowadzić się do Nieruchomości IV w grudniu 2025 r. oraz wykorzystywać ją do końca okresu posiadania - wyłącznie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a następnie sprzedać na początku 2029 r.

-Na Nieruchomości IV prowadzone są roboty budowlane, których celem jest wzniesienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Budynek ten, będzie wykorzystywany przez Wnioskodawcę i Uczestnika do stycznia 2029 r. w celu zaspokojenia ich własnych potrzeb mieszkaniowych.

-Wnioskodawca oraz Uczestnik planują sprzedaż Nieruchomości IV, mając na uwadze względy związane z docelowym miejscem zamieszkania i komfortem życia.

-Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają sprzedać Nieruchomość IV, a środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości IV przeznaczyć na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na kolejnej działce.

-Nieruchomość IV została nabyta ze środków własnych z zamiarem budowy domu przeznaczonego na własne potrzeby mieszkaniowe.

-W 2025 r. (podczas trwającej budowy domu na Nieruchomości IV) Zainteresowani powzięli informację, że Gmina planuje wydzielenie nowych działek budowlanych w (…), zlokalizowanych z jednej strony w bezpośrednim sąsiedztwie lasu, a z drugiej - z widokiem na dolinę rzeki (…). Potencjalne nabycie działki w tej lokalizacji, zapewniającej znacznie wyższy poziom prywatności oraz walory krajobrazowe, stanowi dla Wnioskodawcy i Uczestnika bardziej atrakcyjną perspektywę długoterminowego miejsca zamieszkania. W związku z powyższym, w przypadku nabycia nieruchomości od Gminy, Wnioskodawca i Uczestnik zamierzają sprzedać Nieruchomość IV, a środki uzyskane ze sprzedaży Nieruchomości IV przeznaczyć na sfinansowanie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na ww. działce, który będzie służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych Zainteresowanych.

Wnioskodawca i Zainteresowana są właścicielami:

-niezabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości(…). Nieruchomość stanowi majątek objęty wspólnością małżeńską. Nieruchomość została nabyta w ramach umowy darowizny od ojca Wnioskodawcy. Działka pozostaje niezabudowana i nie jest użytkowana.

-Zainteresowana jest właścicielką nieruchomości położonej w miejscowości (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, nabytej w drodze darowizny z 8 czerwca 2018 r. Nieruchomość stanowi majątek osobisty Uczestniczki. Pod adresem nieruchomości zarejestrowana jest działalność gospodarcza prowadzona przez Uczestniczkę. Obecnie nieruchomość zamieszkiwana jest przez matkę Uczestniczki oraz została oddana do używania znajomym Uczestniczki.

Zainteresowani dokonali wcześniej sprzedaży nieruchomości i lokali mieszkalnych:

-Na podstawie umowy sprzedaży w dniu 21 kwietnia 2011 r. Wnioskodawcy nabyli działkę położoną w miejscowości (…), Wnioskodawca i Uczestnik nabyli działkę przy wykorzystaniu środków pochodzących z kredytu bankowego, zrealizowali budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w którym zamieszkiwali do 2013 r. Następnie, z przyczyn zawodowych oraz z uwagi na fakt, że dom okazał się niewystarczający pod względem powierzchni użytkowej, nieruchomość została sprzedana. Sprzedaż została dokonana na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 grudnia 2013 r.. Środki uzyskane z tytułu sprzedaży zostały w całości przeznaczone na spłatę zaciągniętego kredytu mieszkaniowego oraz na budowę kolejnego domu.

-Na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego 3 października 2013 r., Wnioskodawca i Uczestnik nabyli nieruchomość gruntową położoną w miejscowości (…). Nieruchomość została nabyta wraz z istniejącymi na niej fundamentami pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zakup sfinansowano ze środków uzyskanych ze sprzedaży wcześniej posiadanej nieruchomości. Wnioskodawca i Uczestnik kontynuowali proces budowy, wznosząc dom jednorodzinny, który następnie został wykończony przy wykorzystaniu środków własnych oraz kredytu hipotecznego.Wnioskodawca i Uczestnik zamieszkiwali w tym budynku przez okres 5 lat. Po upływie tego czasu, w związku ze zmianą sytuacji życiowej i mieszkaniowej, nieruchomość została sprzedana (umowa sprzedaży z dnia 11 stycznia 2019 r.).

