Interpretacja indywidualna z dnia 23 grudnia 2025 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-2.4012.820.2025.2.MGO

Interpretacja indywidualna - stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2025r. wpłynął Pana wniosek z 8 października 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 listopada 2025 r. (wpływ 25 listopada 2025 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W dniu (...) 2025 w ramach prowadzonej działalności gospodarczej został zakupiony budynek wolnostojący wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek się znajduje.

Sprzedający wystawił fakturę VAT, w której wskazał, że przedmiotem sprzedaży jest prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem stanowiącym odrębną nieruchomość, określił cenę netto, podatek VAT 23% oraz cenę brutto. Kwota została zapłacona.

W dniu (...) 2025 podmiot sprzedający nieruchomość wystawił fakturę VAT tytułem opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów za okres, kiedy nie był już właścicielem czyli od … (...) 2025 do (...) 2025.

Czy prawidłowym działaniem ze strony sprzedającego jest wystawienie faktury VAT z podatkiem 23% w sytuacji, kiedy sprzedający nie świadczy żadnej usługi, przedmiotem obciążenia nie jest świadczenie usługi ani dostawa towaru. Naszym zdaniem jest to forma „przerzucenia” kosztu publiczno-prawnego na nowego nabywcę nieruchomości, chodzi o zwrot kosztów a nie o czynności podlegające podatkowi VAT. Zgodnie z art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami, opłata roczna pobierana jest od osoby, która jest użytkownikiem wieczystym w danym roku, na dzień 1 stycznia. Były użytkownik, który uiścił opłatę za użytkowanie wieczyste za cały 2025 rok, od dnia (...) nie był już posiadaczem tego prawa i chce dochodzić zwrotu proporcjonalnej części opłaty za użytkowanie wieczyste od właściciela gruntu. Decyzję o wysokości opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu wystawił Urząd Miasta w kwocie do zapłaty niezawierającej podatku VAT.

Od 1 stycznia 2026 roku decyzja o wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste będzie już wystawiona na nowego nabywcę nieruchomości.

W uzupełnieniu z 20 listopada 2025 r. wskazał Pan, że:

Na pytanie Organu „Proszę o jednoznaczne wskazanie czy to Pan jest nabywcą budynku wolnostojącego wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek się znajduje?, odpowiedział Pan „Ja jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą pod firmą (...) nabyłem prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz położonego na nim budynku wolnostojącego na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w dniu (...) 2025 r.”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy sprzedający wystawił (...) 2025 r. fakturę tytułem opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów za okres, kiedy nie był już właścicielem, na Pana jako nabywcę? Jeżeli nie na Pana to na kogo?”, odpowiedział Pan „Sprzedający nieruchomość w dniu … sierpnia 2025 r. wystawił fakturę VAT tytułem opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów za okres od (...) 2025 do (...) 2025 kiedy nie był już jej właścicielem.”

Na pytanie Organu „Kiedy zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego opisanego we wniosku gruntu, na którym znajduje się budynek wolnostojący? Czy ww. prawo zostało ustanowione przed dniem 1 maja 2004 r.?”, odpowiedział Pan „Prawo użytkowania wieczystego opisanego we wniosku gruntu, na którym znajduje się budynek wolnostojący zostało ustanowione dnia (...) 2006 r. wpisem do księgi wieczystej nr ….”

Na pytanie zadane w wezwaniu „Czy jest Pan zarejestrowany jako podatnik VAT czynny? Jeżeli tak, to od kiedy?”, odpowiedział Pan „Podatnikiem VAT czynnym jestem od dnia (...) 1993 r.”

Na pytanie Organu „Wskazał Pan, że budynek wolnostojący wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek się znajduje, został zakupiony „w ramach działalności gospodarczej”. Proszę zatem o wskazanie do jakich czynności przeznaczył Pan ww. budynek oraz czy ww. budynek (wraz z gruntem, na którym się znajduje) jest przez Pana wykorzystywany wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT, niekorzystających ze zwolnienia od tego podatku?”, odpowiedział Pan „Prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz własność położonego na nim budynku kupiłem w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej pod firmą (...). Zakupiony budynek jest przedmiotem mojej działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni użytkowej najemcom na cele usługowo-handlowe. Jest to sprzedaż wyłącznie opodatkowana podatkiem VAT, najemcy otrzymują fakturę VAT z kwotą czynszu za wynajem lokali użytkowych tego budynku. Budynek jest zatem wykorzystywany wyłącznie do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem VAT niekorzystających ze zwolnienia z tego podatku.”