-Wnioskodawca i Uczestnik zawarli umowę deweloperską dotyczącą zakupu lokalu mieszkalnego nr (…) położonego w miejscowości (…). Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności została zawarta w dniu 23 grudnia 2019 r. Lokal został nabyty w stanie deweloperskim, a następnie wykończony przez Wnioskodawcę i Uczestnika ze środków własnych. Lokal został przeznaczony na zaspokojenie bieżących potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy i Uczestnika, jednak z uwagi na zmianę sytuacji osobistej oraz zawodowej, zamieszkiwali w nim jedynie przez kilka miesięcy. W konsekwencji nieruchomość została sprzedana na podstawie aktu notarialnego z dnia 11 lutego 2020 r.

-Środki uzyskane ze sprzedaży lokalu w (…) zostały przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego położonego w (…), z przeznaczeniem na realizację własnych celów mieszkaniowych.

-Wnioskodawca i Uczestnik zakupili także lokal mieszkalny w (…) - umowa sprzedaży. Lokal ten został nabyty na potrzeby osobiste Wnioskodawcy i Uczestnika jako lokata zgromadzonych środków.

-Następnie Wnioskodawca i Uczestnik sprzedali jedną z nabytych nieruchomości (…), a środki uzyskane z jej sprzedaży przeznaczyli w całości na budowę domu mieszkalnego na Nieruchomości I. Gdy okazało się, że uzyskane środki są niewystarczające do dokończenia inwestycji, Wnioskodawca i Uczestnik podjęli decyzję o sprzedaży drugiej nieruchomości w (…). Całość uzyskanych z niej środków również została przeznaczona na realizację budowy domu na Nieruchomości I, służącego zaspokojeniu Ich własnych potrzeb mieszkaniowych.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast, dla regulacji wskazanej w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, istotne jest przede wszystkim ustalenie momentu (daty i sposobu) nabycia prawa sprzedanej nieruchomości.

Analiza przedstawionego zdarzenia, tj. planowanej przez Zainteresowanych sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości IV oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że czynności podejmowane przez Zainteresowanych wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Z okoliczności faktycznych wniosku wynika, że zamiarem Zainteresowanych co do celu nabycia Nieruchomości I i Nieruchomości IV oraz sposobu późniejszego ich wykorzystania jest realizacja własnych celów mieszkaniowych. W konsekwencji, istotą działania Zainteresowanych nie jest prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości (Nieruchomości I i Nieruchomości IV) i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, przychód jaki uzyskają Zainteresowani z planowanej sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości IV nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, skutki podatkowe planowanej sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości IV należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Zauważyć należy, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.):

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności, powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

W świetle powyższego, wskazać należy, że nabycie przez Zainteresowanych Nieruchomości I nastąpiło w drodze darowizny w 2020 r. Zatem, w przypadku sprzedaży Nieruchomości I termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) upłynie z dniem 31 grudnia 2025 r.

Wobec powyższego, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości I (sprzedaż w styczniu 2026 r.), nie będzie stanowić dla Zainteresowanych źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei, za datę nabycia Nieruchomości IV, należy w sytuacji Zainteresowanych przyjąć datę zakupu Nieruchomości IV przez Zainteresowanych, tj. 2023 r. Zatem, w przypadku sprzedaży Nieruchomości IV termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) upłynie z dniem 31 grudnia 2028 r.