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 20 listopada 2025 r.)

W sytuacji kiedy jako nabywca nieruchomości otrzymał Pan fakturę VAT tytułem zwrotu części opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste od dnia (...) 2025 r. do (...) 2025 r. ma Pan prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT ze stawką 23% z otrzymanej faktury?

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 20 listopada 2025 r.)

Rozliczenie opłaty nie powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i być udokumentowane fakturą, lecz powinno pozostać poza opodatkowaniem i powinno być udokumentowane innym dokumentem niż faktura (przykładowo nota księgowa). Uważa Pan bowiem, że wskazana czynność nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w związku z czym wykluczona jest możliwość odliczenia naliczonego podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że (...) 2025 r. w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zakupił Pan budynek wolnostojący wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym ten budynek się znajduje. Sprzedający wystawił fakturę VAT, w której wskazał, że przedmiotem sprzedaży jest prawo wieczystego użytkowania gruntu wraz z budynkiem stanowiącym odrębną nieruchomość, określił cenę netto, podatek VAT 23% oraz cenę brutto. Kwota została zapłacona. (...) 2025 r. podmiot sprzedający nieruchomość wystawił fakturę VAT tytułem opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów za okres, kiedy nie był już właścicielem czyli od (...) 2025 do (...) 2025. Prawo użytkowania wieczystego opisanego we wniosku gruntu, na którym znajduje się budynek wolnostojący zostało ustanowione (...) 2006 r. wpisem do księgi wieczystej nr ...

Pana wątpliwości w sprawie dotyczą kwestii, czy Pan jako nabywca nieruchomości, który otrzymał fakturę VAT tytułem zwrotu części opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste od dnia (...) 2025 r. do (...) 2025 r., ma prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT ze stawką 23% z otrzymanej faktury.

Aby odpowiedzieć na Pana wątpliwości, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć czy czynność, za którą Pan otrzymał fakturę, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że definicja świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji zasady powszechności opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach ich działalności gospodarczej.

W świetle art. 29a ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 29a ust. 6 ustawy:

Przepisy dotyczące podstawy opodatkowania w ww. art. 29a ust. 6 wskazują, jakie elementy uwzględnia się przy ustalaniu wynagrodzenia, stanowiącego podstawę opodatkowania i wymienia przykładowo kilka rodzajów kosztów mieszczących się w pojęciu podstawy opodatkowania. Dotyczy on kosztów bezpośrednio związanych z zasadniczą dostawą towarów lub usług, które zwiększają łączną kwotę należną z tytułu transakcji. Zgodnie z tą regulacją każdy koszt bezpośrednio związany z dostawą towarów lub świadczeniem usług, którym dostawca obciążył nabywcę lub klienta, powinien być włączony do podstawy opodatkowania. Zasada włączenia tych świadczeń do podstawy opodatkowania oznacza, że wartości tego typu kosztów, których ciężar przerzucany jest na nabywcę, nie wykazuje się jako odrębnego świadczenia, lecz traktuje, jako element świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla świadczenia zasadniczego.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Jak wskazano wyżej, opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Dostawę towarów stanowi również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntów.

Z przytoczonego powyżej art. 29a ust. 1 i 6 wynika, że w przypadku dostawy towarów za podstawę opodatkowania należy uznać całość świadczenia pieniężnego (bądź dokonywanego w innej dopuszczalnej prawem formie) pobieranego od nabywcy. Oznacza to, że do podstawy opodatkowania należy wliczyć pobieraną przez zbywcę wartość (cenę) towarów, a także wszystkie inne elementy zapłaty, będące częściami składowymi świadczenia zasadniczego (tj. dostawy towarów). Dotyczy to wyłącznie kosztów, które zwiększają kwotę należną z tytułu konkretnej transakcji, tj. konkretnej dostawy towarów.

W myśl tego przepisu koszty dodatkowe, takie jak prowizje, koszty opakowania, transportu i ubezpieczenia, pobierane przez dokonującego dostawy lub usługodawcę od nabywcy lub usługobiorcy wchodzą do podstawy opodatkowania dla danej czynności podstawowej. Przepis ten jako regułę (a nie wyjątek) uznaje więc doliczanie kosztów dodatkowych do podstawy opodatkowania czynności podstawowej. Tylko przykładowo wskazuje on na rodzaje kosztów, jakie są wliczane do podstawy opodatkowania czynności podstawowej. Z jednej strony oznacza to, że także inne koszty dodatkowe mogą być wliczane do podstawy opodatkowania czynności podstawowej. Z drugiej natomiast strony trzeba przyjąć, że powyższe świadczenia - o kosztach których przykładowo stanowi przepis - w niektórych sytuacjach mogą być potraktowane jako odrębne świadczenia.

Z kolei za koszty dodatkowe należy uznać wszelkie opłaty i należności, formalnie odrębne od ceny świadczenia głównego (podstawowego), jednakże w istocie składające się na zapłatę za świadczenie zapewniane w ramach wykonywania świadczenia podstawowego. Koszty dodatkowe będą wartością tych wszystkich świadczeń dodatkowych, które nie stanowią samoistnego świadczenia (przedmiotu opodatkowania), lecz są elementami świadczenia złożonego (kompleksowego).

Co ważne, strony w umowach cywilnoprawnych określają co jest przedmiotem sprzedaży. Jeżeli przedmiotem sprzedaży są nieruchomości, wówczas z dokonywanej dostawy nie można wyłączyć poszczególnych elementów kosztów do odrębnej sprzedaży w przypadku gdy strony umowy zgodziły się na przeniesienie tych kosztów np. kosztów użytkowania wieczystego. Podstawą opodatkowania jest uzgodniona kwota, którą w tym przypadku stanowi oprócz należności za nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu) również część opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości, do zapłaty której zobowiąże się kupujący. Zatem dostawa zasadnicza prawa użytkowania wieczystego nieruchomości jak i ponoszone koszty dodatkowe stanowią jedną dostawę.

Zatem zwrot części opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu na rzecz sprzedającego, kiedy nie był już właścicielem tj. za okres od (...) 2025 r. do (...) 2025 r. stanowi element kompleksowej dostawy nieruchomości i to zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy, podstawa opodatkowania z tytułu dostawy nieruchomości powinna również obejmować kwotę zwracanej przez nabywcę opłaty za użytkowanie wieczyste.

W konsekwencji, zwrot sprzedającemu przez nabywcę części poniesionej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowi, zgodnie z art. 29a ust. 1 i 6 ustawy, wynagrodzenie, jako element cenotwórczy dostawy nieruchomości, pozostające w bezpośrednim związku z tą dostawą i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad właściwych dla tej dostawy.

Tym samym, w przypadku obciążenia nabywcy kosztem opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu, w związku z dostawą nieruchomości, sprzedający jest zobowiązany do wystawienia faktury.

W związku z powyższym nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że rozliczenie opłaty nie powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i być udokumentowane fakturą, lecz powinno pozostać poza opodatkowaniem i powinno być udokumentowane innym dokumentem niż faktura (przykładowo nota księgowa).

Odnosząc się zatem do Pana wątpliwości dotyczących prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez sprzedającego, dokumentującej zwrot opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów za okres od (...) 2025 do (...) 2025 kiedy nie był już jej właścicielem, należy wskazać, że - jak wynika z opisu sprawy - jest Pan podatnikiem VAT czynnym. Prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz własność położonego na nim budynku kupił Pan w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Zakupiony budynek jest przedmiotem Pana działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni użytkowej najemcom na cele usługowo-handlowe. Jest to sprzedaż wyłącznie opodatkowana podatkiem VAT, najemcy otrzymują fakturę VAT z kwotą czynszu za wynajem lokali użytkowych tego budynku. Budynek jest zatem wykorzystywany wyłącznie do świadczenia usług opodatkowanych podatkiem VAT niekorzystających ze zwolnienia z tego podatku.

Ponadto jak wskazano powyżej, zwrot sprzedającemu przez nabywcę części poniesionej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowi, zgodnie z art. 29a ust. 1 i 6 ustawy, wynagrodzenie, jako element cenotwórczy dostawy nieruchomości, pozostające w bezpośrednim związku z tą dostawą i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według zasad właściwych dla tej dostawy. Zatem w analizowanej sprawie nie zachodzi ww. przesłanka negatywna wymieniona w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, wyłączająca prawo do skorzystania z odliczenia podatku.

W konsekwencji Pan - nabywca prawa użytkowania wieczystego gruntu i położonego budynku na nim budynku - będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez sprzedającego dokumentującej zwrot opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów za okres od (...) 2025 do (...) 2025, kiedy nie był już jej właścicielem. Spełniona jest bowiem podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z art. 86 ust. 1 ustawy, jaką jest związek dokonanego nabycia z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje Panu pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Zatem Pana stanowisko, należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy ponadto podkreślić, że zakres przedmiotowy wniosku wyznacza zadane przez Pana pytanie. Wskazuję tym samym, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany z przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.