Wobec powyższego, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości IV (sprzedaż na początku 2029 r.), nie będzie stanowić dla Zainteresowanych źródła przychodu, podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Oznacza to, że przychód z tego tytułu nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości I i Nieruchomości IV, nie ma związku z działalnością gospodarczą i nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Zatem, przychód ze sprzedaży Nieruchomości I i Nieruchomości IV nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie będzie stanowić przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i Zainteresowani nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Jednocześnie, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości I i Nieruchomości IV (odpowiednio w 2026 r. i w 2029 r.), nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na fakt, że zostanie dokonana po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie ww. Nieruchomości przez Zainteresowanych. Zatem, Zainteresowani nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy z tytułu wskazanych transakcji odpłatnego zbycia Nieruchomości I i Nieruchomości IV (odpowiednio w 2026 r. i w 2029 r.).

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych należało uznać w tej części za prawidłowe.

Z kolei analiza przedstawionego zdarzenia, tj. planowanej przez Zainteresowanych sprzedaży Nieruchomości II i Nieruchomości III oraz treści przywołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że podejmowane przez Zainteresowanych działania nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem tym majątkiem i wskazują na działania o charakterze inwestycyjnym, typowe dla przedsięwzięć realizowanych w ramach działalności gospodarczej. Z okoliczności faktycznych wniosku wynika, że zamiarem (celem) nabycia przez Zainteresowanych Nieruchomości II i Nieruchomości III jest osiągnięcie zysku, który będzie reinwestowany w zakup kolejnych nieruchomości, spłatę kredytów hipotecznych oraz budowę kolejnych budynków mieszkalnych. Działania Zainteresowanych bez wątpienia pokazują, że wykorzystują Oni własne doświadczenie przy budowie domów, które po zakończeniu inwestycji zamierzają sprzedać aby upłynnić zgromadzony kapitał. Nie budzi wątpliwości, że prowadzone inwestycje na niezabudowanych działkach, tj. Nieruchomości II i Nieruchomości III zmierzają do podniesienia wartości tych nieruchomości pod względem materialnym przed ich sprzedażą. Ponadto co istotne budowa tych budynków służy zaspokojeniu cudzych potrzeb mieszkaniowych. Działania Zainteresowanych w tym zakresie nie mają zatem charakteru przypadkowego i incydentalnego; są trwałym, planowym i zorganizowanym procesem, który ma charakter zarobkowy.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że działania takie są rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Zatem, planowanie ww. posunięć wskazuje na podjęcie przez Zainteresowanych świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia wartości ww. Nieruchomości II i Nieruchomości III i w konsekwencji sprzedaży ich w celu uzyskania korzyści finansowej.

Stwierdzić należy, że czynności takie nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, związanym ze zwykłym gospodarowaniem majątkiem osobistym, natomiast noszą znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w przypadku planowanej przez Zainteresowanych sprzedaży Nieruchomości II i Nieruchomości III, wystąpią okoliczności, które przesądzają, że planowaną sprzedaż Nieruchomości II i Nieruchomości III należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości II i Nieruchomości III, nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, nakierowanej na osiągnięcie przychodu, która wyczerpywała będzie znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, uzyskane przez Zainteresowanych przychody z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości II i Nieruchomości III należy traktować jako przychód, którego źródłem jest pozarolnicza działalność gospodarcza, tj. art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości II i Nieruchomości III nie będzie zakwalifikowany do przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychód ten należy będzie zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Tym samym, stanowisko Zainteresowanych należało uznać w tej części za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ podkreśla, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Państwa w zakresie przedstawionego zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Jednocześnie wyjaśnić należy, że na powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych nie ma wpływu wystąpienie (lub niewystąpienie) obowiązku zapłaty podatku od towarów i usług. Kwestie związane z tym podatkiem są regulowane poprzez odrębne przepisy zawarte w ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.). Oznacza to, że rozstrzygnięcia spraw w zakresie regulowanym ustawą o podatku od towarów i usług zasadniczo nie mają wpływu na rozstrzygnięcia w zakresie regulowanym ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.